杭州運河集團投資發(fā)展有限公司

引言

杭州運河集團投資發(fā)展有限司是一家市屬國有企業(yè)。公司承擔市政府專項工程，主營房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)，目前采取的對外投資管理會計工具是項目管理、現(xiàn)金流量法、內(nèi)部收益率測算等，投后效果良好，收益可觀。希望通過不斷探索創(chuàng)新，提升企業(yè)的績效營收，實現(xiàn)國有資產(chǎn)增值保值的目標。

一、背景描述——單位管理現(xiàn)狀分析和存在的主要問題

（一）管理會計體系不完善

企業(yè)的管理會計工作可以為企業(yè)提供有效的會計信息，但是管理會計工作與一般的財務(wù)會計工作不同。管理會計是為了支持決策，而決策必定是面向未來的。在較多企業(yè)中，管理結(jié)構(gòu)設(shè)置不太合理，管理制度不夠完善，管理者對管理會計完全不重視，認為管理會計可有可無，內(nèi)部沒有設(shè)立專門的管理會計崗位，機構(gòu)人員分配不合理，權(quán)責分配不均衡，使得管理會計工作人員之間分工不明確，權(quán)責不協(xié)調(diào)，企業(yè)難以開展財務(wù)分析和成本控制工作。

（二）管理會計理論普及度不高，與實踐相脫離

我國企業(yè)的管理者更多的關(guān)注短期目標，而忽略了長遠目標的重要性。即使在進行決策的時候也難免會忽視長遠目標和外部環(huán)境。而管理會計的出現(xiàn)使上述問題得到改善，并對經(jīng)營者起到很大的幫助作用，但是大多數(shù)的企業(yè)存在管理會計理論普及度不高的問題，包括系統(tǒng)封閉程度較高的大型國有企業(yè)。

（三）相關(guān)管理會計人員綜合素質(zhì)有待提高

在我國管理會計的日常工作主要是以會計核算和財務(wù)管理為主，但是企業(yè)財務(wù)管理決策完全是由公司領(lǐng)導層決定，而并非會計人員說了算。財務(wù)人員不具備一定的管理能力、決策能力等，從而導致財務(wù)人員綜合素質(zhì)偏低。

二、總體設(shè)計

（一）目標

（1）提高本企業(yè)對外投資實務(wù)操作的能力和水平，為接下來的幾個項目投資起到范本作用，有屬于適合自己單位實際情況的對外投資參照案例。不斷提高和積累一個項目從前期調(diào)研、決策程序、投后管理等各方面的程序以及規(guī)范性的經(jīng)驗。

（2）實現(xiàn)企業(yè)資源的優(yōu)化配置。有助于政府優(yōu)化投資環(huán)境。房地產(chǎn)投資環(huán)境與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展密不可分。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于拉動經(jīng)濟增長、擴大就業(yè)、加快城市建設(shè)有重要作用。

（3）通過本次對外投資項目最終實現(xiàn)整個項目凈利率在4.16%，股東IRR為22.08%，同時按照股權(quán)比例折算我公司最終獲取凈利潤4576萬元（含股東借款利息）。

（4）加強財務(wù)管理綜合能力，通過采用管理會計工具中的項目管理、現(xiàn)金流量法、內(nèi)部收益率等的應(yīng)用，對項目進行全成本測算、稅費計算、融資成本計算、整體現(xiàn)金流計算、敏感性分析及模擬利潤報表等財務(wù)測算計算。并測算項目IRR內(nèi)部收益率、投資回收期等指標判斷該項目投資是否可行。

（二）總體思路

（1）召開單位班子領(lǐng)導會議，由財務(wù)經(jīng)理介紹相關(guān)管理會計的概念、管理會計的工具以及企業(yè)投資一個項目如果利用財務(wù)管理會計工具能起到怎么樣的作用和效果。使領(lǐng)導們有一個初步概念。

（2）確定對外投資方案以后，成立專門特別小組，由一位班子領(lǐng)導擔任組長，組員包括各業(yè)務(wù)相關(guān)部門。各自發(fā)揮自己專業(yè)領(lǐng)域的特長為項目投資出現(xiàn)的各種可能性進行預測和假設(shè)。最后得出結(jié)論是否進行該項目的對外投資。

（3）與合作企業(yè)簽署對外合作協(xié)議，討論相關(guān)合同條款，約定各自的權(quán)利和義務(wù)。

（4）項目公司成立以后，履行出資人義務(wù)并按照約定的股權(quán)比例進行貨幣出資。項目落地的投后管理與監(jiān)督過程中我公司至少派出一至兩名人員進入董事會或則監(jiān)事會，參與重大事項的決策，維護本公司的權(quán)利。

（5）每個年度末，聘請我公司指定的會計師事務(wù)所進行財務(wù)會計審計，出具正式的審計報告。并規(guī)定每年必須召開一次董事會、股東會。

三、應(yīng)用過程

（一）參與部門

牽頭部門：財務(wù)管理部。

配合部門：規(guī)劃發(fā)展部、成本部、經(jīng)營管理部。

（二）部署要求

（1）資源：我公司的母公司是某某集團，是此次A住宅項目地塊土地的出讓方，因此擁有得天獨厚的資源。我們熟悉并且了解該塊土地未來的價值潛力以及該地塊土地出讓的進度，可以讓我公司有足夠?qū)捲５臅r間去籌措資金問題。對外的合作單位也正是看中本公司的性質(zhì)才會有比較好的合作條件給到我方。

（2）信息化：我公司積極與畢馬威會計師事務(wù)所合作，聘請該事務(wù)所專門為本公司的對外投資業(yè)務(wù)和業(yè)態(tài)模塊搭建了量身訂造的財務(wù)測算模型，以自己單位的案例為基礎(chǔ)，并根據(jù)我公司特定的需求和模式，定制了一整套財務(wù)測算模型軟件。方便了工作人員一直以來純手工的操作，各個模塊間都互相設(shè)置了計算公式，大大提高了預測的準確性和完整性，提升了工作效率。

（3）外部環(huán)境：與相關(guān)可研咨詢公司合作，搜集行業(yè)數(shù)據(jù)以及針對該地塊周邊的行情和未來趨勢預判。

（三）具體應(yīng)用模式和應(yīng)用流程

1.A項目概況

（1）項目區(qū)位。項目位于某某市南片區(qū)，東至上塘路，西至通益路，南至石祥路，北至上塘高架。

（2）區(qū)域規(guī)劃。新城戰(zhàn)略定位為國家大運河文化帶的首展之區(qū)、浙江大運河國際交流樣板之區(qū)和杭州城北美好生活的品質(zhì)之區(qū)。分為三個片區(qū)，其中，北片區(qū)為區(qū)域性公建配套服務(wù)中心，中片區(qū)為文化產(chǎn)業(yè)配套區(qū)，南片區(qū)為運河文化展示體驗區(qū)，具體規(guī)劃定位為：充分挖掘運河文化，完整展示運河杭州歷史文化風貌，打造用地面積1200畝，總開發(fā)量約120萬方的集特色小鎮(zhèn)、音樂公園、歷史文化長廊、濱水商業(yè)于一體的運河文化展示體驗區(qū)。整體規(guī)劃布局為“一軸、兩帶、兩港、四區(qū)”，西側(cè)為住宅配套片區(qū)，東側(cè)為文化風貌展示體驗片區(qū)。

2.項目必要性

（1）發(fā)展運河文化產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建大運河文化帶。建設(shè)中國大運河文化帶是落實中央號召的重要戰(zhàn)略行動，A項目區(qū)位優(yōu)越，擁有獨特的水系資源。應(yīng)充分利用、挖掘項目優(yōu)勢，發(fā)展運河文化產(chǎn)業(yè)，打造項目成為運河文化展示體驗區(qū)，構(gòu)建大運河文化帶重要組成部分。

（2）豐富旅游休閑產(chǎn)品。某某集團重點依托運河文化、景觀優(yōu)勢，發(fā)展旅游休閑、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。本項目作為核心區(qū)段的重要組成部分，應(yīng)延續(xù)橋西建筑風貌特色，與現(xiàn)有運河旅游產(chǎn)品相呼應(yīng)相串聯(lián)，完善運河旅游休閑產(chǎn)品布局，更好地促進杭州運河旅游景區(qū)之間的優(yōu)勢互補、資源整合、協(xié)同發(fā)展，共同打造世界級旅游產(chǎn)品。

（3）推進公司多元化發(fā)展。根據(jù)公司十三五規(guī)劃“相關(guān)多元化”戰(zhàn)略發(fā)展思路，本項目依托大運河文化，圍繞特色商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，將文化休閑產(chǎn)業(yè)與商業(yè)物業(yè)經(jīng)營有機結(jié)合。有利于推進公司戰(zhàn)略落地，拓展公司在文化、特色商業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，構(gòu)建優(yōu)勢業(yè)務(wù)組合，增強公司整體實力和綜合競爭力。

3.一期住宅研究

（1）項目土地現(xiàn)狀。該區(qū)塊一期住宅包含兩個地塊，面積達8.5公頃。

B地塊是住宅用地，4.45公頃，容積率2.8，建筑密度26%，綠地率30%，建筑限高80米。

A地塊是住宅用地，4.05公頃，容積率2.2，建筑密度30%，綠地率30%，建筑限高55米。

（2）需求端-住宅市場。從2015年起，某某市區(qū)住宅市場整體均價持續(xù)上漲，市場供不應(yīng)求。某某市十區(qū)商品住宅庫存自2015年下半年持續(xù)走低，目前已降到歷史最低位，僅余265萬方。截至2018年4月30日，某某市各區(qū)商品住宅去化周期均不足4個月。2018年某某市十區(qū)宅地成交建面304萬方（剔除自持面積），商品住宅成交面積402萬方，供需缺口高達87萬方，市場供不應(yīng)求。

（3）區(qū)域住宅市場解讀。2017年，XX區(qū)出讓10宗涉宅地塊，可建面積75.8萬平方米，占主城區(qū)涉宅地總可建面積的24.1%。2017年，XX區(qū)住宅市場實現(xiàn)量價齊升。商品房銷售面積163.69萬平方米，同比增長9.4%，創(chuàng)年內(nèi)最高，且增幅呈逐季上升走勢。商品房銷售均價為31121元/平方米，同比增長19%。2018年，區(qū)域內(nèi)計劃出讓涉宅用地4宗，土地面積19.1萬方，總建面約47.6萬方。

當前，區(qū)域內(nèi)住宅存量由2017年4月的24.4萬方（2028套）降至3.1萬方（約157套），庫存量去化周期約1個月，供求關(guān)系緊張。成交均價漲勢明顯，近期均價3.86萬元/m2，較2017年上漲20%。

（4）住宅定位。此項目住宅部分客戶定位為：1.核心客戶是周邊地緣性客戶。2.申花、大關(guān)、橋西等外溢性客戶。

（5）投資規(guī)模。①地價預測。對比近期出讓的住宅地塊，這兩宗地塊位于上塘單元內(nèi)，距本項目均約2公里，周邊環(huán)境與本項目相近，但本項目板塊認可度及交通條件較此二地塊不足，結(jié)合土地評估公司評估，預計最終成交價在31000元/m2左右。觀察近期宅地土拍市場，成交自持比例明顯降低，大都在10%以內(nèi)，因此只考慮擁有景觀優(yōu)勢05地塊。

②售價預測。目前，周邊二手房中，某某集團相對于其他開發(fā)商產(chǎn)品的溢價約為14-18%。若考慮品牌溢價15%，本項目的高層精裝售價預計為 4.8萬元/m2至5.0萬元/m2。

建議本項目高層的整盤均價按照4.8萬元/m2考慮。同時，參考某某市其他項目，疊拼較高層的溢價率平均為42%，建議本項目疊拼的整盤均價按照6.7萬元/m2考慮。

③投資規(guī)模。05地塊經(jīng)過一系列的財務(wù)測算，土地成本31000元/m2，工程成本10073元/m2，財務(wù)成本（資本化利息+開發(fā)貸利息）4391元/m2，管理和營銷成本1393元/m2，總成本40.5億元，建設(shè)期股東投入30.49億元，占總成本的75.3%，稅后凈利約0.83億元，凈利潤率2.07%，股東IRR為3.01%。

（6）融資方案和資金運作成本--A地塊。開發(fā)貸10億元，利率按基準利率上浮30%為6.37%，占用2年，2年利息12740萬元。

（7）項目財務(wù)指標評價--A地塊敏感性分析。考慮自持比例10%的情況下，疊拼售價為67200元／m2，高層售價為48000元/m2，樓面價為31000元/m2時，股東IRR為3.01%。樓面價達到30000元/m2時，股東IRR略低于銀行同期五年期貸款利率上浮30%時的盈虧平衡點。

（8）經(jīng)濟效益分析。結(jié)合敏感性分析，按照疊拼售價67200元/m2，高層售價48000元/m2，自持比例10%計算，05地塊樓面價低于30000元/m2時，我公司可根據(jù)與X集團戰(zhàn)略協(xié)議原則不超過28%的股比適當參與。

針對此次一期住宅地塊，雙方同意組建聯(lián)合體參與地塊的競買。

4.項目風險分析及風險防控建議

（1）本項目屬于市區(qū)稀缺景觀住宅項目，區(qū)域、空間規(guī)模優(yōu)勢明顯，拿地競爭將十分激烈。

（2）地塊總價高，公司現(xiàn)有現(xiàn)金流不足，需采取融資手段。

5.財務(wù)測算結(jié)論

針對一期住宅業(yè)地塊，項目總投資94億元。我公司看好宅地開發(fā)及X集團品牌支持，決定以股權(quán)投資為方式投資某某項目一期住宅A地塊28%的股權(quán)。

四、取得的成效

（一）情況對比

（1）財務(wù)效益：該A地塊于成交價21.66億元，折合樓面價24321元/平方。我公司作為長期股權(quán)投資，占股28%，出資股本金6億。經(jīng)過近2年的項目投資，目前該項目運營情況良好，于9月份已開盤，2019年末財務(wù)報表實現(xiàn)投資收益約500萬元。由于項目開盤沒多久，前期大部分資金融資成本較高，銷售也是近期才正式開始，本年主營業(yè)務(wù)收入不高。故本年凈利潤雖然有盈利但是不會特別高。2020年度12月底財務(wù)報表凈利潤將會較2019年度同比上升約40%。

預計未來1年項目如果完全銷售完畢，整盤投資收益的幅度會大幅增加，比銀行五年期利率收益高許多。所以我們認為通過對該項目的內(nèi)部收益率、現(xiàn)金流量等工具進行分析測算，此項目投后反應(yīng)是良好的，預計未來收益是可觀的。

（2）非財務(wù)效益：達到了通過項目管理等財務(wù)管理手段實現(xiàn)國有企業(yè)對外投資的目標，真正實現(xiàn)了國有企業(yè)資產(chǎn)穩(wěn)步增值，杜絕國有資產(chǎn)不被流失的情況發(fā)生。

（二）對提高單位績效管理水平的評價

對于該A住宅投資項目，投資后我們及時地跟上投后管理及退出機制，整個投資過程中公司始終有派人員進行現(xiàn)場監(jiān)督檢查，維護股東方利益。無論從財務(wù)管理的角度還是銷售管理的角度來看我們目前發(fā)揮的監(jiān)督作用是有效的。并且能夠在年度終了時獲得投資者應(yīng)有的紅利。根據(jù)現(xiàn)有情況判斷，此項目銷售去化速度將會很快，利潤明顯，后續(xù)投資回報率可觀，資金回籠較快，能夠為公司的經(jīng)營績效貢獻一部分利潤。與此同時，上級管理部門也對我們公司的對外投資項目做出了一定的激勵措施，當該項目盈利的情況下，能夠分得5%的獎金績效，若達不到考核標準但沒有出現(xiàn)投資虧損則沒有績效金，相反，倘若項目投后虧損嚴重并達到一定比例則會按比例扣除相關(guān)者績效考核金。獎懲分明的績效管理措施大大提高了單位績效管理的水平。

結(jié)語

通過內(nèi)部收益率、現(xiàn)金流量等財務(wù)管理工具進行分析測算，我發(fā)現(xiàn)這些管理會計工具也存在一些局限性。IRR是一個比率，它不能夠單獨使用。要使用IRR方法進行投資分析，還必須有本企業(yè)的資本成本才可以，而資本成本是需要計算的。算出的IRR如果大于本企業(yè)的資本成本，說明投資項目可行，反之，則應(yīng)放棄投資項目。凈現(xiàn)值則是反映一個項目按現(xiàn)金流量計算的凈收益現(xiàn)值，它是個金額的絕對值，在比較投資額不同項目時有很大局限性。這個方法就是用現(xiàn)金流出減去現(xiàn)金流入，看看到底能凈賺多少錢，它是一個絕對數(shù)字，而不是比率。求得的凈現(xiàn)值只要大于零，就說明這個項目是可行的，應(yīng)該進行投資。兩者對于獨立方案投資決策和大多數(shù)相關(guān)方案的決策結(jié)果是相同的，但在對初始投資額不同或現(xiàn)金流量分布差異大的方案進行投資決策時，這兩種決策分析方法往往會得到相反的結(jié)論。因此，我們可以有效地結(jié)合敏感性分析對指標變動的風險大小，從而綜合判斷項目是否可行。