歐陽際，聶林浩（上海建工集團(tuán)投資有限公司，上海 200080）

1979 年，中國首個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)蛇口工業(yè)區(qū)正式掛牌成立，產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)歷 40 余年的發(fā)展，一直承擔(dān)著國家城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)振興的重任。產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅有利于推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步前行，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級(jí)優(yōu)化，還能帶動(dòng)周邊創(chuàng)新資源深度聚合，培育現(xiàn)代化新興產(chǎn)業(yè)，加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化趨勢。從政府角度來看，開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的初級(jí)目的是落實(shí)政府經(jīng)濟(jì)職能，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)持穩(wěn)發(fā)展，增加財(cái)政稅收，吸引更多高素質(zhì)人才，助推國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。

作為以傳統(tǒng)的建筑施工為主的建筑企業(yè)，面對(duì)日新月異的市場，其投資領(lǐng)域也需要不斷的開拓創(chuàng)新，以實(shí)現(xiàn)投資帶動(dòng)施工的作用。本文結(jié)合市場中產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要的投資模式，為建筑企業(yè)參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資建設(shè)的模式提出建議，并對(duì)盈利和帶動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行分析，可為建筑企業(yè)類似的投資項(xiàng)目提供參考。

1 產(chǎn)業(yè)園區(qū)常見的投資模式

目前我國常見的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式有政府主導(dǎo)、市場主導(dǎo)和政企協(xié)作 3 種開發(fā)模式。

1.1 政府主導(dǎo)開發(fā)模式

如圖 1 所示，政府主導(dǎo)開發(fā)模式是指以政府全面主導(dǎo)為前提，政府出臺(tái)稅收、金融等支持政策，營造其他園區(qū)不具備的獨(dú)特優(yōu)勢，并負(fù)責(zé)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，確保產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商引資工作、土地出讓工作穩(wěn)定落實(shí)。

圖1 政府主導(dǎo)開發(fā)過程

1.2 市場主導(dǎo)開發(fā)模式

如圖 2 所示，市場主導(dǎo)開發(fā)模式通常以企業(yè)為主體，政府則提供優(yōu)惠政策為輔。開發(fā)過程中，政府重在根據(jù)城市發(fā)展實(shí)際編制產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，為園區(qū)提供政策、土地等支持，園區(qū)的招商運(yùn)營等則由實(shí)力雄厚的企業(yè)負(fù)責(zé)完成。

圖2 市場主導(dǎo)開發(fā)過程

市場主導(dǎo)模式根據(jù)投資主體不同又分為以下幾種模式。

（1）地產(chǎn)開發(fā)商模式。地產(chǎn)開發(fā)商取得土地資源后，對(duì)園區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，最終以出售方式獲取開發(fā)利潤，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。

（2）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商同傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商不同，其會(huì)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)完成后介入園區(qū)的招商、運(yùn)營及管理，并安排一定的租售比實(shí)現(xiàn)銷售和自持租賃收入。

（3）基金投資商模式。類如黑石集團(tuán)等基金投資商通過發(fā)行地產(chǎn)基金募集資金，用相對(duì)較低的成本收購老舊物業(yè)，繼而對(duì)其進(jìn)行專業(yè)的現(xiàn)代化改造，吸引優(yōu)質(zhì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)入。待入駐率上升至一定水平，現(xiàn)金流穩(wěn)定時(shí)，再對(duì)外發(fā)行Reits 等，實(shí)現(xiàn)資本的退出。

建筑類企業(yè)主導(dǎo)模式。以建筑企業(yè)為主體，把單純的一級(jí)開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)向綜合性的城市運(yùn)營拓展，既賺取施工的利潤，也能獲得后期房地產(chǎn)開發(fā)的收益，優(yōu)勢在于融資和施工能力強(qiáng)，但產(chǎn)業(yè)基因不強(qiáng)，未來存在很多不確定性。

1.3 政企協(xié)作主導(dǎo)開發(fā)模式

如圖 3 所示在政企協(xié)作主導(dǎo)開發(fā)模式中，政府與企業(yè)有各自的優(yōu)勢，政府部門擁有土地資源，但資金不足，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)與運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)較少；企業(yè)資金實(shí)力雄厚，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)多，但土地資源稀缺。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)規(guī)模比較龐大，涉及范圍廣泛，不僅需要土地資源、稅收政策等支持，還需要充足的資金投入。所以，在政府主導(dǎo)模式基礎(chǔ)適當(dāng)?shù)厝谌胧袌鲋鲗?dǎo)模式，即 PPP 模式，更利于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營。

圖3 政企協(xié)作主導(dǎo)開發(fā)PPP模式

2 建企業(yè)參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的路徑及投資結(jié)構(gòu)

建筑企業(yè)參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資建設(shè)可以選擇PPP模式或者與地方城投合作共同進(jìn)行二級(jí)園區(qū)開發(fā)的模式。

2.1 PPP 模式

如圖 4 所示，PPP 模式為政企協(xié)作主導(dǎo)模式的一種，建筑企業(yè)作為社會(huì)資本方通過與產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營方組成聯(lián)合體，明確分工后共同參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)，主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及進(jìn)入運(yùn)營期后的招商運(yùn)營管理。其中，建筑企業(yè)負(fù)責(zé)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的設(shè)計(jì)施工總承包，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商運(yùn)營則由運(yùn)營方來負(fù)責(zé)。

圖4 政企協(xié)作主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā) PPP 模式投資結(jié)構(gòu)

2.2 與地方政府城投合作進(jìn)行二級(jí)園區(qū)開發(fā)

二級(jí)園區(qū)開發(fā)類似于房地產(chǎn)開發(fā)的模式，如圖 5 所示，以地方政府城投為主導(dǎo)，建筑企業(yè)聯(lián)合產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方作為跟投方，共同對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。這種聯(lián)合地方政府城投的模式，依托的是城投的資金實(shí)力和信用背書，可以降低建筑企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)以及保證園區(qū)建設(shè)完成和平穩(wěn)運(yùn)營后的順利退出。

圖5 二級(jí)園區(qū)開發(fā)模式投資結(jié)構(gòu)

在開發(fā)項(xiàng)目前，先做好相應(yīng)的市場調(diào)研工作，詳細(xì)了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)趨勢以及政府對(duì)產(chǎn)業(yè)的要求和訴求等，并尋找適配的產(chǎn)業(yè)資源。尋找產(chǎn)業(yè)資源的過程是雙向的，一方面產(chǎn)業(yè)不僅要滿足政府方的需求，例如需要符合政府對(duì)該地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、稅收強(qiáng)度、投資強(qiáng)度、人才引進(jìn)等方面的要求，另一方面產(chǎn)業(yè)方也要考慮政府能夠給予具有吸引力的政策優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等條件。產(chǎn)業(yè)資源成功匹配需要自身擁有豐富的產(chǎn)業(yè)資源及合作伙伴，不斷積累并強(qiáng)化自身產(chǎn)業(yè)資源整合能力，有了產(chǎn)業(yè)資源的依托，在獲取土地上會(huì)更具優(yōu)勢。園區(qū)建設(shè)完成后，通過物業(yè)的銷售與出租獲取項(xiàng)目收益。

2.3 產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金

針對(duì)上述兩種開發(fā)模式，均可與政府方組建產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，幫助政府完成招商引資的任務(wù)。一方面基金投向園區(qū)內(nèi)已經(jīng)落地的存量企業(yè)，幫助企業(yè)孵化并發(fā)展壯大，實(shí)現(xiàn)園區(qū)持續(xù)發(fā)展；一方面通過投資吸納新企業(yè)進(jìn)入園區(qū)，創(chuàng)造增量。對(duì)于盈利能力較強(qiáng)、資產(chǎn)狀況良好的項(xiàng)目，通過扶持與培育爭取通過公開上市以及并購等方式實(shí)現(xiàn)退出。

3 建筑企業(yè)參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的盈利及帶動(dòng)效應(yīng)分析

3.1 盈利分析

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)對(duì)建筑企業(yè)來說主要有以下幾個(gè)盈利來源，一是作為項(xiàng)目公司的股東取得的分紅收入，項(xiàng)目公司的收益來源為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的銷售收入和租金收入，管理費(fèi)和運(yùn)營服務(wù)收入，以及PPP項(xiàng)目中來自政府財(cái)政的可行性缺口補(bǔ)助；二是獲得的設(shè)計(jì)與施工利潤，三是通過產(chǎn)業(yè)基金的產(chǎn)業(yè)投資獲取的投資收益。

3.2 帶動(dòng)效應(yīng)分析

通過投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，一是實(shí)現(xiàn)了“投建聯(lián)動(dòng)”的拉動(dòng)作用，帶動(dòng)了建筑企業(yè)的建筑施工和設(shè)計(jì)咨詢兩大板塊；二是通過成立產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，對(duì)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，帶動(dòng)了投資公司基金類、權(quán)益類相關(guān)板塊的投資業(yè)務(wù)；三是將產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃或者公募 REITs，拓寬了公司的融資渠道，提升了公司的融資能力。

4 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)

4.1 二級(jí)園區(qū)開發(fā)

可售物業(yè)銷售收入為二級(jí)園區(qū)開發(fā)的重要收入來源，但銷售收入不僅具有很強(qiáng)的周期波動(dòng)性、市場競爭性、區(qū)域限制性，還有很強(qiáng)的政策擾動(dòng)性，容易受到較大的影響。

（1）政策性變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。政策變動(dòng)會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)造成較大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)嚴(yán)重依賴地方政府的政策，包括土地出讓政策、招商、稅收政策、房地產(chǎn)、信貸政策等等，每一個(gè)點(diǎn)發(fā)生變化都可能導(dǎo)致嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)需及時(shí)跟蹤研究最新政策，采取靈活應(yīng)對(duì)手段，比如降低對(duì)物業(yè)銷售收入的依賴，提高銷售比例和項(xiàng)目運(yùn)營能力；或者在跟政府談判階段，明確政府對(duì)園區(qū)的政策支持、金融支持等。

（2）經(jīng)營波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。由于區(qū)域聚集效應(yīng)導(dǎo)致二級(jí)園區(qū)在同區(qū)域內(nèi)的功能差異小，若區(qū)域市場的供給超過需求，則競爭會(huì)加大，園區(qū)運(yùn)營難度會(huì)提升，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)會(huì)提高。進(jìn)入某一區(qū)域前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)詳細(xì)調(diào)研當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀以及土地的供給量。尋找優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源合作伙伴，提高園區(qū)招商和運(yùn)營能力。按照政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，精準(zhǔn)招商，建設(shè)小而精、小而美，且產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)明顯的園區(qū)。

（3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)一大特點(diǎn)是投資大、回收周期久。如果依靠高杠桿、高負(fù)債進(jìn)行園區(qū)開發(fā)會(huì)面臨很高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果融資的渠道狹窄很容易導(dǎo)致資金短缺、現(xiàn)金流斷裂。面對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一方面需強(qiáng)化園區(qū)的運(yùn)營實(shí)力，提高園區(qū)現(xiàn)金流造血能力；另一方面要?jiǎng)?chuàng)新融資模式，增加融資渠道，或選擇適當(dāng)?shù)哪Ｊ郊皶r(shí)退出。

4.2 PPP 模式園區(qū)開發(fā)

通過 PPP 模式進(jìn)行園區(qū)開發(fā)首要是防范融資風(fēng)險(xiǎn)，因此項(xiàng)目選址應(yīng)選擇核心城市，交易對(duì)手需評(píng)級(jí)為 2A＋ 以上的地方政府平臺(tái)公司。真實(shí)預(yù)測園區(qū)運(yùn)營情況將使用者付費(fèi)控制在合理區(qū)間，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

5 退出機(jī)制

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的退出相對(duì)較難，如何有效打通投、融、建、管、退的項(xiàng)目全生命周期流程對(duì)社會(huì)資本，尤其是建筑企業(yè)參與產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目尤為重要，一般有以下兩種退出渠道。

（1）股權(quán)交易。現(xiàn)階段，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)大多采用大宗交易的方式實(shí)現(xiàn)退出。由于建筑企業(yè)參與政府主導(dǎo)類的產(chǎn)業(yè)園主要采用跟投模式，因此退出路徑選擇股權(quán)交易的模式較為合適。項(xiàng)目合作期限一般不超過5年，待園區(qū)運(yùn)營進(jìn)入穩(wěn)定階段，入駐率和稅收等達(dá)到政府要求后，將持有的股權(quán)按照事先約定的條件轉(zhuǎn)讓給地方城投。

（2）資產(chǎn)證券化或公募 REITs。當(dāng)產(chǎn)業(yè)園能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流時(shí)，為了盤活資產(chǎn)增強(qiáng)資金的流動(dòng)性，可以在一定的時(shí)點(diǎn)通過資產(chǎn)證券化或公募 REITs 方式退出，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。通過這種方式，一是經(jīng)過資產(chǎn)證券化的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)可以有效降低融資成本，二是利于產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營者實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，三是可以實(shí)現(xiàn)提前收回未來的現(xiàn)金流收益，將收回的資金再投入到其他項(xiàng)目中。

6 結(jié) 語

通過對(duì)建筑企業(yè)參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資模式及退出路徑分析可知，不管通過 PPP 模式或者二級(jí)園區(qū)開發(fā)模式，都能推動(dòng)建筑企業(yè)的投資業(yè)務(wù)，拉動(dòng)設(shè)計(jì)施工業(yè)務(wù)，帶動(dòng)權(quán)益投資和運(yùn)營業(yè)務(wù)以及拓寬融資渠道，不僅實(shí)現(xiàn)建筑企業(yè)參與到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“投、融、建、管、退”全生命周期，更幫助建筑企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，打造建筑全生命周期服務(wù)商。同時(shí)還應(yīng)關(guān)注過程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，考慮相應(yīng)的對(duì)策把風(fēng)險(xiǎn)降至最低，將最終從產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目中成功退出作為投資該類型項(xiàng)目的最終目標(biāo)。