余耀輝

（廣東金橋百信律師事務(wù)所，廣東 廣州 510623）

在簽訂購(gòu)房合同時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方知道該房產(chǎn)存在向某銀行申請(qǐng)的按揭貸款且辦理抵押登記手續(xù)，后該房產(chǎn)被業(yè)主的普通債權(quán)人申請(qǐng)查封，最終過(guò)戶失敗。購(gòu)房者提起訴訟主張解除查封并確認(rèn)所有權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定需要同時(shí)滿足四個(gè)條件，爭(zhēng)議最大的是購(gòu)房者是否滿足對(duì)于未辦理過(guò)戶不存在過(guò)錯(cuò)這個(gè)條件。當(dāng)下購(gòu)買(mǎi)房屋仍是大部分家庭的頭等大事，萬(wàn)一遇到上述案件的情況，如何認(rèn)定購(gòu)房者無(wú)過(guò)錯(cuò)就顯得非常重要，否則購(gòu)房者有可能面臨巨額損失。

一、非因買(mǎi)受人未辦理過(guò)戶登記的法律適用

根據(jù)法律規(guī)定，排除強(qiáng)制執(zhí)行需要同時(shí)滿足四個(gè)條件，其中第四個(gè)條件即非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。[1]在實(shí)務(wù)中，上述第四個(gè)條件的法律適用存在較大差異，導(dǎo)致同案不同判。為了更好地適用第四個(gè)條件，可以從最高院裁判觀點(diǎn)予以綜合理解。[2]

二、非因買(mǎi)受人未辦理過(guò)戶登記的法律分析

（一）購(gòu)買(mǎi)抵押房產(chǎn)的情形

根據(jù)最高人民法院在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)公開(kāi)的（2017）最高法民申3536號(hào)再審案裁判觀點(diǎn)，法律并沒(méi)有禁止抵押房屋的流通，購(gòu)買(mǎi)有抵押登記的房屋其行為本身不構(gòu)成過(guò)錯(cuò)，法院不能據(jù)此直接認(rèn)定購(gòu)房者有過(guò)錯(cuò)，不過(guò)抵押登記會(huì)產(chǎn)生過(guò)戶障礙，購(gòu)房者需考慮可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)最高人民法院在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)公開(kāi)的（2019）最高法民申1449號(hào)再審案裁判觀點(diǎn)，購(gòu)房者和業(yè)主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者對(duì)于房屋有抵押登記是知情的，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)需要對(duì)過(guò)戶、還貸等作出安排，否則存在過(guò)錯(cuò)。

根據(jù)最高人民法院在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)公開(kāi)的（2019）最高法民申4571號(hào)再審案裁判觀點(diǎn)，如果購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)未了解房屋存在抵押情況，后房屋因?yàn)榈盅憾鵁o(wú)法過(guò)戶，購(gòu)房者對(duì)此存在過(guò)錯(cuò)，這里可以看出購(gòu)房者的過(guò)錯(cuò)與房屋未能過(guò)戶存在因果關(guān)系。

就日常購(gòu)房而言，多數(shù)在售房屋存在按揭貸款，但還是在正常出售及交易，最后正常過(guò)戶，可見(jiàn)目前二手房交易市場(chǎng)中房屋存在按揭貸款是非常普遍而正常的情況。根據(jù)最高院的裁判觀點(diǎn)，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)有抵押登記房屋的行為本身不構(gòu)成過(guò)錯(cuò)，不能據(jù)此直接認(rèn)定購(gòu)房者有過(guò)錯(cuò)，但要求購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)對(duì)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)作出安排；反言之，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)有抵押登記的房屋時(shí)未考慮可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，其行為將被認(rèn)定有過(guò)錯(cuò)。[3]

（二）不符合限購(gòu)政策的情形

根據(jù)最高人民法院在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)公開(kāi)的（2020）最高法民申1859號(hào)再審案裁判觀點(diǎn)，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)沒(méi)有了解限購(gòu)政策的行為對(duì)未能過(guò)戶存在過(guò)錯(cuò)。

對(duì)于購(gòu)房者而言，了解當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策是基本要求，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)需要詳細(xì)了解當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策，否則容易存在過(guò)錯(cuò)。需要注意的是，限購(gòu)政策如果是購(gòu)房后才頒布，不能以此認(rèn)定購(gòu)房者有過(guò)錯(cuò)。[4]

（三）購(gòu)房者作出積極行為的情形

根據(jù)最高人民法院在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)公開(kāi)的（2019）最高法民申5723號(hào)再審案裁判觀點(diǎn)，購(gòu)房者有作出積極行為的，包括向不動(dòng)產(chǎn)交易中心提交過(guò)戶申請(qǐng)材料或者要求過(guò)戶；如果沒(méi)有積極行為，但有合理的客觀理由，均可以認(rèn)定購(gòu)房者無(wú)過(guò)錯(cuò)。

根據(jù)最高院的會(huì)議紀(jì)要，購(gòu)房者只要有積極行為或者合理客觀理由中的其中一種情形，即符合要求。這一行為的積極認(rèn)定，可謂為購(gòu)房者不存在過(guò)錯(cuò)的認(rèn)定打開(kāi)一扇大門(mén)，較之前有更準(zhǔn)確、明確的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

三、非因買(mǎi)受人未辦理過(guò)戶登記的措施建議

為了防止被認(rèn)定購(gòu)房者有過(guò)錯(cuò)，我們可以從以下幾個(gè)方面予以注意：

（一）購(gòu)房者應(yīng)盡到審慎注意義務(wù)

簽訂購(gòu)房合同之前，購(gòu)房者可以通過(guò)《不動(dòng)產(chǎn)登記查冊(cè)表》了解房屋基本情況，購(gòu)房者看到查冊(cè)表后即可了解房屋存在抵押登記的事實(shí)，以及有無(wú)法院查封，在明知有抵押登記但購(gòu)房款足以覆蓋未還房屋抵押貸款，購(gòu)房者與業(yè)主繼續(xù)交易，這種情況下購(gòu)房者已盡到審慎注意義務(wù)。[5]

（二）購(gòu)買(mǎi)抵押物時(shí)應(yīng)當(dāng)提前做好風(fēng)險(xiǎn)防范

《民法典》實(shí)施之后，明確沒(méi)有禁止或者限制條件約定時(shí)，抵押房產(chǎn)可以自由轉(zhuǎn)讓。購(gòu)買(mǎi)有抵押登記的房屋，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)事先做好清償按揭貸款、涂銷(xiāo)抵押登記的安排，然后以書(shū)面的方式要求賣(mài)房者辦理過(guò)戶的申請(qǐng)書(shū)，做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

（三）購(gòu)房者對(duì)辦理過(guò)戶作出積極行為

購(gòu)房者要作出積極行為，包括購(gòu)房者通過(guò)短信、微信或者發(fā)函等方式催促業(yè)主辦理過(guò)戶登記手續(xù)，也包括協(xié)助業(yè)主解決按揭貸款的事宜，甚至包括協(xié)助業(yè)主清退租客等事務(wù)，相關(guān)積極行為的目的是成功過(guò)戶。因此，對(duì)于積極行為的認(rèn)定，可以其目的是否為過(guò)戶來(lái)進(jìn)行認(rèn)定。

（四）購(gòu)房者對(duì)未辦理過(guò)戶登記有合理的客觀理由

商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，無(wú)法過(guò)戶的情況眾多，但其理由需要合理且客觀。例如，業(yè)主生病需要多次前往國(guó)外治病，導(dǎo)致購(gòu)房者多次預(yù)約未成功前往房管局過(guò)戶。另外，有些業(yè)主存在債務(wù)糾紛導(dǎo)致房屋查封，與抵押登記無(wú)關(guān)，與購(gòu)房者無(wú)關(guān)，是業(yè)主的債權(quán)人突然提起訴訟及申請(qǐng)查封才導(dǎo)致房屋未辦理過(guò)戶登記，購(gòu)房者根本無(wú)法防范購(gòu)房者的債權(quán)人申請(qǐng)法院查封房屋。具體而言，導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶的理由需要客觀存在且合理，需要提交證據(jù)予以證明。

四、結(jié)語(yǔ)

買(mǎi)房本身不容易，萬(wàn)一在生活中遇到本文論述的情形時(shí)，購(gòu)房者都容易陷入訴訟漩渦之中，但根據(jù)筆者處理案例而言，只要購(gòu)房者做好上述措施，可以盡量減少損失，并爭(zhēng)取房屋所有權(quán)的確認(rèn)。簡(jiǎn)單而言，購(gòu)房者可以向查封法院提起異議申請(qǐng)，要求解除法院查封。若法院駁回異議請(qǐng)求，還可以提起執(zhí)行異議之訴。以上申請(qǐng)或者訴訟的關(guān)鍵一點(diǎn)是結(jié)合本文論述的非因買(mǎi)受人未辦理過(guò)戶登記進(jìn)行舉證質(zhì)證和適用法律。在購(gòu)房過(guò)程中房屋被法院查封的案例只增不減，帶給購(gòu)房者無(wú)法預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)，為了避免這個(gè)訴累，進(jìn)一步理清購(gòu)房者對(duì)未過(guò)戶不存在過(guò)錯(cuò)是必需的，且具有實(shí)際意義。[6]