【摘要】在國(guó)家倡導(dǎo)實(shí)現(xiàn)共同富裕的背景下，住房成本成為制約共同富裕的關(guān)鍵因素，因此，從多角度采取措施讓房?jī)r(jià)回歸本源，才能讓居民買房壓力降低，釋放消費(fèi)潛力，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。本文從商品房的特點(diǎn)及商品房嚴(yán)重偏離成本價(jià)的基本情況為出發(fā)點(diǎn)，從多角度提出穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的應(yīng)對(duì)措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);穩(wěn)房?jī)r(jià);穩(wěn)預(yù)期【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

由于房子的固有屬性，建設(shè)周期長(zhǎng)，資金密集型行業(yè)的典型代表，這就決定了房子作為特殊商品之一，可以進(jìn)行先付款未來(lái)交房的期房交易。這就給普通消費(fèi)者帶來(lái)很大的不確定性。一方面房子可能面臨資金鏈斷裂出現(xiàn)爛尾樓的情況;另一方面開(kāi)發(fā)商作為商品提供者，占有絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)，消費(fèi)者處于弱勢(shì)地位，買賣雙方的地位嚴(yán)重失衡。由于房子的特殊性，導(dǎo)致消費(fèi)者的商品議價(jià)能力較低，即使國(guó)家層面采取各種調(diào)控政策，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)仍在持續(xù)。為此，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期成為房?jī)r(jià)調(diào)控的重點(diǎn)之重。

1、商品房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離成本價(jià)的情況

房?jī)r(jià)事關(guān)民生，也是投資客牟利的重要途徑。炒房客進(jìn)入市場(chǎng)容易哄抬房?jī)r(jià)，讓房?jī)r(jià)走勢(shì)添加更多的人為因素，房?jī)r(jià)與其成本價(jià)嚴(yán)重偏離，因此，由于資本的逐利性與人為因素干預(yù)市場(chǎng)，由市場(chǎng)決定房?jī)r(jià)只會(huì)造成房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。因此，為了讓房?jī)r(jià)回歸本源，不僅需要宏觀調(diào)控政策加以干預(yù)，而且需要多主體多角度采取措施來(lái)共同實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

2、穩(wěn)房?jī)r(jià)的應(yīng)對(duì)措施

房?jī)r(jià)無(wú)序漲價(jià)的現(xiàn)象需要從多主體多角度予以遏制，具體可從期房預(yù)售、城市房屋登記信息系統(tǒng)、監(jiān)管力度、房企融資條件及房產(chǎn)糾紛處理簡(jiǎn)易度等進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

2.1期房預(yù)售的條件應(yīng)更加嚴(yán)格

根據(jù)現(xiàn)行的《中國(guó)人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》第四十五條的規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。根據(jù)規(guī)定可以了解到，期房預(yù)售的條件過(guò)于簡(jiǎn)單，這就為爛尾房的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)。投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金僅達(dá)到四分之一以上就可以進(jìn)行預(yù)售，這不是用消費(fèi)者的資金進(jìn)行期房建設(shè)，對(duì)于資金鏈緊缺的開(kāi)發(fā)商而言，一旦預(yù)售沒(méi)達(dá)到理想預(yù)期，無(wú)法向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，開(kāi)發(fā)商極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，這對(duì)于前期已購(gòu)房的消費(fèi)者極其不利，樓盤(pán)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)極大，買賣雙方都面臨巨大損失。提高預(yù)售門檻，既是對(duì)廣大購(gòu)房者負(fù)責(zé)，更是對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。因此，建議增加投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之五十以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期同時(shí)樓盤(pán)封頂以后才能辦理預(yù)售。

2.2統(tǒng)一全國(guó)的城市房屋登記信息系統(tǒng)

二套房的認(rèn)定與城市房屋登記信息系統(tǒng)是否統(tǒng)一有著至關(guān)重要的決定因素。一個(gè)地級(jí)市所轄的各縣市房屋登記信息系統(tǒng)無(wú)法統(tǒng)一，每個(gè)城市都有各自的房屋登記信息系統(tǒng)，又不能全國(guó)各個(gè)城市查一遍名下是否有房，這就給炒房客以可乘之機(jī)。炒房客一般都是有足夠資本，全款買房的情況數(shù)不勝數(shù)。但看征信記錄是否有房貸及戶籍所在地與所購(gòu)商品房所在地是否有房就無(wú)法明確其名下所有房產(chǎn)。因此，建立一個(gè)類似身份證的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)核查系統(tǒng)來(lái)統(tǒng)一全國(guó)的城市房屋登記信息系統(tǒng)，可以有效區(qū)分其名下有幾套房，避免炒房客利用政策漏洞進(jìn)行投機(jī)炒房。

2.3加大監(jiān)管力度，杜絕房地產(chǎn)違規(guī)經(jīng)營(yíng)亂象

房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。商品房預(yù)售資金是開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房出售給購(gòu)房人，購(gòu)房人按照商品房買賣合同約定支付給開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房款（包括定金、首付款、后續(xù)付款及按揭付款）。?？顚Ｓ?，可以杜絕開(kāi)發(fā)商隨意使用預(yù)售資金，防止開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷裂出現(xiàn)爛尾樓的現(xiàn)象。這個(gè)時(shí)候，預(yù)售資金監(jiān)管專戶是否真正發(fā)揮其應(yīng)有的作用成為亟需關(guān)注的關(guān)鍵問(wèn)題。房地產(chǎn)行政主管部門加強(qiáng)對(duì)所轄區(qū)域的所有商品房預(yù)售資金監(jiān)管專戶進(jìn)行專項(xiàng)監(jiān)督檢查，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)情形，從嚴(yán)處罰或禁止入市交易，可以起到威懾作用?，F(xiàn)實(shí)生活中，商品房預(yù)售資金是不是全部進(jìn)入預(yù)售資金監(jiān)管專戶還是部分轉(zhuǎn)入，這些情況都會(huì)影響預(yù)售資金監(jiān)管專戶是否可以發(fā)揮其真正的作用，是否將政策執(zhí)行到位。商品房買賣過(guò)程中，大多數(shù)購(gòu)房者根本不清楚商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的存在及意義，售樓部讓預(yù)付資金轉(zhuǎn)賬到指定賬戶，該指定賬戶并不一定是預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，僅僅依靠行業(yè)自律來(lái)保證商品房預(yù)售資金?？顚Ｓ?，不被挪作它用，反而是空有對(duì)策而無(wú)法保證相關(guān)政策得到貫徹落實(shí)。

2.4加大房企融資條件

開(kāi)發(fā)商融資的便利度越高的話，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商極易過(guò)度擴(kuò)張建房。這就容易出現(xiàn)盲目擴(kuò)張導(dǎo)致企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，若是樓盤(pán)預(yù)售不理想，極易加大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)企業(yè)負(fù)債程度、銷售回款等多方面因素綜合評(píng)估企業(yè)的授信程度，可以從融資端方面約束企業(yè)盲目擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)在于可以避免出現(xiàn)爛尾樓盤(pán)，另一方面可以促使開(kāi)發(fā)商集中于銷售回款的方式來(lái)保證其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入得到持久穩(wěn)定的現(xiàn)金流。集中銷售回款可以從價(jià)格折扣等多方面來(lái)挽回客流，從而達(dá)到穩(wěn)房?jī)r(jià)的目標(biāo)。

2.5提高房產(chǎn)糾紛處理便利度

房產(chǎn)市場(chǎng)上，總是處于一種不平等的買賣雙方。簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議之后，預(yù)付的定金則不可以退回。這顯然有失公允。作為高價(jià)值的期房，不僅沒(méi)有看到成品，還需要支付大額定金才能取得鎖定房號(hào)的權(quán)利。淘寶買賣商品還存在7天無(wú)理由退換貨，然而期房就不存在無(wú)理由退房，定金不退的規(guī)定，明顯的霸王條款。這種不平等現(xiàn)象容易滋生房產(chǎn)糾紛。法院起訴是一件耗時(shí)耗力的途徑之一。對(duì)于這種普遍因買賣雙方地位不平等而造成的房產(chǎn)糾紛，建議房地產(chǎn)行政主管部門可以明文規(guī)定相關(guān)房產(chǎn)交易規(guī)則或?qū)ｉT成立調(diào)解糾紛委員會(huì)來(lái)簡(jiǎn)化房產(chǎn)糾紛處理機(jī)制，為買方提供公平交易的市場(chǎng)環(huán)境。

3、穩(wěn)預(yù)期的應(yīng)對(duì)措施

房?jī)r(jià)市場(chǎng)預(yù)期總體呈平穩(wěn)的趨勢(shì)，這時(shí)候投資客炒房就失去了炒房的動(dòng)機(jī)。供求關(guān)系影響商品的市場(chǎng)價(jià)格，供過(guò)于求，價(jià)格下跌;供小于求，價(jià)格上漲?？梢詮募哟蠊┙o、大力推行共有產(chǎn)權(quán)住房及培育“房東直租”租賃市場(chǎng)等多方面來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)走勢(shì)。

3.1多主體多角度供應(yīng)商品房

加大保障性住房的供應(yīng)力度，全力保障剛需住房的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。健全租售同權(quán)，淡化學(xué)區(qū)房的概念，從而針對(duì)暫時(shí)無(wú)力購(gòu)房者提供同等的權(quán)利，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期。

3.2大力推行共有產(chǎn)權(quán)住房

共有產(chǎn)權(quán)住房是政府與購(gòu)房者共同承擔(dān)住房建設(shè)資金，分配時(shí)在合同中明確共有雙方的資金數(shù)額及將來(lái)推出過(guò)程中所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)，退出時(shí)由政府回購(gòu)，購(gòu)房者只能獲得自己資產(chǎn)數(shù)額部分的變現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)保障住房的封閉運(yùn)行。為了保障低收入者居者有其屋，大力推行共有產(chǎn)權(quán)住房，讓購(gòu)房者可以有多種形式來(lái)購(gòu)買其房屋，可以有效規(guī)避商品房定價(jià)過(guò)高，降低購(gòu)房需求量，從而達(dá)到穩(wěn)房?jī)r(jià)的預(yù)期。

3.3培育“房東直租”租賃市場(chǎng)

長(zhǎng)租公寓爆雷事件說(shuō)明房東直租的租賃市場(chǎng)既能保證租房者的利益又能保證出租者的權(quán)益。由政府主導(dǎo)培育“房東直租”租賃市場(chǎng)，去除中介在租房市場(chǎng)中的干擾，能夠有效保證租房市場(chǎng)有序發(fā)展。租房市場(chǎng)有序發(fā)展可以推動(dòng)商品房市場(chǎng)需求量出現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的情況，從而有利于平衡商品房的供求關(guān)系，達(dá)到穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)屬于資金密集型企業(yè)，廣大購(gòu)房者也是廣大消費(fèi)者。只有讓房?jī)r(jià)處于其成本價(jià)浮動(dòng)范圍內(nèi)的合理范圍，才可以讓居民買的起房。穩(wěn)房?jī)r(jià)一方面可以讓炒房客退出房地產(chǎn)行業(yè)，另一方面可以釋放購(gòu)房者的消費(fèi)能力，促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸本源，讓更多的富余資金投向?qū)嶓w行業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

熊芳芳（1989.12-），女，漢，研究生，研究方向：財(cái)務(wù)理論與方法，單位：中國(guó)人民銀行黃石市中心支行。