潘冬梅

（廣西遠大房地產(chǎn)評估有限公司，廣西 桂林 541004）

一、引言

當前，隨著社會的進步、經(jīng)濟的增長，我國土地交易數(shù)量也有所上升，土地價格評估行業(yè)正在快速發(fā)展，但發(fā)展過程中也出現(xiàn)了很多問題。筆者結(jié)合多年的理論經(jīng)驗和工作實踐，分析土地估價中存在的問題和風險，并結(jié)合當下實際情況提出合理性的措施，規(guī)范土地估價行業(yè)，促進房地產(chǎn)土地估價行業(yè)快速發(fā)展。

二、土地估價中的常見的問題和風險

（一）虛假性材料風險

土地估價對資料信息的準確性具有較強的依賴性，在評估資料中，出現(xiàn)任何一個細節(jié)方面的虛假材料，都會造成估價結(jié)果的失真。對于委托方而言，提供虛假的、不確定的信息，是一種違法欺詐行為，需要承擔對應(yīng)的法律責任。評估結(jié)構(gòu)和評估師同樣需要對材料的真實性負責。依法向國家有關(guān)機關(guān)或者其他組織查閱從事業(yè)務(wù)所需的文件、證明和資料，是《資產(chǎn)評估法》賦予評估人員的權(quán)利?！顿Y產(chǎn)評估法》明確指出，評估人員有核查的義務(wù)，要確保評估活動涉及的所有材料真實、可靠，如果處理不當，要承擔相應(yīng)的法律責任。如果評估機構(gòu)甄別流程不規(guī)范，或工作人員技能水平不足，就無法準確識別材料中存在的問題，從而給工作開展帶來負面影響。

（二）土地估價技術(shù)手段較為落后

現(xiàn)階段，中國的土地評估作業(yè)一般采用手工的方式，無法滿足迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)的需求，其中存在三個明顯的問題。第一，手工的方式不僅成本很高，而且效率不高，另外由于估價作業(yè)尚未形成規(guī)范，信息閉塞，無法實現(xiàn)有效傳播，并且資源無法共享；第二，人為因素不僅會影響評估工作的客觀和公正性，也會影響評估質(zhì)量，評估人員的職業(yè)道德素養(yǎng)十分關(guān)鍵；第三，信息收集的方式落后，很多數(shù)據(jù)尚未進行集中化處理，同時因為數(shù)據(jù)和信息的分析、管理和處理比較差，無法有效利用信息資源，導致評估工作缺乏規(guī)范性，嚴重限制了土地評估行業(yè)的健康發(fā)展。

（三）準入門檻低，出現(xiàn)惡性競爭

如今，我國土地評估市場管理尚未統(tǒng)一化，同時缺乏集中化的管理標準。和其他行業(yè)對比，土地評估的準入門檻不高，對技術(shù)人員的要求也不高。與此同時，尚未成立土地估價結(jié)構(gòu)，在各種不健全的條件下投入運行，影響了整個行業(yè)的發(fā)展。近幾年，土地評估行業(yè)發(fā)展迅猛，市場競爭也越來越激烈，出現(xiàn)了惡性競爭與違法腐敗等行為，擾亂了市場的良好秩序。

（四）估價方法的選擇不規(guī)范

部分土地估價機構(gòu)有時沒有充分說明選擇估價方法的理由，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，在土地評估過程中，應(yīng)用評估方法要堅持一定的原則。若評估住宅用地，要采用市場比較法，也可以選擇第二種方法作為輔助。但在實踐中，部分估價機構(gòu)并未按此規(guī)則操作。部分土地估價機構(gòu)在對城鎮(zhèn)中心的住宅項目用地進行估價時，未選用市場比較法，也未結(jié)合其他案例進行分析，未遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》相關(guān)文件的規(guī)定。

三、土地估價風險預防措施

（一）提升大數(shù)據(jù)應(yīng)用水平

目前，隨著科學技術(shù)的發(fā)展，我們已進入互聯(lián)網(wǎng)時代，在土地評估中，面對復雜的因素，要通過大數(shù)據(jù)展示出評估的效果，將數(shù)據(jù)搜集和匯總到統(tǒng)一的信息管理平臺中，然后利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)確保分析的效果，提高運行的效率。在實際的項目評估分析過程中，要通過信息管理平臺，對大數(shù)據(jù)產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù)進行對比，及時查找數(shù)據(jù)中存在的不足和漏洞，讓評估人員作出正確的決策和判斷，降低評估風險。另外，要利用數(shù)據(jù)分析能力，防止評估人員在工作中出現(xiàn)失誤，讓評估結(jié)果更加精準。與此同時，評估機構(gòu)要善于利用高技術(shù)，融合先進技術(shù)，采用硬件設(shè)備，給評估工作提供技術(shù)上的支持，降低評估風險，促進行業(yè)的規(guī)范化。

（二）加強行業(yè)管理，提升土地評估中介機構(gòu)管理水平

如今，與土地估價行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，還有很多問題存在，因此要完善和健全該行業(yè)的自律管理制度。土地估價技術(shù)涉及的體系、章程等都要符合市場具體需求，要對各項業(yè)務(wù)進行實時的調(diào)整和優(yōu)化。與此同時，行業(yè)管理的重點要從單純的自律管理向會員服務(wù)和自律管理兩個方面轉(zhuǎn)變。在土地利用方式的轉(zhuǎn)變中，要節(jié)約土地，凸顯市場配置資源的作用。因此要結(jié)合當下的新形勢，從國家戰(zhàn)略出發(fā)，滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求，有針對性地開展服務(wù)，尤其要在城市化建設(shè)中健全土地估價服務(wù)體系，在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮土體評估工作的作用。

（三）加強機構(gòu)的內(nèi)部管理，建立健全管理制度

第一，健全現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度。土地評估機構(gòu)內(nèi)部需要構(gòu)建管理制度，同時要規(guī)范化。例如，要通過有效的措施將各項業(yè)務(wù)涉及的合同格式統(tǒng)一化，明確估價業(yè)務(wù)流程，另外要聘請相關(guān)專家嚴格把關(guān)質(zhì)量。另外，要按照估價人員的能力，合理分配相關(guān)工作和項目。若項目難度高且規(guī)模大，要配置經(jīng)驗豐富且實踐能力較強的估價師，并實施獎勵機制。土地估價風險很大，所以估價機構(gòu)和估價人員承擔的責任也很大，因此，要認識到檔案管理規(guī)范的必要性。第二，建立質(zhì)量控制體系。使執(zhí)業(yè)流程規(guī)范化，制定出統(tǒng)一的標準，估價機構(gòu)要確保雙方的估價權(quán)益。在估價的過程中，估價項目審核工作是整個管理工作的核心，因此要對所有環(huán)節(jié)加以管控，降低風險。估價機構(gòu)要形成一份詳細的報告，同時明確審核的內(nèi)容、審核的標準，提高報告質(zhì)量。第三，需加大信息建設(shè)力度，提升機構(gòu)的核心競爭力。土地估價行業(yè)屬于新興行業(yè)，數(shù)據(jù)和信息都比較特殊，要想讓企業(yè)在管理中實現(xiàn)標準化，就要構(gòu)建自動化的平臺，同時加大數(shù)據(jù)庫資金的投入，有條件的話，還應(yīng)建立自主的自動化輔助平臺，不斷提高工作效率，共享企業(yè)的內(nèi)部信息資源和數(shù)據(jù)，為提高企業(yè)的競爭力奠定基礎(chǔ)。

（四）提高估價人員的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)

評估結(jié)果的正確性與評估人員的整體素養(yǎng)相關(guān)，評估人員不僅要具備專業(yè)的理論知識，同時還要有良好的道德思想，能抵制行業(yè)內(nèi)的不良行為?，F(xiàn)階段，社會上有很多高學歷、高素養(yǎng)的人才，但是部分企業(yè)由于薪資等問題，無法吸引復合型人才，招聘的人員無法滿足工作需求，導致評估的準確性無法得到保障。因此，要加強對評估人員的管理，認識到人才的培養(yǎng)的重要性，確保土地估計審核工作的正確性。第一，估價機構(gòu)在招聘過程中，要綜合考量專業(yè)能力，同時結(jié)合題目考量思想道德，確保工作人員具備良好的職業(yè)道德，有較強的責任心；第二，估價機構(gòu)要組織估價人員參與技能培訓，引入先進的理念，加大培訓的力度，讓所有估價人員掌握先進的方法；第三，要構(gòu)建考核機制，通過考核激勵估價人員努力工作。

（五）提升行業(yè)經(jīng)營水平

只有提升行業(yè)整體經(jīng)營水平，構(gòu)建良好的市場經(jīng)營環(huán)境，才能更好地規(guī)避土地估價行業(yè)的風險。土地估價行業(yè)要實現(xiàn)整體發(fā)展，需要做好相應(yīng)的工作。首先，要構(gòu)建行業(yè)估價誠信管理體系。我國土地估價行業(yè)發(fā)展時間較短，在發(fā)展過程中出現(xiàn)的負面事件都會給行業(yè)信譽帶來負面影響，因此必須從誠信建設(shè)層面入手，通過完善的誠信管理體系，全面提升行業(yè)形象。其次，要對市場發(fā)展動向有深入的了解，深入剖析土地評估所依賴的整體環(huán)境，提升土地估價的準確性，提升土地估價行業(yè)的整體水平。最后，要提升行業(yè)內(nèi)部的信息資源共享水平，通過資源庫的構(gòu)建和有償交流機制的完善，使更多公共信息資源充分發(fā)揮應(yīng)有的作用，更好地提升我國土地估價行業(yè)的整體發(fā)展水平。

四、結(jié)語

現(xiàn)階段，隨著科學技術(shù)的發(fā)展，社會的進步，土地估價行業(yè)快速發(fā)展。因此，要不斷健全土地估價制度，降低土地估價風險，同時提高估價人員的綜合素養(yǎng)，完善各項制度，推動土地估價行業(yè)快速發(fā)展。