初心

2021年12月10日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會。會議表示，交易商協(xié)會將支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于并購項(xiàng)目或已售在建項(xiàng)目。

自2019年開始，房地產(chǎn)“債務(wù)集中到期”似乎成了很火熱的詞匯，過去高歌猛進(jìn)、大舉擴(kuò)張的房企一批批倒在了“黎明之前”。

曾經(jīng)風(fēng)光無限的地產(chǎn)龍頭頻頻被爆債務(wù)逾期，投資者已經(jīng)見怪不怪。很多長期在地產(chǎn)百強(qiáng)榜單中占據(jù)一席的房企，也已經(jīng)淡出人們視線。

剩下的“幸存者”雖熬過了前幾輪債務(wù)清償，日子過的也并不滋潤，如今“地主家也沒有余糧了”。

可怕之處在于，熬過了2021年，債務(wù)集中清償期卻遠(yuǎn)未結(jié)束。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2018-2023年，房企到期債務(wù)規(guī)模如圖所示：數(shù)據(jù)顯示，2021年債務(wù)到期規(guī)模達(dá)到了峰值12822億元，這也就可以理解，為何如此多的龍頭房企都沒能在2021年“全身而退”。

然而，2022年和2023年房企的到期債務(wù)規(guī)模仍然高達(dá)8951億元和8348億元，甚至超過了2019年和2020年的到期規(guī)模。

眼下階段，無論龍頭房企還是中小房企基本都是“囊中羞澀”，多地樓市遇冷去化堪憂，新增融資又受阻滯，即使加上交易商協(xié)會的支持，但重點(diǎn)在于“符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)”又該如何定義？那些一只腳已經(jīng)踏入“深淵”的房企是否抓的住這棵“救命稻草”？凡此種種，都給地產(chǎn)企業(yè)的前路蒙上了一層陰霾。

最了解企業(yè)資金狀況的必然是企業(yè)自己，其實(shí)很多房企深知資金缺口太大，已無法通過外部融資渠道獲得大額新增貸款實(shí)現(xiàn)自救，只能放棄掙扎，開始尋求更加行之有效的方法：引入戰(zhàn)略投資者或變賣資產(chǎn)回血。

有人愿賣，卻不一定有人愿買。

即使最近各大會議頻提“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展”，甚至多個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布“限跌令”，都為房地產(chǎn)市場回歸理性發(fā)展定下了政策基調(diào)。但長期以來建立的悲觀預(yù)期并非一朝一夕就可扭轉(zhuǎn)，很多入局者更愿意持觀望態(tài)度，即使是目前資金充裕、毫無償債壓力的房企，也謹(jǐn)小慎微、一心求穩(wěn)，不敢以自有資金進(jìn)行大額收購。

2017-2020年及2021年截至12月17日，我國境內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)“進(jìn)行中”及“已完成”的并購交易數(shù)量如表所示：

自2019年開始，國內(nèi)多數(shù)房企自顧不暇，收購意愿大幅降低，因此并購數(shù)量和并購金額均有所下降。2021年這兩項(xiàng)指標(biāo)更是同時(shí)達(dá)到了最低水平，如今距年末已不足半月，僅發(fā)生了216起并購，金額合計(jì)1247.49億元，不足2017年并購金額的四分之一;平均每起并購金額也僅僅5.78億元，不足2017年平均并購金額的一半。

如此，折射出多數(shù)房企現(xiàn)金流都已經(jīng)捉襟見肘，即使有收購之心，也無收購之力。因而，債務(wù)融資工具的支持就顯得尤為重要，給有意愿的收購方提供充足的資金，他們就可以更加全面客觀地分析收購的必要性，做出更加理性的判斷。

另一方面，考慮到已經(jīng)爆出債務(wù)問題的老牌龍頭房企也可能作為被收購方參與其中，甚至將會出現(xiàn)史無前例的巨額并購案件。在優(yōu)質(zhì)標(biāo)的爭奪中，即使是自身實(shí)力偏弱的房企，也獲得了與強(qiáng)者一較高下的入場券，“蛇吞象”的情況難保不會發(fā)生。

除這些以地產(chǎn)為主業(yè)的老牌房企外，隨著地產(chǎn)利潤的大幅下降，非房企業(yè)也正處于剝離地產(chǎn)板塊的集中爆發(fā)期，更加推動地產(chǎn)行業(yè)迎來整合旺季。

未來幾年，無論并購數(shù)量、并購金額、并購規(guī)模，都會出現(xiàn)強(qiáng)勢反彈。最終得以存活的龍頭房企市場份額將大幅提升，自身實(shí)力也將進(jìn)一步增強(qiáng)。

在本輪的地產(chǎn)下滑周期中，大多數(shù)房企都采取了收縮戰(zhàn)略。但是相對于民企地產(chǎn)而言，央企地產(chǎn)由于前期經(jīng)營穩(wěn)健、資金壓力較小，收縮幅度自然也相對有限。

2021年多輪集中供地遇冷，由來已久的“金九銀十”一去不返，成為無數(shù)地產(chǎn)從業(yè)者談?wù)摰脑掝}。同樣熱度爆棚的還有相伴而生的一個(gè)話題，當(dāng)民企地產(chǎn)紛紛收起羽翼，央企地產(chǎn)就成為了各輪拍賣中的拿地主力軍。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年1-10月房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額排行榜中，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展（600048SH）、華潤置地（1109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）和中國鐵建（601186.SH）分別以1083億元、1082億元、877億元、703億元和577億元躋身前十，僅央企地產(chǎn)就在前十席位中獨(dú)占半數(shù)。相比之下，2018-2020年，都只有保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)三家央企在拿地金額排名中位列前十。

除此之外，中國金茂（0817.HK）、華僑城A（000069.SZ）等多家央企的拿地金額同樣名列前茅，可見我國地產(chǎn)行業(yè)的分布格局已經(jīng)在悄然發(fā)生變化。

拿地尚且謹(jǐn)慎，大額收購更考驗(yàn)決策者的膽量。如此看來，在我們即將跨入的房企并購時(shí)代，可能同樣會由央企地產(chǎn)公司發(fā)揮主導(dǎo)作用，央企與民企聯(lián)合收購或許也會漸成潮流。

經(jīng)歷過這場浩浩蕩蕩的行業(yè)更迭后，我國地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局將會煥然一新。曾經(jīng)的“黃金二十年”終究已經(jīng)過去，熬過這個(gè)寒冬，下一個(gè)“黃金時(shí)代”還會遠(yuǎn)嗎？

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