全威帆

小區(qū)治理事關(guān)千家萬(wàn)戶(hù)，關(guān)乎城市長(zhǎng)治久安。在普遍推行包干制的物業(yè)管理模式下，一些物業(yè)公司通過(guò)壓縮成本來(lái)追求利潤(rùn)，業(yè)主因不信任物業(yè)公司而少繳或拒繳物業(yè)費(fèi)，小區(qū)管理陷入惡性循環(huán)。

如何走出困境？武侯區(qū)率先探索黨建引領(lǐng)信托物業(yè)模式，以健全小區(qū)組織體系為前提，重構(gòu)小區(qū)黨組織、業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)協(xié)同共治。業(yè)主基于信任將物業(yè)費(fèi)與公共收益設(shè)立為“共有財(cái)產(chǎn)”，業(yè)主大會(huì)作為委托人，物業(yè)企業(yè)作為受托人，全體業(yè)主作為受益人，物業(yè)企業(yè)依照約定進(jìn)行管理，獲得管理人酬金。

該做法有效破解物業(yè)矛盾糾紛高發(fā)等問(wèn)題，獲評(píng)2020年“全國(guó)落實(shí)‘六?！蝿?wù)創(chuàng)新案例”和“全國(guó)市域社會(huì)治理創(chuàng)新優(yōu)秀案例”。

發(fā)展信托物業(yè)，破解物業(yè)糾紛困局

風(fēng)華苑小區(qū)修建于2001年，由于建成時(shí)間較早，小區(qū)老化帶來(lái)的問(wèn)題日漸集中：環(huán)境衛(wèi)生較差，綠化缺乏維護(hù)，健身設(shè)施老化，監(jiān)控設(shè)備不足……截至2019年上半年，風(fēng)華苑小區(qū)先后成立了五屆業(yè)委會(huì)，更換了五家物業(yè)公司，物業(yè)服務(wù)不穩(wěn)定，物業(yè)管理服務(wù)每況愈下。

“以前平均每周都要處理三波小區(qū)的矛盾糾紛問(wèn)題。”武侯區(qū)火車(chē)南站街道桐梓林社區(qū)黨委書(shū)記、居委會(huì)主任張家蓉介紹，風(fēng)華苑小區(qū)物業(yè)采用的是包干制，居民按照0.8～1.2元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)向物管公司支付物業(yè)費(fèi)，物管公司自負(fù)盈虧。智樂(lè)物業(yè)總經(jīng)理劉強(qiáng)表示，包干制財(cái)務(wù)不夠透明，業(yè)主不知道錢(qián)花在哪里，容易激發(fā)業(yè)主與物管的矛盾。

2020年初，在社區(qū)黨組織引導(dǎo)下，風(fēng)華苑小區(qū)正式啟動(dòng)“信托制”物業(yè)服務(wù)模式，即將小區(qū)物業(yè)費(fèi)、小區(qū)公共收益等設(shè)立為小區(qū)共有基金，小區(qū)業(yè)主大會(huì)作為委托人，以信托方式授權(quán)給物業(yè)企業(yè)用于小區(qū)管理服務(wù)。

實(shí)行“信托制”以來(lái)，小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施煥然一新，矛盾糾紛的投訴率直線清零，“現(xiàn)在大家都是心平氣和的，氣氛明顯不一樣了?！睆埣胰乇硎?，導(dǎo)入信托制物業(yè)后，物業(yè)費(fèi)收繳率也從60%提高到99%。

堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，重構(gòu)多元共治關(guān)系

“信托制”物業(yè)試行初期并非一帆風(fēng)順。起初居民對(duì)“信托”概念一知半解，物業(yè)企業(yè)也認(rèn)為“信托制”物業(yè)是對(duì)已有工作的否定。

“讓老百姓接受信托物業(yè)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，只能依靠黨建引領(lǐng)的方式，在前期發(fā)動(dòng)宣傳組織引導(dǎo)群眾的時(shí)候，黨員、黨組織的作用是非常大的?！蔽浜顓^(qū)委組織部副部長(zhǎng)李超介紹，為織密小區(qū)組織體系，集中開(kāi)展小區(qū)黨建“四有一化”專(zhuān)項(xiàng)攻堅(jiān)，新建小區(qū)黨組織300余個(gè)，明確把組建黨組織作為推行信托物業(yè)前置條件，確保小區(qū)治理正確方向。

“信托制”的基礎(chǔ)在于信任。通過(guò)社區(qū)小區(qū)黨組織牽頭，組織居委會(huì)、業(yè)委會(huì)（自管委）、居民骨干、物業(yè)負(fù)責(zé)人等主體了解各方態(tài)度，形成意見(jiàn)歸集，磋商管理模式，建立共識(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，在小區(qū)居民自決基礎(chǔ)上，黨組織全程介入推選居民骨干、組建業(yè)委會(huì)、選聘物業(yè)、擬制合同、商討物業(yè)管理和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、確定公開(kāi)形式和監(jiān)督方法等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

在開(kāi)展“信托制”物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中，小區(qū)黨員帶頭宣傳公開(kāi)透明、開(kāi)放參與、信義為本的小區(qū)共有財(cái)產(chǎn)政策知識(shí)，引導(dǎo)業(yè)主將以上原則納入居民公約與業(yè)主規(guī)約之中，為小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)、議事會(huì)、院落管委會(huì)等自治組織打下基礎(chǔ)。同時(shí)創(chuàng)新“物業(yè)+社工”等模式，深入小區(qū)開(kāi)展宣傳宣講、骨干發(fā)掘、培訓(xùn)賦能、矛盾調(diào)解等工作，讓信托物業(yè)深入人心。

創(chuàng)新財(cái)務(wù)制度，重塑陽(yáng)光透明機(jī)制

購(gòu)買(mǎi)大掃把花費(fèi)120元，用于保潔，票據(jù)類(lèi)型是收據(jù)及支付截圖;購(gòu)買(mǎi)復(fù)合肥花費(fèi)139元，用于植物施肥，票據(jù)類(lèi)型是入庫(kù)單及支付截圖……在風(fēng)華苑小區(qū)的公告欄上，1月的每一筆花費(fèi)全部公開(kāi)上欄。

在信托物業(yè)服務(wù)模式下，物業(yè)公司必須公開(kāi)財(cái)務(wù)明細(xì)。武侯區(qū)委社治委副主任卿科介紹，信托物業(yè)服務(wù)模式實(shí)施中，通過(guò)合同約定方式，將物業(yè)費(fèi)、公共收益等小區(qū)共有資金設(shè)定為全體業(yè)主共有基金，物業(yè)企業(yè)除提取一定比例（8%～15%）作為酬金外，其余費(fèi)用全部用于物業(yè)服務(wù)。為保障業(yè)主財(cái)務(wù)知情權(quán)，在實(shí)行“雙密碼”管理的基礎(chǔ)上，研發(fā)信托物業(yè)信息平臺(tái)，每位居民都可以隨時(shí)查看小區(qū)物業(yè)費(fèi)、廣告費(fèi)、維修費(fèi)、物業(yè)人員工資等每筆收支流水和財(cái)務(wù)憑證。

為讓資金用途更加公開(kāi)，積極探索開(kāi)放式預(yù)算，全體業(yè)主、業(yè)委會(huì)和物業(yè)企業(yè)共同進(jìn)行預(yù)算編制，確定小區(qū)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，交多少錢(qián)、做哪些事、享受什么樣的管理和服務(wù)，在量入為出前提下，全由小區(qū)居民說(shuō)了算，減少因信息不對(duì)稱(chēng)、業(yè)主不知情而產(chǎn)生的對(duì)物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會(huì)的不信任。

2020年10月，出于“寧可多花點(diǎn)錢(qián)，也要享受好服務(wù)”的需求，風(fēng)華苑小區(qū)業(yè)主主動(dòng)提出上漲物業(yè)費(fèi)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，以73%的贊成票，同意每平方米增加0.3元的方案。

完善監(jiān)督機(jī)制，推動(dòng)物業(yè)提質(zhì)增效

據(jù)了解，成都市探索建立以賦權(quán)為關(guān)鍵的信義合作機(jī)制，創(chuàng)立監(jiān)察人制度，將社區(qū)（小區(qū)）黨組織、居委會(huì)成員以及律師、會(huì)計(jì)師等專(zhuān)業(yè)人士聘為小區(qū)治理監(jiān)察人，享有與小區(qū)居民同等的監(jiān)督權(quán)，可以隨時(shí)監(jiān)督小區(qū)自治組織、管理主體的權(quán)力運(yùn)行、財(cái)務(wù)收支和管理服務(wù)等情況，從而為政治力量和社會(huì)力量有序介入小區(qū)治理提供了合法渠道。對(duì)居民提出的財(cái)務(wù)收支質(zhì)疑，根據(jù)信托制規(guī)定管理主體有義務(wù)自我舉證、自證清白，否則將承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，從而極大降低了居民監(jiān)督成本，提高了監(jiān)督質(zhì)效。

風(fēng)華苑小區(qū)的試點(diǎn)是成都“信托制”物業(yè)落地的一個(gè)縮影。據(jù)了解，在武侯區(qū)已實(shí)行信托治理的31個(gè)小區(qū)院落中，管理服務(wù)質(zhì)量普遍提高，物業(yè)繳費(fèi)率、居民滿(mǎn)意度提升至90% 以上，小區(qū)矛盾糾紛減少90%以上。如今，“信托制”物業(yè)服務(wù)已在成都100余個(gè)小區(qū)推廣。

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