李曉

時至深秋，坐在房屋中介電動摩托車后座的王顏感到陣陣?yán)滹L(fēng)撲面，不由得裹緊了圍巾。她早已習(xí)慣了以這種方式穿行于北京的大街小巷，幾個星期來四處找房的焦灼，在她心頭不時翻騰著。好在，這次她終于相中了北五環(huán)某小區(qū)一間約16平方米的次臥，雖然是三室兩廳改造后分別出租的5間之一，難免生活不便，但距單位只有7公里，她沒再多想就匆匆簽了合同。

“環(huán)境好的，往往離地鐵遠(yuǎn);交通方便的，不少是老舊小區(qū)，安全性差。條件都好的，價格就高。能‘租得好、租得近、租得安全的房子在哪里？”王顏苦笑著說。喬遷“新居”的喜悅，很快就被心里郁積的無奈沖淡了。

當(dāng)年輕的腳步停留在大城市，該如何滿足他們的租房需求？《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》）的出臺，是否能切實(shí)見效，用安寧居所留住人心？

一道現(xiàn)實(shí)考題，等待破解。

租房市場：期待規(guī)范，也急需“擴(kuò)源”

王顏于2020年入職某互聯(lián)網(wǎng)公司并定居北京。這一年，全國流動人口總數(shù)達(dá)到3.76億，城鎮(zhèn)化率約為63.9%。據(jù)國新辦新聞發(fā)布會消息，大城市中約70%的新市民、青年人靠租房解決居住問題。

以上海為例，上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰調(diào)研發(fā)現(xiàn)：約83%的上海外來人口租房居住，本地人口租房比例也近20%，兩個數(shù)字加起來約占常住人口1/3。他還發(fā)現(xiàn)，上海近10年的住房增加量主要集中在新城和郊區(qū)，但這些地方的人口并未相應(yīng)增加。人口仍然在中心主城區(qū)高度聚集，中心主城區(qū)的住房供需矛盾還在激化。

租賃市場的供給情況如何呢？

入職5年，換房3次，踩過不少租房“雷區(qū)”的郭紅有不少酸澀的故事：第一次，房東臨時漲價，剛工作的她囊中羞澀，又不好意思向家里要錢，索性收拾行李走人，找了個便宜住所。第二次，不幸碰到個“二房東”，沒住多久，真正的房東清客賣房，無奈之下只好匆匆搬走。如今，她住的地方離所在的金融公司較近且相對正規(guī)，但為了節(jié)省開支只能與人合租，房間面積不足6平方米。

與郭紅相比，數(shù)據(jù)工程師林明亮的遭遇更是令他憤懣：租到了北京三環(huán)某小區(qū)一間次臥，但入住后發(fā)現(xiàn)，中介口中隔壁的“兩個人”變成了十幾個人，原來另兩間竟是群租房。他與中介交涉要求退房、退押金，但始終被搪塞，至今仍沒有結(jié)果。

“當(dāng)前市場化的租房狀況不太理想?！标惤鼙硎?，租戶基本都是通過中介從個體房東手中租賃;部分機(jī)構(gòu)化的租賃模式常存在平臺不完善、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等潛在隱患;租戶付得起租金的房子區(qū)位比較遠(yuǎn)，相對近的租金又高，房型、地段、租金方面存在錯配。

市場化租賃市場之外，政府投資建設(shè)的公租房是我國住房保障體系中一支重要力量。有專家認(rèn)為，保障性租賃住房與公租房可以有交集，未來可在政策細(xì)化與實(shí)施上進(jìn)行銜接。但是公租房主要解決城鎮(zhèn)戶籍、收入“雙困”家庭的住房難題，少數(shù)城市會擴(kuò)大到新市民、年輕人。北京師范大學(xué)政府管理學(xué)院副教授徐青將2017年至2019年北京地區(qū)高校畢業(yè)生留京工作人數(shù)與3年間公租房開工面積進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)“公租房新建規(guī)模遠(yuǎn)不能滿足大學(xué)畢業(yè)生新增住房需求”，亟待盤活住房存量，拓展供給方式。

這種情況下，《意見》應(yīng)運(yùn)而生。當(dāng)多位受訪者得知關(guān)于保障性租賃住房的新政策時，充滿期待又不乏疑問：自己是否符合標(biāo)準(zhǔn)？申請平臺夠不夠透明開放？房屋面積多大？建在哪里？

圍繞保障性租賃住房的租住對象、建設(shè)主體、房屋情況、建設(shè)選址等特點(diǎn)，徐青作了歸納：

一般來說，房間建筑面積不超過70平方米，租金低于同地段、同品質(zhì)市場價格;凡是剛畢業(yè)的大學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工人員等有住房困難的新市民、年輕人都具有申請資格。建設(shè)過程中，國家引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。為了增加供給，還鼓勵在集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋，以及老城區(qū)、交通便利的區(qū)域進(jìn)行建設(shè)。

“通過足夠的租房數(shù)量來分流部分租房需求，以相對穩(wěn)定、低廉的價格平抑其他散戶、機(jī)構(gòu)的租金漲幅;當(dāng)購房需求相應(yīng)降低，房價也隨之穩(wěn)定。這對于疏解大城市購房壓力、保障房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展都有利?！标惤苷J(rèn)為，《意見》將在租房市場中發(fā)揮“壓艙石”的作用。

政府與市場：“兩只手”如何協(xié)同發(fā)力

在北京成壽寺附近一片鬧中取靜的地方，“泊寓”標(biāo)志映入眼簾。4棟灰白色調(diào)的樓房由一個小廣場相互連接，咖啡館、面包房分布于公寓底層。記者從方莊地鐵站步行至此，大約10分鐘路程。登記訪客信息后，由3號樓電梯口入3層，但見數(shù)十套單間依次排開，最靠里一間約20平方米，家用電器配套完備。據(jù)悉，2020年公寓開業(yè)時每套租金3000多元一個月，無中介費(fèi)，目前租金有上漲。

19公里以外的大葆臺地鐵站附近，有巢國際公寓已進(jìn)入營業(yè)階段。社區(qū)共9棟樓房，2300余房間，休閑、娛樂設(shè)施持續(xù)完善，一個適宜年輕人聚居的“生態(tài)圈”正在形成。記者走訪發(fā)現(xiàn)，此地毗鄰總部基地，很多大型企業(yè)、研究院所匯聚于此。目前，已經(jīng)有10多家單位以團(tuán)購方式簽約，員工就近工作、居住，通勤時間大為縮短，“職住平衡”變?yōu)榭赡堋?/p>

比較而言，兩個公寓有類似之處：企業(yè)在集體建設(shè)用地上建起租賃性住房，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)合作運(yùn)營。實(shí)際上，2017年由原國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》曾明確將北京、上海等13個城市作為試點(diǎn)，在擴(kuò)大租賃住房供應(yīng)方面先行探索。而這些，僅僅是全國探索保障性租賃住房建設(shè)的一個縮影。

讓年輕人得以安居，需要政府與市場“兩只手”靈活運(yùn)轉(zhuǎn)、有機(jī)配合，在不斷調(diào)試與完善中前進(jìn)。

“建房子，開發(fā)、建設(shè)階段投入資金量大，收益周期相對長，將短期與長期的經(jīng)營效益結(jié)合來看，能不能可持續(xù)發(fā)展是我們十分關(guān)注的。”華潤置地長租公寓事業(yè)部副總經(jīng)理徐亞男說，國家已經(jīng)釋放了不少政策紅利，在簡化審批、減輕稅負(fù)、給予補(bǔ)貼、金融支持等方面為企業(yè)接連吃下“定心丸”。

租戶的體會則是：一些公租房、公寓沒有居委會，缺乏完善的社工體系，社區(qū)管理、公共服務(wù)難以保障。此外，租金高、房屋質(zhì)量差、公攤面積大、突然轉(zhuǎn)租等情況也時有發(fā)生。

“現(xiàn)有存量住房改建的房屋，水、電、氣、消防安全可能并非按照居民住宅標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)，這需要相關(guān)部門重新規(guī)劃與審批?！标惤茉谡{(diào)研中遇到過類似案例：一方積極推動住房改建，另一方在相關(guān)事宜上“卡”住不放。如何有效協(xié)同、聯(lián)合審批，破解“兩難”問題，這也是一種考驗(yàn)與壓力。

努力方向：因地制宜筑牢“安居”保障網(wǎng)

這幾天，成都軌道城市投資集團(tuán)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營中心主任劉仕川一直忙著保障性租賃住房的事?！皩映啥际杏嘘P(guān)細(xì)則后，我們計劃在TOD中布局1萬套此類住房?！彼劶暗腡OD，是以公共交通為導(dǎo)向的綜合開發(fā)項目，將此類住房“嵌入”其中，便利了租戶的日常生活。

“十四五”期間，成都計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房25萬套，其中2021年計劃籌集建設(shè)6萬套。與此同時，上海提出籌集保障性租賃住房40萬套，約占住房供應(yīng)總量的40%;廣州提出建設(shè)保障性租賃住房60萬套，約占住房供應(yīng)總量的45%。

增長的數(shù)字背后，是不同城市因地制宜開啟探索的步伐。

如何讓租戶“租得起”？中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，理論上講，確定租金標(biāo)準(zhǔn)有兩種辦法。從企業(yè)層面看，可采取供給成本加成的方法，在成本基礎(chǔ)上加一定利潤;也可按照需求預(yù)算來約束定價，即按照當(dāng)?shù)刭彿烤用裨率杖?0%推算確定。如果中間有差價，可由政府補(bǔ)齊。

如何讓租戶“租得近”？“可以在中心城市的郊區(qū)、周邊收購相關(guān)住房，或與中心城區(qū)舊房改造、老城更新相結(jié)合，也可以與開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)配套起來發(fā)展?！蹦啭i飛說。

為防止各種租房亂象，倪鵬飛還建議由政府推動打造在線交易、監(jiān)管、服務(wù)平臺，讓供需雙方以更公平、更透明的方式直接對接。

“政策性費(fèi)稅支持一定要到位?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池意識到，“企業(yè)在承擔(dān)社會責(zé)任與運(yùn)營收益之間還需保持平衡，這樣才有利于可持續(xù)發(fā)展?！?/p>

徐亞男對此深有感受。她認(rèn)為，企業(yè)未來的發(fā)力方向，一是在租賃用地、集體建設(shè)用地上建設(shè)符合政府導(dǎo)向的保障性租賃住房，并做好運(yùn)營管理;二是利用非居住存量土地和低效存量物業(yè)進(jìn)行改建，通過“商改居”“工改居”優(yōu)化居住功能空間。

趙秀池提示，要及時落實(shí)民水、民電、民網(wǎng)政策，做好燃?xì)獍惭b工作?！白赓U住房居住人口較多，要防范、遏制大規(guī)模集中用電存在的安全隱患?！?/p>

“租購?fù)瑱?quán)的公共服務(wù)體系亟待建立”是受訪專家普遍關(guān)注的問題。居民能否享受健全、平等的公共服務(wù)應(yīng)與居住證掛鉤，而不是與“購房與否”掛鉤，這涉及不同領(lǐng)域的系統(tǒng)性改革。

在陳杰看來，政策落地需要“盡力而為、量力而行，對基層的好經(jīng)驗(yàn)及時推廣，出現(xiàn)問題盡早調(diào)整”。政府應(yīng)充分釋放政策紅利，做好引導(dǎo)、監(jiān)管工作，為租房者創(chuàng)造堅實(shí)保障，也為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供契機(jī)。