林思穎

本文在了解房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，認識到目前房地產(chǎn)行業(yè)因為供應(yīng)模式不合理、財稅制度不完善以及調(diào)控難度大等因素所造成的困境，并針對以上問題提出調(diào)整優(yōu)化供給側(cè)結(jié)構(gòu)、完善需求端支撐以及加強政策制度優(yōu)化等針對性的解決措施，從供需視角下透視房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，立足長效解決其中的問題，對我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義。

一、房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體房價呈現(xiàn)出上漲趨勢，在過去的20年中，我國房地產(chǎn)市場十分繁榮，城鎮(zhèn)居民人均住房面積早在2016年就達到了39平方米，已經(jīng)接近中等發(fā)達國家水平，百姓的居住條件得到了比較大的改善。隨著人們經(jīng)濟實力的增強以及城市化的不斷推進，不斷上漲的房價也開始給普通百姓帶來了極大的壓力。特別是2016年以來部分城市房價的漲幅已經(jīng)超出了普通百姓的承受范圍。房價高漲有多方原因，一方面是由于開發(fā)商開發(fā)成本增加，另一方面更重要的是在商品房進行銷售時，一些房地產(chǎn)商家對房屋樓盤進行炒作，還有一些投資者將房子作為投資工具不斷炒作，借用市場供求杠桿，大幅度哄抬房價，在新聞媒體的普遍渲染下，推動了房價的上漲，這種炒房的情況制約了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)出不合理的趨勢，在市場經(jīng)濟條件下，供求關(guān)系直接影響到市場的正常運行，平衡的供求關(guān)系能促進相關(guān)行業(yè)良性健康的可循環(huán)發(fā)展，但是，目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一種嚴重不平衡的供求關(guān)系。據(jù)調(diào)查研究的數(shù)據(jù)顯示，政府掌控的經(jīng)濟適用房和保障性商品房占市場總房源的30%左右是比較合理的結(jié)構(gòu)，但我國目前房地產(chǎn)市場遠遠達不到這一比例，這一現(xiàn)象背后的原因是房地產(chǎn)開發(fā)商對利益的過度追求。普通百姓由于傳統(tǒng)觀念的影響，大部分對于房屋的所有權(quán)保持熱衷，更傾向于對房屋進行買賣，而不是租賃。以往房屋購買數(shù)量并不受到限制，很多人購買了多套房屋，居住所需房屋有限，大量的房源空置造成了極大的資源浪費。以上的種種都導致了我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場目前發(fā)展不健康的狀況，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)秩序混亂，一些區(qū)域之間差距較大，一些大城市房價過高，地方政府過度依賴地方財政，整體房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理，一些低收入人群的住房問題無法得到保障。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收作為地方財政的主要來源，對高昂房價的調(diào)控對政府自己的稅收不利，這給政府決策帶來了很大難度，很多地方政府專注于眼前的政績與短期效益，忽略了房地產(chǎn)行業(yè)如何健康發(fā)展這一關(guān)鍵因素，對高額盈利的房地產(chǎn)行業(yè)缺乏監(jiān)管，造成了市場發(fā)展混亂的局面。

二、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的因素

1.供應(yīng)模式不合理。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在著供應(yīng)模式不合理的情況。房地產(chǎn)的開發(fā)離不開土地的開發(fā)與使用，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速推進，也離不開完善的土地利用制度。從目前的實際上來看，我國土地利用制度并不明確，一些房地產(chǎn)在土地占用過程中經(jīng)常占用一些非建筑用地，尤其是一些農(nóng)作物產(chǎn)出質(zhì)量比較高的用地，這對農(nóng)民的正常生活造成了一定的影響。土地政策制度上存在很突出的矛盾，甚至由于某些房地產(chǎn)開發(fā)商對房價的哄吵、哄抬、囤地等情況，加劇了土地利用與房產(chǎn)開發(fā)之間的矛盾，這對我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康正常發(fā)展十分不利。目前，大部分城市存在著土地緊張的情況，土地緊張的情況會直接反應(yīng)到房價上，所謂物以稀為貴，商品房價格也隨著土地資源的稀缺不斷上漲，最終造成惡劣影響。

2.財稅制度有待完善。目前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的財稅問題也十分突出，財稅制度迫切需要完善，財稅制度的問題主要體現(xiàn)在我國房地產(chǎn)商品房在交易流通環(huán)節(jié)的征稅數(shù)額上，這方面征稅比較多，但是對持有環(huán)節(jié)的征稅比較少。因此，導致了相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商對房屋的炒作以及持有多套房產(chǎn)的成本比較低，這一情況難以從經(jīng)濟層面遏制房地產(chǎn)開發(fā)商的惡意炒房、惡意囤房等行為。加上目前土地出讓金是政府的一大收入來源，地方政府為了短期內(nèi)的政績或者是經(jīng)濟回報，對房地產(chǎn)惡意房地產(chǎn)開發(fā)房價上漲的管控力度動力不足，無法對房地產(chǎn)行業(yè)形成真正的監(jiān)管作用。

3.調(diào)控難度過大。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的物價普遍存在著調(diào)控難度大的困境，房地產(chǎn)行業(yè)涉及土地、財政、人力等各項資源的合理配置問題。在這其中政府難以發(fā)揮自身調(diào)控作用，尤其是目前房地產(chǎn)仍然處于過熱的市場環(huán)境中，這一情況也是對政府調(diào)控能力更深層次的考驗。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出一種高屋建瓴式的繁榮，其軟件設(shè)施配置不能夠進行完善，沒有全國一體化信息平臺的建設(shè)，無法在全國各地實現(xiàn)信息的傳輸，無法對各地的炒作機制進行調(diào)控以及遏制，軟件設(shè)備不完善這一點可從客觀上導致了房地產(chǎn)行業(yè)的市場混亂。與此同時，百姓買房一直受到傳統(tǒng)觀念的影響，許多普通百姓都認為擁有房屋的所有權(quán)才能夠住得安心，并且當下房地產(chǎn)市場的瘋狂上漲，導致許多百姓產(chǎn)生了對于房屋購買的恐懼感，許多百姓認為房屋價格可能一直上漲，早一刻購買就能早一刻享受。因此，企業(yè)中介投資投機房地產(chǎn)的沖動始終存在，如果缺乏長期調(diào)控機制，我國房地產(chǎn)在短暫的降溫之后，可能重新恢復(fù)過熱的情況。

三、房地產(chǎn)市場供求下探討促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展策略

1.調(diào)整優(yōu)化供給側(cè)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)想要得到健康持續(xù)的可循環(huán)發(fā)展，需要調(diào)整目前供給側(cè)結(jié)構(gòu)。目前我國房地產(chǎn)地供給分為有效供給與無效供給兩種，無效供給指的是房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的房源不能滿足居民對于房屋的真正需求，會帶來房子的空置，造成房屋資源的嚴重浪費;有效供給主要是側(cè)重于與當前居民平均收入實際相結(jié)合，滿足居民的居住需求地供給。為了促進房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展，需要不斷增加房地產(chǎn)行業(yè)的有效供給，減少無效供給，增加經(jīng)濟適用房和保障性商品房的建設(shè)力度，對整體商品房的價格進行調(diào)整，調(diào)整商品房供應(yīng)的比例，在市場中增加用于租賃的房源，解決更多人無房可住的問題，改善人民的居住環(huán)境。

2.完善需求端支撐。為了改善目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的窘境，我們需要完善需求端來對房地產(chǎn)行業(yè)進行支撐，房屋的居住屬性才是房子的最根本屬性，整個房地產(chǎn)市場發(fā)展也應(yīng)該保持這一基調(diào)。以往房地產(chǎn)行業(yè)把房子作為投資投機對象炒作的觀點是十分錯誤的。投機炒作的行為背后是需求端的變異，是商品房房價的不斷上漲刺激下的偽需求，這種情況所帶來的房價的上漲，將會給我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來泡沫經(jīng)濟，形成一種惡性的循環(huán)，炒房的這種投機行為需要被堅決制止。我們也需要認識到更多普通居民對于學區(qū)房的高度需求，一間小小的房子可能會因為附近的學校名額而被家長們爭的頭破血流。對于這一問題上海市率先進行了改革，提出了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，通過改善名額分配方式，擴大名額分配比例來改善這一情況。我們要更加關(guān)注普通居民的真實房屋需求，對待買房人員首套房、改善型等剛需進行大力支持，保障人民樂有所居，在滿足人們基本居住需求的基礎(chǔ)上，不斷控制房價，滿足更多人的需求。

3.加強政策制度優(yōu)化。目前我國房地產(chǎn)相關(guān)的政策并不完善，想要真正促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，需要加強政策制度方面的優(yōu)化。政府是政策制定的主體，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能進行有效的監(jiān)督，我們需要充分發(fā)揮政府的調(diào)控監(jiān)督作用，從土地的供應(yīng)上入手，積極調(diào)整土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)與規(guī)模，對土地利用進行嚴格劃分，根據(jù)市場發(fā)展完善市場房源的結(jié)構(gòu)，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)出更多能夠滿足居住需求的保障房，滿足更多普通群眾的需求。我們需要完善地方政府的考核機制，改良目前的土地財政模式，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控與監(jiān)管，發(fā)揮政府調(diào)控作用，提升調(diào)控效率，在土地、財稅包括人力等各個方面進行系統(tǒng)性的改革，真正對我國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的窘境進行革新。同時，減少房地產(chǎn)開發(fā)商炒房的行為，制定科學的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃，引導整個房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，對推動房價上漲的泡沫資金通過稅收限購等行政政策加以干預(yù)，避免市場波動過大，保證房地產(chǎn)行業(yè)的供需平衡狀態(tài)，對房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)優(yōu)異的，可以予以表揚，在行業(yè)內(nèi)形成標志，督促整體房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

供給側(cè)改革這個觀念，自從推出以來，一直是我國市場經(jīng)濟條件下改革的重點內(nèi)容，供給側(cè)改革與各個行業(yè)都非常契合，面對房地產(chǎn)市場嚴重的供需不平衡的狀況，我們需要加強對其供給側(cè)改革的要求，加強供求市場的優(yōu)化，完善其供需關(guān)系，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的制度與規(guī)劃，對房地產(chǎn)行業(yè)加強監(jiān)督，杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商炒房的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)市場不斷降溫，真正為房地產(chǎn)市場帶來良性的健康發(fā)展，保證老百姓住有所居，滿足更多居住需求。