曲波

龍口市住房保障和房產(chǎn)物業(yè)服務(wù)中心 山東煙臺(tái) 265701

新時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)得到了迅速發(fā)展。特別是進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)不僅具有強(qiáng)大的發(fā)展能力，其迅速成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)在社會(huì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但是，急速飆升的房?jī)r(jià)也影響了廣大民眾的生活質(zhì)量，更成為整個(gè)社會(huì)以及學(xué)界重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。因此，在此背景下，為了對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)進(jìn)行控制，需要分析政府宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，加大制度建設(shè)的力度，實(shí)施“限價(jià)房”方案。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，在增加政府稅收、改善居民居住條件、提升城市形象等方面起到巨大作用，但伴隨著房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、居住品質(zhì)不佳和庫(kù)存高企等問(wèn)題，一些縣、市，由于市場(chǎng)監(jiān)管不力、制度不健全等原因積累了較高的風(fēng)險(xiǎn)。黨的十八大以來(lái)，國(guó)家明確“房住不炒”的定位，并加速推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。縣域作為當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展的著力點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康程度直接決定了其經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的速度和質(zhì)量。由于地理位置特殊、歷史文化悠久、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，環(huán)境設(shè)施改善較為明顯，且新房交易占主要地位。但受外圍城市影響，也面臨房地產(chǎn)投資降速、商品房庫(kù)存比例失調(diào)、房產(chǎn)企業(yè)實(shí)力較弱、人才保障住房短板明顯等問(wèn)題，結(jié)合目前房地產(chǎn)發(fā)展的形勢(shì)和趨勢(shì)，應(yīng)通過(guò)建立長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，平衡市場(chǎng)預(yù)期；科學(xué)規(guī)劃土地出讓規(guī)模；改善當(dāng)?shù)刈》織l件；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等保障縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，為全國(guó)其他地區(qū)縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供參考。

1 影響縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的因素

1.1 房地產(chǎn)投資降速，地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)增加

土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)排在制造業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)和公共設(shè)施管理業(yè)之后，是縣域重要的固定資產(chǎn)投資行業(yè)。縣域普遍存在著“政府預(yù)算內(nèi)靠產(chǎn)業(yè)稅收，預(yù)算外靠土地收入”的情況，經(jīng)濟(jì)水平的提高又部分依托于房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)深化，縣域房地產(chǎn)投資增幅大幅放緩，伴隨而來(lái)的是助推地方財(cái)政的惡化和政府債務(wù)的潛在危機(jī)。過(guò)度依賴土地財(cái)政和房地產(chǎn)業(yè)，將直接阻礙當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。近年縣域政府大力招商引資，促推經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，新建特色產(chǎn)業(yè)園，但短期內(nèi)還難以改變投產(chǎn)企業(yè)科技含量較低、稅收收入不足的現(xiàn)狀；此外，土地將政府、企業(yè)、居民和銀行捆綁在一起，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式以房?jī)r(jià)持續(xù)上漲為基礎(chǔ)，一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)下滑、土地出讓困難的情況，引發(fā)的金融危機(jī)通過(guò)暴跌的資產(chǎn)價(jià)格傳遞到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，將加劇經(jīng)濟(jì)體系的動(dòng)蕩和政府收支失衡，進(jìn)而影響當(dāng)?shù)孛裆I(lǐng)域的支出，這也是國(guó)家一直強(qiáng)調(diào)的要規(guī)避的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之一[1]。

1.2 商品房庫(kù)存比例失調(diào)，土地供應(yīng)比例失衡

盡管縣域住宅類商品房去化率從2017年逐漸下降，但是非住宅類商品房（公寓、商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等）庫(kù)存持續(xù)上升，非住宅商品房去化周期持續(xù)增加，供給持續(xù)過(guò)剩。具體而言，雖然市中心地段商業(yè)店鋪價(jià)格持續(xù)走高，但金融機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)支持力度不足，縣城發(fā)展高端商業(yè)的市場(chǎng)容量欠缺，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高企；而縣域?qū)儆诘湫偷纳絽^(qū)農(nóng)業(yè)縣（市），商業(yè)種類單一、高端崗位供給不足，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，導(dǎo)致寫(xiě)字樓入駐率偏低；在縣域周邊新開(kāi)的樓盤(pán)又由于住宅入住率低、配套不完善等原因，大量商鋪空置。此外，政府土地出讓不合理加劇了庫(kù)存比例失調(diào)的局面。從縣域近3年的土地掛牌情況看，商業(yè)用地出讓持續(xù)增加，住宅用地出讓依然需要配建高比例的商業(yè)地產(chǎn)，如果單一項(xiàng)目無(wú)法支撐配套商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，將導(dǎo)致縣域庫(kù)存比例進(jìn)一步失衡[2]。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力偏弱，從業(yè)者素質(zhì)偏低

部分企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善、資金鏈斷裂等原因造成項(xiàng)目爛尾，大量項(xiàng)目存在同質(zhì)化嚴(yán)重、建設(shè)品質(zhì)偏低、配套設(shè)施縮水、夸大宣傳等問(wèn)題，導(dǎo)致上訪事件時(shí)有發(fā)生。對(duì)于縣級(jí)開(kāi)發(fā)商而言，融資渠道單一、技術(shù)含量不足，金融支持力度不足，受政策影響和地產(chǎn)周期影響更大，若項(xiàng)目去化率較低，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將成倍陡增。此外，部分房企前瞻性不足，缺乏對(duì)調(diào)控政策和地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的理解和認(rèn)知，盲目高杠桿拿地，導(dǎo)致后續(xù)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)惡化。有的房企通過(guò)招商項(xiàng)目入駐當(dāng)?shù)睾?，變更土地開(kāi)發(fā)屬性，擾亂當(dāng)?shù)亟灰字刃颉Ｍ瑫r(shí)，縣域的地產(chǎn)從業(yè)者素質(zhì)偏低，也影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。建筑行業(yè)從業(yè)者文化水平偏低，專業(yè)技能不足，企業(yè)和個(gè)人不愿花錢(qián)培訓(xùn)，使得企業(yè)文化和員工素質(zhì)不高，導(dǎo)致工程質(zhì)量難有保障；小區(qū)物業(yè)從業(yè)者服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主滿意度不高；地產(chǎn)中介從業(yè)者服務(wù)質(zhì)量差、專業(yè)水平低，操作不規(guī)范、散布漲價(jià)信息、違規(guī)收費(fèi)問(wèn)題也屢禁不止，等等。

1.4 人才保障住房短板較大，虹吸效應(yīng)加劇人才流失

隨著各地人才爭(zhēng)奪的加劇，縣域開(kāi)辟“綠色通道”引進(jìn)專業(yè)技術(shù)人才，給予補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免和入駐人才公寓等優(yōu)惠政策，但通過(guò)該渠道引進(jìn)的人才數(shù)量過(guò)少，且配套公寓就已接近飽和，導(dǎo)致政策效果缺乏可持續(xù)性。此外，對(duì)其他城市的“虹吸效應(yīng)”和“區(qū)域聚集效應(yīng)”非常明顯，在租賃住房、人才保障住房、配套優(yōu)惠條件等方面差距較明顯的情況下，人才吸引力嚴(yán)重不足。而人口流入的不足，又加劇了縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展放緩，進(jìn)而形成惡性循環(huán)[3]。

2 促進(jìn)縣域房地產(chǎn)健康發(fā)展政策措施

2.1 建立長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期

縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)受情緒、政策等影響波動(dòng)較大，一旦經(jīng)濟(jì)不確定程度增加，極易引發(fā)極端情緒，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲暴跌。因此，應(yīng)建立“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制。首先，住建部門(mén)要建立并完善房屋網(wǎng)簽交易系統(tǒng)，實(shí)時(shí)發(fā)布房?jī)r(jià)信息，根據(jù)庫(kù)存情況調(diào)節(jié)預(yù)售證的發(fā)放節(jié)奏，保證房屋供給處于合理而穩(wěn)定的區(qū)間；其次，要密切關(guān)注周邊城市房地產(chǎn)政策，一旦周邊城市出現(xiàn)政策變動(dòng)，本地要及時(shí)跟進(jìn)政策修訂，保證本地剛性需求的同時(shí)打擊炒房行為，還要防止過(guò)強(qiáng)的“虹吸效應(yīng)”和“擠出效應(yīng)”對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)短期劇烈震蕩；再次，政府要加強(qiáng)對(duì)政策的解讀和輿論引導(dǎo)，避免房地產(chǎn)參與者預(yù)期陷入混亂[4]。

2.2 依據(jù)縣域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)律，科學(xué)規(guī)劃土地出讓規(guī)模

由于目前縣域非商品住宅庫(kù)存量過(guò)大，庫(kù)存結(jié)構(gòu)性失衡為經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。因此，縣域應(yīng)科學(xué)實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，對(duì)管轄區(qū)內(nèi)的住房進(jìn)行全面普查，掌握住宅和非住宅的總量和結(jié)構(gòu)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套規(guī)劃、人口遷移變化、環(huán)境承載能力等因素，完善土地“招拍掛”制度，控制土地出讓節(jié)奏。針對(duì)當(dāng)前縣域住宅類商品房上漲過(guò)快、工業(yè)用地和商業(yè)用地又嚴(yán)重過(guò)剩的局面，應(yīng)調(diào)整用地供應(yīng)節(jié)奏、規(guī)模和時(shí)序，減少超大面積工業(yè)用地和純商業(yè)用地的出讓，并大幅降低城鎮(zhèn)住宅用地中零售商業(yè)用地的比例。短期內(nèi)建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度，長(zhǎng)期內(nèi)增加多元化招標(biāo)方式，并通過(guò)公開(kāi)透明的土地?cái)?shù)據(jù)信息，合理控制出讓規(guī)模。在增量土地上，減少零星出讓模式，從源頭上遏制私自搭建，通過(guò)整體性土地規(guī)劃和連片式開(kāi)發(fā)提高土地利用效率并優(yōu)化景觀布局；在存量土地上，將廢棄工廠、批而未供、供而未用和低效土地盤(pán)活并規(guī)劃重新開(kāi)發(fā)，緩解縣域土地矛盾。例如，遼寧省沈陽(yáng)周圍的縣域，通過(guò)合理分配城市布局，科學(xué)測(cè)算土地用途和規(guī)模，將商業(yè)區(qū)集中于黃金地段，對(duì)工業(yè)區(qū)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，在高效利用土地的同時(shí)，彰顯縣域城市風(fēng)貌。

2.3 改善當(dāng)?shù)刈》織l件，保證“住有所居”，爭(zhēng)取“住有宜居”

通過(guò)對(duì)縣域農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移規(guī)模、縣城土地容量的分析和制度設(shè)計(jì)，提出符合農(nóng)民基本居住權(quán)的城鎮(zhèn)住房可持續(xù)運(yùn)營(yíng)模式，逐漸消除戶籍、子女教育和社會(huì)保障方面的“隱形制約”，提升縣城吸引力；對(duì)“病、殘、孤、老、災(zāi)”等特困家庭，可采取共有產(chǎn)權(quán)形式進(jìn)行集中安置；對(duì)縣城中低收入者、新市民和青年等“夾心層”群體，可規(guī)劃建設(shè)保障房并完善多層次住房租賃市場(chǎng)來(lái)解決其困難，保證居民“住有所居”。同時(shí)，要著力改善當(dāng)?shù)氐淖》織l件和居住環(huán)境，有序推進(jìn)縣城老舊小區(qū)有機(jī)更新，加強(qiáng)小區(qū)綠化、物業(yè)服務(wù)、污水處理和垃圾分類等公共配套服務(wù)，完善市政道路、綠地、公園等配套設(shè)施，增加居住環(huán)境舒適度，努力做到“住有宜居”[5]。

2.4 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造特色城鎮(zhèn)

縣域應(yīng)利用自身地理優(yōu)勢(shì)，積極承接外溢產(chǎn)業(yè)、資本和人才，促進(jìn)自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，擺脫單純由房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的局面。一些城市功能需要轉(zhuǎn)移和疏解。應(yīng)抓住機(jī)會(huì)，建立高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，推動(dòng)新能源、新設(shè)備、電子商務(wù)、物流企業(yè)入駐，并與各科研機(jī)構(gòu)合作建立研發(fā)中心、科技創(chuàng)新中心等，通過(guò)政策傾斜和稅收優(yōu)惠等條件促進(jìn)人才向縣域流動(dòng)。通過(guò)承接外溢資源，在優(yōu)化縣域科技水平的同時(shí)，能夠提升縣域工業(yè)用地附加值和稅收收入，還能降低商品房庫(kù)存和房地產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)。此外，縣域應(yīng)積極發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，優(yōu)化紅色革命旅游和短途生態(tài)路線，建立有功能性的休閑、養(yǎng)老、旅游住房產(chǎn)品，積極把自身打造成生態(tài)宜居、特色鮮明的城鎮(zhèn)，推動(dòng)城鎮(zhèn)多元化發(fā)展。例如，國(guó)內(nèi)一些地方通過(guò)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)群的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)域內(nèi)資源的優(yōu)化配置，引導(dǎo)大型企業(yè)跨區(qū)域并購(gòu)重組、促進(jìn)人才和技術(shù)回流，激活縣域內(nèi)諸多產(chǎn)業(yè)繁榮，增強(qiáng)衛(wèi)星城市要素吸附力、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，帶動(dòng)并提升局部縣域的發(fā)展，其經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

2.5 優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟(jì)適用房供給

除了要完善房地產(chǎn)保障機(jī)制，還需要嚴(yán)格執(zhí)行土地回收中的相關(guān)規(guī)定，更好地遏制開(kāi)發(fā)商囤積土地現(xiàn)象，并且在此基礎(chǔ)上完善土地儲(chǔ)備機(jī)制，推進(jìn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化進(jìn)程，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)。此外，要合理實(shí)施金融政策，嚴(yán)格控制其中的信貸規(guī)模，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例的科學(xué)性，加強(qiáng)對(duì)其中風(fēng)險(xiǎn)的管理。在此基礎(chǔ)上，需要完善稅收政策，通過(guò)對(duì)稅率的合理調(diào)節(jié)，積極引導(dǎo)中小戶型住房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的調(diào)整，完善經(jīng)濟(jì)適用房制度，不斷滿足基本住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)工作，更加準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)供求信息，進(jìn)而有效增加經(jīng)濟(jì)適用房供給。

3 結(jié)語(yǔ)

隨著縣域高速公路、高鐵、市政等基礎(chǔ)設(shè)施的大量建設(shè)，改善類住房需求也不斷增強(qiáng)，應(yīng)適度發(fā)展改善類住房，以滿足當(dāng)?shù)厝嗣駥?duì)更高品質(zhì)住宅的需求。二是要充分發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造更多就業(yè)崗位，支持建筑企業(yè)發(fā)展和吸納人員在建筑業(yè)就業(yè)，發(fā)揮建筑產(chǎn)業(yè)“造血”作用，持續(xù)推進(jìn)脫貧地區(qū)發(fā)展和低收入人口就業(yè)增收，激發(fā)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)內(nèi)生發(fā)展能力。三是引導(dǎo)縣級(jí)政府轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，逐步擺脫“土地財(cái)政”的依賴和過(guò)度依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，并發(fā)揮發(fā)改、財(cái)政、規(guī)劃等部門(mén)作用，制定當(dāng)?shù)刂虚L(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)和引領(lǐng)本地經(jīng)濟(jì)更健康地發(fā)展。