李永華

“均價(jià)3.5萬，最小的戶型是260平方米，最大的1200平方米?！边@是長(zhǎng)沙河西濱江板塊潤和濱江灣的樓盤報(bào)價(jià)。

商業(yè)大平層，實(shí)際上就是大面積公寓，屬商業(yè)性質(zhì)。據(jù)悉，該樓盤附近的住宅精裝修價(jià)格為15000元/m2，而有的小型公寓價(jià)格僅7500元/m2左右，遠(yuǎn)低于商業(yè)大平層價(jià)格。

這并非孤例。長(zhǎng)沙在售的商業(yè)大平層普遍價(jià)格較高，市中心一項(xiàng)目?jī)r(jià)格據(jù)稱將超過7萬元/m2。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的2021年10月“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，長(zhǎng)沙市（統(tǒng)計(jì)范圍為市內(nèi)六區(qū)及長(zhǎng)沙縣、瀏陽、寧鄉(xiāng)）新建住宅均價(jià)為9274元/平方米，環(huán)比上漲0.25%。

有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，隨著價(jià)格遠(yuǎn)高于周邊住宅的商業(yè)大平層的不斷放量，其高價(jià)可能拉升長(zhǎng)沙整體房?jī)r(jià)。

不限購、不限價(jià)，商業(yè)大平層成“有錢人的游戲”？

區(qū)別于住宅，商業(yè)大平層的項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)40年。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙商業(yè)大平層基本上是按照住宅來打造，樓盤集中在湘江兩岸、梅溪湖板塊，一線江景、湖景被當(dāng)作大賣點(diǎn)，建筑面積普遍在200～400平方米，個(gè)別樓盤出現(xiàn)超1000平方米的特大戶型，售價(jià)至少是2萬元/m2起步。

“不限購、不限價(jià)”。這是商業(yè)大平層不約而同的集體營銷策略。

近年來，長(zhǎng)沙被視為“房住不炒”樓市調(diào)控“模范生”。2020年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《建設(shè)工作簡(jiǎn)報(bào)》第79期刊載題為《長(zhǎng)沙市落實(shí)主體責(zé)任穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制》的文章，對(duì)長(zhǎng)沙在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面的經(jīng)驗(yàn)，給予充分肯定并向全國推廣。

2018年6月25日，長(zhǎng)沙正式打響“反炒房”斗爭(zhēng)，打出調(diào)控組合拳，限購、限地價(jià)、限售價(jià)、限“離婚”、土地拍賣熔斷、搖號(hào)等各種措施紛紛出臺(tái)，被稱為“最嚴(yán)調(diào)控”。

“6·25”新政明確長(zhǎng)沙本市戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)已有1套住房的，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后，方可購買第2套商品住房;市外遷入的戶籍家庭（退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外），落戶滿1年且在本市穩(wěn)定就業(yè)，或在本市連續(xù)繳納24個(gè)月個(gè)人所得稅（或社會(huì)保險(xiǎn)），在限購區(qū)域內(nèi)限購1套商品住房;暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓……

此后，長(zhǎng)沙“反炒房”政策并未松動(dòng)。不少開發(fā)商都曾對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者“吐槽”，從2018年以來，長(zhǎng)沙限價(jià)太狠，開發(fā)商不賺錢。

然而，商業(yè)地產(chǎn)則不在限購之列。

長(zhǎng)沙梅溪湖正榮紫闕臺(tái)樓盤置業(yè)顧問在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)說，公司做商業(yè)大平層，面對(duì)的潛在客戶就是“有錢人”，“他們名下的房子肯定不止兩套，沒有購房資格”。

不限價(jià)，給了開發(fā)商更大的利潤空間。不過，有的開發(fā)商的說法是，不限價(jià)給了他們提供高品質(zhì)產(chǎn)品的空間——地價(jià)上漲與建安成本（編者注：建安成本，是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱）上漲之時(shí)，嚴(yán)格限價(jià)就捆住了開發(fā)商的手腳，沒辦法提高住宅產(chǎn)品的品質(zhì)，“商業(yè)大平層不限價(jià)，就能夠花錢把品質(zhì)提上來?！庇腥诉@樣說。

在潤和濱江灣，置業(yè)顧問稱，其裝修成本至少8000元/m2，有的戶型達(dá)到10000元/m2。按3.5萬元均價(jià)計(jì)算，1200平方米的戶型總價(jià)高達(dá)4200萬元，如果再加上稅費(fèi)成本，部分戶型的總價(jià)將近5000萬元。因此，客戶如果要看樣板房，必須先驗(yàn)資再預(yù)約，名下現(xiàn)金類資產(chǎn)必須超過500萬元。

有業(yè)內(nèi)人士感慨，買商業(yè)大平層就是“有錢人的游戲”。

民水民電民氣，湖南非住宅商品房去化新政推升商業(yè)大平層熱度

在長(zhǎng)沙普通住宅限購的大背景下，商業(yè)大平層的熱度持續(xù)上升。

“限墅令之后，別墅產(chǎn)品基本沒有了，改善需求的人群比較青睞大平層?！蹦逞肫箝_發(fā)商長(zhǎng)沙公司營銷負(fù)責(zé)人說。

湖南中原發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年1—6月，長(zhǎng)沙160m2以上的大平層住宅，成交占比達(dá)12%，比例遠(yuǎn)高于以往。

除了屬于住宅性質(zhì)的大平層之外，商業(yè)大平層是另一趨勢(shì)。

有市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)發(fā)文稱，當(dāng)前市場(chǎng)上，房企針對(duì)高端改善型大平層的居住屬性的思考，有兩種模式，一是為去化商辦庫存的商改住模式，二是直接以住宅思路打造商業(yè)地塊。后者是“開發(fā)商從拿地那一刻，在商業(yè)屬性的地塊上以住宅形式的產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃打造，無論從配套、園林還是產(chǎn)品，均以居住需求為出發(fā)點(diǎn)”。

此前，長(zhǎng)沙公寓庫存就像是“堰塞湖”，有市場(chǎng)人士形容商業(yè)庫存“20年都賣不完”。

這一說法并非聳人聽聞。根據(jù)湖南中原研究院月報(bào)數(shù)據(jù)，截至9月底，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商務(wù)公寓庫存461萬平方米，去化周期36個(gè)月，近兩個(gè)季度去化周期維持在32～39個(gè)月。

克而瑞（易居中國下屬全資子公司）給出的數(shù)據(jù)是，截至2021年9月，長(zhǎng)沙商業(yè)庫存存量達(dá)到441萬平方米，去化周期長(zhǎng)達(dá)209個(gè)月;辦公存量為302萬平方米，去化周期約220個(gè)月;公寓存量447萬平方米，去化周期約33.17個(gè)月。

小型公寓賣不動(dòng)，商業(yè)大平層則備受追捧。10月18日，位于長(zhǎng)沙武廣新城片區(qū)的運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)三期開盤，主推160m2～500m2的商業(yè)大平層。10月28日，湖南運(yùn)達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司對(duì)外稱，在零蓄客、零廣告的情況下，該項(xiàng)目?jī)商鞜徜N20億元。

在長(zhǎng)沙市政府板塊，一樓盤項(xiàng)目共6棟樓，其中2棟為住宅?！捌渌?棟全部是商業(yè)大平層，現(xiàn)在價(jià)格還沒有批出來，大概會(huì)是27000元/m2以上?！敝脴I(yè)顧問說，住宅價(jià)格應(yīng)該不會(huì)超過17000元/m2。

湖南新的政策進(jìn)一步推升了商業(yè)大平層的熱度。10月28日，湖南省住建廳公開發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫存的若干意見》（下稱“《意見》”）。全文從10個(gè)方面全力化解公寓、寫字樓、商鋪等非住宅庫存壓力——嚴(yán)格控制非住宅用地增量、加快盤活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供應(yīng)、促進(jìn)非住宅商品房租售、鼓勵(lì)非住宅商品房自持、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民用戶使用成本、加大金融支持力度、建立監(jiān)測(cè)監(jiān)管平臺(tái)、落實(shí)屬地主體責(zé)任。

《意見》提出，居住在公寓的居民住戶，符合“一戶一表”安裝條件和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的，由城市自來水公司、電網(wǎng)公司、城市燃?xì)夤境淼綉艉?，用戶可持房屋所有?quán)證或不動(dòng)產(chǎn)登記證書等證件，申請(qǐng)執(zhí)行城鎮(zhèn)居民用水用電用氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

華潤、正榮、潤和以及旭輝等多個(gè)項(xiàng)目部的置業(yè)顧問都告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，商業(yè)大平層今后是民水民電民氣，也就是和普通住宅一樣的水電氣價(jià)格。另外，交易稅費(fèi)今后也將降低，有利于商業(yè)大平層的銷售。

不過，另有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，長(zhǎng)沙的高端改善需求畢竟有限，就算是奪得前三季度長(zhǎng)沙公寓銷售金額榜首的潤和濱江灣，從今年1月入市至今成交額也不足10個(gè)億，約100多套。如果商業(yè)大平層供應(yīng)量持續(xù)旺盛下去，而有限的需求逐漸消耗，商業(yè)大平層仍有可能重蹈商業(yè)公寓的覆轍。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2021年第22期）

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