文熙

自從今年打算買套改善性住房，就一直在鄭州的新房市場轉(zhuǎn)悠。雖然二手房也看了些，但因為二手房貸款問題難解決，所以主要還是看新房。從單價1.9萬-2.1萬每平米的金水北區(qū)到1.6萬-1.7萬左右的濱河國際新城，再到1.5萬-1.6萬的高新區(qū)。在鄭州經(jīng)歷了“7.20”水災和8月的新冠肺炎疫情反彈后，特價房源的房價有所回跌，而到了國慶節(jié)，開發(fā)商更是各種促銷活動走起，而且頻現(xiàn)性價比高的“工抵房”。這樣的“工抵房”能買嗎？是否會有風險呢？

什么是“工抵房”？

最初的“工抵房”，從字面意思上理解就是工程款抵押房，一般是房地產(chǎn)開發(fā)商用于給施工單位等乙方單位抵付工程應付款的房子。“工抵房”實際受益人是施工隊等乙方單位。說白了，“工抵房”其實就是開發(fā)商用房子抵押給承包商的工程款的房子。一般來說，這種房子價格較為便宜?？蛻糍徺I這樣的房子，有的是需要把房款直接付款給承包商或施工隊，有的是通過售樓部仍然支付給開發(fā)商。

演變到今天，市面上的很多“工抵房”也可能不再是原來意義上的“工抵房”，很可能是開發(fā)商為了規(guī)避“限跌令”和“老業(yè)主鬧事”，采取的一種新的營銷策略。

像筆者在鄭州某售樓部接觸到的“工抵房”源，是房產(chǎn)中介帶過去看的，單價比市場價便宜了2000元/平方米;總房款分為兩部分支付，一大部分支付給開發(fā)商，會開房款發(fā)票，一小部分支付給工程方，無收據(jù)和發(fā)票，這部分資金相當于是工程款的變相利息。雖然期間也有所擔心，但最終經(jīng)過了2個月的時間，還是完成了整個“工抵房”的交易，按揭貸款也順利下發(fā)，就等著明年交房了，后面就要時不時關注一下工程進度。

各城市涌現(xiàn)大量“工抵房”

除了鄭州，下半年以來，各地的“工抵房”也出現(xiàn)了井噴之勢，不少樓盤打著“工抵房”名義大幅度低價出售，吸引了不少購房人。

據(jù)媒體報道，11月以來，多個地方繼續(xù)出臺房價“限跌令”，截至目前全國已經(jīng)有21城發(fā)布了“限跌令”。其中有的城市是直接發(fā)布行政命令，有的則是通過約談房企，限制惡意降價，否則就不給予網(wǎng)簽的方式。這些城市包括沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。除了沈陽、昆明等個別城市外，絕大多數(shù)都是三四五線城市。

另一方面，在樓市下行壓力較大的情況下，目前市場上“工抵房”打折甩賣的消息頻出，不僅是在三四線城市，包括廣州、廈門、成都、南京、鄭州等一、二線城市也出現(xiàn)了很多“工抵房”。

“工抵房”能買嗎？

這樣的“工抵房”能買嗎？北京金訴律師事務所王玉臣表示，能不能買，首先要看這個“工抵房”的具體情況，如果沒有任何爭議，具備銷售條件，也沒有一房兩賣或者被查封等情況，開發(fā)商也配合辦理相關網(wǎng)簽手續(xù)，是可以考慮購買的。

不過，如果這個房子存在一些問題，比如手續(xù)有問題，可能就會掉進坑里。比如在交易過程中，開發(fā)商出現(xiàn)資金問題，拖欠銀行或是建筑商錢款，那么購房者就悲劇了，如果房子抵押狀態(tài)沒有解除，這個房子是無法過戶的。

“工抵房”有哪些風險？

一定要注意，“工抵房”存在一定的交易風險，比如合同簽署問題、主體是誰，是開發(fā)商、是施工單位，還是其他人？開發(fā)商是否會配合辦理相關主體變更手續(xù)，是否會配合網(wǎng)簽？而且，這種情況下，如果是期房，預付的房款恐怕進不了這個項目的預售資金監(jiān)管賬戶，這種做法本身就涉及違規(guī)問題，因為期房的預售房款必須到專項監(jiān)管賬戶里。具體來說，“工抵房”有以下三點風險。

第一，容易發(fā)生糾紛。“工抵房”買賣過程中對一些約定事項須作出說明，比如抵賬說明等，以免債權(quán)方、開發(fā)商任意一方的變故而產(chǎn)生的糾紛。

第二，房子已被抵押、查封。因為“工抵房”的性質(zhì)，所以很可能存在抵押，甚至已被查封，這些情況房產(chǎn)證都辦不下來。所以購房者在購買之前須仔細審查相關房屋權(quán)利憑證原件，并到房產(chǎn)部門等進行核實，避免類似情況。

第三，新房變二手房。開發(fā)商把房子抵給工程方等債權(quán)方，但是一般債權(quán)方并不會與開發(fā)商簽署購房合同并備案，而是委托開發(fā)商繼續(xù)賣，直接變現(xiàn)。這種情況下，購房者購買“工抵房”只要開發(fā)商同意，并當場重新簽訂購房合同即可。（這種情況需與開發(fā)商簽訂購房合同，與債權(quán)方簽訂的購房合同無效）

買“工抵房”需要注意哪些問題

相比普通的商品房，“工抵房”更具有誘惑力，即使明知道可能會有一些風險，不少人更愿意低價購買“工抵房”。如果真的決定了要買“工抵房”，請務必注意以下幾點，減少購房風險。

第一，查看房屋基本情況。比如手續(xù)是否齊全、狀態(tài)如何、是否有查封凍結(jié)或網(wǎng)簽等，并務必關注是期房還是現(xiàn)房？期房風險更高一些。

第二，查看房款的具體支付。比如是直接支付給開發(fā)商，還是支付給第三方？是否還存在差價問題，差價支付給誰？以往就遇到過“工抵房”延期交房，解除合同時開發(fā)商稱自己沒有收到房款，或者針對差價部分不認可。房款最好是支付給開發(fā)商，如果有差價，也最好讓開發(fā)商和施工單位自己處理，支付給開發(fā)商，開發(fā)商再給施工單位。

第三，期房務必關注施工進度。對于期房，務必關注施工進度。都已經(jīng)出現(xiàn)“工抵房”了，往往說明開發(fā)商的資金是有問題的，未來可能出現(xiàn)延期交房甚至變成爛尾樓的風險。

第四，事前了解。對開發(fā)商和這個項目進行一些調(diào)查和了解，如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已經(jīng)被強制執(zhí)行，列入了失信名單，項目也停工許久了，這種房子最好不要購買。