部分房產(chǎn)中介在房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)下行中難以為繼。圖/視覺(jué)中國(guó)

深圳市福田區(qū)百花三路，中宏地產(chǎn)門(mén)店的玻璃門(mén)上張貼一紙轉(zhuǎn)租公告，20多平方米的辦公區(qū)空蕩蕩，只有兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無(wú)所事事，默默瀏覽電腦，等待關(guān)店倒計(jì)時(shí)。

近4個(gè)月，這家店沒(méi)有二手房成交，只有一些零散的租客單。一位經(jīng)紀(jì)人告訴《中國(guó)新聞周刊》，一年前他有十多位同事，今年一半辭了職，有人回了老家，有的轉(zhuǎn)型賣(mài)新房、寫(xiě)字樓，或干脆轉(zhuǎn)行做其他銷(xiāo)售。沒(méi)有成交量，每月接近4萬(wàn)元的房租和水電費(fèi)也成了重負(fù)，為節(jié)省開(kāi)支，這家本土小型中介決定將該店與其他門(mén)店合并。

這不是周邊關(guān)停的唯一房屋中介。僅在約300米長(zhǎng)的路上，高峰時(shí)期有七八家中介門(mén)店、上百名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，如今僅剩下三四家大型連鎖中介。百花三路位于深圳百花片區(qū)，被稱(chēng)為深圳“最強(qiáng)學(xué)區(qū)”，對(duì)房地產(chǎn)政策變化最為敏感，是觀察深圳樓市的窗口之一。今年前9個(gè)月，深圳已有642家中介門(mén)店關(guān)停。截至10月，深圳二手房成交量連續(xù)6個(gè)月下跌，9月份成交1635套，創(chuàng)近12年新低。

相似的劇情在廣州、東莞、杭州、寧波、成都、廈門(mén)、濟(jì)南等城市上演。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正邁入存量時(shí)代，尤其是在一線(xiàn)城市，二手房已占市場(chǎng)交易量的70%以上。今年，圍繞二手房交易密集的調(diào)控釋放出新信號(hào)。有評(píng)論指出：房地產(chǎn)調(diào)控從過(guò)去重點(diǎn)關(guān)注新建商品住宅，正逐步發(fā)展到一二手房調(diào)控齊頭并進(jìn)，“二手房市場(chǎng)正在成為房地產(chǎn)調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)”。

關(guān)店潮只是剛開(kāi)始

王豐（化名）是深圳百花片區(qū)的一名資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，在他從業(yè)的15年中， 歷經(jīng)數(shù)次深圳房地產(chǎn)的低谷期——2008年金融危機(jī)，2011年二手房按評(píng)估價(jià)過(guò)戶(hù)征稅新政，2016年“深八條”，2020年“7·15”新政。但在他看來(lái)，今年的調(diào)控是“史上對(duì)二手房和房產(chǎn)中介沖擊最大的一次，接近洗牌，洪水沖過(guò)來(lái)了”。

2月之前，房產(chǎn)中介在百花片區(qū)促成一單生意不算艱難。百花片區(qū)位于深圳福田區(qū)，片區(qū)方方正正，約1平方公里，緊靠華強(qiáng)北商業(yè)街，大多小區(qū)都建于華強(qiáng)北最輝煌的千禧年前后。設(shè)施老舊，但周邊卻匯聚深圳考試成績(jī)最好的荔園小學(xué)、名校百花小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)以及三所學(xué)校對(duì)口的深圳實(shí)驗(yàn)中學(xué)，此外還有6所幼兒園，是深圳“最強(qiáng)學(xué)區(qū)”?！耙徽臼健钡膬?yōu)質(zhì)教育組合，吸引深圳家長(zhǎng)斥資千萬(wàn)擠進(jìn)這15個(gè)花園小區(qū)。

去年深圳樓市火熱，王豐記得，最多的一個(gè)月，片區(qū)成交過(guò)七八十套房子，那時(shí)網(wǎng)上幾乎沒(méi)有掛牌的房源，上一套搶一套，他只能翻找老客戶(hù)的聯(lián)系方式，挨個(gè)詢(xún)問(wèn)有沒(méi)有要賣(mài)房子。

但今年2月起，深圳房地產(chǎn)中介的好日子被叫停。2月8日，深圳住建局出臺(tái)“關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知”，公布3595個(gè)小區(qū)的參考價(jià)格。參考價(jià)格是根據(jù)近一年樓市網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)實(shí)際成交以及綜合分析評(píng)估和測(cè)算形成。

深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒介紹，62%的二手樓盤(pán)價(jià)格都和近一年的網(wǎng)簽價(jià)格一致，10%的樓盤(pán)過(guò)去一年都沒(méi)有成交價(jià)格，27%的市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重偏離參考價(jià)格，這些偏離市場(chǎng)價(jià)格的小區(qū)，主要來(lái)自南山、福田、寶安等熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格虛高，存在投機(jī)炒作的成分。隨后，深圳各房地產(chǎn)中介網(wǎng)站下架大部分房源信息，重新上架時(shí)，只能顯示政府參考價(jià)。有中介機(jī)構(gòu)稱(chēng)，高于參考價(jià)的房源可以過(guò)戶(hù)，但買(mǎi)家要簽一份風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)。

百花片區(qū)的房子在價(jià)格嚴(yán)重偏離參考價(jià)格的27%當(dāng)中。去年11月成交的國(guó)城花園44平方米的一房，帶實(shí)驗(yàn)小學(xué)和實(shí)驗(yàn)中學(xué)的學(xué)位，成交價(jià)為1218萬(wàn)元，均價(jià)高達(dá)27.68萬(wàn)元/平方米，目前政府給出的參考價(jià)是13.1萬(wàn)元/平方米。南天二花園的房?jī)r(jià)次之，去年12月的均價(jià)是18萬(wàn)～22萬(wàn)元/平方米，政府參考價(jià)為12萬(wàn)元/平方米。

二手房指導(dǎo)價(jià)雖不具有強(qiáng)制性，但對(duì)價(jià)格虛高的二手房交易開(kāi)始起到威懾力的，是銀行以該數(shù)據(jù)為參考數(shù)據(jù)放貸。中介王豐解釋?zhuān)阅咸於▓@89平方米為例，假如業(yè)主堅(jiān)持20萬(wàn)元/平方米不講價(jià)，買(mǎi)家只能以參考價(jià)貸款，首付將增加712萬(wàn)元。

價(jià)格嚴(yán)重偏離參考價(jià)的二手房，交易門(mén)檻提高，成交量明顯下跌。樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)，2021年2～7月，福田區(qū)香蜜湖片區(qū)、福田區(qū)百花片區(qū)、南山粵海片區(qū)、寶安新安片區(qū)、龍華民治深高北片區(qū)6大名校片區(qū)，房源成交量出現(xiàn)大幅下滑，1月份成交量同比上漲58%，3～7月，成交量同比跌幅均在50%以上。整個(gè)深圳的二手房成交量也在下跌，1月網(wǎng)簽量尚有8971套，3月跌破榮枯線(xiàn)，僅4869套，6月份的網(wǎng)簽量已降至3216套。

這幾乎掐斷了房產(chǎn)中介的生計(jì)。王豐介紹，百花片區(qū)近期每月成交5～10套的房子，而這個(gè)片區(qū)有幾十家中介門(mén)店，超過(guò)600名中介。近4個(gè)月來(lái)，王豐只賣(mài)出了一套房子，靠的是多年積累的客戶(hù)介紹資源?！靶聛?lái)的或者入行三四年的中介，沒(méi)有人脈資源，肯定活不下去，很多人辭職，去送快遞、跑滴滴，或者賣(mài)保險(xiǎn)?！?p>

深圳福田區(qū)百花小學(xué)所在的百花片區(qū)是深圳“最強(qiáng)學(xué)區(qū)”，15個(gè)花園小區(qū)中最高時(shí)某小區(qū)小戶(hù)型房?jī)r(jià)超過(guò)30萬(wàn)元/平方米。2021年深圳二手住房成交參考價(jià)以及擬出臺(tái)的學(xué)區(qū)政策，對(duì)該片區(qū)二手房交易有較大影響。攝影/本刊記者楊智杰

王豐發(fā)現(xiàn)，周?chē)钕汝P(guān)門(mén)的是貝殼等平臺(tái)的加盟店，比如德祐、糯家，加盟店不僅要自己擔(dān)負(fù)租金、水電費(fèi)，還要給平臺(tái)交3萬(wàn)～4萬(wàn)元的加盟費(fèi)?！吨袊?guó)新聞周刊》走訪(fǎng)深圳南山區(qū)、福田等多個(gè)片區(qū)，多家糯家、德祐門(mén)店都鎖門(mén)停業(yè)或是轉(zhuǎn)租。接下來(lái)倒閉最多的是一些小型個(gè)體中介，他們也需要自負(fù)盈虧，但規(guī)模小，方便轉(zhuǎn)型。

張媛是深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深房中協(xié)”）秘書(shū)長(zhǎng)，在她看來(lái)，今年深圳對(duì)二手房調(diào)控的深度和時(shí)間長(zhǎng)度，有史以來(lái)從未有過(guò)。深房中協(xié)每隔一段時(shí)間便會(huì)對(duì)全市的中介摸底調(diào)查，截至9月30日，深圳關(guān)停門(mén)店642個(gè)，占問(wèn)卷調(diào)查總量15.1%，有效實(shí)名登記中介人員約4.1萬(wàn)人，較今年峰值減少6000余人，較去年同期減少14.2%。

作為中國(guó)最大的房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)，貝殼找房也難以抵御市場(chǎng)下行的沖擊。10月11日，貝殼找房上海研發(fā)團(tuán)隊(duì)全員被優(yōu)化，其公開(kāi)回應(yīng)，“行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，公司據(jù)此對(duì)上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整”。

老牌房產(chǎn)中介公司中原地產(chǎn)內(nèi)部下發(fā)文件稱(chēng)，“受市場(chǎng)持續(xù)低迷影響，為了保留核心資源度過(guò)寒冬，集團(tuán)決定調(diào)整內(nèi)地業(yè)務(wù)規(guī)模與架構(gòu)，所有分公司都要應(yīng)自身經(jīng)營(yíng)情況作出適度收縮，目標(biāo)在第四季度達(dá)到收支平衡?！痹摲菸募€指出，合肥、鄭州、濟(jì)南、南昌、哈爾濱、南京、寧波七家分公司需要大幅削減經(jīng)營(yíng)規(guī)模。據(jù)報(bào)道，上海中原地產(chǎn)正通過(guò)降薪、勸退等形式要求員工拼業(yè)績(jī)并“自救”。

張大偉指出，這些裁員只是冰山一角，真正的市場(chǎng)裁員，從7月份就開(kāi)始，因二手房成交量“速凍”，第三季度最慘?！澳壳暗亩址拷灰资袌?chǎng)，都存在勞動(dòng)力過(guò)剩的現(xiàn)象?！睆埓髠ジ嬖V《中國(guó)新聞周刊》，以深圳為例，其中介門(mén)店數(shù)量要對(duì)應(yīng)的二手房成交量應(yīng)該是每月6000套以上，最近一個(gè)月成交不足2000套。一兩個(gè)月門(mén)店還能堅(jiān)持，持續(xù)三四個(gè)月便撐不下去，關(guān)店潮只是剛剛開(kāi)始。

二手房定價(jià)規(guī)則變了

與新房限價(jià)不同，二手房是業(yè)主與買(mǎi)家的自由交易，監(jiān)管部門(mén)在過(guò)去很少對(duì)其交易價(jià)格直接監(jiān)管，為何在今年對(duì)其直接干預(yù)？

事實(shí)上，深圳出臺(tái)二手房參考價(jià)，醞釀已久。證券時(shí)報(bào)報(bào)道，2020年1月，深圳市便已經(jīng)開(kāi)展建立二手房指導(dǎo)價(jià)格相關(guān)制度的研究工作，目的是為了穩(wěn)定二手房?jī)r(jià)格、穩(wěn)定深圳市商品房市場(chǎng)預(yù)期。

在此之前，過(guò)于“友好”的二手房交易政策，吹起了泡沫。2019年11月，深圳調(diào)整豪宅稅政策，大量二手房交易稅費(fèi)降低，刺激交易，二手房?jī)r(jià)格上漲，甚至出現(xiàn)業(yè)主集體串聯(lián)哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。2019年12月，深圳寶安區(qū)中糧鳳凰里花苑小區(qū)的業(yè)主群管理組在微信群發(fā)布《告鳳凰里全體業(yè)主書(shū)》，以“要打響資產(chǎn)保衛(wèi)第一槍”的名義，讓所有業(yè)主集體漲價(jià)，還要制造筍盤(pán)現(xiàn)象。截圖在網(wǎng)上瘋傳，隨后，寶安區(qū)住建局通報(bào)該事件，同時(shí)下架貝殼找房上該小區(qū)的所有二手房源。

2020年，被疫情壓抑的購(gòu)房需求開(kāi)始釋放，深圳二手房市場(chǎng)迅速回暖。3月網(wǎng)簽量為6375套，4月該數(shù)字猛增至17388套，并在7月超過(guò)2萬(wàn)套，創(chuàng)下月度網(wǎng)簽量的歷史高點(diǎn)。盡管受“7·15”政策影響，7、8月成交量短暫回落，但隨著市場(chǎng)對(duì)政策逐漸適應(yīng)，12月的網(wǎng)簽量再次突破1萬(wàn)套。

隨之站上歷史高位的還有二手房房?jī)r(jià)。深圳南山區(qū)濱海之窗小區(qū)的一位中介向《中國(guó)新聞周刊》描述，去年下半年，該小區(qū)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，每月上調(diào)一次價(jià)格。熱點(diǎn)樓盤(pán)業(yè)主的集體抬價(jià)行為再次出現(xiàn)。到年底，人們發(fā)現(xiàn)，過(guò)去一年深圳房?jī)r(jià)格外瘋狂，上漲幅度達(dá)到31%，個(gè)別地區(qū)漲幅甚至達(dá)到50% 。而此前，深圳市住建局曾表示，按照宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制要求，二手房?jī)r(jià)年增幅不超過(guò)5%。

二手房?jī)r(jià)格猛漲，但另一方面新房遭遇政府限價(jià)，一二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯。去年10月，深圳二手房均價(jià)比新房高1.6萬(wàn)元/平方米。有媒體報(bào)道，華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期項(xiàng)目均價(jià)約為每平米13.2萬(wàn)元，而周邊二手房?jī)r(jià)格高出近5萬(wàn)元，“若中簽一套100平米的新房，倒手后能賺500萬(wàn)元”。

不僅是深圳，在一線(xiàn)城市以及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，二手房市場(chǎng)逐漸成為交易的主體。新房和二手房的價(jià)格“剪刀差”之下，杭州、上海、南京、寧波、成都、西安等多城都出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”現(xiàn)象。“這種情況下，升級(jí)二手房調(diào)控成為了市場(chǎng)的必然?！睆埓髠フf(shuō)。

2月8日，深圳率先在國(guó)內(nèi)推出二手房參考價(jià)，隨后寧波、三亞、西安、紹興、無(wú)錫、東莞、金華、紹興、廣州、合肥等十城效仿，多地銀行以參考價(jià)為參考放貸。

二手房參考價(jià)是一劑猛藥。深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒介紹，此前市場(chǎng)的二手房?jī)r(jià)格，波動(dòng)很大，有很多泡沫，誤導(dǎo)購(gòu)房者預(yù)期。發(fā)布指導(dǎo)價(jià)，有利于解決一、二手價(jià)格倒掛的問(wèn)題，同時(shí)引導(dǎo)商業(yè)銀行發(fā)放貸款，降低杠桿，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

張媛注意到，二手房參考價(jià)出臺(tái)之前，深圳二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)一個(gè)怪圈：一邊是二手房?jī)r(jià)格虛高，業(yè)主和一些網(wǎng)站、自媒體不停地調(diào)高價(jià)格，但另一邊，市場(chǎng)底部真正的需求方已經(jīng)跟不上房?jī)r(jià)的漲勢(shì)。當(dāng)時(shí)，深圳幾個(gè)頭部的中介企業(yè)也都意識(shí)到，“房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，自媒體繼續(xù)炒作，會(huì)持續(xù)透支未來(lái)交易量，中介行業(yè)會(huì)無(wú)法生存”。

多地政府二手房參考價(jià)推出后，要求下架高價(jià)盤(pán)，上線(xiàn)參考價(jià)，一定程度上改善了買(mǎi)家的被動(dòng)地位，為業(yè)主預(yù)期降溫?！坝辛藚⒖純r(jià)后，許多買(mǎi)家一定會(huì)看參考價(jià)。他們心里有了預(yù)期，賣(mài)家的定價(jià)太高，可以不買(mǎi)或者與賣(mài)家議價(jià)。這在過(guò)去無(wú)法做到，此前的價(jià)格由中介和業(yè)主掌握，一個(gè)片區(qū)房?jī)r(jià)容易被炒作起來(lái)。”李宇嘉告訴《中國(guó)新聞周刊》，如果賣(mài)家堅(jiān)持不降價(jià)，銀行依據(jù)參考價(jià)放貸，買(mǎi)家首付壓力增加，如果買(mǎi)不起，便會(huì)轉(zhuǎn)向跟參考價(jià)相近、甚至低于參考價(jià)的區(qū)域，高價(jià)房有價(jià)無(wú)市，未來(lái)也會(huì)考慮降價(jià)。

9月中旬，中介王豐時(shí)隔近3個(gè)月終于“開(kāi)張”，賣(mài)出了一套房子。這套房2020年上漲至1500萬(wàn)元左右，9月成交價(jià)則降到了1180萬(wàn)元，低于目前的二手房參考價(jià)1280萬(wàn)元。但這種情況可遇不可求，指導(dǎo)價(jià)之下，賣(mài)家和買(mǎi)家的博弈變得更為漫長(zhǎng)而隱秘。10月中旬，《中國(guó)新聞周刊》走訪(fǎng)深圳南山、福田等多個(gè)熱點(diǎn)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，賣(mài)家愿意按指導(dǎo)價(jià)大幅降價(jià)的仍是少數(shù)?！澳壳敖祪r(jià)的房源，多是業(yè)主因生意受疫情影響、急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)才會(huì)降價(jià)，更多人還是以原來(lái)的價(jià)格掛著不著急賣(mài)。買(mǎi)的人一般是剛需，為了結(jié)婚或者孩子上學(xué)，其余的人仍在觀望?！蓖踟S說(shuō)。

不過(guò)，深圳乃至一線(xiàn)城市二手房降價(jià)趨勢(shì)已經(jīng)開(kāi)啟。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%，其中深圳下降0.5%，降幅比上個(gè)月擴(kuò)大擴(kuò)大0.1%。

“雖然大面積降價(jià)還沒(méi)有開(kāi)始，賣(mài)家現(xiàn)在還不愿意降價(jià)，只要堅(jiān)持下去就沒(méi)問(wèn)題。大家對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期并非短期內(nèi)能達(dá)到目標(biāo)，政府改革的目的是使房?jī)r(jià)慢慢向理性?xún)r(jià)格回歸?！崩钣罴握f(shuō)。

停貸會(huì)成常態(tài)嗎？

今年以來(lái)，寧波、三亞、西安、紹興、無(wú)錫、東莞、金華、紹興、廣州、合肥等十多個(gè)相繼推出二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，多數(shù)城市銀行房貸與指導(dǎo)價(jià)掛鉤。這意味著，二手房交易的信貸政策大幅度收緊了。

7月，上海推出二手房“核定價(jià)”，沒(méi)有通過(guò)掛牌價(jià)格核驗(yàn)的，中介平臺(tái)和機(jī)構(gòu)不得對(duì)外發(fā)布該房源信息。8月初，上海對(duì)二手房調(diào)控加碼，各銀行審核二手房貸款金額，實(shí)行“三價(jià)就低”原則，即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格中，相對(duì)最低的價(jià)格審批二手房貸款額度。專(zhuān)家解釋?zhuān)行┏捶靠驮鵀榱双@得更高杠桿，通過(guò)“陰陽(yáng)合同”做高房?jī)r(jià)，拿到更多貸款。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波曾分析，“三價(jià)就低”原則能有助于二手房?jī)r(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)，并提高稅賦公平性。

購(gòu)房者申請(qǐng)購(gòu)房按揭貸款，需向銀行提出書(shū)面借款申請(qǐng)，銀行通過(guò)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，再依據(jù)評(píng)估結(jié)果審批放款比例，最后放款。一般而言，整個(gè)周期是1～2個(gè)月。今年6月下旬，上海、廣州、鄭州、西安、武漢、南京、寧波、重慶、合肥等城市的銀行反映，二手房貸款申請(qǐng)條件收緊，放款周期延長(zhǎng)。6月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的72城數(shù)據(jù)顯示，從放款周期看來(lái)，房貸平均放款周期為50天，較上月再延長(zhǎng)2天，廣州較上月延長(zhǎng)14天至98天，佛山、東莞、中山、惠州等粵港澳大灣區(qū)城市放款周期也基本延至百天以上。

在張大偉看來(lái)，多地二手房信貸收緊，銀行停止接單、放款周期延長(zhǎng)，直接影響一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)劇烈降溫。9月，上海二手房?jī)H成交了9800套，創(chuàng)今年新低。廣州二手房網(wǎng)簽量為6921套，是近四年同期最低。上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的11個(gè)重點(diǎn)城市，9月份二手房成交量同比下降45.5%，幾乎腰斬。

“從我這么多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)貸款特別是二手房貸款周期，兩個(gè)月是一個(gè)界限，如果超過(guò)兩個(gè)月，房?jī)r(jià)肯定跌。今年主要原因是，上半年央行發(fā)布的居民戶(hù)中長(zhǎng)期貸款同比增長(zhǎng)驚人，三季度斷崖式下調(diào)，二手房市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)斷崖式變化?！睆埓髠ジ嬖V《中國(guó)新聞周刊》。

去年年底，“為防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過(guò)度集中帶來(lái)的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，劃分不同的房地產(chǎn)貸款集中度，提出“兩條紅線(xiàn)”，即針對(duì)中資大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%，中資中型銀行的上限則分別為27.5%和20%。4月，政府對(duì)房資金監(jiān)管升級(jí)，聯(lián)合排查經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)的問(wèn)題。

“現(xiàn)在部分炒房客的日子不好過(guò)了。過(guò)去他們炒房的錢(qián)，多是從銀行貸款，房?jī)r(jià)上漲后，他們?cè)賹⒎孔拥盅航o銀行獲得更多資金購(gòu)置下一套房子?！睆V州按揭貸款研究者鄭大源告訴《中國(guó)新聞周刊》，剛需買(mǎi)家肯定也會(huì)受到影響，但調(diào)控的真正目的，并不是要停止二手房交易，而是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這是在保護(hù)剛需用戶(hù)”。

10月15日，針對(duì)部分地區(qū)個(gè)人按揭貸款額度緊張的問(wèn)題，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾回應(yīng)，今年前三季度，個(gè)人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷(xiāo)售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，但房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。少數(shù)城市的房?jī)r(jià)回穩(wěn)以后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。10月21日，銀保監(jiān)會(huì)稱(chēng)，保障好剛需群體信貸需求，要在貸款首付比例和利率上對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。

鄭大源注意到，廣州一些銀行此前的放款周期一度超過(guò)半年，11月以來(lái)有所加快，原本停止接單的銀行也開(kāi)始重新接單，但整體并不明顯?！盀楹巫罱杂蟹潘桑科渲幸粋€(gè)主要原因是，是國(guó)內(nèi)多個(gè)房地產(chǎn)知名企業(yè)紛紛爆雷。目前調(diào)控略有放松，是希望恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，讓大家盤(pán)活一點(diǎn)交易量。”但從未來(lái)趨勢(shì)看來(lái)，鄭大源認(rèn)為，在比較長(zhǎng)的時(shí)間里，“房住不炒” 仍是不可動(dòng)搖的政策。

“去中介化”來(lái)臨？

房地產(chǎn)中介從業(yè)者是對(duì)市場(chǎng)最敏感的群體，他們不少人隱隱感到，存量房的諸多游戲規(guī)則在發(fā)生改變。

6月底，深圳市住建局上線(xiàn)二手房交易平臺(tái)，但數(shù)小時(shí)后便迅速下架。8月，杭州市推出二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，上線(xiàn)“個(gè)人自主掛牌房源”的功能，為房主提供平臺(tái)自行掛牌房源，直接跟潛在買(mǎi)家進(jìn)行溝通，打破了通過(guò)中介交易的模式，引發(fā)了輿論針對(duì)二手房交易“去中介化”的聲浪。隨后，貝殼股價(jià)連續(xù)兩個(gè)交易日跌去19.47%，市值蒸發(fā)46.09億美元，約合人民幣298億元。

李宇嘉認(rèn)為，國(guó)家對(duì)新房建立了一套全流程的監(jiān)管體系，從土地出讓到規(guī)劃報(bào)建，再到開(kāi)工、預(yù)售、竣工和交付，這一套監(jiān)管體系基本上沒(méi)有漏洞。但在對(duì)二手房的管理上，過(guò)去卻長(zhǎng)期任其野蠻生長(zhǎng)，甚至不知道真實(shí)的掛牌價(jià)格。在他看來(lái)，“二手房交易的問(wèn)題，主要是基礎(chǔ)秩序混亂，信息不對(duì)稱(chēng)嚴(yán)重，交易成本居高不下，民生福利損失。整個(gè)行業(yè)仍然處在相對(duì)粗糙的階段，運(yùn)行規(guī)則甚至在原地踏步，坑蒙拐騙仍然存在?！?/p>

在他看來(lái)，官方建立二手房交易平臺(tái)，并非為了消滅中介，而是為二手房交易治理提供抓手，從而監(jiān)管價(jià)格體系，消除信息不對(duì)稱(chēng)。這是第一步，需要先把真房源的信息公示，交易代理可以繼續(xù)通過(guò)中介完成。

張媛告訴《中國(guó)新聞周刊》，深圳短暫上線(xiàn)的二手房交易平臺(tái)背后，其實(shí)早有打算。早在2017年，政府和行業(yè)就已經(jīng)開(kāi)始探討，需要這樣一個(gè)平臺(tái)，讓所有信息和流程公開(kāi)透明。隨著技術(shù)和法律法規(guī)的成熟，如今具備了條件。

“我們很多會(huì)員傳遞出一種悲觀的情緒，認(rèn)為政府在打擊中介，去中介化?！?/p>

張媛還注意到，在情緒傳遞下，今年的關(guān)店潮和以往有所不同：過(guò)去歷次中介關(guān)店潮，多數(shù)是企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善主動(dòng)作出調(diào)整，等到市場(chǎng)復(fù)蘇，他們很快會(huì)卷土重來(lái)。但是這一次，至少在深圳的房地產(chǎn)企業(yè)中，很資深的從業(yè)人員主動(dòng)離開(kāi)了這個(gè)行業(yè)。

“深圳并非用行政資源介入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，這樣成本和效果的性?xún)r(jià)比低，而是要形成一個(gè)導(dǎo)向，搭建一個(gè)盡可能開(kāi)放的平臺(tái)。”張媛認(rèn)為，這個(gè)平臺(tái)未來(lái)上線(xiàn)后，也不可能一下子解決中介行業(yè)的所有問(wèn)題，仍需要不斷地優(yōu)化，“這是一個(gè)魔道相長(zhǎng)的過(guò)程”。

但當(dāng)下的沖擊和洗牌是不可回避的。在張媛和多位行業(yè)資深人士看來(lái)，意味著“房地產(chǎn)中介行業(yè)賺容易錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了”。1998年，中國(guó)第一家合法合規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司成立。到2020年，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易額約為11.5萬(wàn)億元，市場(chǎng)滲透率約為49.6%。“這個(gè)行業(yè)看起來(lái)發(fā)展很快，企業(yè)規(guī)模、服務(wù)模式都在快速變化，現(xiàn)在又搭上互聯(lián)網(wǎng)快車(chē)，但本質(zhì)一直未發(fā)生變化，是躺在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上行周期，從事了一個(gè)相對(duì)比較簡(jiǎn)單的工作?！睆堟赂嬖V《中國(guó)新聞周刊》，但如今，房地產(chǎn)中介需要審視自己的服務(wù)價(jià)值到底是什么。

原本這是一個(gè)緩慢轉(zhuǎn)型的過(guò)程，但今年針對(duì)二手房的密集調(diào)控，將洗牌加速了。深房中協(xié)指出，成交量斷崖式下跌，中介開(kāi)單難度增加，越來(lái)越多人發(fā)現(xiàn)，過(guò)去行之有效的開(kāi)單方式，比如隱瞞信息、抬高買(mǎi)房的心理預(yù)期等方式，過(guò)去在市場(chǎng)預(yù)期好的時(shí)候，這樣操作還有人買(mǎi)單，但現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期不好，不管是規(guī)范還是不規(guī)范的方式，都不起作用了。

中介們陷入了迷茫，看不到前景，便選擇離開(kāi)。張媛估計(jì)，這次離職潮后，未來(lái)有人再回來(lái)，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了改革?！斑@不是洗白，也不是改良，而是要與過(guò)去徹底做切割”。