王江南

摘要：隨著社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)受到了越來越多的關(guān)注。在建設(shè)項(xiàng)目中，項(xiàng)目管理起著關(guān)鍵作用。本文從建設(shè)項(xiàng)目管理的含義出發(fā)，分析當(dāng)前建設(shè)項(xiàng)目管理中存在的問題，并提出了房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中的具體對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);建筑工程;項(xiàng)目管理

在房地產(chǎn)開發(fā)中，建設(shè)項(xiàng)目中的項(xiàng)目管理工作實(shí)際上是從項(xiàng)目前期準(zhǔn)備開始到竣工驗(yàn)收階段的管理工作。這項(xiàng)工作必須在整個(gè)工程建設(shè)過程中予以重視。對(duì)于目前的房地產(chǎn)行業(yè)來說，能否做好項(xiàng)目管理將對(duì)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生極其嚴(yán)重的影響。因此，可以從開發(fā)管理等幾個(gè)方面提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理水平，加強(qiáng)質(zhì)量控制，明確權(quán)責(zé)，合理規(guī)劃管理，科學(xué)管理。

1項(xiàng)目管理概述

建設(shè)項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)中需要明確幾個(gè)概念，而項(xiàng)目管理需要一定的開發(fā)管理和規(guī)劃管理的協(xié)助和支持。開發(fā)管理是企業(yè)項(xiàng)目管理過程中的重要環(huán)節(jié)，是對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行監(jiān)控的關(guān)鍵。實(shí)現(xiàn)發(fā)展管理需要對(duì)各方面進(jìn)行規(guī)劃和管理。房地產(chǎn)工作的組織管理部門主要是工程部，它涵蓋了很多方面，包括一系列建設(shè)工程的質(zhì)量監(jiān)控和相應(yīng)的合同監(jiān)控。規(guī)劃管理主要是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)建設(shè)和設(shè)計(jì)之前進(jìn)行的規(guī)劃工作，是對(duì)新建項(xiàng)目的前期成本進(jìn)行監(jiān)控。規(guī)劃體系的建立對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃管理有一定的影響，可以對(duì)當(dāng)前的規(guī)劃管理水平和規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)生影響。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，有必要開展施工管理工作。對(duì)于每一項(xiàng)施工工作的每一部分，項(xiàng)目管理的每個(gè)部門都要負(fù)責(zé)確保房地產(chǎn)日常工作的正常運(yùn)行。在具體的施工過程中，施工模式也有一定的差異。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在明確施工差異的基礎(chǔ)上，保證施工項(xiàng)目的速度和質(zhì)量要求，在控制成本的基礎(chǔ)上，完成項(xiàng)目進(jìn)度。

2 建筑工程項(xiàng)目管理存在的問題

2.1安全管理問題

在建設(shè)項(xiàng)目的物業(yè)管理過程中，仍然存在安全管理不到位的情況。通過近年來工程施工事故的發(fā)現(xiàn)，施工原因引起的事故在全國行業(yè)事故中排名第三，說明施工事故發(fā)生的概率高于其他行業(yè)事故。雖然我們不能避免事故，但是可以采取措施減少事故的發(fā)生。事故發(fā)生的主要原因是工程安全管理存在漏洞，施工人員和承包商安全意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致安全管理出現(xiàn)問題。同時(shí)，承包商不重視安全管理。為了控制生產(chǎn)資金，往往減少對(duì)安全設(shè)備的投資或偷工減料，這充分說明承包方安全管理意識(shí)不強(qiáng)。另外，施工人員的安全意識(shí)不強(qiáng)，進(jìn)而增加了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了施工效果。

2.2施工質(zhì)量管理問題

目前，房地產(chǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，就必須樹立良好的口碑，必須引起重視。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工質(zhì)量安全管理不夠重視，往往為了節(jié)約成本和減少施工材料的數(shù)量，從而造成質(zhì)量安全管理問題。目前，工程質(zhì)量是否合格已成為許多人關(guān)注的焦點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行社會(huì)監(jiān)督下的建設(shè)時(shí)，必須重視施工質(zhì)量管理。只有把質(zhì)量控制好了，公司的信譽(yù)才會(huì)提高，發(fā)展才會(huì)更順利。

2.3權(quán)責(zé)混亂，責(zé)任不清

目前，房地產(chǎn)公司讓監(jiān)理單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目的施工方案。房地產(chǎn)開發(fā)使用的管理方法之間的相互監(jiān)督業(yè)主委托主管，構(gòu)建階段是交給主管，這樣會(huì)有建設(shè)單位管理混亂，監(jiān)管單位和其他單位在最后，他們會(huì)互相推卸責(zé)任，造成權(quán)責(zé)混亂，職責(zé)不清。

2.4規(guī)劃管理問題

合理規(guī)劃施工方案。在第一階段，公司會(huì)要求設(shè)計(jì)公司對(duì)建筑進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)。為了獲得經(jīng)濟(jì)利益，一些企業(yè)往往忽視質(zhì)量問題。第二階段是在第一階段的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。如果第一階段工作做得不好，第二階段就會(huì)出現(xiàn)問題。因此，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案對(duì)建筑施工至關(guān)重要。

2.5開發(fā)管理問題

做好開發(fā)管理工作是必要的。如果在房地產(chǎn)開發(fā)階段出現(xiàn)問題，可能無法進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至被政府嚴(yán)格叫停。因此，房地產(chǎn)企業(yè)做好開發(fā)管理工作也非常重要。

3房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理措施

3.1 提高安全管理水平

目前，房屋安全質(zhì)量是否高是大家都關(guān)注的問題。房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目管理過程中一定要注意住房安全，為人們提供一個(gè)安全的居住場(chǎng)所。

3.1.1 作好成本管理

施工企業(yè)應(yīng)建立完整的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，確保施工前期的總投資與預(yù)算相同，使建筑能夠獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。

3.1.2 作好安全管理

對(duì)于一些正在施工的項(xiàng)目，有必要提高安全意識(shí)，讓所有施工人員意識(shí)到安全的重要性，分析施工需求，為其配備配套的安全設(shè)施和設(shè)備。

3.1.3 作好施工管理

探索施工中的隱患，制定整改方案，確保人身安全。對(duì)材料的質(zhì)量也要仔細(xì)控制，對(duì)材料要嚴(yán)格審核。如果材料有問題，一定不要讓其進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要認(rèn)真記錄和規(guī)劃，提高建筑材料的質(zhì)量。

3.2 加強(qiáng)質(zhì)量控制

3.2.1 培養(yǎng)施工人員施工質(zhì)量意識(shí)

施工企業(yè)應(yīng)定期開展施工技術(shù)教育培訓(xùn)課程，加強(qiáng)施工人員的專業(yè)理論知識(shí)，全面提高其綜合素質(zhì)水平，從而提高施工項(xiàng)目的質(zhì)量。

3.2.2 建立健全質(zhì)量管理?xiàng)l例

施工企業(yè)要建立健全與質(zhì)量有關(guān)的管理制度，規(guī)范施工人員的行為，使施工項(xiàng)目具有較強(qiáng)的安全性和較高的質(zhì)量。

3.2.3 更新質(zhì)量管理理念

施工管理者需要及時(shí)更新自己的質(zhì)量管理理念，不斷豐富自己的專業(yè)知識(shí)，這樣才能保證施工質(zhì)量。

3.3 明確權(quán)責(zé)

3.3.1 監(jiān)理單位的權(quán)責(zé)

房地產(chǎn)企業(yè)與監(jiān)理單位合作時(shí)，必須核查監(jiān)理單位是否合法。在簽訂合同時(shí)，有必要明確每個(gè)人的權(quán)利和責(zé)任。

3.3.2 工程部的權(quán)責(zé)

施工企業(yè)應(yīng)該根據(jù)公司的年度計(jì)劃制訂各施工部門的年度計(jì)劃和執(zhí)行方案，隨時(shí)作好被公司監(jiān)督與檢查的準(zhǔn)備。

3.3.3 施工部門的權(quán)責(zé)

任何一個(gè)建筑施工部門都應(yīng)該明確自己擁有哪些責(zé)任及權(quán)利，并在完成任務(wù)的同時(shí)使所有環(huán)節(jié)相互連接，進(jìn)而確保施工質(zhì)量。

3.3.4 施工人員的權(quán)責(zé)

施工人員必須熟練掌握與施工有關(guān)的知識(shí)與技術(shù)，努力發(fā)揮自身特長(zhǎng)，有效完成所有施工任務(wù)。

3.4 合理規(guī)劃管理

房地產(chǎn)公司一定要做好規(guī)劃和管理工作，用科學(xué)的方法對(duì)委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行測(cè)試，然后挑選優(yōu)秀的專員進(jìn)行合作，與專員進(jìn)行溝通。在建筑施工過程中，要合理規(guī)劃材料，做好審核檢查工作，按照規(guī)定的程序?qū)Ω鱾€(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行施工和管理，形成合理科學(xué)的管理模式。特別是在進(jìn)行施工規(guī)劃和管理時(shí)，必須認(rèn)真負(fù)責(zé)，嚴(yán)格檢查施工材料，科學(xué)控制施工成本，明確施工材料與施工成本的關(guān)系，在合理的條件下對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和管理。從而促進(jìn)建筑施工的順利進(jìn)行。

3.5 有效合理的開發(fā)管理

房地產(chǎn)企業(yè)要想使建設(shè)項(xiàng)目順利開展，就必須做好開發(fā)管理工作，規(guī)范操作程序，運(yùn)用科學(xué)的管理方法，保證房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。此外，房地產(chǎn)開發(fā)信息不僅要及時(shí)、準(zhǔn)確，而且要科學(xué)、有序、循序漸進(jìn)地實(shí)施。只有這樣才不會(huì)影響現(xiàn)場(chǎng)施工。因此，房地產(chǎn)公司在開發(fā)建筑項(xiàng)目時(shí)，首先要明確開發(fā)信息是否準(zhǔn)確，如果信息準(zhǔn)確，就可以進(jìn)行下一步的開發(fā)設(shè)計(jì)。其次，要制定合理的開發(fā)管理計(jì)劃，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。最后，合理修改開發(fā)設(shè)計(jì)，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更高效地運(yùn)行。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視項(xiàng)目管理，嚴(yán)格控制安全問題、施工質(zhì)量問題、職責(zé)不清、規(guī)劃管理問題、開發(fā)管理問題。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定有序合理的項(xiàng)目管理計(jì)劃，提高企業(yè)聲譽(yù)，使企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

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