陳艷

（世界包裝中心集團(tuán)有限公司，浙江 杭州 310000）

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理，主要包括項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算、成本預(yù)算、銷售預(yù)算、管理預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算、現(xiàn)金流預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算等內(nèi)容。企業(yè)通過(guò)強(qiáng)制的預(yù)算管理，在開源的同時(shí)，控制費(fèi)用總額，通過(guò)精細(xì)化管理，降低隱性成本，優(yōu)化操作流程，合理配置資源，從而有效地降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，使企業(yè)順利健康持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)該如何建立預(yù)算管理體系，如何加強(qiáng)預(yù)算管理的剛性，如何實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理的閉環(huán)反饋，是房地產(chǎn)企業(yè)在管理過(guò)程中，必須面臨和解決的問(wèn)題，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的重要性

全面預(yù)算管理是在預(yù)算目標(biāo)基礎(chǔ)上進(jìn)行的管理，是一套由預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算監(jiān)控、預(yù)算評(píng)估與激勵(lì)組成的管理控制系統(tǒng)。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)激勵(lì)、過(guò)程控制、有效獎(jiǎng)懲等方面發(fā)揮著重要作用。

（一）有助于形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)的整體“作戰(zhàn)方案”之一。公司制定既能通過(guò)努力實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，又能在原有基礎(chǔ)上提升整體經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)，可以促進(jìn)員工在行動(dòng)上必須要有改進(jìn)，要有創(chuàng)新，同時(shí)作為企業(yè)績(jī)效考核的依據(jù)，讓大家自主自發(fā)去探索，朝著目標(biāo)努力，從而改變每位員工的心智模式，提升自身的思考能力，培養(yǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力，學(xué)會(huì)承諾與負(fù)責(zé)，學(xué)會(huì)創(chuàng)新與追求，學(xué)會(huì)付出與收獲，造就出正能量的團(tuán)隊(duì)，最終積淀為企業(yè)文化，形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）有助于企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)

全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要手段，它具有規(guī)劃、協(xié)調(diào)、控制、鼓勵(lì)、評(píng)估等功能，對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略實(shí)施具有舉足輕重的作用。在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際工作中，全面預(yù)算管理工作的開展能使得各個(gè)層面、各個(gè)部門、各個(gè)環(huán)節(jié)都滲透其中，通過(guò)ERP對(duì)各部門的信息整理、傳遞，使用企業(yè)有限的資源在購(gòu)、存、產(chǎn)、銷、財(cái)、力等各個(gè)方面得到有效配置和使用，提升企業(yè)管理水平，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，更能助于企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

（三）有助于企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)范化與科學(xué)化

房地產(chǎn)企業(yè)要真正落實(shí)執(zhí)行全面預(yù)算管理，就必須將預(yù)算管理貫穿到整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程，通過(guò)全面預(yù)算管理的執(zhí)行，指導(dǎo)業(yè)務(wù)流程的規(guī)范操作，完善內(nèi)部控制機(jī)制，加強(qiáng)成本費(fèi)用控制，優(yōu)化整合企業(yè)資源，保障戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施，全面提升企業(yè)內(nèi)部管理的規(guī)范化和科學(xué)化，從而全面提升企業(yè)綜合管理水平和市場(chǎng)價(jià)值。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

（一）對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不足

公司高層不了解預(yù)算管理主要對(duì)象、對(duì)公司的發(fā)展有何作用、怎么樣發(fā)揮其作用，不清楚預(yù)算管理如何運(yùn)行，應(yīng)具備怎么樣的條件；公司的中層或骨干人員未能吃透預(yù)算管理的基本方法和操作技能；基層人員在具體操作上無(wú)章可循。公司實(shí)施全面預(yù)算管理多年，回頭總結(jié)時(shí)總覺(jué)得：預(yù)算管理形式上是存在，實(shí)質(zhì)上卻沒(méi)有什么效果，甚至實(shí)行了預(yù)算管理，收入利潤(rùn)指標(biāo)總是完不成，但是成本費(fèi)用卻經(jīng)常超過(guò)預(yù)算指標(biāo)，以至于大家選擇低報(bào)收入指標(biāo)和利潤(rùn)指標(biāo)，夸大困難和阻力，導(dǎo)致只能完成最低指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益，使房地 產(chǎn)企業(yè)陷入惡性循環(huán)的狀態(tài)。

（二）全面預(yù)算管理與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理應(yīng)建立在企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)基礎(chǔ)之上，如果兩者相互脫離，就會(huì)造成相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)無(wú)法真正落實(shí)到具體責(zé)任部門和崗位，久而久之，短期的預(yù)算管理將匹配不了長(zhǎng)期的戰(zhàn)略目標(biāo)。這樣的預(yù)算管理只不過(guò)是表面文章，浪費(fèi)企業(yè)資源，影響企業(yè)發(fā)展。

（三）全面預(yù)算管理缺乏部門間的聯(lián)系協(xié)作

預(yù)算都是要用數(shù)據(jù)來(lái)衡量的，所以人們通常把預(yù)算稱為財(cái)務(wù)預(yù)算，理所當(dāng)然地把預(yù)算工作當(dāng)作是財(cái)務(wù)部門的任務(wù)，缺少其他部門的支持和配合，導(dǎo)致很多公司實(shí)行預(yù)算管理無(wú)效。很多房地產(chǎn)企業(yè)年年實(shí)施全面預(yù)算管理，但是沒(méi)有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性作用，因?yàn)樗麄兊念A(yù)算管理根本沒(méi)有跨出財(cái)務(wù)誤區(qū)，只是財(cái)務(wù)部門的“數(shù)學(xué)游戲”，這就是傳統(tǒng)的“財(cái)務(wù)預(yù)算”，僅僅是出自財(cái)務(wù)部門主導(dǎo)編制和控制的預(yù)算。因財(cái)務(wù)部門不在業(yè)務(wù)第一線，不能準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)，編制預(yù)算只能參照以往數(shù)據(jù)，憑空杜撰，無(wú)法做未來(lái)的預(yù)測(cè)，然后用預(yù)算來(lái)指導(dǎo)業(yè)務(wù)，毫無(wú)疑問(wèn)預(yù)算已經(jīng)成為約束業(yè)務(wù)的“枷鎖”。比如：導(dǎo)致業(yè)務(wù)部門對(duì)外部環(huán)境變化反應(yīng)遲鈍，喪失市場(chǎng)機(jī)遇；財(cái)務(wù)預(yù)算側(cè)重降低成本費(fèi)用，不關(guān)心如何提高能力和創(chuàng)造價(jià)值；預(yù)算編制不合理，控制太固化，導(dǎo)致業(yè)務(wù)部門思想抗拒。

（四）全面預(yù)算管理缺乏有效監(jiān)督與考核

有效的監(jiān)督與考核是房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行全面預(yù)算管理的保障，是全面預(yù)算管理真正發(fā)揮作用所不可缺少的環(huán)節(jié)。目前一些房地產(chǎn)企業(yè)正是由于缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制導(dǎo)致預(yù)算管理毫無(wú)成效，預(yù)算考核尚未與全體員工薪酬激勵(lì)制度有機(jī)結(jié)合，且激勵(lì)方式相對(duì)簡(jiǎn)單，不利于全體員工主動(dòng)自覺(jué)參與全面預(yù)算管理，使得員工對(duì)全面預(yù)算管理有負(fù)面反應(yīng)，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對(duì)策建議

（一）提高成員全面預(yù)算管理意識(shí)

預(yù)算管理的本質(zhì)是通過(guò)管控企業(yè)有限資源的投放，引導(dǎo)各部門進(jìn)行技術(shù)革新、管理革新、營(yíng)銷革新等舉措，尋找更加合理有效的增收節(jié)流方法，確保企業(yè)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，該過(guò)程必須高層全力支持，中層主動(dòng)配合，基層積極參與。提高成員全面預(yù)算管理意識(shí)就是為全面預(yù)算管理營(yíng)造良好的運(yùn)作環(huán)境，讓高層、中層和基層員工都能搞明白預(yù)算管理的內(nèi)涵，對(duì)企業(yè)的發(fā)展具有積極作用，從而認(rèn)同理解公司實(shí)行預(yù)算管理的必要性，支持配合預(yù)算管理工作的開展，主動(dòng)維護(hù)預(yù)算管理的良好氛圍，改革原有管理體系。通?？梢圆捎猛庥?xùn)、內(nèi)訓(xùn)和咨詢等方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。對(duì)實(shí)行預(yù)算管理舉棋不定時(shí)，企業(yè)高層可以先參加一次相關(guān)主題的外訓(xùn)，搞明白預(yù)算管理的基本原理和運(yùn)行機(jī)制后再做決定；也可以通過(guò)外部邀請(qǐng)專業(yè)老師來(lái)公司培訓(xùn)，或者聘請(qǐng)咨詢團(tuán)隊(duì)全面系統(tǒng)地參與公司的盡職調(diào)查、預(yù)算推進(jìn)方案、基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備、預(yù)算答辯等各個(gè)環(huán)節(jié)，為企業(yè)預(yù)算管理的全面推進(jìn)助力。

（二）全面預(yù)算管理應(yīng)與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)匹配

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理工作想做好，取得成效，必須將預(yù)算管理目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相匹配。企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)是預(yù)算管理的指導(dǎo)，企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，因此，預(yù)算的編制必須基于企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)提出企業(yè)的中長(zhǎng)期計(jì)劃和短期計(jì)劃，確定相應(yīng)的預(yù)算目標(biāo)，指導(dǎo)資源分配，激勵(lì)員工工作的積極性，考核績(jī)效。將房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)逐層細(xì)分，形成相應(yīng)的預(yù)算，有利于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成。通過(guò)對(duì)戰(zhàn)略執(zhí)行情況的分析，可以及時(shí)洞悉企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化，并對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行重新評(píng)審，及時(shí)調(diào)整。因此，全面預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成起著無(wú)可替代的作用。

（三）優(yōu)化項(xiàng)目全面預(yù)算管理

全面預(yù)算管理涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)職能部門、項(xiàng)目單體、分（子）公司，包括了公司高管、中層、基層所有成員，是全員參與、全程控制、全方位管理的一體化綜合管理系統(tǒng)，具有全盤控制力和約束力，這樣才能經(jīng)受市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)、成本條件的考驗(yàn)，才能發(fā)揮預(yù)算管理應(yīng)有的作用。企業(yè)應(yīng)做好以下幾方面工作：

1．預(yù)算管理全員參與

預(yù)算管理涉及企業(yè)的全部資源和全部的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)是全員參加、戰(zhàn)略統(tǒng)籌的過(guò)程，而不是由財(cái)務(wù)部門一手包辦，閉門造車。應(yīng)當(dāng)按照責(zé)任和權(quán)力相對(duì)等的原則，將責(zé)任進(jìn)行分解，讓基層的生產(chǎn)人員、銷售人員或管理人員都參與進(jìn)來(lái)，并自愿積極接受控制，從而真正落實(shí)“全員預(yù)算管理”。

2．預(yù)算管理覆蓋全部業(yè)務(wù)

“預(yù)算管理覆蓋全部業(yè)務(wù)”意味著房地產(chǎn)企業(yè)不再只是將預(yù)算的管理范疇局限在傳統(tǒng)的項(xiàng)目建安成本方面，而應(yīng)站在項(xiàng)目視角，甚至公司視角、集團(tuán)視角，不僅考慮項(xiàng)目的預(yù)算，還應(yīng)考慮營(yíng)銷、管理、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)，將以往的單一預(yù)算管理提升到企業(yè)全層面的全面預(yù)算管理上來(lái)。

3．預(yù)算管理全程跟蹤

預(yù)算管理是企業(yè)管理體系中的一種閉環(huán)管理。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理，控制貫穿于管理的全部經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。業(yè)務(wù)目標(biāo)利潤(rùn)的預(yù)測(cè)、預(yù)算的編制等是對(duì)企業(yè)有限資源如何合理支配的事前管理，預(yù)算的執(zhí)行是事中控制，預(yù)算的分析、考評(píng)是事后管理。只有完整過(guò)程的預(yù)算管理才是有效的預(yù)算管理。

（四）預(yù)算管理與監(jiān)督考核有機(jī)結(jié)合

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理，不僅要有企業(yè)的預(yù)算管理，還要編制各個(gè)部門的責(zé)任預(yù)算，使企業(yè)的全面預(yù)算管理責(zé)任化，形成有效的責(zé)任預(yù)算管理體系。強(qiáng)有力的監(jiān)督是有效執(zhí)行預(yù)算管理的重要保證，內(nèi)審部門負(fù)責(zé)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督，做到年中、年末定期和突擊性不定期審查，直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。如果預(yù)算沒(méi)有考核，預(yù)算管理就只是做表面文章，失去掌控。企業(yè)高層可以依據(jù)預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行情況，建立與預(yù)算管理相對(duì)應(yīng)的績(jī)效考核機(jī)制，不斷改良、完善績(jī)效考核體系，使得考核更加切合實(shí)際，充分調(diào)動(dòng)員工的創(chuàng)造性和積極性，真正發(fā)揮評(píng)價(jià)與激勵(lì)的作用，以推動(dòng)企業(yè)內(nèi)部的橫向競(jìng)爭(zhēng)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，全面預(yù)算管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要手段，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策的具體化和數(shù)量化，對(duì)明確企業(yè)預(yù)算經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系、評(píng)價(jià)工作業(yè)績(jī)等都有極其重要的作用。對(duì)完善企業(yè)制度建設(shè)、增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力都具有重要意義，有效整合現(xiàn)有的各項(xiàng)資源，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，又快又好的發(fā)展。