張鑫 李繼萬 孫華國

摘要：房屋交易、土地交易的繁榮是我國市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的重要表現(xiàn)之一。房屋土地交易在市場經(jīng)濟高速發(fā)展的過程中，對我國諸多行業(yè)都產(chǎn)生了非常深遠(yuǎn)的影響。特別是對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其健康穩(wěn)定的發(fā)展，相當(dāng)大一部分要依賴于土地評估工作的高效進(jìn)行。由此，土地評估工作的重要價值便體現(xiàn)出來。尤其是在我國當(dāng)前所處的經(jīng)濟情境下，各行各業(yè)也越來越傾向于選擇土地房屋產(chǎn)品來作為重要的保值產(chǎn)品，這又使得土地評估工作的重要性再次得到了提升。因此，如何進(jìn)行高質(zhì)量、高效率的土地評估工作，成為當(dāng)前急需探究的重要問題。

關(guān)鍵詞：土地評估;問題;解決措施

引言

隨著土地交易市場的發(fā)展，土地評估行業(yè)逐漸延伸到了房地產(chǎn)、金融等領(lǐng)域之中?，F(xiàn)階段，我國土地評估行業(yè)仍存在著很多缺陷，行業(yè)風(fēng)險較大。雖然，我國積極加強對土地評估風(fēng)險的控制，然而受傳統(tǒng)風(fēng)險控制的影響，土地評估行業(yè)風(fēng)險控制中仍存在著價格虛高、估價機構(gòu)問題、估價人員缺乏風(fēng)險意識等因素嚴(yán)重影響風(fēng)險控制的效率。針對這些情況，我國積極探索土地評估行業(yè)風(fēng)險控制體系的構(gòu)建。研究土地評估行業(yè)風(fēng)險控制體系不僅能夠降低土地評估行業(yè)風(fēng)險，而且對土地評估行業(yè)發(fā)展意義深刻。

1當(dāng)前我國土地評估中存在的問題

1.1法律法規(guī)體系建設(shè)不完善

目前，我國的法律監(jiān)管體系，尚未確定一種具有約束的能力管理條例與規(guī)定，相關(guān)的管理限制也僅僅是小額罰款，不能有效的對市場形成制約。大多數(shù)的土地價格均是經(jīng)過長期的非法炒作而成，而由于沒有完善的法律規(guī)定，相關(guān)部門僅能望而卻步，不能夠?qū)Τ醋餍袨闄M加干涉，任由土地評估價格一路飆升，歸根結(jié)底是法律體系的不完善，監(jiān)管部門的無作為，管理部門的管理紕漏等，均是促使土地評估出現(xiàn)問題的主要誘因。

1.2法律法規(guī)體系建設(shè)還有待進(jìn)一步完善

當(dāng)前，我國的法律監(jiān)管體系的約束力度并不強，相關(guān)管理限制往往只是通過小額罰款來完成，對市場的制約效用并不明顯。同時，通過調(diào)查不難發(fā)現(xiàn)很多土地價格都是通過長時間的違規(guī)炒作來達(dá)成的，然而由于相關(guān)法律規(guī)定的缺乏，使得相關(guān)部門無法針對這種非法炒作行為來進(jìn)行管制，故土地評估價格自然而然會提升許多。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)主要還是因為法律體系還不夠全面，且相關(guān)監(jiān)管部門沒有認(rèn)真做好自身的工作，從而促使土地評估出現(xiàn)這樣或那樣的問題。

1.3土地評估監(jiān)管力度不夠

僅依靠行業(yè)自律，而沒有好的監(jiān)管制度和措施，土地評估行業(yè)是無法真正實現(xiàn)健康有序發(fā)展的。我國土地評估市場當(dāng)前存在的各種亂象，最主要的原因就是因為對土地的整個評估過程缺乏切實有力的監(jiān)管和統(tǒng)一合理的標(biāo)準(zhǔn)。一方面，由于政府長期以來的主導(dǎo)，很多土地評估機構(gòu)還殘存著行政抓手的影子，對土地評估的獨立性帶來了負(fù)面的影響。另一方面，由于缺乏切實有效的監(jiān)管制度和措施，無法有效監(jiān)督和制約土地評估機構(gòu)及其從業(yè)人員，違法評估和違規(guī)操作的犯罪成本不高，加大了非法獲益的誘惑，最終導(dǎo)致土地評估行業(yè)亂象環(huán)生，嚴(yán)重影響了土地評估行業(yè)的獨立、公正形象。

2我國土地評估中存在的問題的對策分析

2.1提升公信力，加強土地評估市場信息的透明度

信息化時代下，土地評估機構(gòu)也要加大信息化建設(shè)力度，打造互聯(lián)網(wǎng)一體化的服務(wù)體系，扎實推進(jìn)土地評估機構(gòu)數(shù)據(jù)的開放與共享，這是提升行業(yè)公信力的關(guān)鍵途徑。相關(guān)機構(gòu)要定期整理好每個階段的評估數(shù)據(jù)，能夠讓用戶可以隨時查詢。針對土地評估資料收集難的問題，行業(yè)協(xié)會也可以給有關(guān)單位進(jìn)行指導(dǎo)，利用現(xiàn)代化技術(shù)建立數(shù)據(jù)信息庫、評估案例數(shù)據(jù)庫，將評估的資料定期進(jìn)行更新，有效整合行業(yè)信息資源，讓土地信息可以實現(xiàn)共享，建立暢通的咨詢渠道，加強評估市場信息的透明度。

2.2利用多種手段提升工作人員的專業(yè)素質(zhì)

工作人員是進(jìn)行土地評估工作的主力，是一線工作的承擔(dān)者，工作人員的專業(yè)素質(zhì)將直接影響土地評估工作的完成質(zhì)量。因此，相關(guān)部門必須加強對于工作人員的專業(yè)性培訓(xùn)，定期進(jìn)行考核。同時，要引進(jìn)相關(guān)專業(yè)人才，提升待遇，提升崗位的競爭力，從而擴大產(chǎn)業(yè)的人才來源。同時，相關(guān)產(chǎn)業(yè)還要與學(xué)校進(jìn)行聯(lián)合，投入資金來幫助學(xué)校建立相關(guān)的專業(yè)，從而為整個行業(yè)創(chuàng)造長期的人才來源，土地評估行業(yè)可以通過從各大高校中不斷吸取人才來推動自身長期而穩(wěn)定的發(fā)展。

2.3加快評估創(chuàng)新

土地評估行業(yè)風(fēng)險控制體系的構(gòu)建要求我國加快評估創(chuàng)新，積極創(chuàng)新土地評估新模型、新方法等。為此，我國應(yīng)積極創(chuàng)新土地評估風(fēng)險評價新模型，積極總結(jié)土地評估工作的優(yōu)勢與不足，結(jié)合各評估機構(gòu)及評估行業(yè)發(fā)展的方式，借助先進(jìn)的風(fēng)險評價方式和評價技術(shù)建立精準(zhǔn)的土地風(fēng)險評價模型。并且，我國應(yīng)積極創(chuàng)新土地評估風(fēng)險控制體系，充分利用評估機構(gòu)在評估過程中所遇到的風(fēng)險，形成新的評估模型，并根據(jù)新的評估模型建立能夠控制各要素實際變化的實用性風(fēng)險控制體系。

2.4強化對土地評估產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管

當(dāng)前土地評估產(chǎn)業(yè)存在著諸多的亂象這與相關(guān)部門監(jiān)管的缺位、錯位有較大的關(guān)系。相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)切實采取有效的措施，加強對整個評估市場環(huán)境的監(jiān)管和整頓。完善土地評估市場的監(jiān)管規(guī)則，通過制定市場的準(zhǔn)入和退出機制，制定相關(guān)的監(jiān)管懲罰措施和相應(yīng)的嚴(yán)格的查處辦法，對不同的機構(gòu)和人員采用有序的管理和監(jiān)督，特別是針對那些在評估過程中弄虛作假的機構(gòu)，取消其土地評估資格，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。以種種有效的監(jiān)管，為土地評估市場創(chuàng)造一個公平和良好的競爭環(huán)境，以此為維護(hù)土地評估活動的獨立性，確保評估結(jié)果的公正和獨立性。

2.5完善行政服務(wù)功能和嚴(yán)設(shè)準(zhǔn)入條件

首先，土地評估行業(yè)的行政主管單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置統(tǒng)一、合理、科學(xué)的行政收費標(biāo)準(zhǔn)，避免因收費標(biāo)準(zhǔn)雜亂而造成混亂。其次，政府相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)市場變化，對基準(zhǔn)地價、地價指數(shù)以及地價變化幅度及時公布，使土地估價師能及時掌握土地市場價格趨勢，從而評估出合理的土地評估結(jié)果。最后，政府應(yīng)當(dāng)對土地評估行業(yè)的準(zhǔn)入條件進(jìn)行嚴(yán)格設(shè)置，控制土地評估機構(gòu)新增數(shù)量。近些年來，我國土地評估機構(gòu)數(shù)量不斷增多，雖然增多了數(shù)量，其質(zhì)量卻沒有得到相應(yīng)的保障。因此，為了使土地評估機構(gòu)更加適應(yīng)土地市場的各種要求，有必要對土地評估機構(gòu)的數(shù)量進(jìn)行合理控制。通過嚴(yán)設(shè)準(zhǔn)入條件來控制土地評估機構(gòu)數(shù)量，使其契合土地評估市場的需求，這樣不僅有助于提高土地評估機構(gòu)其土地評估質(zhì)量，還有助于促進(jìn)整個土地評估市場進(jìn)入良性循環(huán)和健康發(fā)展。我國土地評估市場當(dāng)前還處于初級發(fā)展階段，各種規(guī)范尚不健全，此時更需要相關(guān)主管部門對土地市場做好結(jié)構(gòu)的調(diào)控和優(yōu)化，從而促進(jìn)其健康順利發(fā)展。

結(jié)語

綜上所述，行業(yè)惡性競爭、公信力低以及業(yè)務(wù)單一等問題制約了行業(yè)的發(fā)展，這就要求我們今后的土地評估行業(yè)應(yīng)向規(guī)范化、公開化、公平化發(fā)展。隨著當(dāng)前土地評估行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)和機遇不斷增多，土地評估機構(gòu)和工作人員只有不斷優(yōu)化和提升自身的專業(yè)素養(yǎng)，才能更好地滿足土地市場發(fā)展的要求，從而推動我國的土地評估工作更加高效開展?？梢哉f，保護(hù)土地不僅是我國的基本國策之一，更是廣大人民群眾的重要責(zé)任。土地評估工作作為保護(hù)土地、優(yōu)化土地資源的一項重要途徑，對其開展研究有利于促進(jìn)社會經(jīng)濟發(fā)展。

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