西安財經(jīng)大學(xué) 賀志勇

2020年是個多災(zāi)多難的一年，國內(nèi)外都面臨新冠病毒的肆虐，得益于我國獨特的政治體制，人民群眾的團結(jié)一心，我國早早控制住了新冠病毒的四處傳播。隨著我國新冠肺炎疫情防控的成果進一步的鞏固和提高，經(jīng)濟社會秩序在不斷地恢復(fù)，人們發(fā)現(xiàn)在疫情防控期間小區(qū)進行封閉管理，不少地區(qū)的小區(qū)出現(xiàn)業(yè)主能回租客不能回的情況?！白馐弁瑱?quán)”問題被質(zhì)疑，由于這種原因，更加刺激了大家的住房需求。近年來，“房子是用來住的、不是用來炒”的定位被多次提及，房地產(chǎn)市場長期堅持的基調(diào)不變，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅決防止借機炒作房地產(chǎn)。但是由于住房需求的不斷擴大，政府在不斷加強對于房地產(chǎn)的調(diào)控，拿地成本的不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競爭不斷的增強，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進行籌資活動、投資活動、營運活動時必須關(guān)注財務(wù)風(fēng)險管理，避免在進行開發(fā)項目由于財務(wù)風(fēng)險沒有控制在合理范圍內(nèi)時出現(xiàn)資金鏈不足等而導(dǎo)致的不利于企業(yè)發(fā)展的情況。房地產(chǎn)企業(yè)必須對財務(wù)風(fēng)險管理進行不斷的升級優(yōu)化，精準(zhǔn)識別各個管理環(huán)節(jié)中的財務(wù)風(fēng)險因素，并針對這些因素設(shè)置專門的解決對策，提升財務(wù)風(fēng)險管理水平，確保財務(wù)風(fēng)險管理能讓房地產(chǎn)企業(yè)更加適應(yīng)充滿挑戰(zhàn)的生存環(huán)境，促進房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，推進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險管理問題

（一）籌資過程中的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，在開發(fā)前期房地產(chǎn)企業(yè)需要去和同行競爭拍地，拿地之后需要進行項目開發(fā)，這些環(huán)節(jié)都需要房地產(chǎn)企業(yè)籌措大量資金，而且房地產(chǎn)企業(yè)自有資金較少，主要通過銀行貸款和其他資金倆種方式來籌措資金，其他資金的來源包括商品房預(yù)售購房者付的定金、購房者的按揭貸款、建筑施工企業(yè)墊付的工程款等，最近幾年全國貸款增量的50%來自房地產(chǎn)，一些大型國有銀行甚至70%以上的增量來自房地產(chǎn)，而且其他資金的背后還是銀行貸款。以西安市為例，在2020年12月1日凌晨倆點左右，西安市住建局官網(wǎng)掛出新的商品房調(diào)控文件加強了商品房預(yù)售管理，全市范圍內(nèi)所有已出讓、新出讓土地的商品房開發(fā)項目，開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，原則上地上七層及以下的多層建筑，工程形象進度徐主體機構(gòu)工程封頂；七層以上的，須達到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于七層。因此更加限制了通過商品房預(yù)售來籌資資金，所以房地產(chǎn)企業(yè)更加依賴銀行貸款，融資的方式單一，且負(fù)債率高位運行，形成不合理的資本結(jié)構(gòu)。一旦企業(yè)開發(fā)的項目不適合市場的需求，會導(dǎo)致企業(yè)不能達到預(yù)期的經(jīng)營利潤，進而導(dǎo)致企業(yè)無法付本還息，嚴(yán)重的將導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

（二）投資過程中的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)投資是通過資金的大量投入，對房地產(chǎn)項目得進行開發(fā)與建設(shè)，然后通過設(shè)計商品房的戶型、社區(qū)的環(huán)境、再與周邊的配套相結(jié)合推出產(chǎn)品進行銷售。但是由于房地產(chǎn)投資項目得周期較長，所以在面對經(jīng)濟環(huán)境的變化通貨膨脹的情況下，企業(yè)將面臨建設(shè)成本的增加、人力成本的增加、管理成本的增加等引發(fā)的購買力風(fēng)險，還有在面對國家對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策的情況下，比如通過限制商品房預(yù)售進一步防范爛尾樓出現(xiàn)的情況、限制購房者的必須持有項目所在地戶口的、限制購房者購房的套數(shù)、收緊房貸使首套購房者在未結(jié)清房貸時提高二套的首付比例進而抑制市場需求，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險。除此以外，還會面臨市場競爭風(fēng)險，因為如果同期房地產(chǎn)市場上相似或相同的產(chǎn)品供應(yīng)過多，將增加市場營銷的成本，然后會提高房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品推廣成本或者帶來樓盤滯銷的風(fēng)險。由于抵御風(fēng)險的水平不足，會使房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中受到各種多方面的因素影響，同時因此而導(dǎo)致的決策失誤，會使突破最低的風(fēng)險抵御水平，會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨無法健康穩(wěn)健的發(fā)展。

（三）經(jīng)營過程中的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中的財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)因為管理水平不足，經(jīng)營能力欠佳，而引發(fā)的財務(wù)風(fēng)險。在經(jīng)營過程中，企業(yè)面臨全過程管理的挑戰(zhàn)，從項目得開發(fā)與建設(shè)階段，首先，因為房地產(chǎn)企業(yè)需要進行合理成本預(yù)算，但由于各部門之間配合不是很密切，會導(dǎo)致企業(yè)的成本預(yù)算與實際支出成本間有較大的差別，此外，房地產(chǎn)企業(yè)作為建設(shè)方，為了壓縮成本會在發(fā)包時選擇低價投標(biāo)的施工企業(yè)，而低價中標(biāo)的施工企業(yè)為了獲得利潤會采取一些偷工減料、削減安全設(shè)施投入等措施，容易引發(fā)質(zhì)量問題與安全生產(chǎn)事故問題，從而導(dǎo)致大規(guī)模的返工問題，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果，其次房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員缺乏財務(wù)風(fēng)險管理的意識，不重視財務(wù)風(fēng)險管理水平知識的不斷掌握與學(xué)習(xí)，現(xiàn)有的財務(wù)人員無法對財務(wù)風(fēng)險進行有效的預(yù)測預(yù)防，還有綜合素質(zhì)欠缺，專業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理人員引進少，還有目前房地產(chǎn)企業(yè)的管理財務(wù)風(fēng)險管理方式比較單一，而且很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有建立相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，在面對財務(wù)風(fēng)險時反應(yīng)滯后，所以會增加房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的財務(wù)風(fēng)險水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的解決對策

（一）豐富籌資渠道

籌資方式單一會導(dǎo)致不合理的資本結(jié)構(gòu)，而不合理的資本機構(gòu)會引發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)目前主要通過銀行貸款進行籌措資金。而采取合理的資本結(jié)構(gòu)可以有效地降低房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險，合理的資本結(jié)構(gòu)需要從豐富房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道入手，從目前的以銀行貸款為主的債務(wù)籌資方式發(fā)展為自有資金投入、銀行貸款維持在一個合理的比例，同時應(yīng)積極拓寬融資的渠道，通過吸收個人直接投資、吸收法人投資、發(fā)行優(yōu)先股和普通股等方式增加企業(yè)的自有資金投入，同時在籌資前合理的評估房地產(chǎn)項目開發(fā)所需的籌資規(guī)模，預(yù)測資金的需要量，通過資金需求量確定科學(xué)合理的資金籌措組合，以較低的資本成本，合理的資本結(jié)構(gòu)去應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中遇到的財務(wù)風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強現(xiàn)金流的管理，通過開發(fā)或購入優(yōu)質(zhì)的飯店、酒店等增加現(xiàn)金流，豐富現(xiàn)金流入的手段，以此來抵御財務(wù)風(fēng)險。

（二）科學(xué)控制投資方向

房地產(chǎn)企業(yè)的投資是一個動態(tài)化的、綜合性的過程，房地產(chǎn)企業(yè)在面對投資開發(fā)周期長的過程中，應(yīng)進行合理的預(yù)測與分析，通過預(yù)測經(jīng)濟發(fā)展的變化趨勢，做好經(jīng)濟形勢的準(zhǔn)確判斷，針對不同的經(jīng)濟形勢，采取合理的投資規(guī)劃，科學(xué)的控制投資方向，同時應(yīng)加強投資人才的引進，完善投資的過程管理，投資的過程管理包括確定房地產(chǎn)企業(yè)的投資戰(zhàn)略，嚴(yán)格地進行投資項目得可行性研究，進行有效的投資組合，最后對投資項目進行績效評價，總結(jié)在投資過程中遇到的問題與應(yīng)對措施，通過這種方式對房地產(chǎn)企業(yè)的投資過程進行不斷的優(yōu)化升級，達到行業(yè)領(lǐng)先水平，同時要針對市場需求進行合理準(zhǔn)確地判斷，在開發(fā)的項目上進行有效的創(chuàng)新，抓住購房者的內(nèi)心需求，推出可靠的產(chǎn)品，還要加強品牌建設(shè)，形成獨特的品牌效應(yīng)，吸引更多的購房者，而不是只追求短期的經(jīng)濟利益。

（三）控制房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，需要加強過程管理的水平與能力。從項目建設(shè)開發(fā)的初始階段，應(yīng)制定相關(guān)工作制度，落實責(zé)任人，引導(dǎo)并加強各部門的合作與配合，加大力度引進專業(yè)的有經(jīng)驗有能力的財務(wù)管理人員，完善有效的人才激勵制度，并對財務(wù)管理人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)財務(wù)管理人員的風(fēng)險管控意識，增強識別財務(wù)風(fēng)險的能力，提升成本預(yù)算的能力，同時由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期比較長，企業(yè)應(yīng)考慮由于對經(jīng)濟形勢的敏感性，所以會加劇企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，因此需要加強內(nèi)部建設(shè)，提升工作效率，縮短開發(fā)周期，盡快實現(xiàn)資金回籠。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建設(shè)施工企業(yè)時，應(yīng)進行嚴(yán)格調(diào)查考核，而不是只考慮哪家施工單位投標(biāo)時價格低，確保該施工企業(yè)沒有發(fā)生過質(zhì)量問題以及安全事故，杜絕因為質(zhì)量問題而產(chǎn)生的返工情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極在財務(wù)風(fēng)險管理中引進信息化技術(shù)，提升信息化程度，為企業(yè)及時有效地應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險、控制財務(wù)風(fēng)險、降低財務(wù)風(fēng)險提供系統(tǒng)保障。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)由于其所在行業(yè)的特殊性，在發(fā)展過程中，易受到經(jīng)濟形勢的影響，也容易被國家的調(diào)控政策所影響，而且由于其具有高投入、高收益、高風(fēng)險的特點，同行競爭也比較嚴(yán)重，所以在生產(chǎn)經(jīng)營過程中會遇到投資風(fēng)險、籌資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極主動地去識別財務(wù)風(fēng)險，并采取行之有效的手段對財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)警和控制。應(yīng)對銀行舉債過多、籌資方式單一、開發(fā)周期長、容易受到外部環(huán)境的影響、管理水平不足的等問題，企業(yè)應(yīng)豐富籌資的手段，保持合理的資本結(jié)構(gòu)，科學(xué)的控制投資方向，培養(yǎng)和引進專業(yè)的人才完善信息化技術(shù)等手段提升財務(wù)管理的水平，控制好財務(wù)風(fēng)險，進而實現(xiàn)企業(yè)的收益目標(biāo)，在堅持“房住不炒”背景下，實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，推進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，加快房地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。