文／胡永 安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院 安徽蚌埠 233041

引言：

我國房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展趨勢如何？房地產(chǎn)行業(yè)真的會(huì)走向衰落么？這是業(yè)界和學(xué)界普遍關(guān)注的問題。我國房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀(jì)80 年代，伴隨著國家改革開放不斷成長；得益于國家大力推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，在本世紀(jì)又進(jìn)一步發(fā)展壯大。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)可以說功不可沒。但是，任何產(chǎn)業(yè)都是在不斷發(fā)展變化的，都有其運(yùn)行的周期性，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。那么我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾十年的成長、發(fā)展，目前的狀況如何？處于什么樣的發(fā)展階段？未來將如何演進(jìn)？本文擬通過收集資料，分析數(shù)據(jù)回答以上問題。

1、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

經(jīng)過30 多年的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)初具規(guī)模。根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)支持系統(tǒng)，到2019 年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有99544 個(gè)，從業(yè)人員2937379 人，房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)的綜合貢獻(xiàn)率都在20%以上，是名副其實(shí)的國民經(jīng)濟(jì)支柱。

1.1 政府調(diào)控穩(wěn)中趨緊

國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同人民銀行，于2020 年8月20 日，召開了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。會(huì)議明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，涉及“三道紅線”和“四檔管理”。所謂“三道紅線”是指監(jiān)管部門給房地產(chǎn)企業(yè)融資設(shè)定的三道門檻：第一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；第二，凈負(fù)債率大于100%；第三，現(xiàn)金短債比小于1.0。

所謂“四檔管理”，就是依據(jù)上述三道紅線，將房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況按“紅、橙、黃、綠”四檔進(jìn)行管理。第一檔紅色：同時(shí)踩中三條紅線的企業(yè)，即三項(xiàng)全都超標(biāo)，將被標(biāo)記為紅檔。這類企業(yè)的有息負(fù)債規(guī)模不得增加，就是不予貸款；第二檔橙色：只觸兩道紅線，即只有兩項(xiàng)超標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，其有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；第三檔黃色：只觸一道紅線，即只有一項(xiàng)超標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，其有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%；第四檔綠色：沒有觸碰紅線，即三項(xiàng)都不超標(biāo)，這類房地產(chǎn)企業(yè)的有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

以此次會(huì)議為標(biāo)志，我國開始了新一輪規(guī)?；康禺a(chǎn)調(diào)控。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年我國中央及地方各級(jí)政府出臺(tái)的各類房地產(chǎn)調(diào)控政策就超過260 條之多，足見我國房地產(chǎn)調(diào)控的形勢依然是很緊迫的。當(dāng)然，我國房地產(chǎn)調(diào)控是嚴(yán)格貫徹“房住不炒”的政策，目標(biāo)是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。過去房地產(chǎn)市場大起大落的重要原因之一，就是房企的高杠桿擴(kuò)張行為。未來房企的融資擴(kuò)張將受到嚴(yán)格控制這將使得土地市場周期性波動(dòng)減弱，市場更加平穩(wěn)。

1.2 固定資產(chǎn)投資增長穩(wěn)中有降

據(jù)圖1，可以看到最近10 年來，我國全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)筑頂回落的狀態(tài)，頂部出現(xiàn)在2017、2018 年。而房地產(chǎn)投資的表現(xiàn)卻不一樣，這主要是由于房地產(chǎn)投資的滯后性造成的。按我們分析，我國房地產(chǎn)投資目前正處于筑頂階段：2018 年同比增長9.44%，2019 年同比增長10%，2020 年同比增長6.99%。2021 年，按現(xiàn)有投資狀況，以及“三道紅線”和“四檔管理”的調(diào)控力度，房地產(chǎn)投資增長將會(huì)進(jìn)一步下降。所以，隨著房地產(chǎn)投資增速的進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)投資的頂部也將很快到來。我們預(yù)測的頂部就在2020、2021 年，最遲不會(huì)超過2022年。投資頂部的出現(xiàn)，對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有十分重要的意義，它可能是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段的重要標(biāo)志。

圖1 2011-2020 我國固定資產(chǎn)投資走勢 單位：億元

1.3 房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體平穩(wěn)

經(jīng)過三十多年的成長、發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)幾次曲折，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期。這表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先是房地產(chǎn)市場規(guī)模巨大。如前文所述，目前我國有10 萬家左右的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有300 萬左右的從業(yè)人員隊(duì)伍。2020 年實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積17.6 億m2，實(shí)現(xiàn)商品房銷售收入17.3 萬億元（數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)應(yīng)用支持系統(tǒng)）?？梢姡覈康禺a(chǎn)業(yè)依然是名副其實(shí)的國民經(jīng)濟(jì)支柱。其次，房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制不斷完善、市場運(yùn)行平穩(wěn)。隨著我國《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等一批法律法規(guī)的修訂完善，房地產(chǎn)市場運(yùn)行程序化更強(qiáng)，市場管理更加有法可依。加之從黨的十九大以來，我們堅(jiān)持“房住不炒”的原則，各地陸續(xù)出臺(tái)不同形式的限購、限價(jià)、限貸的調(diào)控政策，使房地產(chǎn)市場一直在有序、可控的范圍內(nèi)平穩(wěn)運(yùn)行。第三，房地產(chǎn)市場價(jià)格小幅波動(dòng)，

1.4 房地產(chǎn)市場競爭激烈，開發(fā)商開始分化重組

1.5 房地產(chǎn)價(jià)格可能進(jìn)入筑頂時(shí)期

2.我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段論

3、房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢分析

3.1 房地產(chǎn)進(jìn)入薄利時(shí)代，價(jià)格增長緩慢

3.2 二手房市場將逐漸成為主力市場

3.3 行業(yè)集中越來越顯著

隨著行業(yè)的發(fā)展，資源、市場等向少數(shù)大企業(yè)集中。這一規(guī)律在房地產(chǎn)業(yè)似乎更加顯著。這可能與房地產(chǎn)行業(yè)成長空間巨大、周期性顯著、地域性強(qiáng)等特征有關(guān)。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷成長、發(fā)展，由原來的粗放經(jīng)營、門檻較低，大量各類企業(yè)不斷涌入，到現(xiàn)在的較為完善、相對規(guī)范、運(yùn)營復(fù)雜、競爭激烈，不少企業(yè)在競爭中被淘汰。正如前文所述，今年上半年就有200 多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場進(jìn)一步成熟，這種集中的趨勢可能會(huì)越來越顯著。圖3 是2015—2020 年，我國房企TOP10 和TOP20 市場占有率的變化情況。從圖中可以看出，我國頭部房企的市場占有率逐年提高，到現(xiàn)在已經(jīng)快接近50%了。要知道我國目前有大小各類房地產(chǎn)企業(yè)近10 萬家，而頭部20 家企業(yè)竟占據(jù)了接近一半的市場份額。房地產(chǎn)業(yè)的集中程度可見一斑。

3.4 轉(zhuǎn)型流通、租賃服務(wù)、物業(yè)管理等勢在必行

如上文分析，未來我國房地產(chǎn)業(yè)將從過去的以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)流通、租賃及物業(yè)管理等為主業(yè)的全服務(wù)型行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)還會(huì)有，但是數(shù)量少，規(guī)模小，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的空間和利潤都被大幅壓縮。而與此對應(yīng)，房地產(chǎn)流通、租賃和物業(yè)管理等將獲得蓬勃發(fā)展的機(jī)會(huì)，產(chǎn)業(yè)鏈將更加多元豐富。首先是房地產(chǎn)流通，主要是指二手房買賣。前文已分析，未來二手房買賣將成為我國房地產(chǎn)市場絕對主力，所以要求眾多房地產(chǎn)企業(yè)都必須從事或參與二手房買賣。其次是房屋租賃服務(wù)。未來我國的房屋租賃市場規(guī)模將逐步擴(kuò)大，經(jīng)營者的實(shí)力也將逐步壯大，加上網(wǎng)絡(luò)化、信息化、數(shù)字化的全面融入，房屋租賃將釋放出巨大的市場發(fā)展?jié)摿?，形成新的業(yè)態(tài)。目前我國房屋租賃市場的房源分布仍然以個(gè)人普租和城中村為主，占比分別達(dá)到了67%和28%。而以機(jī)構(gòu)為主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓僅分別占據(jù)4%和1%。對比發(fā)達(dá)國家狀況，我們的房屋租賃市場成長空間巨大。雖然我們目前的租賃模式尚不成熟，仍有許多亟待解決的問題，但長期來看，房屋租賃將是業(yè)態(tài)創(chuàng)新的重要方向之一，能夠形成龐大的市場規(guī)模，成為未來房地產(chǎn)業(yè)新的、重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。第三是物業(yè)管理服務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場變遷，以及房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，巨大的房地產(chǎn)存量將給物業(yè)管理帶來巨大的市場空間。而且，隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、人工智能等的引入，新型物業(yè)管理將成為未來房地產(chǎn)業(yè)又一經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)。

4、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策建議

（1）作為房地產(chǎn)市場的重要參與者，政府的角色依然至關(guān)重要。面對正在轉(zhuǎn)型升級(jí)的房地產(chǎn)業(yè)，和競爭激烈的市場形勢，政府應(yīng)該未雨綢繆，早做布局，以取得引導(dǎo)方向、宏觀調(diào)控的主動(dòng)。目前建議政府管理部門做好兩件事：一是繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的原則不動(dòng)搖，落實(shí)“三道紅線”、“四檔管理”等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的初心、使命；二是科學(xué)決策，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，采取措施，順勢而為，主動(dòng)促成房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（2）對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，首先是正確判斷房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。正確的判斷來源于科學(xué)的分析，所以企業(yè)應(yīng)該不惜投入人財(cái)物力，借助各種手段，采取各種措施，以期準(zhǔn)確把握趨勢。如果方向把握錯(cuò)誤，則可能導(dǎo)致差之毫厘，謬以千里。其次是順勢而為，早做布局，以期取得先機(jī)。早規(guī)劃、早部署，常常能在市場競爭中取得先發(fā)優(yōu)勢，所以對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，別再死抱著房地產(chǎn)開發(fā)不放手，抓緊布局房地產(chǎn)流通、租賃，拓展物業(yè)管理，可能是他們的死生大計(jì)、存亡之道。