張海龍

【摘要】由國家專職部門將有關不動產(chǎn)物權及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實，是不動產(chǎn)登記這一法律制度的基本概念。當前，我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記條例對數(shù)據(jù)信息的登記與管理工作提出了規(guī)范要求，數(shù)據(jù)內(nèi)容的登記需要滿足一致性、完整性的要求，在參考空間保持一致、歷史信息完整的情況下，形成數(shù)據(jù)關聯(lián)、關系正確的登記數(shù)據(jù)。精準分析信息平臺提供的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)支撐，以便為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的有序進行提供可靠保障。

【關鍵詞】不動產(chǎn)登記;數(shù)據(jù)整合;方法【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的財產(chǎn)，包括土地、房屋、草原、林地、海域等。不動產(chǎn)登記檔案是對不動產(chǎn)自然狀況和權屬狀況真實的記錄和反映，具有復雜性、專業(yè)性、民生性、實時性等特點。其在保護權利人合法利益、構建良好的市場交易環(huán)境及促進城市發(fā)展方面具有重要作用。

1、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的數(shù)據(jù)準備

1.1整合流程

整合不動產(chǎn)的相關測繪數(shù)據(jù)時，所需的登記數(shù)據(jù)多會分散在各個部門，工作人員需要將已有的工作成果全面集合起來，為后續(xù)的整理奠定堅實的基礎，通過篩選可獲取的登記信息整合各類數(shù)據(jù)結果，構建不動產(chǎn)數(shù)據(jù)集，逐步形成高效、統(tǒng)一的數(shù)據(jù)整合流程[1]。在組織開展整合工作前，應重點做好對相關工作人員的技術培訓工作，以不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的規(guī)范要求為基準，貫徹落實業(yè)務培訓工作，加強各部門的交流與溝通，做好技術交底，全面提高工作人員的專業(yè)素質(zhì)與業(yè)務水平。此外，還需建設中間庫，立足于不動產(chǎn)數(shù)據(jù)登記與整合工作的真實需求，以及實際作業(yè)情況，針對土地類、房屋類、林權類、不動產(chǎn)類等多類型數(shù)據(jù)的整合與管理要求，分別構建對應的中間庫。在逐步完善不動產(chǎn)登記平臺建設的基礎上，結合各部門登記管理工作的實踐需求，重點整合空間數(shù)據(jù)與非空間數(shù)據(jù)。

1.2細化歸檔范圍

各地相關部門施行了不動產(chǎn)登記檔案管理策略，細化了歸檔范圍。歸檔范圍小會導致檔案歸還時有所遺漏和缺損，不能保證檔案的完整性;歸檔范圍擴大會導致資源流失，降低了管理效率，所以應該細化歸檔范圍，進行合理安排。

1.3不動產(chǎn)單元統(tǒng)一編碼

對不動產(chǎn)單元進行統(tǒng)一編碼應參照土地調(diào)查數(shù)據(jù)等基礎數(shù)據(jù)，嚴格按照全國統(tǒng)一的編碼規(guī)則，通過開發(fā)系統(tǒng)以獲取專用型的編碼系統(tǒng)[2]。然后以國家相關標準及不動產(chǎn)單元的設定規(guī)則、代碼編制規(guī)范等，按照順序?qū)Ω鱾€地區(qū)的不動產(chǎn)單元進行統(tǒng)一編碼。在此過程中，除了要參照土地的實際坐落情況外，還要結合每一地籍子區(qū)的宗地管理規(guī)劃，確保編碼工作的開展與現(xiàn)行的不動產(chǎn)單元號編碼順序規(guī)則相符。在統(tǒng)一編碼自然幢等不動產(chǎn)單元時，應綜合考慮自然幢的坐落宗地及地區(qū)不動產(chǎn)單元號的編碼順序。統(tǒng)一編碼以戶為單位的不動產(chǎn)單元，應綜合戶所在的具體樓盤表，嚴格遵守不動產(chǎn)單元號的編碼順序。

2、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合辦法

2.1完善管理機制，規(guī)范操作步驟

數(shù)據(jù)的分散，整合度不高問題不僅僅需要技術支持，還需要管理機制進一步完善[3]。首先，要明確不動產(chǎn)登記信息檔案的目標，是為了有效查詢權利人所屬不動產(chǎn)，為了更好地協(xié)助不動產(chǎn)登記工作。其次，要對現(xiàn)有的檔案進行有效地規(guī)范整合，將實體檔案盡量轉(zhuǎn)化為可以長久儲存、方便檢索的電子檔案，存入電子數(shù)據(jù)庫，從而有效提升數(shù)據(jù)檔案管理的效率。同時，也需要保護好實體檔案，以防在電子數(shù)據(jù)被非法篡改或損毀時，實體檔案可以作為另一種有效的證明方法。最后，要對現(xiàn)有的檔案建立統(tǒng)一的管理制度和管理規(guī)范，為不動產(chǎn)檔案管理工作提供保障和全面的信息服務。

2.2建立防范風險機制

互聯(lián)網(wǎng)帶來信息便利，但隨之而來的是互聯(lián)網(wǎng)的共享性和信息的不安全性，在這種大環(huán)境下，不動產(chǎn)登記檔案的管理上也面臨著很多威脅，基于信息資源的不動產(chǎn)登記檔案信息安全風險也不斷加大，其中存在著很多安全隱患[4]。信息資源的復雜性、集成的周期性和人為因素使得信息安全問題變得越來越重要。不動產(chǎn)登記檔案信息資源的統(tǒng)一管理是利用整合后的檔案信息資源，通過協(xié)同信息平臺滿足用戶的信息需求，因此迫切需要解決信息安全問題[5]。建立統(tǒng)一的社會信用代碼體系和房地產(chǎn)信息公開查詢系統(tǒng)是解決信息安全問題的關鍵。公開查詢系統(tǒng)要將內(nèi)部信息和外部信息進行劃分，對窗口查詢進行優(yōu)化設計，建立部門內(nèi)部的信息共享通道，加強保護機制，實現(xiàn)內(nèi)部信息共享，對于外部信息可以設置網(wǎng)絡平臺查詢，對能查詢到的內(nèi)容進行限制，實現(xiàn)各渠道的基本信息共享，能夠辦理基礎業(yè)務即可，與此同時，要設立多重密保驗證，做好風險防控，嚴做保密措施。

2.3房地產(chǎn)數(shù)據(jù)整合

自然幢的數(shù)據(jù)信息在來源方面可能存在較大差異，數(shù)據(jù)信息可能來源于房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，也可能來源于農(nóng)村確權數(shù)據(jù)庫[6]。要將不同的信息內(nèi)容向同一個圖層內(nèi)進行合并，需要統(tǒng)一空間參考并對其進行度帶轉(zhuǎn)換。在檢查方面，主要依托于外業(yè)檢查點，嚴格檢查自然幢的精度，在精度水平達標的情況下即可將這一自然幢數(shù)據(jù)應用到正式的使用過程中[7]。如果自然幢圖層的精度較差，未能達到標準要求，即可借助于外業(yè)測繪的作業(yè)形式，獲取更為準確的自然幢圖層[8]。在此階段內(nèi)，工作人員需要注意清理不含有自然幢信息的無效數(shù)據(jù)[9]。通過實地核查等方式方法，外業(yè)應修、補、測缺少圖形數(shù)據(jù)的自然幢數(shù)據(jù)[10]。全面整合處理自然幢空間圖形后，可以利用房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)對自然幢的屬性數(shù)據(jù)信息進行查詢，如地上層數(shù)、幢用地面積及總層數(shù)，或者是房屋結構、規(guī)劃用途、坐落點及幢占地面積等。除此之外，還可以獲取建筑物的總套數(shù)、狀態(tài)及用途等基本信息。

2.4開發(fā)新的存儲系統(tǒng)

采用新的檔案數(shù)據(jù)儲存方式，由紙質(zhì)版檔案轉(zhuǎn)為電子版檔案，要開發(fā)檔案數(shù)據(jù)儲存系統(tǒng)，對現(xiàn)有系統(tǒng)進行改革和完善，不斷研發(fā)，在技術上把控檔案信息共享渠道，降低安全風險[11]。

2.5空間數(shù)據(jù)庫與非空間數(shù)據(jù)庫的關聯(lián)

空間數(shù)據(jù)與非空間數(shù)據(jù)雖然存在較為明顯的差異性，但也存在一定的關聯(lián)關系，靈活利用空間數(shù)據(jù)庫與非空間數(shù)據(jù)庫間的關聯(lián)，可以有效拓展對所需信息的查詢途徑，工作人員可以參照圖形屬性對所需內(nèi)容進行精準查詢，也可以結合屬性定位圖形獲取想要的數(shù)據(jù)內(nèi)容[12]。這樣，圖形、屬性和實地間能夠?qū)崿F(xiàn)高度統(tǒng)一。當前，不動產(chǎn)單元號屬性項在不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作中得到較多的應用，其主要參照不動產(chǎn)登記空間、宗地數(shù)據(jù)與非空間的宗地數(shù)據(jù)進行庫表間關聯(lián)。與此同時，也可以利用宗地代碼屬性項，將地籍數(shù)據(jù)庫與不動產(chǎn)登記宗地空間庫進行關聯(lián)處理。如果需要站在自然幢數(shù)據(jù)的角度上關聯(lián)非空間表數(shù)據(jù)與不動產(chǎn)登記空間，則可應用邏輯幢號、自然幢號及不動產(chǎn)單元號等多樣化的屬性項[13]。宗地代碼也可以利用到空間數(shù)據(jù)庫與非空間數(shù)據(jù)庫的關聯(lián)處理中，其主要用于關聯(lián)不動產(chǎn)登記房屋非空間表與宗地。

2.6提高信息技術水平

要想確保不動產(chǎn)登記信息不被損毀篡改，首先要提高信息技術水平。建立完善統(tǒng)一的信息平臺，完善網(wǎng)絡風險防范機制[14]。既需要借助互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)對不動產(chǎn)登記檔案的數(shù)字化管理，也需要在建設檔案數(shù)據(jù)庫時保證電子文檔的規(guī)范性，確保信息真實、全面。同時，還需要做好檔案數(shù)據(jù)的備份工作，避免數(shù)據(jù)被偷窺、損毀、篡改等現(xiàn)象發(fā)生。因此，不動產(chǎn)登記檔案信息管理必須對檔案采取嚴格的保密措施，建立網(wǎng)絡風險防范機制，保證不動產(chǎn)登記檔案數(shù)據(jù)安全。只有有效保護權利人的隱私，才能進一步談及管理模式的更新升級。

結語：

優(yōu)化不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合，目的在于為不動產(chǎn)的登記與管理工作提供便利條件，完善各類數(shù)據(jù)信息的管理與應用模式，規(guī)范化地清理不同類別的數(shù)據(jù)內(nèi)容，推動不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理工作的規(guī)范化與高效化發(fā)展。

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