嚴(yán)躍進(jìn)

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)。

2022年元旦以來(lái)，關(guān)于各地房貸放松、放款速度加快等利好消息明顯增多。對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，2021年下半年受市場(chǎng)降溫影響，購(gòu)房節(jié)奏明顯放緩。2022年重啟購(gòu)房計(jì)劃，自然也會(huì)格外關(guān)注房貸的走向。了解2022年房貸放松的邏輯和走向，也是非常務(wù)實(shí)的一項(xiàng)工作。

2021年第四季度房貸放松不明顯

很多購(gòu)房者有一個(gè)疑問(wèn)，為什么2021年第四季度關(guān)于房貸放松的政策很多，各地新聞上也頻頻出現(xiàn)房貸放松的消息，但從真實(shí)感受看，房貸并沒(méi)有放松，或者說(shuō)沒(méi)有感受到太明顯的放松。這個(gè)疑問(wèn)的出現(xiàn)，其實(shí)也說(shuō)明，從房貸政策放松到房貸市場(chǎng)的放松，其實(shí)是有時(shí)間滯后性的。這點(diǎn)把握清楚，對(duì)于我們理解房貸政策和市場(chǎng)的邏輯，同時(shí)預(yù)判2022年房貸市場(chǎng)走向等，都有積極的作用。

從房貸放松的政策主基調(diào)看，確立于2021年第三季度末。2021年9月底，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開了房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。此次會(huì)議明確，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。此次會(huì)議為后續(xù)房貸放松、并據(jù)此構(gòu)筑“政策底”等定下了明確的基調(diào)。而第四季度包括銀保監(jiān)會(huì)各地機(jī)構(gòu)、地方政府、商業(yè)銀行、房管部門等，都陸續(xù)有關(guān)于支持房貸放松、支持合理購(gòu)房需求的各類表述。但是類似表述下，具體反映到購(gòu)房領(lǐng)域，無(wú)論是一手房還是二手房，似乎購(gòu)房者并沒(méi)有看到信貸在明顯寬松。出現(xiàn)類似困惑，和以下三個(gè)原因有關(guān)系。

第一個(gè)原因和預(yù)售資金監(jiān)管政策有關(guān)。雖然房貸政策在放松，但房企資金壓力比較大。而且從各地防范爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)的角度看，明顯加大了對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的審查。過(guò)去一些房企存在抽逃預(yù)售資金的嫌疑，當(dāng)前部分銀行和房企需要優(yōu)先補(bǔ)上這個(gè)窟窿，以確保相關(guān)資金符合監(jiān)管的要求。第二個(gè)原因和房貸重在消化存量合同有關(guān)。由于2021年第三季度以來(lái)房貸降溫非常明顯，所以導(dǎo)致一些購(gòu)房者的貸款遲遲沒(méi)有批下來(lái)。隨著當(dāng)前房貸額度的逐漸寬裕，商業(yè)銀行也會(huì)優(yōu)先把貸款投向此類存量合同中，所以對(duì)于一些新達(dá)成的交易合同，也還是需要等待。第三個(gè)原因和部分銀行風(fēng)險(xiǎn)把控的態(tài)度有關(guān)。雖然從各級(jí)地方政府的角度看，房貸方面要無(wú)條件地支持合理購(gòu)房需求，但在部分房企容易出現(xiàn)爆雷或者項(xiàng)目爛尾的情況下，一些銀行還是會(huì)比較保守。至少其依然會(huì)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控，在房貸投放方面也不會(huì)過(guò)于激進(jìn)，節(jié)奏自然也慢于預(yù)期?；诖?，我們對(duì)于房貸市場(chǎng)的走向有更為清晰的理解，即房貸放松也需要一個(gè)過(guò)程。2021年第四季度只能理解為房貸政策在放松，但真正要在市場(chǎng)上看到放松，則會(huì)滯后到2022年第一季度。

2022年房貸放松的信號(hào)趨強(qiáng)

到了2022年，關(guān)于房貸放松的信號(hào)總體趨強(qiáng)。各類媒體報(bào)道顯示，一線城市首先出現(xiàn)了房貸放松的動(dòng)作，在廣州、北京和上海這3個(gè)城市表現(xiàn)最為明顯。對(duì)于廣州市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，1月房貸利率出現(xiàn)了下調(diào)，首套房貸款利率從5.85%左右下降至5.65%左右，二套房貸款利率則從6.05%左右下降至5.85%左右。對(duì)于北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，1月多家股份制商業(yè)銀行二手房貸款放款周期明顯縮短，此前需半年左右，而目前最快可以提速至1個(gè)月。對(duì)于上海市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，根據(jù)一些銀行個(gè)貸經(jīng)理的透露，1月二手房房貸的放款速度明顯加快，最快1個(gè)月即可放款。相對(duì)來(lái)說(shuō)，深圳動(dòng)作略少，即便有放松也是需要符合一定條件的。但總體上看，一線城市已經(jīng)率先開啟了房貸放松的通道。

類似城市的數(shù)量越來(lái)越多。1月蘇州也出現(xiàn)了房貸放松的信號(hào)。根據(jù)相關(guān)新聞報(bào)道，蘇州多家主流銀行的房貸利率降至5.0%，利率突破近5年來(lái)新低。一些銀行針對(duì)資質(zhì)好的優(yōu)質(zhì)客戶，如單位工作不錯(cuò)且收入不錯(cuò)，那么首套房貸款利率可以做到4.9%。相關(guān)銀行也透露，銀行當(dāng)前額度充足，放款周期也相當(dāng)短，后續(xù)利率還有進(jìn)一步下調(diào)的可能。

總結(jié)來(lái)看，2021年房貸的放松，呈現(xiàn)了幾個(gè)鮮明的特點(diǎn)。

一是大城市先行，此類城市過(guò)去也是房貸集中度考核較為嚴(yán)厲的城市，房貸收緊最為明顯，當(dāng)前也屬于放松最為明顯的城市，勢(shì)必對(duì)于市場(chǎng)交易產(chǎn)生積極的影響。

二是額度增加是房貸放松的最基礎(chǔ)工作，包括此前降準(zhǔn)政策以及房貸工作思路的調(diào)整，客觀上都使得房貸的額度會(huì)進(jìn)一步增大，進(jìn)而使得其他放松工作更有基礎(chǔ)。

三是隨著額度的增加，房貸利率確實(shí)有進(jìn)一步下降的可能。換句話說(shuō)，不存在房貸利率上升的可能，只會(huì)下降。四、放松也呈現(xiàn)逐漸遞進(jìn)的特點(diǎn)，即從首套房放松開始滲透到二套房的放松，從一手房的放松開始滲透到二手房的放松等?？赡苡腥藭?huì)有疑問(wèn)，若3月以后房地產(chǎn)交易市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)出現(xiàn)了炒作，那么房貸政策是否又會(huì)收緊呢？就當(dāng)前政策基調(diào)看，其實(shí)不會(huì)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，支持商品房市場(chǎng)更好地滿足購(gòu)房者的合理住房需求。從這個(gè)角度看，商品房市場(chǎng)的地位將提高，房貸部門將積極做好保障工作，所以至少2022年上半年房貸政策只會(huì)寬松，而無(wú)收緊的地方。

辦理房貸需要注意什么內(nèi)容

房貸的政策和市場(chǎng)走向基本上是明確了。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在春節(jié)后購(gòu)房的節(jié)奏會(huì)加快，這個(gè)時(shí)候?qū)τ诜抠J辦理的需求也會(huì)增加。從穩(wěn)妥的角度出發(fā)，對(duì)于房貸的辦理需要注意一些細(xì)節(jié)，這樣有助于讓房貸的辦理更安全、更高效。

一是違法違規(guī)的信貸資金要拒絕。雖然房貸政策總體趨于寬松，但不代表可以無(wú)拘無(wú)束。梳理今年元旦至今各地銀保監(jiān)會(huì)的信息，可以看出各地依然有嚴(yán)管動(dòng)作。舉個(gè)例子。1月6日，廈門銀保監(jiān)會(huì)公開了一份行政處罰信息公開表。此次處罰信息顯示，中國(guó)銀行廈門市分行的個(gè)人消費(fèi)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域;個(gè)人住房貸款貸后管理不到位。基于《中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法》相關(guān)規(guī)定，被處以罰款190萬(wàn)元。類似處罰信息在全國(guó)其他城市也有，至少說(shuō)明各地對(duì)于違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為，依然要給予管控，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)秩序的導(dǎo)向所在。

二是要更多去了解各家銀行的貸款額度和放貸政策。實(shí)際上對(duì)于各家銀行來(lái)說(shuō)，貸款方面的額度寬裕程度也是有差異的。就目前貸款申請(qǐng)的動(dòng)向看，可能大家會(huì)更傾向于向四大國(guó)有商業(yè)銀行辦理貸款，結(jié)果導(dǎo)致此類銀行的額度相對(duì)吃緊，排隊(duì)時(shí)間更長(zhǎng)。而一些股份制商業(yè)銀行的貸款額度反而會(huì)比較寬松。所以建議購(gòu)房者近期若是有置業(yè)計(jì)劃，要多打聽下樓盤或中介的合作銀行情況，這樣可以更好地獲得貸款，也進(jìn)一步降低貸款的成本。

三是要理性看待“是否晚點(diǎn)貸款，其利率會(huì)更低”的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題其實(shí)也是很務(wù)實(shí)的，因?yàn)榧热毁J款利率要下降，那么是否越晚貸款越有利？客觀說(shuō)，貸款利率確實(shí)有進(jìn)一步下調(diào)的可能，但同時(shí)也要注意房企在這個(gè)過(guò)程中可能因此漲價(jià)的動(dòng)作。所以對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的答復(fù)，關(guān)鍵還是要基于購(gòu)房計(jì)劃進(jìn)行。以新房為例，就當(dāng)前房企的營(yíng)銷節(jié)奏看，預(yù)計(jì)春節(jié)后會(huì)有一波促銷動(dòng)作，即2-3月總體上房?jī)r(jià)方面不會(huì)太強(qiáng)勢(shì)，此時(shí)積極入市和獲取貸款總體上沒(méi)問(wèn)題。到5月以后，隨著房企銷售業(yè)績(jī)的趨好，房貸利率雖有下降，但房?jī)r(jià)可能又會(huì)出現(xiàn)上升。所以建議購(gòu)房者，置業(yè)計(jì)劃盡量在2-5月完成，此時(shí)“房?jī)r(jià)-利率”的關(guān)系相對(duì)是利好購(gòu)房者的。