孫冰

在過去的2021年，有關燕郊樓市的新聞數(shù)次沖上熱搜，從有房主“免費”送房到斷供房、法拍房激增，從房價“腰斬”甚至“膝斬”到開發(fā)商降價清盤。

在房價大起大落的“魔幻”情節(jié)里，記者與幾位投資客、北漂族和本地人聊了聊他們的“燕郊故事”。

2021年6月26日，北京軌道交通M22號線（平谷）河北段工程正式開工建設。

這是李杰盼望了幾年的消息?！霸诘罔F建成基本還屬于‘八字沒一撇’的時候，燕郊各個樓盤售樓處的地圖上，就已經(jīng)將地鐵站的位置放大，然后用顯眼的紅圈標出來?！崩罱苷f，距離地鐵站的遠近直接決定了樓盤的價格和人氣。

李杰毫不諱言地告訴《中國經(jīng)濟周刊》，他從2015年開始已經(jīng)買賣了幾套燕郊、大廠的房子，但都是出于單純的投資目的。而讓他把大筆資金投到燕郊樓市上的原因源自他自己的兩個判斷：一是有朝一日從燕郊可以坐地鐵直達北京CBD;二是隨著京津冀一體化的推進，未來燕郊可能就是北京的了。

根據(jù)官方消息，作為北京的首條跨省地鐵線，M22號線西起北京市朝陽區(qū)東大橋，東至平谷新城，串聯(lián)了北京CBD核心區(qū)、定福莊組團、北京城市副中心、三河市燕郊高新區(qū)、平谷新城等重點功能區(qū)。其中，河北段設有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高樓站和齊心莊站（地上），全長約30公里，工程建設期為2021年至2025年。

雖然2025年已經(jīng)不像“有朝一日”那么遙遠了，但李杰說，這個消息并沒有像當初想象中那么讓他激動，因為“利好早就被透支了”。

“我在燕郊買的第一套房子一平方米才8000多元，后來一路飛漲，最貴的一套每平方米要3萬多了。但如果現(xiàn)在出手的話，也就在一萬二到一萬五左右，還不一定賣得掉。整體算下來，我的投資收益率連余額寶都不如?！崩罱茏猿罢f。

58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟告訴《中國經(jīng)濟周刊》，無論是北京還是環(huán)京地區(qū)，2016年都是一個房價高峰期，一方面由于當時的政策環(huán)境去庫存是主調(diào)，貨幣和信貸政策都比較寬松，國內(nèi)一二線城市都迎來一波上漲，北京的部分需求也外溢至環(huán)京區(qū)域;另一方面，則是因為當時一些區(qū)域概念被炒作，比如通州北京城市副中心概念（東部北三縣），大興國際新機場概念（固安永清），冬奧概念（張家口），因此吸引了全國各地一大批抱著投資心態(tài)的購房者。

“2017年，北京‘3.17新政’后，市場情緒恐慌，更多投資需求被擠壓到環(huán)京，推高了成交量。當年6月，環(huán)京各區(qū)域陸續(xù)限購升級，要求外地人購房需要3年本地社保/個稅，此后樓市開始急轉(zhuǎn)直下?！标戲T麟說。

李杰也表示，新聞里的“白送房”、斷供房大多數(shù)是2017年房價最高點的時候買的。“河北的房子不像北京那樣，要封頂才能開始賣，都是一個坑就得交錢，等兩三年房子才能下來，拿到房本還得再等，因此很多購房者其實也是剛剛拿到房產(chǎn)證可以賣了，但房價已經(jīng)跌掉了一半甚至三分之二了?！彼f。

雖然“十四五”期間，三河市民就能實現(xiàn)坐著地鐵去北京的愿望了，但李杰對于燕郊包括大廠的房價回到高點并不樂觀。“房子蓋得實在太多了，尤其大廠那邊，一個巨大的小區(qū)，晚上亮燈的沒幾戶，要多少人才能消化掉呀?！彼f。

陸騎麟認為，燕郊、大廠等區(qū)域隨著各項配套的逐步完善，其實跌勢已止，目前樓市平穩(wěn)，是比較健康的。但他也提示購房者，尤其是抱投資目的的購房者，整個環(huán)京區(qū)域房價的變化和北京的規(guī)劃息息相關，要警惕圍繞政策的房價炒作，因為北京市場一旦調(diào)整，環(huán)京區(qū)域受到的沖擊也是最大的。

在燕郊房價暴跌、眾多投資客揮淚甩賣的時候，于軍決定結束租房生活，在燕郊安家，更準確地說，是于軍父母的決定。

“我父母覺得我們先在燕郊買一套房，我先住在這邊，將來等我賺了錢也有了購房資格能在北京買房了，就讓他們住到燕郊來，這樣我們離得也不遠?！庇谲姼嬖V《中國經(jīng)濟周刊》。這套“購房攻略”是于軍的表姨提供的，表姨家就是如此操作。孩子北京上班，表姨老兩口住在河北。

據(jù)媒體估算，每天有30萬～40萬睡在河北的北漂族，跨城通勤去北京上班，他們中的大多數(shù)需要凌晨四五點就起床，才能在九十點鐘達到公司，每日通勤時間普遍在5～6個小時。

作為一個身高超180cm的東北男孩，于軍說，他低估了這種跨城通勤的辛苦程度。尤其是疫情期間，進京除了堵車和晚上只能打黑車等難題，還需要隔天就去做核酸，過檢查站排長隊一兩個小時更是家常便飯……“疫情讓大家知道了，離北京再近那也是河北?！庇谲姼袊@。

被樓盤廣告占據(jù)的廣告欄

更讓于軍沮喪的是，是就職于在線教育公司的他，之前薪水算是相當不錯的，這也讓于軍覺得在北京買房并不是一個遙遠的夢想。但現(xiàn)在，公司原來的英語培訓業(yè)務線已經(jīng)沒有了，他被調(diào)到了公務員培訓業(yè)務線，他的收入也和房價一樣“腰斬”了。

即便如此，于軍還是覺得在燕郊買房是個明智的決定?！霸贌┬模@也是自己的家，也好過租房。”他說。

于軍說，他和許多同小區(qū)的鄰居成為好朋友，大家一起打球、騎行、釣魚，很開心?！岸际瞧诒本┑?，有共同語言?！彼f，而且疫情也有好事情，公司允許在家辦公，每天省去了幾個小時的通勤時間，雖然收入少了，但這讓于軍幸福感“爆棚”。

“說不定以后會有大量SOHO的工作?！庇谲娬f，自己身邊越來越多的人選擇工作時間和地點更為靈活的工作。

陸騎麟表示，目前整個環(huán)京房地產(chǎn)購房人群正在逐步從投資購房為主開始向多元化轉(zhuǎn)變，形成投資、自住、改善、養(yǎng)老多重需求共存的狀況?！跋拶徍?，隨著配套完善，泡沫擠出，目前的購房者往往是真正有居住需求的剛需/改善，其中大部分是北京外溢的剛需/養(yǎng)老需求和部分本地改善需求?！彼f。

三河市統(tǒng)計局發(fā)布的三河市第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年11月1日零時，三河市常住人口為96.51萬人，比2010年第六次全國人口普查增長了31.3萬人，增幅為48.01%。這個數(shù)字是同期河北全省人口增速的12.5倍。

而其中，燕郊（含燕郊高新區(qū)4街道及燕郊鎮(zhèn)、高樓鎮(zhèn)）常住人口為629554人，約占三河全市總人口65%，相比2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，燕郊的常住人口10年間增長約92%。

這意味著，“于軍們”是一個相當龐大的群體。當投資概念不再火熱，當炒房客黯然離場，“于軍們”或許才是燕郊房價的決定者。

作為一個土生土長的三河人，田甜全程見證了燕郊房價的大起大落，但相比燕郊房價的暴跌，更讓田甜擔憂的是，燕郊的人變少了，尤其是疫情這兩年。

“房價起起落落其實挺正常的，但現(xiàn)在買房和租房的人都變少了，很多人都走了。”田甜告訴《中國經(jīng)濟周刊》，房地產(chǎn)火爆那幾年，很多燕郊本地的年輕人都不用去北京找工作，在家也能找到事情做。但現(xiàn)在不行了。

和很多還留在燕郊本地的年輕人一樣，田甜一直都從事與房地產(chǎn)相關的工作。她當過新盤的房產(chǎn)銷售，后來限購之后，她也做過“代辦購房資格”的事情。

“從2011年開始到2016年，在燕郊這邊干房地產(chǎn)還是挺賺錢的?！碧锾鸶浾呋貞浟宋辶昵把嘟紭鞘械母吖鈺r刻：一個新盤開出，沒到吃晚飯就能賣完;不是售樓員求著客戶，而是客戶求著售樓員，幫忙去搶好戶型和好樓層，售樓處到處張貼著對售樓人員收紅包的舉報電話。

“限購對燕郊房價有一些影響，但沒有特別大的下跌，但疫情影響真的很大。尤其是隨著房子越蓋越多，房價和房租都一降再降，現(xiàn)在三居只能租到過去兩居的價格，過去一居的租金現(xiàn)在能租到兩居，一些新盤位置偏的話，根本租都租不出去?！碧锾鹫f，自己家小區(qū)門口的一條街上，一度有十幾家房產(chǎn)中介，現(xiàn)在只剩下兩家了。

田甜身邊的很多朋友都打算去北京找工作了，因為燕郊本地并沒有什么好的就業(yè)機會，比較常見的就是商場、餐廳服務員之類的。“什么時候燕郊除了好房子，也能有好工作就好了。”田甜說，自己也打算去北京試試看。

陸騎麟認為，與上海、廣州、深圳的外溢效應不同，環(huán)京地區(qū)并沒有承接太多來自北京的產(chǎn)業(yè)外溢和就業(yè)外溢，而更多只是滿足北漂一族的居住需求。因此，能實現(xiàn)北京日常通勤、自身配套逐漸完善的區(qū)域（如北三縣），經(jīng)過這幾年的調(diào)控，泡沫已經(jīng)擠出，隨著規(guī)劃配套的逐漸落地，價格穩(wěn)中有升，目前價格已經(jīng)回到合理空間。

“但那些離北京主城區(qū)太遠，無法實現(xiàn)通勤，前期主要靠概念炒作的地方，城市基本面差一些，價格缺乏支撐，供應量也不小，市場情緒顯悲觀，預計跌勢難止?！标戲T麟說。

（應采訪對象要求，文中李杰、于軍、田甜均為化名。）

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2022年第1期）