李佳佳

（河北嘉澤房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司，河北 石家莊 050011）

引言

宅基地通過有效的盤活利用，顯化財(cái)產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，而無論是宅基地有償使用、流轉(zhuǎn)交易、抑或抵押，都須以宅基地價(jià)格為基礎(chǔ)。但是，目前宅基地基準(zhǔn)地價(jià)體系、評估方法均處于缺失狀態(tài)。有些地區(qū)雖然基準(zhǔn)地價(jià)成果中包含宅基地，但也僅僅體現(xiàn)了拆遷補(bǔ)償價(jià)格或者退出價(jià)格，其實(shí)質(zhì)是宅基地所有權(quán)價(jià)格，與表現(xiàn)宅基地使用權(quán)價(jià)格的基準(zhǔn)地價(jià)存在實(shí)質(zhì)性差異。尤其是在宅基地區(qū)位敏感度比較高的城中村或城市近郊區(qū)，更難以充分反映土地質(zhì)量的差異。

一、宅基地的特性

宅基地既不同于城鎮(zhèn)建設(shè)用地，也與一般集體建設(shè)用地有著顯著的區(qū)別，主要體現(xiàn)在內(nèi)在屬性、權(quán)利實(shí)現(xiàn)和定價(jià)機(jī)制3 個(gè)方面。內(nèi)在屬性存在差異。一是宅基地用途更為寬泛。城鎮(zhèn)建設(shè)用地分類包括住宅用地、商服用地、工礦倉儲用地以及公共服務(wù)用地等，而宅基地主要用于建設(shè)農(nóng)民住宅及生活附屬設(shè)施，因集體建設(shè)用地在用途上缺少更詳細(xì)的分類，實(shí)際上還用于店面、農(nóng)家樂等經(jīng)營性用途；二是宅基地使用年期更為長久?，F(xiàn)行法律對宅基地使用權(quán)年期沒有限定，實(shí)際使用和管理上可視為無限年期。城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用年期按商業(yè)、工業(yè)、科教文衛(wèi)及居住等不同用途分別限定為40 年、50 年、70 年不等。

權(quán)利實(shí)現(xiàn)受到制約。在現(xiàn)行土地管理制度下，廣義的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)是包含土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)、部分收益權(quán)和不完全處分權(quán)的集合，城鎮(zhèn)國有土地只要合法并辦理登記手續(xù)均可在一定條件下流轉(zhuǎn)、設(shè)立抵押或租賃。與城鎮(zhèn)國有土地相比，宅基地在上述權(quán)利行使方面受到更多限制。一是嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，僅允許在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)范圍狹隘；二是《物權(quán)法》禁止宅基地抵押，目前中國人民銀行牽頭正在開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，宅基地抵押權(quán)未來或有望實(shí)現(xiàn)；三是宅基地能否設(shè)立租賃權(quán)尚無明確法律依據(jù)。

定價(jià)機(jī)制不合理。城鎮(zhèn)建設(shè)用地在市場規(guī)律作用下，已形成可供參考的基準(zhǔn)地價(jià)以及公開透明的市場定價(jià)機(jī)制，定價(jià)方式相較于宅基地來說更為成熟合理，但目前我國沒有形成統(tǒng)一的宅基地價(jià)格體系，實(shí)踐中對于流轉(zhuǎn)宅基地的定價(jià)，一般是通過雙方協(xié)商來確定價(jià)格，這樣的定價(jià)方式缺乏科學(xué)依據(jù)和交易基礎(chǔ)。宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，為推動宅基地有償退出，當(dāng)?shù)卣蠖嗍侵贫ㄒ粋€(gè)政府參考價(jià)供交易雙方參考，然后交易雙方在此基礎(chǔ)上進(jìn)行協(xié)商來確定價(jià)格?，F(xiàn)有宅基地定價(jià)方式相較于城鎮(zhèn)建設(shè)用地，在合理性和科學(xué)性上還存在差距。

二、宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評估的關(guān)鍵問題

（一）權(quán)利受限

現(xiàn)行法律法規(guī)下，國有建設(shè)用地使用權(quán)由土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)、部分收益權(quán)和不完全處分權(quán)構(gòu)成，只要合規(guī)合法，均可在一定條件下流轉(zhuǎn)。與國有建設(shè)用地相比，宅基地在權(quán)利行使方面受到諸多限制。一是流轉(zhuǎn)范圍受限，僅允許在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)；二是抵押權(quán)受限，現(xiàn)行法律下，除部分改革試點(diǎn)地區(qū)外，宅基地使用權(quán)不得抵押；三是能否設(shè)立租賃權(quán)模糊，尚無明確法律依據(jù)。

（二）宅基地標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)困難

市場規(guī)律機(jī)制作用下，城鎮(zhèn)建設(shè)用地定價(jià)公開透明，已形成完整的可供參考的基準(zhǔn)定價(jià)體系，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的定價(jià)方式日趨成熟合理。相較而言，我國目前仍無可供參考的宅基地價(jià)格體系。宅基地主要集中在農(nóng)村，是農(nóng)民的居住用地，地處偏遠(yuǎn)的山村，分布零散?，F(xiàn)實(shí)中，宅基地使用權(quán)僅限在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)，交易價(jià)格往往由當(dāng)事雙方通過協(xié)商來確定，這樣的定價(jià)方式缺乏科學(xué)依據(jù)與推廣使用價(jià)值。部分宅基地改革試點(diǎn)地區(qū)，當(dāng)?shù)卣疄橥苿佑袃斖顺鰴C(jī)制，提前設(shè)定流轉(zhuǎn)宅基地的政府基準(zhǔn)參考價(jià)，交易雙方在此基礎(chǔ)上再協(xié)商交易的最終價(jià)格。與城鎮(zhèn)建設(shè)用地相比，宅基地的定價(jià)機(jī)制仍處在探索階段，尚不成熟。

（三）內(nèi)涵差異

相比國有建設(shè)用地，宅基地沒有明確的分類，用途更為寬泛，除用于實(shí)現(xiàn)居住功能外，還可用于店面、農(nóng)家樂等經(jīng)營性用途，故宅基地的價(jià)值會隨著使用結(jié)構(gòu)的不同而體現(xiàn)為居住保障價(jià)值或者生產(chǎn)經(jīng)營價(jià)值等。偏遠(yuǎn)地區(qū)或經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)宅基地的價(jià)值主要體現(xiàn)在保障性住宅和輔助生產(chǎn)上，而經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或城市近郊、城中村，宅基地的內(nèi)涵主要體現(xiàn)在經(jīng)營性收益價(jià)值上。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策調(diào)整及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，宅基地的內(nèi)涵也會隨著變化。

三、宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評估的技術(shù)思路

由于目前宅基地基準(zhǔn)地價(jià)體系建設(shè)缺少規(guī)程指引，宅基地均質(zhì)地域劃分、樣點(diǎn)地價(jià)測算、評估方法選取和編制系數(shù)修正體系只能適當(dāng)參考國有土地評估的技術(shù)規(guī)程，采取與國有住宅用地定級估價(jià)相近的技術(shù)思路，在明確差異的基礎(chǔ)上，突出技術(shù)重點(diǎn)和難點(diǎn)，尤其是宅基地系數(shù)修正體系的編制需要充分考量宅基地自身的特點(diǎn)，補(bǔ)充權(quán)利完整度和政策支持度因素因子修正。

技術(shù)思路。宅基地由集體所有，使用權(quán)屬于具有資格權(quán)的農(nóng)戶。在用地類型上屬于建設(shè)用地，在價(jià)格影響因素、估價(jià)方法選用方面參照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和《集體建設(shè)用地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估技術(shù)指引》，在價(jià)格內(nèi)涵界定、估價(jià)參數(shù)確定等方面遵循集體建設(shè)用地的有關(guān)要求。

宅基地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵可表述為，在某一估價(jià)期日，各均質(zhì)區(qū)域在現(xiàn)狀平均土地開發(fā)程度和設(shè)定容積率下，按照法定用途評估，并設(shè)定年期（年期可參照70 年設(shè)定）的宅基地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。

一是沿用城鎮(zhèn)住宅用地級別的劃分和級別地價(jià)，建立獨(dú)立的宅基地價(jià)格修正體系。該方法充分利用國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果，再通過修正，得到宅基地基準(zhǔn)地價(jià)，保證了宅基地基準(zhǔn)地價(jià)與城鎮(zhèn)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)有一個(gè)較好的銜接，適用于城市近郊區(qū)或城中村。技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)在于產(chǎn)權(quán)權(quán)能和市場交易情況修正。根據(jù)宅基地與城鎮(zhèn)住宅用地之間在產(chǎn)權(quán)權(quán)能和市場交易情況等方面的差異，可采用因素因子分值類比法，先將城鎮(zhèn)住宅用地的各項(xiàng)因素分為若干因子，各項(xiàng)因素的總分值設(shè)定為100，按照各項(xiàng)因子的重要程度分解至各因子層，得到城鎮(zhèn)住宅用地因子層各指標(biāo)得分情況，對比城鎮(zhèn)住宅用地與宅基地之間的差異程度，得出宅基地各項(xiàng)因子分值，匯總后得到宅基地各項(xiàng)因素分值，將宅基地因素分值與100 相比，得到宅基地各項(xiàng)因素修正系數(shù)。

二是利用宅基地出租、轉(zhuǎn)讓等樣點(diǎn)數(shù)據(jù)測算基準(zhǔn)地價(jià)?？刹捎谩跋榷壴俟纼r(jià)”的思路。即通過選取影響宅基地價(jià)格的主要因素劃分土地級別，根據(jù)宅基地出租、轉(zhuǎn)讓等交易資料，選用適宜的方法評估宅基地基準(zhǔn)價(jià)格。但現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)房出租或宅基地轉(zhuǎn)讓，大都處于隱形交易狀態(tài)，信息透明度低，樣點(diǎn)資料獲取有難度。因此在樣點(diǎn)資料調(diào)查過程中，要充分征詢村委會的意見和建議。在宅基地流轉(zhuǎn)頻繁、交易案例較多的地區(qū)，可獲取3 年內(nèi)的交易樣點(diǎn)資料，通過測算樣點(diǎn)地價(jià)采用算數(shù)平均值法測算基準(zhǔn)地價(jià)。而在交易樣點(diǎn)較少地區(qū)可適當(dāng)放寬宅基地時(shí)間節(jié)點(diǎn)的限制，在計(jì)算方法上，可以利用樣點(diǎn)地價(jià)與土地級別指數(shù)的數(shù)學(xué)模型擬合法測算級別地價(jià)。

四、宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評估的路徑構(gòu)建

（一）結(jié)合地方實(shí)際，科學(xué)選定評估方法

國家目前尚未出臺宅基地基準(zhǔn)價(jià)評估的相關(guān)技術(shù)指引規(guī)范，當(dāng)下宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評估中，只能以城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估方法為理論參考。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估中常用的方法有市場比較法、收益還原法以及成本法，這些方法是在多年城鎮(zhèn)地價(jià)評估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)中積累、完善并檢驗(yàn)過的，這其中的各項(xiàng)技術(shù)與規(guī)程，經(jīng)得起反復(fù)的實(shí)踐推敲。

相關(guān)法律對宅基地流轉(zhuǎn)有諸多限制，采用市場競價(jià)法就難以體現(xiàn)宅基地的價(jià)值。因此，在宅基地估值作價(jià)中應(yīng)盡可能從成本構(gòu)成方向出發(fā)。具體選用那種方法，詳細(xì)可參考《集體土地使用權(quán)評估技術(shù)指引》。市場比較法評估，適用于在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)的宅基地；收益還原法，適用于呈片區(qū)出租的農(nóng)房宅基地，如城區(qū)范圍內(nèi)宅基地做商鋪、加工廠、倉儲基地等使用；剩余法，適用于集體組織內(nèi)部有宅基地交易但并未呈片狀分布的流轉(zhuǎn)市場；成本逼近法適用于以農(nóng)用地、工用地等為主的偏遠(yuǎn)地區(qū)，這些地區(qū)本身農(nóng)村居住用地稀少且交易不活躍。同時(shí)，對于涉及宅基地房產(chǎn)抵押評估及制定了基準(zhǔn)地價(jià)周邊城區(qū)等特殊情況，上述評估方法是不適用的，應(yīng)結(jié)合特殊情況做特殊處理。

（二）集體建設(shè)用地價(jià)格計(jì)算

1.經(jīng)營性集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格

無論是用于商服物流業(yè)還是工業(yè)，經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓都可以采用收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法等，還可以采取國有建設(shè)用地比較修正法。

比較修正法是市場比較法和成本法的聯(lián)合運(yùn)用。假設(shè)集體建設(shè)用地的增值收益率和開發(fā)費(fèi)與國有土地相同，那么國有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地的成本價(jià)格區(qū)別就在于土地補(bǔ)償費(fèi)。按照各省對補(bǔ)償費(fèi)用多數(shù)采取20%歸集體經(jīng)濟(jì)組織、80%歸被流轉(zhuǎn)地的土地使用權(quán)人或者按照家庭承包方式承包土地的農(nóng)戶的規(guī)定，征為國有建設(shè)用地時(shí)土地取得費(fèi)比從農(nóng)戶手里收歸集體時(shí)取得費(fèi)多20%。因此可以認(rèn)為，國有建設(shè)用地地價(jià)扣除20%的土地補(bǔ)償費(fèi)及其孳生的利息、利潤、增值收益即為集體建設(shè)用地的價(jià)格?；趪薪ㄔO(shè)用地出讓價(jià)格計(jì)算集體建設(shè)用地出讓價(jià)格時(shí)，應(yīng)先將國有建設(shè)用地價(jià)格修正到集體建設(shè)用地地價(jià)內(nèi)涵下的價(jià)格，再減去土地補(bǔ)償費(fèi)的差額（20%）及其函算的利息、利潤、增值收益部分。在集體土地交易案例較少、市場不發(fā)達(dá)區(qū)域，可考慮運(yùn)用此方法進(jìn)行地價(jià)測算。

2.集體建設(shè)用地所有權(quán)價(jià)格

基于同地同權(quán)、同權(quán)同價(jià)的原則，集體建設(shè)用地所有權(quán)入市，如果只能通過國有購買，其價(jià)格水平應(yīng)為同樣條件的國有土地出讓市場價(jià)格修正到無限年期即可。集體土地所有權(quán)價(jià)格的計(jì)算，為變國家征地方式為購地方式提供了途徑，通過對等市場交易免除了征地中的諸多弊端。

（三）科學(xué)應(yīng)用估價(jià)方法

運(yùn)用估價(jià)方法評估宅基地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，除遵循一般要求外，還應(yīng)關(guān)注以下技術(shù)要點(diǎn)。1）收益還原法，在確定年總收益時(shí)，應(yīng)深入調(diào)查出租對象的構(gòu)成及質(zhì)量狀況、使用狀況等對租金的影響，并通過周邊區(qū)域調(diào)查分析確定客觀租金水平。當(dāng)宅基地具備符合政策規(guī)定的農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等經(jīng)營性功能時(shí)，可根據(jù)情況考慮相關(guān)經(jīng)營活動獲取的客觀經(jīng)營性收益。確定年總費(fèi)用時(shí)，應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政策規(guī)定，結(jié)合土地及地上建筑物的具體利用方式，明確費(fèi)用的構(gòu)成項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。2）市場比較法，適用于相同或相鄰流轉(zhuǎn)區(qū)域內(nèi)有宅基地使用權(quán)交易案例的情形，同時(shí)，結(jié)合宅基地制度改革的推進(jìn)情況，考慮不同時(shí)期、不同區(qū)域內(nèi)宅基地政策對可比實(shí)例價(jià)格、估價(jià)對象價(jià)格的影響。3）剩余法，適用于存在農(nóng)村住房合法合規(guī)流轉(zhuǎn)市場的地區(qū)，待開發(fā)的宅基地，在測算開發(fā)成本時(shí)要通過實(shí)地調(diào)查掌握當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)房建設(shè)成本項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)，不宜直接采用當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)住房建設(shè)的成本取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

結(jié)語

宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評估是一項(xiàng)開拓性、前瞻性的工作，目前，尚無成熟的理論體系和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)可供參考，對于宅基地價(jià)值的認(rèn)識、用途的劃分、評估方法的選擇，尤其是新的評估思路和方法應(yīng)用等，效果如何，仍需進(jìn)一步研究論證和探索完善。