劉佳璇　何欣　李瀟

2020年2月10日，深圳第一高樓、位于福田CBD的平安國際金融中心，工作人員使用測溫紅外熱像儀對進(jìn)入寫字樓的人員進(jìn)行體溫監(jiān)測（梁旭/ 攝）

“上班邁入方形大樓，踏入方形電梯，走入方形辦公室，坐在方形格子間里面，面對著一臺方形電腦?！?011年拍攝的電視劇《北京青年》如此描述在寫字樓里上班的生活。

10年過去，更多的寫字樓出現(xiàn)在了城市當(dāng)中。根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2021年中國“新商辦”行業(yè)發(fā)展研究報告》，近十年我國寫字樓面積年復(fù)合增長率為14.2%，截至2020年，全國寫字樓面積已達(dá)8億平方米。

市場體量擴(kuò)張的同時，行業(yè)競爭也在加劇。標(biāo)準(zhǔn)化的方形格子間再難滿足需求。寫字樓在強(qiáng)調(diào)著秩序的同時，開始向人性化與科技化靠攏。

到2021年第三季度，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，頭部城市寫字樓市場需求逐步恢復(fù)常態(tài)。經(jīng)受過疫情攪動，以往粗放式的開發(fā)和運營，變得越來越不適用，精細(xì)化、集約化正在成為寫字樓行業(yè)發(fā)展的方向。

在疫情最為嚴(yán)重的時期， 寫字樓變得空空蕩蕩，全國“打工人”都在遠(yuǎn)程辦公，這更加提醒寫字樓行業(yè)，辦公場所的核心競爭力已不是空間本身。

需求多元化

王曦每天都很忙，忙著為各種企業(yè)在上海找到最合適的辦公室。

企業(yè)有大有小，來自各行各業(yè)。企業(yè)主們有的追求高端的商務(wù)環(huán)境，想給客戶帶來好印象;有的希望實現(xiàn)花園式辦公，讓員工們有個好心情……有時候，這些要求會打包到一起，王曦要幫企業(yè)衡量性價比，快速地量身定做一個房源備選單。

在中國，王曦大約有120萬個專門從事商辦地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的同行，其中約1萬人資歷深厚。

作為上海某地產(chǎn)集團(tuán)工商鋪寫字樓部營業(yè)董事，王曦入行已經(jīng)20年。他覺得，和入行時相比，企業(yè)客戶的行業(yè)背景更多元化了，需求也遠(yuǎn)比過去復(fù)雜。

“五年前，大多數(shù)房源還只是強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化。當(dāng)需求在改變，寫字樓的開發(fā)和運營思路也隨之發(fā)生了變化?，F(xiàn)在，則是百花待放、各顯神通?！蓖蹶貙Α恫t望東方周刊》說，我國早期的大部分標(biāo)準(zhǔn)化寫字樓更多強(qiáng)調(diào)區(qū)域位置和標(biāo)準(zhǔn)化辦公空間本身，很少考慮到企業(yè)的特殊需求以及員工的辦公體驗。

一個例子是，在科技互聯(lián)網(wǎng)等新興行業(yè)中的企業(yè)辦公時間長，但傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化寫字樓只安裝統(tǒng)一的中央空調(diào)，辦公室中沒有放獨立空調(diào)的地方，難以滿足加班辦公的需要。

“現(xiàn)在，寫字樓有了各種各樣的平層，可以帶獨立空調(diào)的，或者有花園式辦公環(huán)境的，這些多樣化的設(shè)計解決了新興行業(yè)的辦公需求痛點，會比較受歡迎?！蓖蹶卣f。

近十年來，寫字樓市場悄然發(fā)生著變化。從需求上看，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，新興行業(yè)的企業(yè)主體增多，企業(yè)辦公需求向高品質(zhì)、多元化傾斜。從供給上看，新建寫字樓供應(yīng)量增加，多重競爭壓力之下，寫字樓開發(fā)企業(yè)不得不開始尋找新的思路。

如今，寫字樓市場又面臨著全新的挑戰(zhàn)。

“從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來說，近年來，隨著外部環(huán)境和我國要素稟賦的變化，我國經(jīng)濟(jì)正處于調(diào)整需求結(jié)構(gòu)、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換發(fā)展動力的市場環(huán)境中，而寫字樓市場作為商務(wù)活動的晴雨表，自然也要發(fā)生相應(yīng)的變革?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會秘書長蔡云對《瞭望東方周刊》說。

這種變革可能會在疫情變局的催化下進(jìn)一步加速。上海財經(jīng)大學(xué)中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院常務(wù)副院長余典范對本刊記者表示，疫情在一定程度上改變了人們的生產(chǎn)方式和生活方式，對全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，數(shù)字經(jīng)濟(jì)的加速、中美在高科技領(lǐng)域的博弈，以及國內(nèi)國際雙循環(huán)新發(fā)展格局的構(gòu)建等宏觀背景，都會在寫字樓市場反映出來。

“銷售不為王”

根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2021中國辦公樓市場白皮書》中的數(shù)據(jù)，經(jīng)過30余年的發(fā)展，按照當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，中國頭部城市已完成了所需寫字樓供應(yīng)超過八成的建設(shè)。

這意味著，未來寫字樓市場需要告別盲目建設(shè)、粗放開發(fā)。中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)隨之也要從粗放簡作、廣種薄收的開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向集約性資源投入和精細(xì)化管理，與新動能加速協(xié)同，適配產(chǎn)業(yè)實際需求。

一名機(jī)構(gòu)分析師對本刊記者表示，受傳統(tǒng)房地產(chǎn)模式影響，商業(yè)辦公樓領(lǐng)域也曾經(jīng)非常信奉“銷售為王”，追求“一賣了之，落袋為安”，“但是這幾年，如果寫字樓只強(qiáng)調(diào)‘賣房子，那后續(xù)發(fā)展困局一定會凸顯出來”。

極端的例子便是散售模式：寫字樓為了追求銷售面積和回款速度，將房源散售給了不同業(yè)主，但大小業(yè)主“各自為政”，物業(yè)管理混亂，導(dǎo)致同一寫字樓內(nèi)物業(yè)維護(hù)水準(zhǔn)參差不齊，同時還出現(xiàn)業(yè)主間的租金競爭，最終可能因運營不佳讓寫字樓整體品質(zhì)下滑，出租率下降。

2010年左右，一些發(fā)展較快的一線城市寫字樓市場上曾出現(xiàn)過上述情況。不過，經(jīng)過十余年的發(fā)展，在一線城市中，新建的高端甲級寫字樓已經(jīng)告別“一賣了之”的時代。

從全國來看，寫字樓市場近年處在供應(yīng)高峰，推動了整體空置率走高和租金售價水平下降，單憑地段和硬件高大上的比拼模式，已經(jīng)難以打動企業(yè)客戶，倒逼之下，寫字樓拼軟實力的時代到來。

2020年3月9日，長沙市岳麓區(qū)楷林國際大廈，工作人員對公共區(qū)域進(jìn)行消毒（陳澤國/ 攝）

“從增量市場走向存量市場，大家的關(guān)注點從空間慢慢轉(zhuǎn)向為空間內(nèi)部提供的服務(wù)和內(nèi)容。在這樣的背景下，重度運營成為不二選擇。”在2020年12月舉辦的中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會上，大悅城控股北京大區(qū)寫字樓與產(chǎn)業(yè)管理中心負(fù)責(zé)人馬佳音說。

其實，在商業(yè)辦公樓領(lǐng)域，強(qiáng)調(diào)運營的提法由來已久。在疫情發(fā)生前，一些大型地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)提出，寫字樓要從“重開發(fā)”轉(zhuǎn)向“重運營”。而在疫情最為嚴(yán)重的時期，寫字樓變得空空蕩蕩，全國“打工人”都在遠(yuǎn)程辦公，這更加提醒寫字樓行業(yè)，辦公場所的核心競爭力已不是空間本身。

“社會在不斷發(fā)展變化，勞動力也是，辦公生態(tài)體系必須有所改變?！?021年7月，世茂股份寫字樓管理部總監(jiān)楊煜在一場發(fā)布會上說。

楊煜分析，在各行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的背景下，寫字樓需要為企業(yè)提供數(shù)字賦能，同時，建筑本身要符合可持續(xù)發(fā)展理念，為企業(yè)提出綠色辦公方案。寫字樓還要適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的快速迭代與創(chuàng)新，為更加年輕、個性化的企業(yè)員工提供舒適的辦公環(huán)境，并設(shè)計出有利于員工身心健康的服務(wù)產(chǎn)品。

辦公“人為先”

走進(jìn)如今的高端寫字樓會發(fā)現(xiàn)，企業(yè)辦公空間其實已打破方形格子間的固有形態(tài)，布滿綠植的花園式辦公環(huán)境和強(qiáng)調(diào)舒適感的空間美學(xué)設(shè)計層出不窮，在辦公空間里配備睡眠艙、下午茶休憩區(qū)甚至母嬰室已非稀罕事。

頭部城市內(nèi)舊改類的項目比重會增加，寫字樓行業(yè)需要精準(zhǔn)布局、精準(zhǔn)定位， 轉(zhuǎn)向集約型資源投入和精細(xì)化管理。

辦公家具品牌世凱（Steelcase）發(fā)布的研究報告《敬業(yè)度與全球辦公場所狀況》顯示，在其他條件相同的情況下，公司提供給員工的辦公環(huán)境越好，員工的敬業(yè)度越高。

那些入駐高端寫字樓的企業(yè)，顯然都希望用一個舒適、開放的空間，來提升企業(yè)員工的工作效率和敬業(yè)度，降低離職率。

在需求的催生下，寫字樓市場在產(chǎn)品業(yè)態(tài)、建筑與空間、運營管理等方面不斷創(chuàng)新迭代，寫字樓在形態(tài)和功能上日趨多元化，由單純的辦公場所轉(zhuǎn)變成依靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)提高工作效率、促進(jìn)“生活工作平衡”、致力于打造綠色健康生態(tài)環(huán)境的綜合性場所。

如果說寫字樓市場的1.0時代關(guān)注的是空間，2.0時代關(guān)注的則是物業(yè)服務(wù)，那么當(dāng)下的寫字樓市場正將注意力對準(zhǔn)了人本身。

“今天，我們和同行都有個共識，3.0時代是圍繞著人展開的，人的健康和人的辦公體驗被放在首位。一座寫字樓，一個辦公空間，不應(yīng)是冰冷的鋼筋水泥和玻璃幕墻，而應(yīng)是有溫度的?！笔烂煞輰懽謽菢I(yè)務(wù)部門相關(guān)工作人員表示。

舉例來說，不少寫字樓里都引入了健身房、瑜伽房，同時配置了書店、咖啡館、酒吧等商業(yè)業(yè)態(tài)，一些寫字樓甚至還有托育空間，以滿足雙職工家庭的托育需求。新入市的高端寫字樓中，也不乏配備了數(shù)智化管理平臺的5G智慧樓宇，既能滿足入駐企業(yè)智能化辦公的需求，也能通過智能化手段提高樓宇本身的運行效能。

在疫情發(fā)生后，“健康”更成為一個關(guān)鍵詞。復(fù)工復(fù)產(chǎn)階段，世茂股份就在旗下的寫字樓中引入國際WELL建筑研究院的《WELL健康—安全評價準(zhǔn)則》，以期提高樓宇的防疫能力。如今，智能化體溫監(jiān)測、機(jī)器人無接觸送餐、電梯中的九宮格站位，以及配置新風(fēng)系統(tǒng)的中央空調(diào)系統(tǒng)等，已成為不少高端寫字樓的標(biāo)配。

精準(zhǔn)加精細(xì)

空置率、凈吸納量、租金售價……這些寫字樓租賃和銷售市場的動態(tài)數(shù)據(jù)往往會吸引外界的目光，新建寫字樓各種高大上的配置也是招商廣告上吆喝的賣點。

但外界鮮少關(guān)注的是，水面之下，部分寫字樓運營管理的隱秘戰(zhàn)場硝煙已起。

更精細(xì)化的企業(yè)定制服務(wù)，正成為了寫字樓運營管理的重要競爭策略。

“每年的電商類節(jié)日，我們會和樓內(nèi)所服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)一起通宵達(dá)旦。”龍湖集團(tuán)智慧商寫服務(wù)事業(yè)部負(fù)責(zé)人曾透露，在服務(wù)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)時，旗下寫字樓的商寫服務(wù)團(tuán)隊“從穿著到上班時間都會根據(jù)企業(yè)的特點去調(diào)整”，面對企業(yè)總部類客戶，“更多的是要去關(guān)注走進(jìn)寫字樓的每一個員工的需求，比如食堂管理、班車管理、共享區(qū)域的環(huán)境打造;遇到重要的節(jié)日，物業(yè)也會充當(dāng)氣氛組”。

過去，參與到寫字樓重度運營的主要玩家，是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域被稱為“五大行”的全球知名物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，即第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、戴德梁行和高力國際。

如今，諸多大型地產(chǎn)集團(tuán)也進(jìn)入其中，開始把商寫服務(wù)列為重點拓展方向。一方面，在自持的寫字樓里為入駐企業(yè)提供精細(xì)化服務(wù);另一方面，則把這套基于自持樓宇構(gòu)建的全場景商業(yè)服務(wù)做成品牌向外推廣，開展輕資產(chǎn)運營。

“這既是為了服務(wù)自身，亦是對外輸出運營服務(wù)，以更高的標(biāo)準(zhǔn)去貼合市場需求?！笔烂煞輰懽謽菢I(yè)務(wù)部門相關(guān)工作人員介紹說。此前，世茂股份推出了自己的全場景商務(wù)服務(wù)品牌“MWorks”。

一個不能忽略的背景仍然是業(yè)內(nèi)所說的“存量競爭”。寫字樓行業(yè)不僅要消化已存在的市場供應(yīng)，還要面臨這樣的事實：隨著城鎮(zhèn)化率的提高，城市本身大都不會再采用激進(jìn)的增量策略，而是轉(zhuǎn)向城市更新。

因此業(yè)內(nèi)普遍預(yù)判，頭部城市內(nèi)舊改類的項目比重會增加，寫字樓行業(yè)需要精準(zhǔn)布局、精準(zhǔn)定位，轉(zhuǎn)向集約型資源投入和精細(xì)化管理。這也就不難理解，為何龍湖、萬科、世茂、華潤等地產(chǎn)商開始更加重視商寫運營業(yè)務(wù)和輕資產(chǎn)模式。

“集約型資源投入和精細(xì)化管理的潛在意涵，就是在相對有限的機(jī)會成本下，獲取較高的回報。未來，寫字樓市場新的增長點，更多不是在外部，而是在企業(yè)自身?！笔烂煞輰懽謽菢I(yè)務(wù)部門相關(guān)工作人員說。

（應(yīng)受訪者要求，王曦為化名）