文/謝平

■導(dǎo)讀之聲

近年來(lái)，隨著城市機(jī)動(dòng)車(chē)的增加，不少小區(qū)的停車(chē)位已經(jīng)無(wú)法滿足業(yè)主需求，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司就小區(qū)停車(chē)位租金的矛盾日益突出。一方面小區(qū)業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)公司調(diào)整車(chē)位租金較為敏感；另一方面物業(yè)服務(wù)公司人力成本增加，必然需要通過(guò)提高停車(chē)位租金來(lái)增加利潤(rùn)。而停車(chē)位租金定價(jià)權(quán)往往又掌握在物業(yè)服務(wù)公司一方，矛盾因此常常容易爆發(fā)。

插圖/小宜

■故事聚焦

合肥市高新區(qū)某小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司準(zhǔn)備對(duì)小區(qū)停車(chē)位的租金進(jìn)行大幅調(diào)價(jià)，所有停車(chē)位月租金由原來(lái)的80 元調(diào)整為160 元，漲幅100%。小區(qū)業(yè)主得知消息后紛紛自發(fā)抵制，多次向各級(jí)住建部門(mén)信訪投訴，但均未能得到滿意的解決方案。小區(qū)業(yè)主準(zhǔn)備提起民事訴訟并借此機(jī)會(huì)成立業(yè)委會(huì)，更換物業(yè)服務(wù)公司，重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的漲價(jià)行為。有小區(qū)業(yè)主來(lái)電咨詢，對(duì)于小區(qū)停車(chē)位租金，物業(yè)服務(wù)公司能否隨意漲價(jià)？

■律師有話說(shuō)

民法典第二百七十五條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。住宅小區(qū)的停車(chē)位通常分為三類(lèi)，一類(lèi)是占用業(yè)主共有的道路劃線的室外停車(chē)位；一類(lèi)是開(kāi)發(fā)商建設(shè)的地下停車(chē)位；還有一類(lèi)就是根據(jù)人防工程要求建設(shè)的人防地下設(shè)施，平時(shí)被開(kāi)發(fā)商或物業(yè)服務(wù)公司用作地下停車(chē)位。

第一類(lèi)，占用業(yè)主共有的道路劃線的室外停車(chē)位，產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，顯然物業(yè)服務(wù)公司無(wú)權(quán)隨意調(diào)整租金。民法典第二百七十八條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，其中包括改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而物業(yè)服務(wù)公司利用業(yè)主共有道路劃線形成的室外停車(chē)位就屬于改變共有部分的用途，因此應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定才能調(diào)整租金價(jià)格。根據(jù)民法典第二百七十八條第二款規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

第二類(lèi)，開(kāi)發(fā)商建設(shè)的地下停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商享有產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商根據(jù)民法典第二百七十五條規(guī)定可以出售、附贈(zèng)或者出租。如開(kāi)發(fā)商授權(quán)物業(yè)服務(wù)公司調(diào)整停車(chē)位租金價(jià)格的，屬于市場(chǎng)行為，業(yè)主則無(wú)權(quán)干涉。

第三類(lèi)，根據(jù)人防工程要求建設(shè)的人防地下設(shè)施，平時(shí)被開(kāi)發(fā)商用作地下停車(chē)位的，情況則相對(duì)比較復(fù)雜，民法典對(duì)此并無(wú)明確規(guī)定。而人民防空法僅規(guī)定，人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有，因此各省市對(duì)人防工程車(chē)位的態(tài)度并不相同。目前，安徽省并無(wú)相關(guān)規(guī)定。司法實(shí)踐中，一般根據(jù)小區(qū)建設(shè)規(guī)劃圖紙及房屋買(mǎi)賣(mài)合同確定，人防地下停車(chē)位面積是否計(jì)入公用建筑面積來(lái)認(rèn)定，如未計(jì)入公用建筑面積的，則開(kāi)發(fā)商作為投資者享有使用管理權(quán)，有權(quán)調(diào)整停車(chē)位價(jià)格。

但是需要注意，如果《前期物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)于住宅小區(qū)的停車(chē)位租金價(jià)格有明確約定的，則《前期物業(yè)服務(wù)合同》解除前，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司均應(yīng)遵守合同約定，物業(yè)服務(wù)公司不得違反合同約定調(diào)整停車(chē)位租金價(jià)格，否則構(gòu)成違約，業(yè)主有權(quán)予以拒絕。