王晶晶

（青島科技大學(xué)，山東 青島 266000）

從2021年1月1日到2021年7月15日，在中國裁判文書網(wǎng)中可以檢索到的以房抵債的相關(guān)判例高達(dá)3168篇。短短六個半月的時(shí)間內(nèi)全國關(guān)于以房抵債協(xié)議的相關(guān)判例的數(shù)量足以表明以房抵債協(xié)議在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)爭議的數(shù)量之多。但是，我國相關(guān)立法中并沒有關(guān)于以房抵債協(xié)議的性質(zhì)以及效力的明確規(guī)定，這就導(dǎo)致了司法實(shí)踐中對于類似案件的不同判決。2019年11月14日晚，最高院官網(wǎng)公布了《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要（法〔2019〕254號）》（以下簡稱《九民紀(jì)要》），其中第四十四條和第四十五條分別對于履行期屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議和履行期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議的效力作出了初步規(guī)定，第四十五條關(guān)于履行期屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議如果沒有實(shí)際交付房屋，債權(quán)人應(yīng)該按照原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟，因此，在這里是不承認(rèn)以物抵債協(xié)議的效力的。第四十四條關(guān)于履行期屆滿之后達(dá)成的以物抵債協(xié)議只要不存在惡意損害第三人利益的情形，以物抵債協(xié)議就會得到法院的支持。房子作為不動產(chǎn)的一種，自然可以適用這兩條關(guān)于以物抵債協(xié)議的規(guī)定。但是《九民紀(jì)要》并沒有明確說明以房抵債協(xié)議的性質(zhì)。對于以房抵債的性質(zhì)，不同的學(xué)者有不同的視角，解釋的方法也不盡相同。影響學(xué)者們對以房抵債協(xié)議的性質(zhì)的認(rèn)定主要包括以下兩個因素，是否在借款合同履行期限屆滿前簽訂以及是否辦理了過戶登記。結(jié)合以上兩個要素，本文將以房抵債協(xié)議的性質(zhì)的認(rèn)定分為四類情況進(jìn)行討論。

一、以房抵債協(xié)議在借款合同履行期限屆滿前簽訂且沒有辦理房屋過戶登記

根據(jù)《九民紀(jì)要》第四十五條的規(guī)定，債權(quán)人只能就原來的債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟，債權(quán)人并不能依據(jù)以房抵債協(xié)議來取得房屋的所有權(quán)。這是因?yàn)槿绻ㄔ赫J(rèn)定以房抵債協(xié)議有效，那么債權(quán)人只能根據(jù)以房抵債協(xié)議拍賣變賣這棟房屋獲得與原債權(quán)相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)而不能根據(jù)以房抵債協(xié)議獲得房屋的所有權(quán)。如果根據(jù)原債權(quán)債務(wù)進(jìn)行審理，當(dāng)法院確認(rèn)原債權(quán)債務(wù)存在時(shí)，債權(quán)人在申請法院執(zhí)行的時(shí)候，既可以執(zhí)行案件中的房屋也可以執(zhí)行債務(wù)人的其他財(cái)產(chǎn)，并不會影響債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因此，債權(quán)人根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過債權(quán)人根據(jù)以房抵債協(xié)議提起訴訟可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)數(shù)額。此外，由于房屋的所有權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，房屋的權(quán)利外觀依然是債務(wù)人所有，因此善意第三人物權(quán)可以基于善意取得案涉房屋的所有權(quán)或者是抵押權(quán)，如果發(fā)生這種情形將大大加大法院審理案件的難度。最后，債權(quán)人根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟可以簡化案件事實(shí)的審理，減少司法資源不必要的浪費(fèi)。既然債權(quán)人根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟的效果要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于根據(jù)以房抵債協(xié)議提起訴訟的效果，因此以房抵債協(xié)議的效力幾乎為零，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效合同。

二、以房抵債協(xié)議在借款合同履行期限屆滿前簽訂且已經(jīng)辦理房屋過戶登記

梁曙明、劉牧晗認(rèn)為此種情況下的以房抵債協(xié)議的性質(zhì)屬于讓與擔(dān)保。這種觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)事人在簽訂房屋買賣合同且辦理備案登記的行為，是以所有權(quán)的轉(zhuǎn)移的方式為實(shí)現(xiàn)債權(quán)設(shè)定擔(dān)保，是讓與擔(dān)保。第一，［1］將以房抵債協(xié)議認(rèn)定為讓與擔(dān)保，可以較好地保護(hù)債務(wù)人的利益不受處于優(yōu)勢地位的債權(quán)人的侵害，而且所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也保證了債權(quán)人利益的實(shí)現(xiàn)。但是，我國在第九次《民商事審判工作會議紀(jì)要》中第四十五條明確規(guī)定履行期屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議不同于讓與擔(dān)保。第二，在履行期限屆滿前就將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到債權(quán)人名下，債權(quán)人擁有房屋的所有的外觀權(quán)利，這在實(shí)際上也不能保證債務(wù)人在償還債務(wù)后還能收回房屋。將以房抵債協(xié)議認(rèn)定為讓與擔(dān)保在現(xiàn)實(shí)生活中只能保證債務(wù)人享有房屋價(jià)款的請求權(quán)，很難保證債務(wù)人償還借款后還能取得房屋的所有權(quán)。第三，《九民紀(jì)要》第七十一條對于讓與擔(dān)保的規(guī)定只承認(rèn)了讓與擔(dān)保的優(yōu)先受償權(quán)，對于債權(quán)人要確認(rèn)所有權(quán)的請求并不會得到法院的支持。最后，讓與擔(dān)保本身就難以逃脫流質(zhì)條款的嫌疑。

因此，將借款合同履行期限屆滿前簽訂且已經(jīng)辦理房屋過戶登記的以房抵債協(xié)議認(rèn)定為讓與擔(dān)保是不合適的。根據(jù)《九民紀(jì)要》第七十一條的規(guī)定來看，即使將以房抵債協(xié)議認(rèn)定為讓與擔(dān)保，法院承認(rèn)的也只是債權(quán)人對房屋的優(yōu)先受償權(quán)而并不是債權(quán)人可以享有房屋的所有權(quán)。因此，在履行期限屆滿之前簽訂的以房抵債協(xié)議是否轉(zhuǎn)移所有權(quán)并不會影響法院對本協(xié)議效力的認(rèn)定。無論是否辦理過戶登記轉(zhuǎn)移所有權(quán)，債權(quán)人享有的僅僅是房屋的優(yōu)先受償權(quán)，那么債權(quán)人與債務(wù)人之間簽訂的以房抵債協(xié)議的效力也就僅僅局限在擔(dān)保功能上。在履行期限屆滿之前簽訂以房抵債協(xié)議，無論是否轉(zhuǎn)移所有權(quán)，以房抵債協(xié)議的功能都僅僅是擔(dān)保。

三、以房抵債協(xié)議在借款合同履行期限屆滿后簽訂且沒有辦理房屋過戶登記

根據(jù)《九民紀(jì)要》第四十四條關(guān)于履行期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議，只要沒有惡意損害第三人的利益以及虛假訴訟的情形，法院都會作出支持以房抵債協(xié)議的判決。這也就是說法院支持在履行期限屆滿以后簽訂的以房抵債協(xié)議，債權(quán)人可以就以房抵債協(xié)議請求人民法院維護(hù)自己的合法利益。如果債權(quán)人僅僅請求法院確認(rèn)以房抵債協(xié)議，人民法院不予支持并根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)行審理。雖然《九民紀(jì)要》對于履行期限屆滿后簽訂的以房抵債協(xié)議作出了初步的規(guī)定，但是從法律條文的表述并無法得知以房抵債協(xié)議的性質(zhì)。這種情形也是目前學(xué)界討論最多最激烈的一種情形。司法實(shí)踐中的做法也各不相同。

在朱俊芳一案中，法院認(rèn)定后來的以房抵債協(xié)議為附加解除條件的買賣合同。陸青老師在《以房抵債協(xié)議的法理分析》一文中也基本認(rèn)同了這種觀點(diǎn)。這種觀點(diǎn)的好處在于既充分尊重當(dāng)事人的意思自治又可以巧妙地避開流押條款無效的規(guī)定。［2］但是，附解除條件的買賣合同將重點(diǎn)放在了以房抵債協(xié)議本身的認(rèn)定上面而不是原債權(quán)債務(wù)關(guān)系，顛倒了主合同和從合同之間的關(guān)系。如果認(rèn)定為一個買賣合同，買方需要支付的對價(jià)和負(fù)擔(dān)的義務(wù)的界定又是一個麻煩，因?yàn)榉课莸膬r(jià)款并不總是剛好等于原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的標(biāo)的額。

如果將這種情形下的以房抵債協(xié)議認(rèn)定為債務(wù)更新，在舊債消滅時(shí)新債同時(shí)發(fā)生。在新債發(fā)生的時(shí)候舊債歸于消滅，此時(shí)舊債上設(shè)立的擔(dān)保權(quán)利也因此消失，這會使債權(quán)人處于不利的境地，會導(dǎo)致雙方當(dāng)事人之間的法益失衡。

這種情況下的以房抵債協(xié)議認(rèn)定為新債清償比較好。這樣，新債舊債可以并存，新債清償只要雙方之間達(dá)成合意就可以成立。［3］新債清償是一種諾成性合同，如果不能履行以房抵債協(xié)議債權(quán)人可以就原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟，保護(hù)了債權(quán)人。另一方面，債務(wù)人也可以擇一進(jìn)行清償。最后，將此種情況下的以房抵債協(xié)議認(rèn)定為新債清償充分尊重了當(dāng)事人之間的意思自治。

四、以房抵債協(xié)議在借款合同履行期限屆滿后簽訂且已經(jīng)辦理房屋過戶登記

這種情況下，兩個合同產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系都?xì)w于消滅，當(dāng)事人也極少會產(chǎn)生相應(yīng)的訴訟。這種情況可以很好地用代物清償?shù)挠^點(diǎn)來解釋。雙方當(dāng)事人約定以他種給付代替原有給付的受領(lǐng)，借此消滅原有的借貸關(guān)系。這種情況下的以房抵債協(xié)議完美契合了代物清償?shù)乃膫€構(gòu)成要件：存在已有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系；雙方當(dāng)事人達(dá)成代物清償?shù)暮弦?；以他種給付代替原有給付；債權(quán)人實(shí)際受領(lǐng)他種給付。［4］因此，在借款合同履行期限屆滿后簽訂且已經(jīng)辦理房屋過戶登記的以房抵債協(xié)議屬于代物清償。