于鳳瑞，耿 卓

（廣東外語外貿(mào)大學(xué)土地法制研究院 廣東 廣州 510420）

1 引言

營業(yè)地役權(quán)是為提高需役不動(dòng)產(chǎn)效益，而限制或禁止供役不動(dòng)產(chǎn)上從事特定營業(yè)活動(dòng)的地役權(quán)。在諸地役權(quán)類型中，營業(yè)地役權(quán)具有適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)需要的發(fā)展空間，有助于地役權(quán)重獲生機(jī)，可稱之為地役權(quán)的“第二春”[1]。營業(yè)地役權(quán)跨越純粹物權(quán)法問題，與工商時(shí)代的多種語境聯(lián)接在一起，對商事經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的重大影響值得關(guān)注。《民法典》對原《物權(quán)法》地役權(quán)規(guī)范進(jìn)行修訂，旨在擴(kuò)大地役權(quán)適用范圍，但由于地役權(quán)在我國物權(quán)體系中的相對“新生”狀態(tài)及其權(quán)利變動(dòng)之登記對抗模式，實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間的營業(yè)限制條款面臨著能否構(gòu)成地役權(quán)的疑問，以及如何協(xié)調(diào)營業(yè)地役權(quán)自身蘊(yùn)含的私法自治與自由限制的張力，規(guī)制其所產(chǎn)生的排除、限制競爭結(jié)果等權(quán)利濫用問題。《民法典》頒布前，學(xué)界有諸多關(guān)于完善地役權(quán)制度規(guī)范以將其拓展至商事領(lǐng)域的探討[2-3]，但主要從價(jià)值論層面展開。進(jìn)入民法典時(shí)代，地役權(quán)規(guī)范的穩(wěn)定性，決定了推動(dòng)營業(yè)地役權(quán)制度功能實(shí)現(xiàn)，需要在提煉社會(huì)事實(shí)的基礎(chǔ)上，重視類型化思維與商事思維，明確其適用條件與邊界，實(shí)現(xiàn)民法靜態(tài)規(guī)范與動(dòng)態(tài)治理的均衡。

2 不動(dòng)產(chǎn)契約中營業(yè)限制條款的實(shí)踐類型與爭議焦點(diǎn)

促進(jìn)土地資源要素保障是法治化營商環(huán)境的基本支撐，關(guān)于土地利用的合同約定及其法律規(guī)制是觀察一國或地區(qū)營商環(huán)境的重要指標(biāo)。營業(yè)限制條款是對不動(dòng)產(chǎn)利用進(jìn)行精細(xì)化調(diào)整的私法工具，但其法律效力仍存爭議。

2.1 營業(yè)限制條款的實(shí)踐類型

根據(jù)對我國司法實(shí)踐的整理，營業(yè)限制條款主要約定在商鋪?zhàn)赓U、買賣合同以及小區(qū)管理規(guī)約之中，并具有約束第三人的意圖。

第一，商鋪?zhàn)赓U合同中的營業(yè)限制條款。表現(xiàn)為商鋪承租人要求出租方在一定時(shí)間和空間范圍內(nèi)，不能再引進(jìn)同等或類似營業(yè)者①參見上海市第一中級人民法院（2017）滬01民終4030號民事判決書。。出租方出于吸引商戶、優(yōu)化商鋪組合的考慮，通常接受此類條款。也有租賃合同約定承租人不得與出租人經(jīng)營相同業(yè)務(wù)②參見廣東省高級人民法院（2017）粵民終1860號民事判決書。。

第二，不動(dòng)產(chǎn)買賣關(guān)系中的營業(yè)限制條款。一種表現(xiàn)為在營業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)約定出讓人承擔(dān)不與受讓人競爭的義務(wù)①參見山東省煙臺市中級人民法院（2021）魯06民終4465號民事判決書。，二是當(dāng)事人約定不動(dòng)產(chǎn)受讓人不得將合同標(biāo)的用于特定經(jīng)營活動(dòng)。例如，從事金銀飾品經(jīng)營的甲公司，與相鄰乙商場簽訂協(xié)議約定，后者整棟建筑內(nèi)不得從事有關(guān)金銀珠寶首飾的經(jīng)營活動(dòng)，甲公司同時(shí)為乙商場提供通行便利作為對價(jià)。后來乙商場將商鋪單間出售，部分業(yè)主將商鋪用于經(jīng)營金銀首飾加工，甲乙就該協(xié)議約束的主體范圍產(chǎn)生糾紛[4]。

第三，小區(qū)管理規(guī)約中的營業(yè)限制條款。為了維護(hù)社區(qū)有序發(fā)展，避免出現(xiàn)惡性競爭，管理規(guī)約規(guī)定在住宅小區(qū)配套的商業(yè)地產(chǎn)范圍內(nèi)，不得出現(xiàn)多于三間從事相同或相似經(jīng)營范圍的商鋪，且部分行業(yè)視社區(qū)需求只能保留一間商鋪[5]；或者約定小區(qū)會(huì)所等商業(yè)配套用房只能用于向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂等配套服務(wù)，不能用于此外的經(jīng)營范圍②參見北京市第三中級人民法院（2019）京03民終4984號民事裁定書。。

2.2 營業(yè)限制條款的爭議焦點(diǎn)

第一，營業(yè)限制條款能否設(shè)立營業(yè)地役權(quán)？我國地役權(quán)的設(shè)立采登記對抗模式，依當(dāng)事人的意思自治即可發(fā)生地役權(quán)設(shè)立、變動(dòng)的效果。實(shí)踐中營業(yè)限制條款并非以專門合同的形式訂立，而是作為不動(dòng)產(chǎn)買賣合同或租賃合同中的特別條款，并且亦未就此條款辦理登記。一旦發(fā)生糾紛，首先必須解決其權(quán)利識別問題，解釋當(dāng)事人是否具有設(shè)立地役權(quán)的意思表示。同時(shí)，根據(jù)《民法典》第372條，提高需役不動(dòng)產(chǎn)效益是設(shè)立地役權(quán)的實(shí)質(zhì)要件。然而，對提高需役不動(dòng)產(chǎn)效益的理解存在爭議，一是認(rèn)為應(yīng)采客觀標(biāo)準(zhǔn)，判斷需役地是否受益[6]。二是認(rèn)為應(yīng)采主觀判斷標(biāo)準(zhǔn)，是否供便宜之用應(yīng)就特定需役地所有人判斷之，不以客觀上有此必要為要件[1，7]。無論是上述哪一標(biāo)準(zhǔn)，在適用于營業(yè)地役權(quán)時(shí)都會(huì)面臨更多難題，因?yàn)槠鋬?nèi)容更為抽象，涉及地域范圍更廣。此外，由于需役不動(dòng)產(chǎn)承租人不享有物權(quán)，其訂立的營業(yè)限制條款具有屬人性，存在能否設(shè)立營業(yè)地役權(quán)的問題。

第二，在成立營業(yè)地役權(quán)的情形下，如何規(guī)制其產(chǎn)生的過度限制轉(zhuǎn)讓、制造壟斷等權(quán)利濫用問題？營業(yè)地役權(quán)使得權(quán)利人可以在特定時(shí)期內(nèi)對供役地的用途進(jìn)行控制，盡管并不對供役地構(gòu)成排他獨(dú)占，但其從屬性可能產(chǎn)生“死手控制”（dead hand control）問題。此外，營業(yè)地役權(quán)可能產(chǎn)生以私人契約規(guī)避公法義務(wù)的效果，例如通過排除、限制競爭而產(chǎn)生市場壟斷。在優(yōu)化營商環(huán)境的時(shí)代命題下，對濫用營業(yè)地役權(quán)，排除、限制競爭的行為進(jìn)行法律規(guī)制，是營造市場公平競爭環(huán)境的必然要求。但《民法典》禁止權(quán)利濫用規(guī)則本身較為抽象，為增強(qiáng)法律適用的穩(wěn)定性，仍需結(jié)合實(shí)踐提煉濫用營業(yè)地役權(quán)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

3 營業(yè)地役權(quán)的構(gòu)造

作為一種意定物權(quán)，地役權(quán)的設(shè)立條件包括當(dāng)事人的合意以及符合地役權(quán)構(gòu)成要件?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編以物權(quán)法定原則為基本遵循，營業(yè)限制條款欲發(fā)生設(shè)立地役權(quán)的法律效果，首先需要識別當(dāng)事人具有相應(yīng)的效果意思，其次判斷是否符合地役權(quán)的基本構(gòu)成，最后根據(jù)營業(yè)地役權(quán)的限制類型，校驗(yàn)其法律效力。

3.1 營業(yè)地役權(quán)的意思識別

根據(jù)《民法典》第142條第1款，對于有相對人的意思表示，兼采客觀主義與主觀主義的解釋路徑，并且更加側(cè)重客觀主義路徑?！耙馑急硎揪哂猩鐣?huì)性，意思表示是一種社會(huì)行為，而不僅僅是‘自然的表示’，是賦予了表意人社會(huì)意圖的行為?！盵8]意思表示解釋的目標(biāo)，就是兼顧當(dāng)事人利益平衡的同時(shí)，探尋意思表示在法律上具有決定性的意義。在上述租賃合同、買賣合同、管理規(guī)約等情形，不僅需根據(jù)合同條款進(jìn)行文義解釋與目的解釋，還應(yīng)對照法律關(guān)于地役權(quán)的規(guī)定，對當(dāng)事人的意思表示進(jìn)行客觀解釋。這并不意味著當(dāng)事人的意思表示不發(fā)生任何作用，而是從單純的意思自主進(jìn)一步轉(zhuǎn)為當(dāng)事人應(yīng)為其自主決定負(fù)責(zé)。因此，更加側(cè)重客觀主義的解釋路徑實(shí)際上已兼顧表意人的意思自主與受領(lǐng)人的信賴保護(hù)。如果當(dāng)事人無明示的設(shè)立地役權(quán)主觀目的的語言，但其約定內(nèi)容符合地役權(quán)的基本構(gòu)造，即利用他人的不動(dòng)產(chǎn)以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益，并且客觀環(huán)境表明當(dāng)事人有設(shè)立地役權(quán)的主觀目的，則發(fā)生設(shè)立營業(yè)地役權(quán)的法律效力。

例如出租人甲與承租人乙訂立的租賃合同中約定“承租物業(yè)不得用于咖啡經(jīng)營”，合同條款并未明確提到乙，此時(shí)可以推定當(dāng)事人的意圖是，無論承租人是誰，都不能在承租物業(yè)上從事咖啡經(jīng)營。前述管理規(guī)約為小區(qū)中的每個(gè)單元都設(shè)定了用途方面的限制，盡管其并未有明確語言表明設(shè)定地役權(quán)，但該約定適用的客觀環(huán)境表明當(dāng)事人具有設(shè)定地役權(quán)的主觀目的，無論業(yè)主是誰均受該約定限制。前述不動(dòng)產(chǎn)買賣合同中第二種類型的營業(yè)限制條款亦是如此。約束繼受人的意圖能否僅從約定對不動(dòng)產(chǎn)的使用和享受做出了限制的情形中予以推定？美國司法實(shí)踐中，許多法院顯然都推定存在這種約定隨地轉(zhuǎn)移的意圖，除非有明確的證據(jù)證明原當(dāng)事人只具有給允諾人設(shè)立個(gè)人義務(wù)的意圖[9]。

在登記對抗規(guī)則下，當(dāng)事人可自行決定是否將該地役權(quán)法律關(guān)系昭告世人。若當(dāng)事人就營業(yè)限制條款辦理了地役權(quán)登記，則其抵御妨害的效力完整而全面，“同時(shí)具備絕對效力與對抗效力”[10]。若未辦理地役權(quán)登記，在第三人無從知曉營業(yè)限制條款情形下，如果對其信賴?yán)娈a(chǎn)生嚴(yán)重影響，則不得對抗該第三人。此時(shí)，地役權(quán)作為物權(quán)所具有的絕對效力與對抗效力相分離。未經(jīng)登記的地役權(quán)在登記能力與權(quán)利效力上仍區(qū)別于債權(quán)，其一，地役權(quán)主體享有通過辦理登記從而產(chǎn)生對世效力的選擇權(quán)；其二，未登記的地役權(quán)對于無正當(dāng)權(quán)利人以及惡意第三人仍具有對抗效力。

3.2 營業(yè)地役權(quán)的構(gòu)成要件

地役權(quán)的構(gòu)成要件有二，一是客體要件，有需役地與供役地存在；二是目的要件，為了提高需役地效益而對供役地有所要求。作為地役權(quán)的具體類型，營業(yè)地役權(quán)同樣應(yīng)具備以上構(gòu)成要件。

營業(yè)地役權(quán)須有需役地、供役地兩項(xiàng)獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)。營業(yè)地役權(quán)從屬于需役地而存在，若無需役地，則營業(yè)地役權(quán)無從存在。前述商鋪?zhàn)赓U合同以及小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約中約定營業(yè)限制條款的情形中，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人可能為同一主體，涉及應(yīng)如何理解地役權(quán)之設(shè)立應(yīng)有需役不動(dòng)產(chǎn)與供役不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)存在的問題。此時(shí)當(dāng)事人之間的地役權(quán)構(gòu)成自己地役權(quán)，即權(quán)利人在其所有的兩獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)之間設(shè)定地役權(quán)，它能夠從事前更有效率地規(guī)范因新型商業(yè)或居住形態(tài)所產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)利用關(guān)系。筆者對此有專文探討，不再贅述[11]。前述不動(dòng)產(chǎn)買賣合同中第一種類型的營業(yè)限制條款，雖有需役不動(dòng)產(chǎn)存在，且對物業(yè)轉(zhuǎn)讓人的競業(yè)禁止義務(wù)作出明確約定，但在締約之時(shí)，物業(yè)轉(zhuǎn)讓人尚未對特定不動(dòng)產(chǎn)取得權(quán)利，供役地不明確，物業(yè)轉(zhuǎn)讓人的競業(yè)禁止義務(wù)僅為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的條件之一，不成立營業(yè)地役權(quán)。

營業(yè)限制條款要發(fā)生設(shè)立地役權(quán)的法律效力，需滿足“提高需役不動(dòng)產(chǎn)效益”的目的要件。純粹按照客觀標(biāo)準(zhǔn)，以需役地受益作為設(shè)立地役權(quán)前提，局限在于：第一，從形式邏輯上，“法律上的利益以客體對主體需要的滿足，是以主體需要為參照對象的。因此，所謂的‘需役地的利益’正確的理解只能是‘需役地所有人或使用人的利益’。”[12]第二，客觀判斷標(biāo)準(zhǔn)預(yù)先假定我們對土地的應(yīng)然利用方式有一種集體設(shè)想，要求地役權(quán)應(yīng)當(dāng)在客觀上促進(jìn)需役地的效益，表面上看似乎尊重了私人意志，但實(shí)際上卻導(dǎo)致當(dāng)事人失去選擇自由[13]。當(dāng)事人是最有能力判斷營業(yè)限制的約定能否促進(jìn)土地有效利用的人。第三，地役權(quán)法律制度的發(fā)展趨勢是從注重事前規(guī)制向注重事后規(guī)制轉(zhuǎn)型?，F(xiàn)代社會(huì)已建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，地役權(quán)構(gòu)成要件自身發(fā)揮公示功能的作用降低，在符合地役權(quán)構(gòu)成要件的情形下，當(dāng)事人應(yīng)可對地役權(quán)內(nèi)容為自由約定。法律調(diào)整地役權(quán)的重點(diǎn)，轉(zhuǎn)向?qū)σ堰^時(shí)或者成為不合理負(fù)擔(dān)的役權(quán)設(shè)置變更或終止機(jī)制。第四，純粹客觀標(biāo)準(zhǔn)不符合不動(dòng)產(chǎn)登記審查方法。根據(jù)我國《不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施細(xì)則》第15條，登記機(jī)構(gòu)對登記申請材料進(jìn)行內(nèi)容一致性審查，并不當(dāng)然涉及其有效性。當(dāng)事人就營業(yè)限制申請地役權(quán)登記，登記機(jī)關(guān)通常難以對當(dāng)事人的約定是否有利于提高需役不動(dòng)產(chǎn)效益展開實(shí)質(zhì)判斷。在我國不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，對需役地效益的理解，也不以客觀標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。只要當(dāng)事人關(guān)于地役權(quán)的約定不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定或公序良俗，法律都應(yīng)準(zhǔn)許地役權(quán)的設(shè)定[14]。

地役權(quán)所具有的“提高需役不動(dòng)產(chǎn)效益”品質(zhì)，“僅說明地役權(quán)與需役地所有權(quán)，有密切關(guān)系而已”[15]。需役不動(dòng)產(chǎn)的效益不僅是需役地的客觀效益，還包括需役地權(quán)利人效益。1999年《葡萄牙民法典》可謂這一理念的典型體現(xiàn)，其第1534條規(guī)定：“凡可被需役地享用之任何利益，均可成為地役權(quán)之標(biāo)的，即使該利益將來或偶然存在，增加需役地之價(jià)值亦然?！蔽覈_灣地區(qū)“民法”物權(quán)編于2009年修訂時(shí)，對不動(dòng)產(chǎn)役權(quán)概念予以修訂，其第851條先以類型列舉方式使得地役權(quán)的適用情形具體化，再輔以概括規(guī)定，使得不動(dòng)產(chǎn)役權(quán)具有最大的可適用性?！笆遣灰岳菊邽橄?，舉凡可供方便利益或便利相宜者均屬便宜之用，不限于經(jīng)濟(jì)上或有財(cái)產(chǎn)價(jià)值之方便利益，具有精神上或感情上之利益亦包括在內(nèi)。客觀上有無便宜及必要，亦非所問?！盵16]

如此理解“提高需役不動(dòng)產(chǎn)效益”，并不否認(rèn)地役權(quán)與人役權(quán)的區(qū)別，二者的根本區(qū)別在于地役權(quán)以需役地存在為必要，而人役權(quán)不以需役地存在為必要。以實(shí)踐觀之，營業(yè)地役權(quán)的直接目的在于強(qiáng)化需役不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，從而在兩處不動(dòng)產(chǎn)之間建立關(guān)系。人役權(quán)則是強(qiáng)調(diào)權(quán)利人對他人不動(dòng)產(chǎn)之利用，而在特定主體與不動(dòng)產(chǎn)之間建立關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)契約中的營業(yè)限制條款可能有兩種不同目的，一是為了特定營業(yè)資產(chǎn)的利益，而該利益之存在可與其所在的不動(dòng)產(chǎn)相分離；二是為了增加特定不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。前者因不以需役地為構(gòu)成要件而具有人役性，后者則可成立營業(yè)地役權(quán)。比如在一土地上建立一家百貨商店，則可在鄰地上登記一項(xiàng)禁止建造百貨商店為內(nèi)容之地役權(quán)；反之，若需役地為住宅土地，所有權(quán)人在其住宅之一層經(jīng)營一家會(huì)計(jì)師事務(wù)所時(shí)，則不能設(shè)定具有相應(yīng)內(nèi)容之地役權(quán)。在后一種情形中，僅只能設(shè)立一項(xiàng)限制的人役權(quán)，因?yàn)樵谙拗频娜艘蹤?quán)中，其內(nèi)容以權(quán)利人之特殊使用為標(biāo)準(zhǔn)[17]。 “地役權(quán)利益本質(zhì)上確實(shí)應(yīng)該是‘需役地人利益’，但是這種‘需役地人利益’與個(gè)人利益是不同的。前者是一般意義上的人的概念，具有客觀性，后者則純粹是由個(gè)人主觀所決定的利益?！盵18]從便于可操作性角度而言，可以通過營業(yè)限制條款能夠創(chuàng)造的客觀經(jīng)濟(jì)效益作為“提高需役地效益”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，考量以下因素：一是需役地人提供的產(chǎn)品與工作崗位，客觀上需役地人的營業(yè)活動(dòng)能夠提供的資源越多，則該營業(yè)地役權(quán)越具有正當(dāng)性；二是需役地人能夠吸引前來購物中心消費(fèi)的顧客人數(shù)，以及需役地人能夠吸引前來購物中心駐扎的商戶數(shù)量，其能夠表明需役地人對該區(qū)域經(jīng)濟(jì)的客觀貢獻(xiàn)程度；三是如果不限制相同或相似營業(yè)活動(dòng)，可能對需役地人造成的損失，其能夠表明不動(dòng)產(chǎn)之間存在客觀上的便宜關(guān)系。

事實(shí)上，在規(guī)定人役權(quán)的國家，例如《德國民法典》中限制的人役權(quán)與地役權(quán)存在交叉，為地役權(quán)與用益權(quán)之間的中間權(quán)利狀態(tài)。限制的人役權(quán)的性質(zhì)更像是地役權(quán)的一個(gè)具體類型[19]。若對法律上已規(guī)定之限制，對其適用效力或范圍存在疑問，則仍不妨將該限制，約定為地役權(quán)之客體[17]。我國《民法典》雖然規(guī)定了居住權(quán)，但未從一般意義上規(guī)定人役權(quán)。為了發(fā)揮營業(yè)地役權(quán)的功能，彰顯地役權(quán)制度價(jià)值，實(shí)踐中，在當(dāng)事人關(guān)于營業(yè)限制的約定符合地役權(quán)的基本構(gòu)造時(shí)，可將其歸入地役權(quán)范疇。

營業(yè)地役權(quán)的主體通常為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人。受商圈交易模式和商戶資金規(guī)模限制，實(shí)踐中商戶大多沒有取得商鋪所有權(quán)，而是取得商鋪?zhàn)赓U權(quán)，營業(yè)限制約定也多出現(xiàn)在商鋪?zhàn)赓U合同中。比較法上，有的司法實(shí)踐區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)租賃合同與買賣合同，對其中的營業(yè)限制條款效力予以不同對待。對于商鋪承租人與出租人約定的營業(yè)限制條款，由于承租人不擁有物權(quán)，即便當(dāng)事人有使該限制性約定隨土地流轉(zhuǎn)的意思表示，但其事實(shí)上是有利于承租人而非需役地，因此只能成立人役權(quán)而非地役權(quán)①相關(guān)司法判例參見Winn-Dixie Stores, Inc. v. Dolgencorp, LLC, 746 F.3d 1008, 1031 （11th Cir. 2014）。。但是對于不動(dòng)產(chǎn)買賣合同中約定的營業(yè)限制條款，法院通常認(rèn)為營業(yè)限制條款限制了買受人在其土地上的經(jīng)營活動(dòng)，從而提高了賣方不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，因此該營業(yè)地役權(quán)有效成立②相關(guān)司法判例參見Meadowcrest Ctr. v. Tenet Health Sys. Hosps.,Inc., 902 So.2d 512, 514 （La. Ct. App. 2005）。。這種區(qū)分認(rèn)定的思路具有一定的合理性，但不應(yīng)絕對化地將不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系中的營業(yè)限制役權(quán)歸為人役權(quán)，仍需進(jìn)行實(shí)質(zhì)判斷。

從地役權(quán)的本質(zhì)屬性看，地役權(quán)不同于土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的根本，在于其“主體屬物、客體屬物”的特性?！爸黧w屬物”的涵義并非土地等不動(dòng)產(chǎn)具有法人格從而作為權(quán)利主體，而是指地役權(quán)的主體為“特定不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人”而非“特定人”，從而在兩項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)之間建立客觀上的利用關(guān)系，而非特定人對特定不動(dòng)產(chǎn)的利用。需役地承租人作為第三人設(shè)定的地役權(quán)使得兩項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)之間建立客觀上的利用關(guān)系，并不產(chǎn)生屬人的法效果，與不動(dòng)產(chǎn)上的所有權(quán)人、用益物權(quán)人等物權(quán)人設(shè)定的地役權(quán)具有相同的法律效果。地役權(quán)是以限制供役不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)（或用益物權(quán)）之作用為內(nèi)容的用益物權(quán)，從另一個(gè)方向而言，構(gòu)成需役不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)（或用益物權(quán)）之?dāng)U張。地役權(quán)人不是作為權(quán)利人自身，而是作為受益土地的所有權(quán)人享有役權(quán)[20]。因此，需役不動(dòng)產(chǎn)的承租人設(shè)定營業(yè)地役權(quán)之后，地役權(quán)人仍為需役不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或用益物權(quán)人，承租人所行使的限制供役地上特定營業(yè)活動(dòng)的權(quán)利，仍系基于不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)，不過是其“權(quán)利因?yàn)樗湔呋蛘埱髮ο笥兴鶖U(kuò)張而實(shí)質(zhì)上擴(kuò)張，并非越俎代庖成為役權(quán)人”[21]。概言之，在符合地役權(quán)實(shí)質(zhì)構(gòu)成要件的前提下，地役權(quán)的設(shè)立人與權(quán)利人可以不同，基于租賃關(guān)系而使用需役不動(dòng)產(chǎn)，亦可為該不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)役權(quán)。

3.3 營業(yè)地役權(quán)的效力校驗(yàn)

即便符合地役權(quán)的構(gòu)成要件，亦不代表營業(yè)地役權(quán)即可有效設(shè)立，若其內(nèi)容違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定與公序良俗，則營業(yè)地役權(quán)之設(shè)定應(yīng)屬無效。例如，營業(yè)地役權(quán)禁止供役地為任何用途之使用，此因違反公序良俗而無效。除此之外，法律創(chuàng)制地役權(quán)的目的，在于權(quán)利人僅在特定方面對受負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)行使權(quán)能，具體到營業(yè)地役權(quán)，則是禁止供役地為某種使用，使得供役地人負(fù)有不競爭義務(wù)。據(jù)此，營業(yè)地役權(quán)所設(shè)立的限制僅針對供役地事實(shí)上的使用，而不包括供役地人法律上的自由處分。

營業(yè)地役權(quán)適用于事實(shí)上作為的限制。所謂事實(shí)上的作為，即供役地人以占有、使用、收益方式行使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的實(shí)際行為，包括以下類型：一是營利用途的一般性禁止。例如禁止供役地設(shè)立任何營利性企業(yè)。二是特定營業(yè)類型的禁止。例如禁止開設(shè)或維持特定類型營業(yè)活動(dòng)。綜合性商場往往注重商場內(nèi)零售產(chǎn)品或服務(wù)的整體組合，途徑就是對物業(yè)租賃或轉(zhuǎn)讓附加營業(yè)范圍的限制。三是禁止供役地上銷售特定種類商品。例如禁止相鄰供役地銷售咖啡；或者經(jīng)營特定種類商品的連鎖銷售商在特定地區(qū)經(jīng)營多家商店，由于需要額外空間等原因，決定搬遷其中一個(gè)零售店至新址，但又擔(dān)心舊址可能會(huì)被競爭對手取得，防止該后果的一種方法是在舊址上設(shè)立營業(yè)地役權(quán)，約定該土地不得經(jīng)營特定種類商品。

營業(yè)地役權(quán)不適用于法律上自由處分的限制。所謂法律上自由處分，即根據(jù)當(dāng)事人效果意思發(fā)生法律效果的行為。倘若限制的是供役人處分行為的自由，則不發(fā)生地役權(quán)設(shè)立的效果，僅具有債法上的效力。具體包括以下類型：一是對供役地人行為自由的禁止。如果營業(yè)地役權(quán)約定禁止供役地人倉儲、銷售或者買受地役權(quán)人產(chǎn)品之外的其他產(chǎn)品，從市場自由的角度看因這種安排在經(jīng)濟(jì)上會(huì)產(chǎn)生一種強(qiáng)制受取權(quán)利人產(chǎn)品的效果而被禁止。地役權(quán)所指向利益的載體對于權(quán)利人而言應(yīng)當(dāng)是被設(shè)定負(fù)擔(dān)的土地，而非所有權(quán)人的人身和勞動(dòng)力，因此由地役權(quán)保障的僅購買權(quán)利人產(chǎn)品的任何情形均不被準(zhǔn)許；在物權(quán)法上，可以完全禁止銷售某些種類的商品，或者完全禁止某些用益方式，但不得進(jìn)行選擇性禁止[3]。換言之，地役權(quán)內(nèi)容不得是在禁止銷售商品的同時(shí)將某一個(gè)品牌作為例外。二是對供役地人財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁止。財(cái)產(chǎn)權(quán)交易有利于促使資源優(yōu)化配置，法律應(yīng)保障財(cái)產(chǎn)權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性。營業(yè)地役權(quán)合同中禁止供役地人轉(zhuǎn)讓供役不動(dòng)產(chǎn)于他人的條款無疑為無效。但若對轉(zhuǎn)讓方式、受讓人類別、限制轉(zhuǎn)讓的時(shí)間等施加必要限制可為有效。

4 濫用營業(yè)地役權(quán)的規(guī)制

任何權(quán)利均有邊界，當(dāng)營業(yè)地役權(quán)之行使構(gòu)成權(quán)利濫用，則為法所不許。學(xué)界關(guān)于“規(guī)制”的內(nèi)涵與邊界尚未形成精確定義，本文從中性意義上使用“規(guī)制”，即“依據(jù)一定的規(guī)則對構(gòu)成特定社會(huì)的個(gè)人和構(gòu)成經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)進(jìn)行限制的行為”[22]。營業(yè)地役權(quán)融私法自治與競爭限制為一體，決定了其法律規(guī)制路徑需要導(dǎo)入跨學(xué)科原理與方法，關(guān)聯(lián)適用《民法典》與競爭法規(guī)則。

4.1 濫用營業(yè)地役權(quán)的民法規(guī)制

《民法典》第376條從權(quán)利行使效果層面界定了地役權(quán)的行使邊界，違反該規(guī)定，供役地人可依據(jù)第384條主張解除營業(yè)地役權(quán)合同，消滅營業(yè)地役權(quán)。第376條規(guī)定的“盡量減少對供役地權(quán)利人物權(quán)的限制”體現(xiàn)了比例原則之“合比例性”或“禁止過度”的要求。民法規(guī)制權(quán)利濫用的目的在于使權(quán)利人停止權(quán)利濫用行為，根據(jù)被濫用權(quán)利性質(zhì)的不同，其適用的法律后果具有多元性，并不一定導(dǎo)致權(quán)利本身的喪失，權(quán)利人仍可按照正當(dāng)?shù)姆绞嚼^續(xù)行使權(quán)利。如果一旦發(fā)生《民法典》第384條第（一）項(xiàng)的情形，徑直認(rèn)定地役權(quán)終止，使得權(quán)利消滅，將使地役權(quán)人徹底喪失地役權(quán)之目的性利益，法律后果可能過于嚴(yán)苛。因此，在供役地人行使合同解除權(quán)、終止地役權(quán)的情形下，地役權(quán)人之權(quán)利濫用行為應(yīng)屬極為嚴(yán)重的情形，即權(quán)利行使所造成的損害已超越其合理限度。比例原則作為限制過度的衡量標(biāo)準(zhǔn)，可參考適用，其審查步驟包括適當(dāng)性、必要性、均衡性審查三個(gè)階段，只有營業(yè)限制條款符合上一位階的要求，方可進(jìn)入下一位階的審查。

首先，營業(yè)地役權(quán)應(yīng)當(dāng)適于良好經(jīng)營效果的實(shí)現(xiàn)。禁止權(quán)利濫用原則體現(xiàn)了私法秩序內(nèi)的優(yōu)先價(jià)值，即權(quán)利人權(quán)利行使自由與借他人利益所體現(xiàn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)目的之間的順位衡量。優(yōu)化營商環(huán)境作為公共利益，具有優(yōu)先于私人經(jīng)濟(jì)利益的價(jià)值，可以排除營業(yè)地役權(quán)之行使。例如，某商廈一樓房產(chǎn)租賃合同約定“商廈一樓不得引進(jìn)與承租人同類快餐行業(yè)”，其雖對同行業(yè)經(jīng)營者作出競業(yè)限制，但系屬商廈自身整體布局的需要，且該競業(yè)限制僅及于商廈一樓范圍內(nèi)，并不因此產(chǎn)生承租人排擠競爭對手形成獨(dú)占之地位，消費(fèi)者仍可在該商廈自由選擇到其喜愛的其它餐飲類型，因此并不構(gòu)成權(quán)利濫用。

其次，在地役權(quán)人行使權(quán)利實(shí)現(xiàn)同一效用的多種方式中，應(yīng)當(dāng)選擇對供役地人限制最小的一種。例如，經(jīng)營咖啡的地役權(quán)人在行使?fàn)I業(yè)地役權(quán)的過程中，不僅要求供役地禁止用于經(jīng)營咖啡等飲品行業(yè)，還要求供役地人不得經(jīng)營餐廳，則其超越了營業(yè)地役權(quán)的客觀目的，構(gòu)成對供役地的過度限制?！兜聡穹ǖ洹返?020條規(guī)定：“地役權(quán)人于行使其權(quán)利時(shí)，應(yīng)盡可能以保全供役地所有人之利益。權(quán)利人因行使地役權(quán)在供役地設(shè)置工作物者，在保全所有人利益之必要范圍內(nèi)，應(yīng)維持該工作物之正常狀態(tài)?！贝送猓M管地役權(quán)不要求供役地與需役地必須相鄰，但二者至少應(yīng)當(dāng)是相近的以便于行使地役權(quán)成為可能。如果該營業(yè)地役權(quán)限制營業(yè)活動(dòng)的地域范圍，超出了地役權(quán)人本身經(jīng)營活動(dòng)的輻射范圍，對于提高需役地效益的意義極其輕微，則超出了地役權(quán)人行使權(quán)利所必要的限度。還需注意，不同主體對營業(yè)利益的追求不盡相同，具有一定的主觀性，為某主體設(shè)立的營業(yè)地役權(quán)對于另外一個(gè)人而言可能沒有價(jià)值，因此在需役或供役地發(fā)生權(quán)利變動(dòng)或情勢變更時(shí)，應(yīng)允許供役地人就地役權(quán)無存續(xù)必要之部分請求消滅。

最后，營業(yè)地役權(quán)的行使給供役地人及其他市場主體造成的損害，是否明顯大于為需役不動(dòng)產(chǎn)競爭或效率帶來的積極效應(yīng)。權(quán)利人行使權(quán)利所得利益與對他人利益或國家社會(huì)利益造成損害之間的對比，并不以財(cái)產(chǎn)上之利益為先，亦非以數(shù)理之計(jì)算為已足，而應(yīng)綜合一切具體情事加以比較衡量[23]。法官在審理案件的時(shí)候可借助限制的距離、期限、類型等客觀因素予以判斷。其一，營業(yè)地役權(quán)的周邊環(huán)境。如果需役地附近已經(jīng)存在諸多競爭者，這時(shí)設(shè)定營業(yè)地役權(quán)對于提高需役地效益的作用極為有限，可以認(rèn)定存在權(quán)利濫用。當(dāng)然，若供役地人或第三人主張限制競爭地役權(quán)構(gòu)成權(quán)利濫用，地役權(quán)人可以提出效率抗辯，主張營業(yè)地役權(quán)實(shí)現(xiàn)的效益超過限制競爭的負(fù)面影響。其二，營業(yè)地役權(quán)存續(xù)期間應(yīng)為合理期限。一方面，該期限應(yīng)明確具體，而非無期限，地役權(quán)合同約定期限越長，所產(chǎn)生的排除、限制競爭的效果越強(qiáng)；另一方面，期限是否合理，通常需要考慮市場主體達(dá)到成熟營業(yè)水平所需時(shí)間，例如開始營業(yè)后多久才能有穩(wěn)定客戶和收入。其三，對限制經(jīng)營應(yīng)進(jìn)行整體解釋。在營業(yè)地役權(quán)人為綜合性經(jīng)營商的情形下，限制供役地上為相同或相似經(jīng)營，應(yīng)解釋為限制引入在整體上與地役權(quán)人具有一定相當(dāng)性的競爭對手，不能機(jī)械理解為不能涉及其經(jīng)營用途中的任何一種單一品牌。無論是從經(jīng)營規(guī)模還是商品類別，單一品牌門店都不構(gòu)成營業(yè)地役權(quán)人的競爭對手，營業(yè)地役權(quán)人要求一概予以禁止的行為構(gòu)成權(quán)利濫用。

4.2 營業(yè)地役權(quán)的反壟斷法規(guī)制

營業(yè)地役權(quán)僅適用于特定不動(dòng)產(chǎn)之間，產(chǎn)生的排除競爭效果通常較為微小。但一旦其產(chǎn)生損害市場競爭的效果時(shí)，則需引入競爭法規(guī)制。在德國，營業(yè)地役權(quán)需要根據(jù)反限制競爭法第16條和建立歐洲經(jīng)濟(jì)共同體條約第81條進(jìn)行審查[20]。在英國，2011年后大部分非住宅用地交易協(xié)議，需要通過競爭法的審查[24]。我國經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，要求訂立營業(yè)限制條款的當(dāng)事人通常是具有較強(qiáng)市場地位的大品牌方，當(dāng)設(shè)立人具有市場支配地位，并在相關(guān)市場設(shè)立一定數(shù)量的營業(yè)地役權(quán)，其權(quán)利行使行為產(chǎn)生排除或限制其他經(jīng)營者進(jìn)入相關(guān)市場時(shí)，則需適用反壟斷法規(guī)則，判斷是否構(gòu)成濫用市場支配地位。實(shí)踐中，涉嫌壟斷的營業(yè)限制約定糾紛主要發(fā)生在商鋪?zhàn)赓U情形，主張濫用市場支配地位的民事主體主要包括兩類：一是商鋪出租人，盡管其與承租人利益關(guān)系具有一致性，有提升本區(qū)域商品及服務(wù)競爭力的共同意愿，但由于二者處于市場中的不同環(huán)節(jié)，相關(guān)市場競爭狀況及壓力程度不同，可能會(huì)導(dǎo)致二者之間共同利益的松動(dòng)甚至是沖突，例如與地役權(quán)人從事同類或類似營業(yè)活動(dòng)的市場主體愿意支付更高的租金，或者可能帶來更大的客流量等；二是商鋪?zhàn)赓U關(guān)系之外的與營業(yè)地役權(quán)設(shè)立人具有利害關(guān)系的其他市場經(jīng)營主體，主要表現(xiàn)為其他潛在的市場進(jìn)入者。

根據(jù)《反壟斷法》以及國家市場監(jiān)督管理總局《禁止濫用市場支配地位行為暫行規(guī)定》，對營業(yè)地役權(quán)的行使是否構(gòu)成濫用市場支配地位的審查步驟依次為：

第一步，判斷當(dāng)事人處于相關(guān)市場。界定“相關(guān)市場”是判斷營業(yè)地役權(quán)之行使是否構(gòu)成壟斷的起點(diǎn)與關(guān)鍵。根據(jù)《反壟斷法》第12條第2款以及國務(wù)院反壟斷委員會(huì)關(guān)于相關(guān)市場界定的指南，界定“相關(guān)市場”須考量三方面：一是時(shí)間范圍，即排除或限制競爭行為所發(fā)生的一定時(shí)期。當(dāng)事人約定的營業(yè)地役權(quán)的存續(xù)期間可以作為判斷依據(jù)。二是商品范圍，存在競爭關(guān)系的商品或服務(wù)的范圍。其通常需要從買方角度考慮那些從價(jià)格、性能以及用途等方面相互具有合理替代性的商品或服務(wù)[25]。三是地域范圍，存在競爭關(guān)系的產(chǎn)品或服務(wù)的地域市場，即消費(fèi)者獲取具有較為緊密替代關(guān)系的商品或服務(wù)的地理區(qū)域。營業(yè)地役權(quán)的地域范圍應(yīng)限制在需役地附近范圍內(nèi)。芝加哥市議會(huì)2005年頒布法令，將關(guān)于超市和藥店的營業(yè)地役權(quán)效力范圍限制在7 500平方英尺范圍內(nèi)①參見City of Chicago Zoning Ordinance 17-1-1004.。

第二步，判斷經(jīng)營者具有市場支配地位。根據(jù)《反壟斷法》第18條，對經(jīng)營者市場支配地位的認(rèn)定需要綜合考量多項(xiàng)因素，包括其在相關(guān)市場的市場份額、控制市場的能力、財(cái)力和技術(shù)條件、其他經(jīng)營者對其在交易上的依賴程度、其他經(jīng)營者進(jìn)入相關(guān)市場的難易程度等。對于行使?fàn)I業(yè)地役權(quán)的經(jīng)營者而言，由于其合同往往對特定營業(yè)的地域范圍作出限制，這可能構(gòu)成新進(jìn)經(jīng)營者進(jìn)入市場的障礙或壁壘，市場進(jìn)入障礙或壁壘越高，潛在競爭壓力越弱，現(xiàn)有經(jīng)營者更易獲得控制商品價(jià)格等交易條件，以及排除、限制競爭的市場支配地位，因此，地理范圍在判斷經(jīng)營者是否具有市場支配地位中具有重要作用。單個(gè)商鋪的地域市場，表現(xiàn)為銷售商品、提供服務(wù)的輻射范圍，即來店消費(fèi)的客戶的地域范圍。不同的經(jīng)營者，由于其營業(yè)范圍、經(jīng)營規(guī)模、商鋪選址等因素的不同，其地域輻射范圍也各不相同。例如，大型超市的輻射范圍大于小型便利店，位于城市核心區(qū)的高端奢侈品專賣店的輻射范圍大于日用百貨商店。隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)購物平臺以及外賣服務(wù)平臺對傳統(tǒng)零售、服務(wù)等產(chǎn)生了顯著沖擊，在線上功能的輔助下，傳統(tǒng)零售或服務(wù)提供者的區(qū)域投資成本下降、市場回報(bào)增加，增大了地域市場拓展的可能性，因此線上零售業(yè)與外賣服務(wù)的競爭力也應(yīng)納入考量因素。

第三步，判斷經(jīng)營者存在法律禁止的濫用市場支配地位的行為，并對其他市場主體造成了不正當(dāng)妨礙或歧視性待遇。只有在行使?fàn)I業(yè)地役權(quán)的經(jīng)營者具有市場支配地位，且利用其市場地位實(shí)施壟斷行為，才涉及違法。從文義分析角度，只要具備《反壟斷法》第17條規(guī)定的壟斷定價(jià)、掠奪定價(jià)、拒絕交易、限定交易等行為，即構(gòu)成濫用市場支配地位，應(yīng)當(dāng)予以禁止。但由于《反壟斷法》第17條所列舉的典型濫用行為中并不包含營業(yè)地役權(quán)的內(nèi)容，并且第17條列舉的大部分行為采用了合理原則，以“沒有正當(dāng)理由”為條件，因此，不能簡單地直接得出應(yīng)予禁止的結(jié)論，仍需結(jié)合案涉產(chǎn)品或服務(wù)的可替代性、經(jīng)營者的動(dòng)機(jī)、排他協(xié)議的期限、地域范圍、累計(jì)效應(yīng)等因素來判斷經(jīng)營者行使地役權(quán)確實(shí)產(chǎn)生了不正當(dāng)排除、限制競爭的后果。這種實(shí)質(zhì)效果的表現(xiàn)形式，諸如供役地權(quán)利人在合同期間，確實(shí)沒有與營業(yè)地役權(quán)設(shè)立人具有競爭關(guān)系的其他經(jīng)營者進(jìn)行商業(yè)合作，或者供役地權(quán)利人由于沒有遵守營業(yè)地役權(quán)合同約定，而被營業(yè)地役權(quán)設(shè)立人施以“利空”措施等懲罰性待遇等。

《反壟斷法》第17條之（四）規(guī)定的“沒有正當(dāng)理由，限定交易相對人只能與其進(jìn)行交易或者只能與其指定的經(jīng)營者進(jìn)行交易”，實(shí)質(zhì)上是一種舉證責(zé)任倒置，只有行使?fàn)I業(yè)地役權(quán)的經(jīng)營者不能就自己的經(jīng)營行為提出合理抗辯事由時(shí)，才會(huì)被認(rèn)定構(gòu)成濫用市場支配地位。反之，則不應(yīng)認(rèn)定為權(quán)利濫用。合理性抗辯通常包括以下三方面：一是整體效率。營業(yè)地役權(quán)吸引了更多的消費(fèi)者、增大客流量，各類市場主體均可從中獲益，最終有利于增加物業(yè)整體盈利，事實(shí)上提升了相關(guān)市場的整體效率與其所輻射地域范圍的產(chǎn)業(yè)合理配置。即使?fàn)I業(yè)地役權(quán)具有潛在的反競爭性，但如果它可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)者利益超過對競爭的潛在損害，則其在不超出必要地域范圍以及未實(shí)質(zhì)消除競爭的條件下，可得到反壟斷豁免。二是實(shí)質(zhì)公平。因消費(fèi)者增多，可實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，帶來商品或服務(wù)成本的降低，進(jìn)而降低市場價(jià)格，使得消費(fèi)者得以分享相應(yīng)的利益，事實(shí)上提高了消費(fèi)者的實(shí)質(zhì)福利水平。三是經(jīng)營必要。營業(yè)地役權(quán)的設(shè)立人需證明地役權(quán)的正當(dāng)性與必要性，正當(dāng)性是指地役權(quán)的設(shè)立與行使有法律依據(jù)或符合商業(yè)慣例，例如為了維護(hù)其品牌形象或者提高服務(wù)水平；必要性是指地役權(quán)的行使符合比例原則，未超出合理限度。例如當(dāng)事人證明如果沒有營業(yè)限制約定，則不可能成功進(jìn)入相關(guān)市場；或者在綜合性商場中，往往存在一個(gè)具有錨定作用的核心租戶，其對吸引消費(fèi)者具有關(guān)鍵作用，該核心租戶為收回成本而設(shè)定一定期限的營業(yè)地役權(quán)，可得到反壟斷豁免。

在營業(yè)地役權(quán)的行使構(gòu)成濫用市場支配地位的情形，法律后果是雙重的：一是民事法律后果，供役不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可依據(jù)《民法典》第384條單方終止?fàn)I業(yè)地役權(quán)關(guān)系，若營業(yè)地役權(quán)的行使給他人造成損失，還應(yīng)依據(jù)《反壟斷法》第50條承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任；二是行政法律后果，反壟斷機(jī)構(gòu)可以依據(jù)《反壟斷法》第七章責(zé)令營業(yè)地役權(quán)設(shè)立人停止違法行為，并處以相應(yīng)行政罰款。此雙重法律后果，實(shí)現(xiàn)了私人與政府的合作，契合了壟斷行為之法律規(guī)制從單一行政管制向多元主體共治的發(fā)展趨勢。

5 結(jié)論

營業(yè)地役權(quán)將當(dāng)事人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)用途的約定物權(quán)化，有助于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)合理布局以及各類市場主體的優(yōu)化組合，為促使商業(yè)地產(chǎn)高效利用提供了新治理框架。營業(yè)地役權(quán)為深度透視地役權(quán)基礎(chǔ)理論提供了新契機(jī)，又為拓展地役權(quán)的體系效用提出新要求。推動(dòng)《民法典》地役權(quán)規(guī)范的解釋適用，需要從實(shí)踐出發(fā)，進(jìn)行有效的跨學(xué)科交融，以服務(wù)于更廣闊的民商事實(shí)踐。設(shè)立營業(yè)地役權(quán)需符合地役權(quán)的客體要件與目的要件，以區(qū)別于人役權(quán)。在理解“提高需役不動(dòng)產(chǎn)效益”內(nèi)涵時(shí)，應(yīng)拓展至需役地人效益，但其對應(yīng)的是具有客觀性的一般意義上人的概念，而非純粹個(gè)人主觀所決定利益。營業(yè)地役權(quán)所限制的，應(yīng)是對供役地事實(shí)上的使用，而非對供役地為法律上的自由處分。營業(yè)地役權(quán)強(qiáng)烈的商事色彩，決定了其權(quán)利行使所產(chǎn)生的過度限制競爭、制造壟斷等的法律規(guī)制，應(yīng)當(dāng)以《民法典》地役權(quán)規(guī)范為基點(diǎn)，同時(shí)銜接適用旨在預(yù)防和制止壟斷、維護(hù)市場公平競爭的相關(guān)商法規(guī)則。這也表明，包括地役權(quán)在內(nèi)的傳統(tǒng)民法制度在擴(kuò)展適用于商業(yè)競爭等領(lǐng)域時(shí)，如何協(xié)調(diào)私法自治與競爭政策，進(jìn)而妥善處理民法典傳統(tǒng)理論與現(xiàn)代化變革的張力，實(shí)現(xiàn)民法現(xiàn)代化，必將是學(xué)界持續(xù)關(guān)注并深入研究的時(shí)代課題。