張淳藝

小區(qū)公共收益多少，具體花在哪兒了——這兩個(gè)問(wèn)題對(duì)于北京市朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)居民李先生來(lái)說(shuō)，完全是一頭霧水，因?yàn)椤拔飿I(yè)沒(méi)公示，問(wèn)了也不告知”。記者近日走訪北京市多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)公共收益賬目鮮見(jiàn)公布，多數(shù)業(yè)主對(duì)該收益也知之甚少。

《民法典》第二百八十二條規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共同部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。第九百四十三條規(guī)定：業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況，物業(yè)公司必須向業(yè)主定期公開(kāi)，并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行報(bào)告。但在現(xiàn)實(shí)生活中，很多地方的小區(qū)公共收益鮮見(jiàn)公布，嚴(yán)重侵害業(yè)主的知情權(quán)。有的雖然公示了，時(shí)效性卻大打折扣，真實(shí)性也令人懷疑。

2 0 2 1年3月，江蘇省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，小區(qū)公共收益等信息不透明、業(yè)主知情權(quán)得不到保障的現(xiàn)象極為普遍。超過(guò)六成受訪者認(rèn)為小區(qū)公共收益使用不夠合理，主要體現(xiàn)在“公共收益使用的決定權(quán)，主要掌握在物業(yè)手中”“使用金額與公共賬戶(hù)余額對(duì)不上”“物業(yè)公開(kāi)的維修費(fèi)用明顯高于市價(jià)”以及“物業(yè)總是先使用資金，而后通知業(yè)主”等方面。

小區(qū)公共收益成為“糊涂賬”，不僅有損廣大業(yè)主的合法權(quán)益，而且容易引發(fā)業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾沖突。近年來(lái)，隨著業(yè)主權(quán)利意識(shí)的提高，一些業(yè)主紛紛開(kāi)始較真，將物業(yè)公司告上法庭。今年9月，江蘇南通市某小區(qū)物業(yè)公司撤場(chǎng)拒交經(jīng)營(yíng)收入，業(yè)委會(huì)起訴追索1 3 7 .5萬(wàn)元獲法院支持。除了業(yè)主通過(guò)法律渠道維權(quán)外，有關(guān)方面更需要進(jìn)一步完善規(guī)則，保障小區(qū)公共收益不“糊涂”。

首先，厘清物業(yè)違法成本?！睹穹ǖ洹穬H僅規(guī)定了物業(yè)公司公開(kāi)公共收益的義務(wù)，對(duì)于拒絕公示并未給出懲罰措施。這不免讓一些物業(yè)公司有恃無(wú)恐，缺乏公開(kāi)的積極性主動(dòng)性。對(duì)此，《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況或者公示失實(shí)信息的，由縣（市、區(qū)）價(jià)格行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，將被處以1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款。”上海則是從信用管理入手，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施失信行為記分，建立“紅黑名單”制度。這些做法值得借鑒推廣。

其次，明確收益使用規(guī)則。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！? 0 2 0年5月1日起施行的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》予以細(xì)化：“專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定?！庇辛诉@樣清晰的規(guī)則，可以起到止紛息爭(zhēng)的作用，有力規(guī)范物業(yè)公司的行為，讓小區(qū)公共收益分配更加公平透明。