秦佳麗

這是冠城大通登陸資本市場25年來首現(xiàn)年度業(yè)績虧損。目前，公司有電磁線、房地產(chǎn)、新能源三大主業(yè)，其中房地產(chǎn)板塊是其歷來的盈利主力。但其地產(chǎn)板塊連續(xù)幾年徘徊在年度30億元左右的銷售規(guī)模，銷售及拓儲(chǔ)節(jié)奏呈現(xiàn)“龜速前行”。冠城大通董秘表示，公司目前暫無新拿地計(jì)劃，重心在銷售回款。

有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》記者表示，冠城大通正陷入土儲(chǔ)缺失、資金在存貨中沉淀過多等尷尬境況，而此次計(jì)提減值導(dǎo)致上市公司業(yè)績虧損，不排除是通過財(cái)務(wù)手段使得以后“輕裝上陣”。對于其“燒錢”的新能源板塊，身為中小企業(yè)的冠城大通，未來仍可能面臨競爭加劇下的定價(jià)權(quán)喪失、市場份額進(jìn)一步下降等問題。

2022年無疑將是冠城大通“以價(jià)換量”的一年。根據(jù)其就業(yè)績預(yù)虧事項(xiàng)對上交所的答復(fù)，公司擬對2022年部分區(qū)域的地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格體系進(jìn)行調(diào)整，以應(yīng)對市場壓力，達(dá)到加快去化的營銷目標(biāo)，故導(dǎo)致2021年存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提金額上升。

多位項(xiàng)目銷售人員在接受《紅周刊》記者咨詢時(shí)印證，案場優(yōu)惠、折扣促銷正成為目前部分冠城大通項(xiàng)目的現(xiàn)狀。例如，進(jìn)入尾盤清理階段的南京藍(lán)湖庭、常熟鉑郡花園，目前案場優(yōu)惠價(jià)格較早期銷售定價(jià)降幅約5.6%、11%。

以常熟鉑郡花園為例，今年2月份其實(shí)際價(jià)格低于安居客平臺(tái)公開顯示的13400元/平方米銷售定價(jià)?！绊?xiàng)目確實(shí)進(jìn)行了一些價(jià)格調(diào)整，現(xiàn)在也進(jìn)入到了尾盤清理階段。去年上半年在13500元/平方米左右;下半年調(diào)整到了12500元/平方米-13000元/平方米。目前在售價(jià)格12000元/平方米。”該項(xiàng)目置業(yè)顧問表示。

價(jià)格調(diào)整亦助推了可觀的銷量。據(jù)介紹，鉑郡花園在常熟濱江開發(fā)區(qū)板塊屬于賣相很好的項(xiàng)目，在常熟市房管局官網(wǎng)，其網(wǎng)簽量位列前十。

南京六合區(qū)的藍(lán)湖庭項(xiàng)目也有明顯的案場優(yōu)惠?！霸?7800元/平方米的銷售定價(jià)，目前優(yōu)惠價(jià)格大概16800元/平方米至17000元/平方米。”該項(xiàng)目置業(yè)顧問介紹，目前樓盤銷售進(jìn)度整體穩(wěn)定，“首期項(xiàng)目于2021年1月開盤，經(jīng)過一年的去化周期后現(xiàn)已基本售罄。今年2月底至3月初會(huì)再加推?！?/p>

常熟鉑郡花園、南京藍(lán)湖庭是冠城大通擬納入2021年計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目。公告顯示，由于擬調(diào)整部分區(qū)域的地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格體系，并將導(dǎo)致項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值會(huì)低于存貨成本，公司擬對常熟鉑郡花園、南京藍(lán)湖庭、常熟華熙閣、南京華宸院、連江華璽、永泰悅山郡、連江蝶泉灣共計(jì)7個(gè)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約6.22億元。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前冠城大通共計(jì)13個(gè)主要在售及在建項(xiàng)目，此次計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目數(shù)量占據(jù)了半壁江山。其中剩余未結(jié)算面積較多的大通藍(lán)湖庭、華宸院擬計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額分別達(dá)2.7億元、1.5億元。

冠城大通大范圍計(jì)提減值是否合理？IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向《紅周刊》記者表示：“上市房企通常在市場下行期和銷售去化不暢時(shí)計(jì)提資產(chǎn)減值和存貨跌價(jià)損失，判斷一家房企資產(chǎn)減值的合理性可以參照同行計(jì)提的平均水平，如果偏離度太大則需要多加注意其合理性了?！?/p>

事實(shí)上，擬計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的冠城大通是今年房企承壓的一道縮影。《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年1月以來，華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等十余家房企發(fā)布的年度業(yè)績預(yù)虧公告中，價(jià)格下調(diào)及計(jì)提減值等被歸為其業(yè)績下滑的重要原因。

其中，與冠城大通總資產(chǎn)規(guī)模相近的華遠(yuǎn)地產(chǎn)、美好置業(yè)、天房發(fā)展2021年擬計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約13.5億元到16.2億元、20億元至30億元、16億元，在該年三季度末披露的總資產(chǎn)中占比約2.13%-2.55%，7.28%-10.93%，6.9%，對比之下，冠城大通擬計(jì)提房地產(chǎn)項(xiàng)目跌價(jià)準(zhǔn)備6.2億元，在2021年三季度末披露的251.86億元總資產(chǎn)中占比2.45%，尚屬常見范圍。

而對于冠城大通將業(yè)績虧損直接歸咎于擬存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提金額上升，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦向《紅周刊》記者表示：“不排除是企業(yè)通過財(cái)務(wù)手段，讓一筆爛賬‘壞掉’算了，以便后面輕裝上陣?！?/p>

冠城大通一直未能擺脫“消化不良”的困境?！都t周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提金額大幅上升的背后，冠城大通截至2021年三季度末的存貨為155.28億元，占總資產(chǎn)比重高達(dá)61.65%。

梳理其發(fā)展軌跡，這家老牌閩系房企正面臨停滯不前的去化與開發(fā)建設(shè)問題。早年“冒險(xiǎn)拿地”也為其埋下諸多爭議和隱患。

冠城大通在銷售規(guī)模上已滯后多年。2017年至2020年，其銷售面積依次為21.34萬平方米、13.81萬平方米、35.54萬平方米、19.05萬平方米;合同銷售額分別為37.4億元、28.26億元、54.91億元、34.26億元。其中，2019年實(shí)現(xiàn)54.97億元銷售額，同比增長94.52%，這已經(jīng)是多年來冠城大通的最佳表現(xiàn)。

在規(guī)模徘徊不前這些年，公司拓儲(chǔ)同樣保守?！都t周刊》記者統(tǒng)計(jì)，2017年至2020年，冠城大通主要在建或在售項(xiàng)目及剩余土地儲(chǔ)備的總建筑面積分別為413.22萬平方米、487.18萬平方米、471.39萬平方米、471.41萬平方米，未能實(shí)現(xiàn)規(guī)模突破。

與此同時(shí)，公司近兩年公司無新增土儲(chǔ)。而在以往為數(shù)不多的拓儲(chǔ)中，部分低價(jià)土地為其后續(xù)開發(fā)帶來爭議，拖慢開發(fā)進(jìn)程。

典型例如拿地超5年方才入市的永泰悅山郡項(xiàng)目。2015年，冠城大通以1.28億元競得福州永泰葛嶺鎮(zhèn)近240畝地塊，因拆遷等歷史遺留問題，擬打造的旅游度假景區(qū)配套項(xiàng)目悅山郡直到2020年方才入市。截至2021年第三季度，悅山郡的銷售面積與結(jié)轉(zhuǎn)面積均為零。2021年，冠城大通擬對悅山郡計(jì)提5500萬元跌價(jià)準(zhǔn)備。

2020年，冠城大通1.19億元接盤大股東關(guān)聯(lián)業(yè)績虧損公司宏匯置業(yè)，受讓對方已完工的“蝶泉灣”項(xiàng)目剩余3.15萬平方米銷售面積，同步接盤對方1.46億元借款，然而截至2021年三季度末，蝶泉灣項(xiàng)目的銷售面積僅為0.21萬平方米。2019年至2021年，冠城大通來自蝶泉灣的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額依次為2206萬元、1574萬元、1800萬元。

“冠城大通近年拓儲(chǔ)緩慢，即便在2019年前，在公開的土地招拍掛市場上反響也不大。一般來說，三四線城市拿地有風(fēng)險(xiǎn)，本身需要跑量快走;熱門二線城市地塊在利潤上可以‘吃點(diǎn)肉’，卻又拿不到。對冠城大通而言，這是個(gè)尷尬的局面。”盧文曦表示。

在盧文曦看來，冠城大通也是有過規(guī)模突破意愿的。早年拿的不少爭議土地，也是處于急切的擴(kuò)張需求，因此在風(fēng)險(xiǎn)評估上放得比較寬，導(dǎo)致悅山郡等項(xiàng)目擱置5年方入市的現(xiàn)象?！耙粋€(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期通常兩到三年，手腳夠快的話五年兩個(gè)項(xiàng)目都做出來了。一筆資金擱置在里面，自然會(huì)有大問題。”

存貨高企的冠城大通在地產(chǎn)板塊似乎尚未出清風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)其近期回復(fù)上交所問詢函的答復(fù)公告：“如果未來市場整體環(huán)境繼續(xù)下行，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目存貨未來仍存在進(jìn)一步計(jì)提減值的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

冠城大通一直具備多元化烙印。其前身原是成立于1988年的上市公司福州大通機(jī)電股份有限公司，主業(yè)電磁線業(yè)務(wù);2002年，聚焦地產(chǎn)業(yè)務(wù)的香港冠城集團(tuán)董事局主席韓國龍通過股權(quán)收購的形式入駐該家公司，實(shí)現(xiàn)曲線上市，更名為現(xiàn)今的冠城大通股份有限公司，對電磁線、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)雙線并重;2014年，韓孝煌公開表示“朝向新能源鋰電池產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是個(gè)值得探索的方向。”

作為冠城大通的業(yè)績來源，直到此次地產(chǎn)板塊擬大幅計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備前，房地產(chǎn)板塊擔(dān)當(dāng)冠城大通的盈利支柱多年。《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，即便是在凈利潤有所下滑的2020年，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍以42.49%的毛利率居于各大業(yè)務(wù)之首;實(shí)現(xiàn)營收49.65億元，在公司合并報(bào)表后的總營收中占比57.14%;凈利潤6.20億元，較歸屬于上市公司股東的凈利潤比重為198.72%。

對比之下，同年公司電磁線業(yè)務(wù)毛利率為8.31%，營業(yè)收入36.35億元，在集團(tuán)總營收中占比41.83%，凈利潤1.19億元，較歸屬于上市公司股東的凈利潤比重為38.14%;新能源業(yè)務(wù)僅披露營業(yè)收入2854.87萬元，處于虧損狀態(tài)。

步入2021年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、新能源業(yè)務(wù)雙雙計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，電磁線業(yè)務(wù)大概率成為其僅剩的業(yè)績主力。

關(guān)于冠城大通接下來的業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、剩余資產(chǎn)是否足夠優(yōu)質(zhì)等情況，《紅周刊》記者以投資人身份致電上市公司董秘，對方表示：“公司整體秉持謹(jǐn)慎原則的。目前暫時(shí)沒有新拿地計(jì)劃，主要是加快地產(chǎn)項(xiàng)目去化，確保現(xiàn)金流回籠，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用支出?！边@或許意味著，接下來冠城大通在地產(chǎn)板塊的營收，將在很大程度上依賴于存量項(xiàng)目的盤活。

那么，接下來冠城大通有望依賴哪項(xiàng)業(yè)務(wù)回血？

從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來看，冠城大通最引人熟知的地產(chǎn)存量項(xiàng)目是太陽宮D區(qū)一級土地開發(fā)。2009年，冠城大通介入北京市土地整理儲(chǔ)備中心朝陽分中心簽約，介入占地近80萬平方米的太陽宮新區(qū)D區(qū)土地一級開發(fā)，涵蓋征地、拆遷和場地平整工作，使該地塊即滿足收儲(chǔ)上市前置條件，政府將在對該地塊進(jìn)行收儲(chǔ)后按照約定利潤率予以結(jié)算。

然而12年過去，因相關(guān)方案批復(fù)流程較長，太陽宮D區(qū)項(xiàng)目至今仍未完成收儲(chǔ)，根據(jù)其在2020年發(fā)布的一份公告，太陽宮D區(qū)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資金額約45億元，遠(yuǎn)超早期預(yù)計(jì)15.34億元投資成本。而至項(xiàng)目最終完成一級開發(fā)投入前，預(yù)計(jì)還需投入約3億元拆遷款。

至今未能完成收儲(chǔ)工作的太陽宮D區(qū)一級土地開發(fā)，存量盤活的不確定性仍在延續(xù)。

從電磁線業(yè)務(wù)來看，冠城大通的電磁線業(yè)務(wù)營收穩(wěn)定，但尚未打破低毛利桎梏，近年其毛利率大多徘徊于8%上下，年度凈利潤持續(xù)表現(xiàn)為1億元出頭。受集團(tuán)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)惡化影響，集團(tuán)啟動(dòng)一年半的分拆電磁線業(yè)務(wù)于上交所主板上市的計(jì)劃已于2021年11月終止。

在房地產(chǎn)和電磁線業(yè)務(wù)均難“倚仗”之際，冠城大通新能源業(yè)務(wù)會(huì)否擔(dān)綱公司成長的主力？事實(shí)上，冠城大通2015年進(jìn)入新能源賽道，不過，6年來始終處于虧損狀態(tài)。

與房地產(chǎn)項(xiàng)目遭遇類似，目前冠城大通新能源產(chǎn)品面臨計(jì)提減值。企業(yè)公告顯示，由于生產(chǎn)銷售基本停滯，現(xiàn)有設(shè)備產(chǎn)能未能有效發(fā)揮，電芯庫存仍積壓，冠城大通對旗下負(fù)責(zé)電池業(yè)務(wù)生產(chǎn)經(jīng)營冠城瑞閩擬計(jì)提1億元至1.3億元的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。與此同時(shí)，冠城大通在新能源賽道或許面臨被“出清”的窘境。

“身為中小企業(yè)的冠城大通，在鋰電池領(lǐng)域可能面臨競爭加劇下的定價(jià)權(quán)喪失、競爭力下降、市場份額進(jìn)一步喪失等問題，進(jìn)而帶來業(yè)績下降風(fēng)險(xiǎn)?！卑匚南矊诔谴笸ǖ男履茉促惖廊绱嗽u價(jià)。

目前等待冠城大通化解的還有償債壓力?！都t周刊》記者發(fā)現(xiàn)，截至第三季度末，冠城大通總資產(chǎn)251.86億元，較上年度末增長2.75%;一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債37.95億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額10.74億元，這不足以覆蓋其前述負(fù)債。