■泰州市委組織部

目前，泰州市常住人口城鎮(zhèn)化率已近70%，與城市化進(jìn)程相伴相生的物業(yè)管理，已成為解決城市基層社會(huì)治理問題的關(guān)鍵因素。但當(dāng)前物業(yè)管理的現(xiàn)狀與其擔(dān)負(fù)的社會(huì)治理責(zé)任不相適應(yīng)，甚至成為老百姓口中“沉重的話題”和基層治理“繞不開的坎”。調(diào)研組堅(jiān)持“問題在哪里，黨建就要在哪里發(fā)力”，組織調(diào)研專班，剖析市內(nèi)外50 多個(gè)小區(qū)樣本，力求破解物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)之困，走出一條具有泰州特色的黨建引領(lǐng)物業(yè)管理之路。

物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)之困

物業(yè)企業(yè)“利益至上”。物業(yè)行業(yè)監(jiān)管體系不夠完善、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確、退出機(jī)制不完善，導(dǎo)致物業(yè)行業(yè)亂象叢生。不少物業(yè)企業(yè)簡單以市場經(jīng)營主體自居，一心追求利潤最大化，無心參與基層治理；較低的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也迫使一些物業(yè)企業(yè)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)委會(huì)“運(yùn)轉(zhuǎn)失范”。全市所有小區(qū)中，業(yè)委會(huì)組建率只有35%，能夠規(guī)范運(yùn)行、發(fā)揮作用更是少數(shù)。有的業(yè)委會(huì)不愿作為，業(yè)委會(huì)成員“只掛名、不出征”，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)“形同虛設(shè)”。有的業(yè)委會(huì)不會(huì)作為，對公共維修資金審批把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致業(yè)主利益受損。有的業(yè)委會(huì)胡亂作為，在收受物業(yè)公司“好處”后喪失原則，失去應(yīng)有監(jiān)督功能。

居民業(yè)主“借題發(fā)揮”。有的業(yè)主主觀逃避義務(wù)；有的業(yè)主因其他問題遷怒物業(yè)，用罷繳物業(yè)費(fèi)的方式宣泄情緒；還有的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)治理是政府的責(zé)任，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)收繳率低直接導(dǎo)致物業(yè)管理難以為繼，不少老舊小區(qū)遭到物業(yè)企業(yè)“棄管”。

監(jiān)督管理“有心無力”。物業(yè)管理涉及多個(gè)部門。除了住建部門外，公安和城管涉及綜合執(zhí)法，法院涉及物業(yè)費(fèi)訴訟受理，發(fā)改委涉及物業(yè)定價(jià)，市場監(jiān)管涉及電梯監(jiān)管，等等。對物業(yè)管理問題，職能部門相互推諉扯皮，街道又難以指揮調(diào)度職能部門，出現(xiàn)“管得著的看不見，看得見的管不著”現(xiàn)象。

社區(qū)黨組織“擔(dān)當(dāng)不足”。內(nèi)部，社區(qū)治理與物業(yè)管理“兩張皮”，缺乏把業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)、網(wǎng)格長（員）、社區(qū)民警等轄區(qū)治理力量整合，協(xié)同解決物業(yè)管理問題的能力。外部，整合資源不夠，不少社區(qū)沒有建立統(tǒng)籌駐區(qū)黨員、社會(huì)組織、志愿者等治理資源的工作機(jī)制，社區(qū)黨組織不能很好發(fā)揮核心作用，推動(dòng)共建共享。

“黨建+物業(yè)管理”的機(jī)制之解

泰州市堅(jiān)持以強(qiáng)化黨的領(lǐng)導(dǎo)為主線，以區(qū)委、區(qū)政府—街道黨工委、辦事處—社區(qū)黨組織、居委會(huì)為主軸，以規(guī)范物管合同和規(guī)范業(yè)委會(huì)履職為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，區(qū)分三類小區(qū)進(jìn)行指導(dǎo)，推動(dòng)業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)、政府和社區(qū)四方聯(lián)動(dòng)，走出一條具有泰州特色的黨建引領(lǐng)物業(yè)管理之路。

第一類，對封閉式、市場化服務(wù)的小區(qū)，致力推動(dòng)從不規(guī)范向規(guī)范化轉(zhuǎn)型。

建立業(yè)委會(huì)“選得好、抓得住”的機(jī)制。確定社區(qū)黨組織對業(yè)委會(huì)三項(xiàng)權(quán)限。一是人選推薦權(quán)。對業(yè)主推薦進(jìn)入業(yè)委會(huì)人選，社區(qū)黨組織要認(rèn)真把關(guān)，把別有用心的人擋在門外；提倡機(jī)關(guān)、國有企事業(yè)單位黨員干部參選業(yè)委會(huì)委員；推進(jìn)具備條件的業(yè)委會(huì)建立黨組織。二是議題設(shè)置權(quán)。定期召開黨組織、業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)“三位一體”會(huì)議，制定議事規(guī)則，明確業(yè)委會(huì)議題須事先報(bào)社區(qū)黨組織書記審定。三是決策前置權(quán)。明確黨組織討論研究是業(yè)委會(huì)決策物業(yè)管理重大事項(xiàng)的前置程序，明確進(jìn)入業(yè)委會(huì)的黨組織委員和黨員必須按黨組織決定在業(yè)委會(huì)發(fā)表意見，向黨組織報(bào)告落實(shí)情況，對未執(zhí)行黨員，黨組織要批評(píng)糾正。四是工作監(jiān)督權(quán)。試點(diǎn)成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)委會(huì)履職行為。業(yè)委會(huì)每半年須在小區(qū)顯著位置公告經(jīng)費(fèi)收支情況，對履職不規(guī)范的業(yè)委會(huì)委員進(jìn)行誡勉罷免。五是績效評(píng)議權(quán)。業(yè)委會(huì)每年向社區(qū)黨組織和居民代表“雙述職”，根據(jù)評(píng)議結(jié)果評(píng)星定級(jí)，對五星級(jí)業(yè)委會(huì)實(shí)行以獎(jiǎng)代補(bǔ)，讓干得好的業(yè)委會(huì)有榮譽(yù)、得實(shí)惠。

建立物業(yè)企業(yè)“干得好、拿得住”的機(jī)制。要有規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同。市級(jí)行業(yè)主管部門要厘清物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任邊界，建立履約保證金和服務(wù)質(zhì)量保證金制度，倒逼物業(yè)服務(wù)企業(yè)按約履職。要有科學(xué)的服務(wù)評(píng)價(jià)機(jī)制。制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，通過“滿意度”這個(gè)杠桿，把物業(yè)企業(yè)依法按約履職的監(jiān)督權(quán)交給業(yè)主；推行物業(yè)服務(wù)公開招標(biāo)，把物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)交給業(yè)主；公布服務(wù)合同的約定、物業(yè)管理費(fèi)和公共收益的收支明細(xì)，把物業(yè)服務(wù)的知情權(quán)交給業(yè)主。要有完整的客戶服務(wù)體驗(yàn)。明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)需參與基層社會(huì)治理，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與社區(qū)開展共建活動(dòng)、與社會(huì)組織開展聯(lián)建活動(dòng)、與業(yè)主開展團(tuán)建活動(dòng)；鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老服務(wù)、家政服務(wù)等增值服務(wù)，為業(yè)主提供全周期服務(wù)鏈。

建立各級(jí)政府“管得好、兜得住”的機(jī)制。小區(qū)內(nèi)還有很多社區(qū)、物業(yè)管不了、管不到的事情，政府必須做好兜底。各級(jí)地方政府要“補(bǔ)好位”。強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，降低因“先天不足”帶來的后期物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)；加快老舊小區(qū)綜合整治，打造一批環(huán)境宜居、配套齊全、組織完善的“完整社區(qū)”。行業(yè)主管部門要“做到位”。構(gòu)建物業(yè)行業(yè)信用管理體系，將履職情況、業(yè)主服務(wù)評(píng)分、黨建工作情況納入企業(yè)信用檔案，應(yīng)用于招投標(biāo)、評(píng)優(yōu)評(píng)先活動(dòng)。對多次逾期拒不支付物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，依法錄入市公共信用信息系統(tǒng)。打造“資金使用便捷、訴求回應(yīng)及時(shí)、公共收益透明、業(yè)主廣泛參與”的“智慧物業(yè)平臺(tái)”。相關(guān)職能部門要“不缺位”。明確各職能部門在物業(yè)管理中的行政職責(zé)，依法制定并公布工作清單、聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，讓小區(qū)內(nèi)非物業(yè)服務(wù)的事項(xiàng)“有人管”。

建立社區(qū)黨組織“領(lǐng)得好、穩(wěn)得住”機(jī)制。社區(qū)黨組織是物業(yè)管理服務(wù)的“最后一道防線”，必須發(fā)揮黨組織組織力，做好物業(yè)企業(yè)服務(wù)、政府部門管理的補(bǔ)缺。領(lǐng)出廣泛參與。以樓棟為基本單元建立黨小組，黨員擔(dān)任聯(lián)絡(luò)員，社區(qū)黨組織每年開展“先進(jìn)示范樓棟”評(píng)比，通過名單公示、物質(zhì)激勵(lì)等手段，激發(fā)居民業(yè)主參與熱情。領(lǐng)出和諧關(guān)系。建立黨組織牽頭的物業(yè)矛盾糾紛三級(jí)調(diào)處機(jī)制，網(wǎng)格黨組織負(fù)責(zé)組織黨員發(fā)現(xiàn)、報(bào)告、處理物業(yè)小矛盾小糾紛，讓“小問題不出網(wǎng)格”；社區(qū)黨組織負(fù)責(zé)挖掘律師等有專業(yè)特長的社區(qū)能人，擔(dān)任社區(qū)“物業(yè)顧問”，對社區(qū)物業(yè)重點(diǎn)問題進(jìn)行調(diào)解，讓“大問題不出社區(qū)”；社區(qū)黨組織無法解決的問題，及時(shí)向街道黨工委報(bào)告，由街道黨工委協(xié)調(diào)解決，讓“難點(diǎn)問題不出街道”。領(lǐng)出服務(wù)升級(jí)。推行“全科社工”服務(wù)模式，建立“線上+線下”服務(wù)快速響應(yīng)機(jī)制，“線上”打造“智慧管家”服務(wù)平臺(tái)，讓居民業(yè)主訴求第一時(shí)間有人受理；“線下”實(shí)行“一站受理”“首問負(fù)責(zé)”，讓社工“多跑路”、居民“少跑腿”。

第二類，對開放式、無物管的老舊小區(qū)，致力推動(dòng)從自治型向市場型轉(zhuǎn)型。

由社區(qū)黨組織牽頭，征求小區(qū)居民意見，經(jīng)大多數(shù)居民同意后，納入市場進(jìn)入、政府補(bǔ)貼過渡型小區(qū)管理。以市區(qū)、街道或者若干社區(qū)為單位，打包給1 家或2 家物業(yè)公司，規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化地提供基本物業(yè)服務(wù)。政府給予三年補(bǔ)貼過渡政策，第一年70%、第二年50%、第三年30%，最終實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作。多數(shù)居民不同意的，仍然延續(xù)過去的自治模式，但邀請業(yè)主代表到市場型服務(wù)的小區(qū)參觀，讓業(yè)主老百姓了解、向往市場化的物業(yè)服務(wù)。社區(qū)黨組織充分利用老舊小區(qū)改造、黨建為民資金、小區(qū)微治理等政策紅利，分年分步系統(tǒng)性推進(jìn)老舊小區(qū)改造，不讓任何小區(qū)成為城市現(xiàn)代化遺忘的角落。

第三類，對政府承諾兜底的拆遷安置小區(qū)，致力推動(dòng)從包辦型向自主型轉(zhuǎn)型。

拆遷安置小區(qū)大致分為三種情形。一是承諾一定期限內(nèi)不需要繳納物業(yè)費(fèi)，時(shí)限已到卻仍在無限期延續(xù)兜底；二是未明確給出承諾，卻形成了由政府兜底的事實(shí)和慣性；三是口頭承諾“終身免交”，拆遷協(xié)議、公告中并無相關(guān)條款。針對情形一，實(shí)行“黨員先繳、居民仿效、整改提升”模式。將“物業(yè)費(fèi)繳納情況”列入對黨員黨性考核、評(píng)議的內(nèi)容，定期張榜公布繳納情況。社區(qū)黨組織和業(yè)委會(huì)加強(qiáng)對物業(yè)公司的監(jiān)督，把群眾滿意度作為考核評(píng)價(jià)依據(jù)，力促提升服務(wù)水平。針對情形二，實(shí)行“居民繳費(fèi)提標(biāo)、政府獎(jiǎng)補(bǔ)配套”模式。引入或成立政府出資的國有物業(yè)公司進(jìn)行市場化運(yùn)作，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行分級(jí)制，在業(yè)主沒有形成物業(yè)費(fèi)繳納習(xí)慣之前，提供基礎(chǔ)性服務(wù)，費(fèi)用由國資兜底，同時(shí)推出物業(yè)服務(wù)的升級(jí)“套餐”，大部分業(yè)主同意繳費(fèi)提標(biāo)的情況下，采取業(yè)主繳納一部分、國資補(bǔ)貼一部分的辦法，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主體會(huì)到服務(wù)升級(jí)帶來的好處。在選擇升級(jí)服務(wù)的小區(qū)，打造物業(yè)服務(wù)示范樣板，形成“物業(yè)服務(wù)好、房子更搶手”效應(yīng)，讓業(yè)主意識(shí)到繳費(fèi)不僅是義務(wù)，更是投資。針對情形三，實(shí)行“補(bǔ)繳分開、先繳后補(bǔ)”模式。對被拆遷的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在推動(dòng)繳費(fèi)的基礎(chǔ)上，從原來的政府兜底資金進(jìn)行一定比例返還，與年終分紅一并發(fā)放，憑繳費(fèi)憑證先繳后補(bǔ)，不繳不補(bǔ)；而對于已經(jīng)進(jìn)行二手房交易或租住在集中安置區(qū)的非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，按照核定物業(yè)費(fèi)全額繳納，在保持和諧穩(wěn)定的前提下，逐步化解歷史遺留問題。