莫開(kāi)偉

近一年來(lái)，在“三線四檔”以及金融監(jiān)管部門“兩條紅線”的融資供給與需求調(diào)控模式下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收窄，融資能力普遍收縮。加之今年各級(jí)政府出臺(tái)逾400余項(xiàng)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)普遍陷入融資困局，一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，有逾200家房企進(jìn)入破產(chǎn)司法程序，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)哀鴻遍野。

如果任由這種形勢(shì)延續(xù)下去，下一步估計(jì)還會(huì)有更多的房地產(chǎn)企業(yè)陷入債務(wù)危機(jī)之中，而且還會(huì)因此誘發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，最終殃及銀行信貸資金安全，也有可能會(huì)引爆金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這絕非危言聳聽(tīng)。

而造成當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)步入這種不利經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的客觀原因是次要的，主要原因在于不少房企主觀經(jīng)營(yíng)上失誤，對(duì)客觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷不準(zhǔn)，其表現(xiàn)是對(duì)疫情帶來(lái)的負(fù)面影響以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策效力估計(jì)不足，存在較為嚴(yán)重的僥幸心理，盲目擴(kuò)張嚴(yán)重，尤其是一些房企對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控形勢(shì)認(rèn)識(shí)不清，反應(yīng)遲緩，依然熱衷多元化擴(kuò)張，拉長(zhǎng)了資金鏈條，在資金收縮情勢(shì)下導(dǎo)致了資金鏈斷裂，加劇了經(jīng)營(yíng)危機(jī)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的負(fù)面影響。

也正是由于國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的不斷趨嚴(yán)，在貨幣信貸政策收緊以及行政調(diào)控不斷升級(jí)的雙重控制之下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，對(duì)于一些本來(lái)可以發(fā)放的房地產(chǎn)貸款也不敢發(fā)放，致使一些原本可以得到信貸支持的房地產(chǎn)企業(yè)因錯(cuò)失良機(jī)而陷入經(jīng)營(yíng)絕境。尤其是一些銀行金融機(jī)構(gòu)對(duì)“三道紅線”和“兩條紅線”理解有誤，歪曲理解監(jiān)管政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)原本可以獲得的貸款和融資受阻，失去了支持的機(jī)會(huì)。比如部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款，也在一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。最為嚴(yán)重的是，近期個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，銀行金融機(jī)構(gòu)聽(tīng)到風(fēng)就是雨，在房地產(chǎn)貸款經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)風(fēng)聲鶴唳的過(guò)度敏感傾向，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，不管青紅皂白，也不管不同房企的具體情況，出現(xiàn)了一致性的信貸收縮行為，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速出現(xiàn)了大幅度下滑。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額12.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.02%，增速比二季度末低2.8個(gè)百分點(diǎn)。而在此前的二季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額12.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.8%，增速已經(jīng)比上年末低3.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，今年前10個(gè)月房企債券融資規(guī)模有所收緊，債券發(fā)行難度也有所上升。據(jù)貝殼研究院近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份至10月份，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7993億元，較2020年同期下降24%，資金規(guī)模減少2463億元。這些數(shù)據(jù)足以表明，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)貸款處于全線緊縮狀態(tài)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正常合理的資金需求起到了較大鉗制作用，不利于房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

此種現(xiàn)狀，引起了央行的高度警覺(jué)，央行在9月27日第三季度例會(huì)上就著重分析了國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)，明確了貨幣政策總基調(diào)，提出了“增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性”“堅(jiān)持把服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)放到更加突出的位置”等重要內(nèi)容。同時(shí)，還明確提出了“要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益?！边@實(shí)際就是根據(jù)當(dāng)前我國(guó)客觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而做出的貨幣政策指向。無(wú)論怎么說(shuō)，“兩個(gè)維護(hù)”對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資狀況的改善都是極大的利好消息。

央行之所以這么煞費(fèi)苦心地提出對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的“兩個(gè)維護(hù)”，其實(shí)也是情非得已。因?yàn)楫?dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正面臨著兩種前途和兩種命運(yùn)的“決戰(zhàn)期”，且這兩種前途或命運(yùn)對(duì)中國(guó)金融經(jīng)濟(jì)以及民眾生活影響深遠(yuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)如果出了問(wèn)題，中國(guó)金融經(jīng)濟(jì)以及民眾生活就會(huì)出現(xiàn)普遍面臨“感冒發(fā)燒”的危局。與其繼續(xù)嚴(yán)調(diào)控、嚴(yán)控房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道和融資能力，房地產(chǎn)企業(yè)全面熄火，讓中國(guó)金融經(jīng)濟(jì)陷入萬(wàn)劫不復(fù)的深淵，不如適當(dāng)調(diào)整金融信貸決策，在金融信貸上實(shí)施有所區(qū)別、寬嚴(yán)相濟(jì)的調(diào)控思路，讓有發(fā)展前景、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行債券融資、信貸融資，避免陷入經(jīng)營(yíng)絕境，無(wú)論對(duì)國(guó)家、房企還是廣大民眾都是有利的?！皟珊ο鄼?quán)取其輕”，目前適當(dāng)放松對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資條件、融資渠道、融資能力的限制，其實(shí)是對(duì)中國(guó)金融經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展與民眾生活改善的高度負(fù)責(zé)任的態(tài)度。

同時(shí)也要看到，近一年，超過(guò)三成房企成功降檔，凈負(fù)債率下降，現(xiàn)金短債比有所提升。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)雙向收緊的背景下，部分龍頭房企和中小型房企現(xiàn)金流緊張，面臨較大的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)壓力，債務(wù)違約可能性較大；如果任由這種現(xiàn)象蔓延，有可能引發(fā)我國(guó)的金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)。另外，如果不對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控思路進(jìn)行適當(dāng)轉(zhuǎn)換，繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不實(shí)施有所區(qū)別的調(diào)控原則，而是全面“一刀切”的調(diào)控，不僅可能有更多的房地產(chǎn)企業(yè)難以度過(guò)這波嚴(yán)調(diào)控的“寒冬”，也會(huì)對(duì)各地政府帶來(lái)較大的影響，比如土地拍賣數(shù)額大幅下降以及與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的稅費(fèi)大幅減少，目前各地政府身上的各種債務(wù)數(shù)額較大，無(wú)疑對(duì)當(dāng)?shù)卣畟鶆?wù)也帶來(lái)較大的壓力，更會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)孛裆こ桃约捌渌A(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來(lái)較大的影響。最后，還要看到，目前銀行機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款在連續(xù)回落，使得不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是頭部房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了債務(wù)違約問(wèn)題，一些房企由于資金斷鏈，而房子又進(jìn)行了預(yù)售，就有可能影響按時(shí)將房子交付給購(gòu)房者，這樣有可能引發(fā)局部地區(qū)的社會(huì)不穩(wěn)定風(fēng)波。如果這種壓縮房地產(chǎn)企業(yè)貸款的情況繼續(xù)延續(xù)，則房地產(chǎn)企業(yè)的日子將更加雪上加霜。

正是基于上述深層思考，央行以及其他金融監(jiān)管部門著手對(duì)房企融資的糾偏，是十分必要的，也是非常重要的。金融機(jī)構(gòu)只有站在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的視角之下，合理調(diào)整房地產(chǎn)信貸思路，消除盲目壓縮房地產(chǎn)信貸的行為，尤其不能一談到房地產(chǎn)貸款就感到有風(fēng)險(xiǎn)，或者不符合國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策就可能會(huì)遭受處罰的慣性思維，樹(shù)立支持房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的信貸思路，采取“有所區(qū)別、有保有壓”的信貸原則，消除不顧實(shí)際在調(diào)控中采取“一刀切”的簡(jiǎn)單粗暴的調(diào)控方式。對(duì)于信用好、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、管理嚴(yán)格規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)該信貸支持的還得繼續(xù)支持，消除不問(wèn)青紅皂白全部抽貸、壓貸和斷貸等不負(fù)責(zé)任的行為，避免因?yàn)樾刨J規(guī)模盲目壓縮人為加大房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款保持合理供應(yīng)，滿足企業(yè)的合理融資需求。同時(shí)，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行間市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具，滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求，避免因資金鏈斷裂出現(xiàn)行業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于資金實(shí)力弱、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的房地產(chǎn)企業(yè)，就應(yīng)該斷然采取收縮信貸規(guī)模的調(diào)控措施，將有限信貸資金投放到有發(fā)展前途的房地產(chǎn)企業(yè)身上。

可以預(yù)言，銀行金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)在正在按照央行提出的對(duì)房地產(chǎn)“兩個(gè)維護(hù)”的要求進(jìn)行信貸調(diào)控，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常，過(guò)度收緊的金融環(huán)境預(yù)計(jì)將會(huì)得到有效改善，房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況會(huì)較之前有所好轉(zhuǎn)。同時(shí)，穩(wěn)健型房企可能在此過(guò)程中受益更多，已經(jīng)暴露出風(fēng)險(xiǎn)的房企需要通過(guò)改善經(jīng)營(yíng)、加速銷售回款等方式優(yōu)化自身狀況，從而獲得更多信心和支持。房地產(chǎn)業(yè)這種轉(zhuǎn)機(jī)的出現(xiàn)，意味著中國(guó)金融經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)將得到有效化解，整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境將更加趨好！