摘要：BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是目前應(yīng)用廣泛運(yùn)用的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)之一，具體來看是按照誤差逆向傳播算法訓(xùn)練的多層前饋神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，作為功能多樣、應(yīng)用范圍較廣的機(jī)器學(xué)習(xí)算法，憑借其具有較強(qiáng)的自適應(yīng)性、非線性及大規(guī)模并行性，能夠極大的減少人力物力的投入，對(duì)一些非線性問題的處理較為高效，極大地降低了計(jì)算過程中的主觀性，因此在房地產(chǎn)評(píng)估中具有重要作用。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用主要是在傳統(tǒng)理論方法的改進(jìn)和提升，將大量的數(shù)據(jù)信息通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來處理，找到影響房地產(chǎn)評(píng)估的因素和兩者之間的關(guān)系，從而能夠高效、準(zhǔn)確的估值房地產(chǎn)，使房地產(chǎn)評(píng)估的效率更高也更加客觀具體。本文通過介紹房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，從房地產(chǎn)評(píng)估中引入BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，并對(duì)BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的功能和特點(diǎn)簡要介紹，建立房地產(chǎn)評(píng)估模型，根據(jù)BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的不足引入遺傳算法，并通過實(shí)證分析驗(yàn)證遺傳BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的精確度和對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估模型;BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò);數(shù)據(jù)信息

隨著我國改革開放進(jìn)程的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)得到快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快加快，人們對(duì)住房的要求也越來越高，我國房地產(chǎn)市場也由此進(jìn)入飛速發(fā)展時(shí)期，這種背景下我國房地產(chǎn)市場面臨著制度不完善、價(jià)格哄抬虛高、供給調(diào)節(jié)緩慢以及評(píng)估方法效率低下且花費(fèi)時(shí)間較長，而不能滿足房地產(chǎn)市場價(jià)格評(píng)估的需求，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場在飛速發(fā)展時(shí)期遇到了很多問題。國家針對(duì)房地產(chǎn)市場及其對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響，也采取了一系列措施調(diào)控房地產(chǎn)市場，但由于房地產(chǎn)具有易漲難跌的特性，因此調(diào)控效果不夠明顯。因此繼續(xù)房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)人士對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，進(jìn)而有利于國家調(diào)控整個(gè)房地產(chǎn)市場，保持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性和人們美好的生活。但由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，對(duì)房地產(chǎn)方面的研究也不過幾十年的發(fā)展，相應(yīng)的體系和研究尚不成熟，因此在房地產(chǎn)市場評(píng)估過程中，所采用的評(píng)估方法大都是由房地產(chǎn)專業(yè)的專家根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)開展相關(guān)評(píng)估，或借助于簡單的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行評(píng)估，因此傳統(tǒng)的評(píng)估方法具有較強(qiáng)的主觀性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管控主要是由于估價(jià)師個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和對(duì)形勢的分析決定的，再加上房地產(chǎn)市場上尚未形成統(tǒng)一的報(bào)價(jià)平臺(tái)，現(xiàn)已發(fā)生的房地產(chǎn)交易由于前期系統(tǒng)不完善導(dǎo)致數(shù)據(jù)較為分散，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)無法掌握全部信息，使得現(xiàn)有數(shù)據(jù)不能得到充分利用。隨著大數(shù)據(jù)的發(fā)展和計(jì)算機(jī)與數(shù)學(xué)的結(jié)合，使一些看似復(fù)雜的問題可以通過數(shù)學(xué)模型的建立立體化呈現(xiàn)，并通過相應(yīng)的計(jì)算程序和模型計(jì)算出最優(yōu)解，解決實(shí)際生活過程中遇到的問題。

房地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的行業(yè)，影響其價(jià)格的因素有很多，房地產(chǎn)價(jià)格的高低和需求人數(shù)的多少、土地拍賣價(jià)格的高低、人均收入水平以及居民的消費(fèi)觀等有很大關(guān)系，這些因素有的可以通過具體的數(shù)字呈現(xiàn)，有的只能以人們的感官或經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行描述，因此這些因素中不僅包含了一些定性的因素，還包含眾多定量因素，因此對(duì)這些數(shù)據(jù)的收集整理比較困難，尤其是定性數(shù)據(jù)信息的整理，需要考慮到能否量化，能否能夠顯著影響房地產(chǎn)價(jià)格，并將可以量化且對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的定性因素定量化，之后再對(duì)定量化的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、存儲(chǔ)到專業(yè)的數(shù)據(jù)庫中，并通過先進(jìn)的方法和模型處理，定量分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，從而在特定的時(shí)間合理的測算和判定房地產(chǎn)的價(jià)值。

一、房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)的影響

“衣、食、住、行”是人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)生活中必不可少的一部分，尤其是我國居民，對(duì)房子的執(zhí)念較深，很多人都將是否買房作為自身生活是否穩(wěn)定、是否有保障的重要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，而房地產(chǎn)作為保障居民“住”方面的專業(yè)渠道，是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要成分。隨著我國改革開放進(jìn)程和市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，我國住房市場朝著健康有序的方向不斷發(fā)展和完善，尤其是在住房福利制度取消之后和住房分配貨幣化政策的實(shí)行過程中，又得到進(jìn)一步的發(fā)展，房地產(chǎn)交易數(shù)量顯著提升，人們購房欲望顯著增加，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、買賣的過程中也誕生了一些和房地產(chǎn)相關(guān)的價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，并隨著國家對(duì)其的管控和政策調(diào)控不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)在已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中必不可少的一部分。

很多人談到估價(jià)，都認(rèn)為是根據(jù)自身對(duì)某一件事物的了解和自己以往購買的金額大小對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，是任何有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的人都可以做到的，但房地產(chǎn)估價(jià)并非如此，在傳承傳統(tǒng)估價(jià)的同時(shí)，遵循一定的估價(jià)原則和程序，選用合適的估計(jì)方法，為特定估價(jià)目的，對(duì)特定時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)價(jià)格做出客觀合理的測算與判定。房地產(chǎn)作為我國宏觀調(diào)控和人們經(jīng)濟(jì)生活中重要組成部分，對(duì)整個(gè)社會(huì)發(fā)展、人民幸福具有重要影響，從宏觀層面上來看，房地產(chǎn)估價(jià)是否客觀、合理及公正，對(duì)我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整效果的優(yōu)劣以及資產(chǎn)充足的合理性具有重要作用，能夠直接關(guān)系到能否保障房地產(chǎn)市場交易的雙方合法權(quán)益，以及企業(yè)改革過程中產(chǎn)權(quán)交易能否科學(xué)、規(guī)范實(shí)現(xiàn)，甚至是國家對(duì)房地產(chǎn)稅收的征管以及融資風(fēng)險(xiǎn)的管控等。微觀層面上來看，房地產(chǎn)市場包含眾多，涉及到人們生產(chǎn)生活中的方方面面，如土地使用權(quán)的出讓、征收補(bǔ)償、房地產(chǎn)的抵押典當(dāng)、房地產(chǎn)作為出資公司的資產(chǎn)、企業(yè)對(duì)外投資、合作、清算等業(yè)務(wù)，其中都需要通過房地產(chǎn)評(píng)估流程為這些業(yè)務(wù)的辦理提供科學(xué)公正的參考依據(jù)，總而言之，房地產(chǎn)評(píng)估意義重大，現(xiàn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)、售賣、維護(hù)等過程中不可缺少的基礎(chǔ)性工作。在未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，房地產(chǎn)估價(jià)也會(huì)逐漸保障房地產(chǎn)市場的公平交易、推動(dòng)房地產(chǎn)市場價(jià)格健康波動(dòng)以及建立健康的房地產(chǎn)交易市場體系和交易秩序貢獻(xiàn)力量。

二、BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

在研究房地產(chǎn)評(píng)估的過程中，專家和學(xué)者針對(duì)修正房地產(chǎn)評(píng)估的因素最初采用的是簡單的多元線性回歸、逐步回歸等線性的模型，但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的逐漸發(fā)展，房地產(chǎn)市場的因素也逐漸多樣和變化，完全的線性關(guān)系已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)價(jià)格和影響因素的貼合需求，各影響房地產(chǎn)市場的因素也隨著市場的復(fù)雜多變而變得有所關(guān)聯(lián)，一些定性的指標(biāo)處理也變得越來越困難，因此，傳統(tǒng)的以線性模型為主的評(píng)估方法受到大家的質(zhì)疑，由此有學(xué)者提出非線性模型可以更好的衡量房地產(chǎn)價(jià)格和影響因素之間的關(guān)系，BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)也作為非線性模型中的一種方法，憑借其獨(dú)特的非線性算法、較強(qiáng)的自適應(yīng)性和較大規(guī)模并行數(shù)據(jù)處理能力受到大家的認(rèn)可和青睞。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)隨著后來學(xué)者的不斷完善和發(fā)展，也變得更加貼合實(shí)際。作為神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)家族中發(fā)展的最為成熟、應(yīng)用范圍最為廣泛，被廣泛應(yīng)用到機(jī)械、工程、科學(xué)等諸多領(lǐng)域。

三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素及指標(biāo)體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)市場涵蓋建筑、景觀等多個(gè)行業(yè)和領(lǐng)域，所生產(chǎn)商品的周期較長、產(chǎn)業(yè)鏈較長，且受國家政策的宏觀調(diào)控而具有較強(qiáng)的政策導(dǎo)向，其具備的特性也決定了影響其價(jià)格的因素較為復(fù)雜，因此對(duì)其價(jià)格評(píng)估過程中，應(yīng)當(dāng)合理的分析影響和制約價(jià)格的因素，對(duì)不同影響因素細(xì)致分析從而正確股價(jià)。

（1）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

通常來看，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素雖然較多，但一般分為一般、區(qū)域和個(gè)別三個(gè)層次的因素，首先，一般因素是指經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中較為普遍的，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、貨幣和財(cái)政政策、物價(jià)指數(shù)以及利率水平等對(duì)各個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格水平都有顯著影響的因素，考慮到數(shù)據(jù)指標(biāo)的可量化性和可獲得性因素，一般因素中影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素的指標(biāo)大都難以量化或數(shù)據(jù)可獲得性較差，因此不選用指標(biāo);區(qū)域因素是指以區(qū)域?yàn)榻缦蓿鲄^(qū)域有所區(qū)別的，如地區(qū)城市規(guī)劃、環(huán)境狀況、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)劣等能夠?qū)σ欢▍^(qū)域范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格水平有顯著影響的因素，本文選取了房地產(chǎn)周邊的教育設(shè)施、所處的區(qū)域環(huán)境兩個(gè)反映區(qū)域方面的因素;個(gè)別因素是指由估價(jià)對(duì)象自身狀況因素如所處位置、所具規(guī)模大小、所處地形地勢等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格水平有顯著影響的自身狀況的因素，本文選用了房地產(chǎn)所在位置的優(yōu)劣、建筑結(jié)構(gòu)類型、房地產(chǎn)建筑的面積、住宅的主要戶型、裝修程度、樓層、朝向、房屋新舊程度。本文立足于住宅類房地產(chǎn)，研究對(duì)住宅類房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響的因素，并從三大類別影響因素中選取10個(gè)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行研究等構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)指標(biāo)體系。

（2）評(píng)估指標(biāo)體系的構(gòu)建

選用的10個(gè)指標(biāo)中既有定量指標(biāo)又有定性指標(biāo)，為了保證數(shù)據(jù)的可量化性，需要將定性指標(biāo)轉(zhuǎn)化為定量指標(biāo)，定性指標(biāo)定量化的常見方法是五級(jí)打分法，通過所屬類別及對(duì)應(yīng)的分?jǐn)?shù)是指標(biāo)具有可比性，一般將定性指標(biāo)分為優(yōu)、良、一般、較差和極差五個(gè)級(jí)別，分別對(duì)應(yīng)5、4、3、2、1五個(gè)分?jǐn)?shù)，按照房地產(chǎn)相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行打分，本文對(duì)住宅類房地產(chǎn)定性影響因素房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三大部分中的項(xiàng)目情況分類打分的打分依據(jù)是建設(shè)部頒發(fā)的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》;對(duì)區(qū)位優(yōu)劣的打分依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)或者是業(yè)主對(duì)感受，如房地產(chǎn)周邊的交通設(shè)施、綠化環(huán)境、景觀以及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的完備性等。由此構(gòu)建出二維房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估指標(biāo)體系，預(yù)測房地產(chǎn)價(jià)格。

四、BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)成及應(yīng)用

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)本質(zhì)上以網(wǎng)絡(luò)誤差平方為目標(biāo)函數(shù)、采用梯度下降法來計(jì)算目標(biāo)函數(shù)的最小值，具有任意復(fù)雜的模式分類能力和優(yōu)良的多維函數(shù)映射能力。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)作為一種多層前饋網(wǎng)絡(luò)，由隱含層、輸出層與輸入層構(gòu)成，各層之間由連接點(diǎn)連接，其中隱含層由一層或多層組成，輸入輸出層則只有一層，每一層內(nèi)部是沒有網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)連接的。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)上的每一個(gè)節(jié)點(diǎn)代表了一直神經(jīng)元，各神經(jīng)元之間通過Sigmod函數(shù)傳遞，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)轉(zhuǎn)過程是通過計(jì)算輸出結(jié)果和希望結(jié)果之間差值的最小值，并采用梯度下降法調(diào)整各個(gè)神經(jīng)元之間的閥值和權(quán)值，直至兩者之間的誤差函數(shù)值達(dá)到最小。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)能夠以精確的方式尋找最優(yōu)值，但由于對(duì)網(wǎng)絡(luò)模型初始權(quán)值和閾值的設(shè)定的隨機(jī)性，會(huì)產(chǎn)生一些問題，如由于每次訓(xùn)練次數(shù)、權(quán)數(shù)和閾值的不同，導(dǎo)致BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)尋找的最優(yōu)值不唯一，一些局部值較小;訓(xùn)練次數(shù)隨著取值和閾值的隨機(jī)性而較多，運(yùn)算收斂的速度較慢，整個(gè)運(yùn)算過程花費(fèi)時(shí)間較長。

遺傳算法來源于生物進(jìn)化過程，通過效仿生物界生物進(jìn)化的規(guī)律，根據(jù)適應(yīng)度函數(shù)選擇染色體，通過選擇種群、交叉種群及變異種群等操作進(jìn)行迭代，保留優(yōu)秀的個(gè)體，并逐步找到問題的最優(yōu)解，因此遺傳算法具有較強(qiáng)的全局搜索能力，因此將遺傳算法和BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)算法相結(jié)合，能夠解決BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)中初始權(quán)值和閾值隨機(jī)性選取的缺點(diǎn)，改善BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)算的收斂速度慢和泛化能力弱等問題?；谶z傳BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)算法的基本步驟如圖4.1所示：

通過具體的實(shí)例更能夠顯示出遺傳算法改善初始權(quán)值和閾值隨機(jī)性問題，具體如下：

分別用BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)和遺傳BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測房地產(chǎn)價(jià)格，并將兩種方式預(yù)測出來的結(jié)構(gòu)和實(shí)際成交價(jià)格對(duì)比分析，具體的預(yù)測結(jié)果如所示：

由表4.1可知，在三種結(jié)果的對(duì)比中，標(biāo)準(zhǔn)的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測結(jié)果誤差較大，相對(duì)誤差處于4.10%-13.31%之間，而遺傳BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測結(jié)果誤差相對(duì)較小，處于0.47%-2.55%之間，由此可見基于遺傳算法的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測精度高于標(biāo)準(zhǔn)的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，其在改善初始權(quán)值和閾值的隨機(jī)性方面取得較大進(jìn)展。

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，整個(gè)市場的經(jīng)濟(jì)形勢和市場環(huán)境變得更為復(fù)雜，房地產(chǎn)作為整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的關(guān)鍵部位，對(duì)其價(jià)格的評(píng)估和制定對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。本文從住宅房地產(chǎn)出發(fā)，探索BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測房地產(chǎn)價(jià)格，構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估模型，充分考慮到遺傳算法的全局搜索能力，引用遺傳算法改進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型中初始權(quán)值和閾值設(shè)置的隨機(jī)性問題，并通過具體的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測實(shí)例，探討遺傳BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測價(jià)格精度大小，從而建立遺傳神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評(píng)估模型，此結(jié)果對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場價(jià)格的評(píng)估具有較強(qiáng)的指導(dǎo)性。

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作者簡介：

劉維軍;性別：男;民族：滿;出生年月：1974年2月;籍貫 ：撫順清原縣;工作單位：遼寧工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院;研究方向：電子商務(wù)、信息管理;學(xué)歷：碩士;職稱：講師;

遼寧省教育廳2019年度科學(xué)研究經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目《基于大數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)評(píng)估研究》（項(xiàng)目編號(hào)：JFW201915403）階段性研究成果