董添

2宗流拍，9宗溢價(jià)觸頂，5宗進(jìn)入搖號(hào)程序，深圳完成第二輪集中供地。

8月4日，深圳市第二輪集中供地收官，最終14宗地成功出讓，總成交金額339.32億元。共計(jì)完成出讓規(guī)劃建筑面積158萬(wàn)平米，平均溢價(jià)率9.33%。

根據(jù)此前披露的出讓文件顯示，深圳第二輪集中供地合計(jì)推出16宗地，總起拍價(jià)格350億元，地塊均為住宅用地，分別涉及寶安區(qū)4宗、龍華區(qū)3宗、光明區(qū)2宗、龍崗區(qū)4宗等。

根據(jù)此前出讓文件顯示，用地掛牌方案延續(xù)了前幾批次用地成功出讓經(jīng)驗(yàn)，所有用地均采用“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的方式掛牌出讓，用地最高溢價(jià)率仍控制在15%以內(nèi)。

此外，本次出讓依舊對(duì)馬甲參與等行為作出了一定的限制。同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，不得參加同一宗地的競(jìng)買，同一企業(yè)最多可競(jìng)得3宗用地（含聯(lián)合競(jìng)買）。

值得注意的是，限購(gòu)導(dǎo)致宗地報(bào)價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)或搖號(hào)環(huán)節(jié)有效競(jìng)買人不足一人時(shí)，則該宗地不受此限制，此前報(bào)價(jià)繼續(xù)有效，意為僅有一家企業(yè)競(jìng)價(jià)或搖號(hào)時(shí)可以不受限購(gòu)限制。

此外，16宗地塊均設(shè)置了銷售限價(jià)。銷售均價(jià)設(shè)置區(qū)間為3.75萬(wàn)元/平方米-10.71萬(wàn)/平方米。其中最貴的為前海街道宅地，為10.71萬(wàn)/平。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，本次有20余家房企參與報(bào)名，其中包括中海、華潤(rùn)、華發(fā)、招商、保利、建發(fā)、金茂、深鐵聯(lián)合體等多家房企。

華潤(rùn)118億攬下4宗地

深圳第二輪集中供地中，“國(guó)家隊(duì)”依舊是拿地主力，尤其是以華潤(rùn)置地為代表的深圳本土房企。

在當(dāng)日上午進(jìn)行的土拍中，華潤(rùn)置地一家房企就斬獲了3宗地塊，合計(jì)耗資約94.48億元，地塊分別位于龍華民治、龍崗龍城以及坪山石井。此后下午聯(lián)合深鐵以24.29億元的總價(jià)斬獲光明鳳凰街道地塊。

最終華潤(rùn)置地以118.77億元的總價(jià)斬獲了4宗地，占出讓金總收入比例約35%。

上午第三宗進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)的華民治街道A806-0401宗地，因僅有華潤(rùn)置地一家房企報(bào)名，最終底價(jià)成交，成交金額79.69億元。

根據(jù)出讓文件顯示，出讓文件顯示，該地塊為商業(yè)用地與二類居住用地的混合用地，地塊面積約5.70萬(wàn)平方米，建筑面積45.83萬(wàn)平方米。地塊的普通商品住房平均銷售價(jià)格不高于7.24萬(wàn)元/平方米。地塊掛牌起始價(jià)79.69億元，最高限價(jià)91.64億元。

此外，華潤(rùn)置地還以5.72億元、9.07億元分別摘得了龍崗龍城地塊、坪山石井地塊，兩宗地塊的銷售均價(jià)不高于44563元/平方米、37500元/平方米。

下午進(jìn)行的競(jìng)拍環(huán)節(jié)中，華潤(rùn)置地聯(lián)合深圳地鐵，經(jīng)過(guò)50輪競(jìng)價(jià)，斬獲了光明鳳凰地塊，土地面積18925.78平米，總建面113560平米，掛牌起始價(jià)21.13億;建成后普通商品住房平均銷售價(jià)格不高于48900元/平方米。

值得注意的是，在中指研究院此前發(fā)布的報(bào)告顯示，華潤(rùn)置地前7月以479億元的權(quán)益拿地金額位列TOP100房企的第一位。在新增貨值方面，華潤(rùn)置地前7月則新增了876億元。

前不久剛剛公告與深圳半島城邦簽訂合作協(xié)議的本土房企招商蛇口，在上午場(chǎng)的競(jìng)拍環(huán)節(jié)中，經(jīng)過(guò)8輪競(jìng)價(jià)，以及32輪的競(jìng)配面積，最終以31.02億元+19000平方米的競(jìng)配建面，摘得了寶安沙井地塊。

下午場(chǎng)的環(huán)節(jié)中，招商蛇口經(jīng)過(guò)13輪競(jìng)價(jià)、18輪競(jìng)面積后，以51.29億元的價(jià)格摘得了南山前海街道地塊。同時(shí)，該地塊也是今日備受關(guān)注的地塊之一。

最終，招商蛇口以82.31億元的總價(jià)，在今日的土拍中斬獲了2宗地。

保利則在下午場(chǎng)以14.15億元的價(jià)格斬獲了龍崗地塊，地塊面積18754.7平米，總建面約95083平米;掛牌起始價(jià)14.05億，建成后普通商品住房平均銷售價(jià)格不高于39500元/平方米。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪表示，國(guó)企、央企拿地較為積極也屬意料之中，自去年第二輪集中供地開(kāi)始，該特征愈加凸顯。尤其是目前整體房地產(chǎn)行業(yè)下行，以及房企融資端、銷售端呈現(xiàn)的收縮態(tài)勢(shì)，國(guó)央資房企憑借經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健支撐起其在土地市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，也在意料之中。

“部分民營(yíng)企業(yè)在行業(yè)深度調(diào)整周期內(nèi)拿地身影減少，國(guó)央企奮勇補(bǔ)位，也是向市場(chǎng)傳遞了一定的企穩(wěn)信號(hào)?！标P(guān)榮雪表示。

5宗搖號(hào)熱度不減

在深圳第二輪集中供地今日完成出讓的地塊中，有9宗地塊溢價(jià)觸頂，同時(shí)還有5宗地塊進(jìn)入搖號(hào)程序。

本次5宗進(jìn)入搖號(hào)階段的地塊，其起拍樓面價(jià)的可售房地價(jià)差均超過(guò)3.9萬(wàn)元/平方米，4宗地價(jià)熔斷進(jìn)入競(jìng)自持階段的地塊，其起拍樓面價(jià)的可售房地價(jià)差也超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示，本次地塊的整體利潤(rùn)空間較一批次有進(jìn)一步提高。

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)信息顯示，本次競(jìng)拍熱度最高地塊為寶安區(qū)新安街道A003-0434號(hào)地塊，共有10家企業(yè)報(bào)名參與搖號(hào)。

新安A003-0434宗地在競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)企業(yè)自持租賃面積均觸頂，分別為19.14億元、10060平方米，進(jìn)而觸發(fā)搖號(hào)機(jī)制。

參與搖號(hào)房企有10家之多，包括深國(guó)際、金茂、華發(fā)、廈門建發(fā)、華潤(rùn)、中海、保利發(fā)展、深業(yè)+深鐵聯(lián)合體、招商蛇口及越秀。

最終廣州國(guó)企越秀以19.14億元+竟配建10060平方米的價(jià)格摘得該地塊。

地塊面積9852.89平米，總建面53440平米，掛牌起始價(jià)16.65億元，建成普后通商品住房平均銷售價(jià)格不高于88600元/平方米。

此外，廣州越秀在經(jīng)過(guò)22輪競(jìng)拍后，還以21.96億元的價(jià)格斬獲了寶安西鄉(xiāng)街道地塊。

2宗流拍

在國(guó)家隊(duì)托底、熱門地塊進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的同時(shí)，亦有兩宗地塊最終流拍。

張凱表示，兩宗綜合用地由于商業(yè)體量較大，一宗流拍（寶安新安街道地塊）、一宗底價(jià)成交（龍華民治街道地塊）。

同時(shí)，這兩宗地塊，也成為自2021年集中供地以來(lái)第二和第三宗流拍的深圳宅地。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳出現(xiàn)流拍現(xiàn)象較少，在2021年以來(lái)至今年首輪共計(jì)完成4輪集中土拍的表現(xiàn)中，深圳僅有去年二輪在市場(chǎng)整體拍地規(guī)則收緊的影響下，出現(xiàn)過(guò)流拍現(xiàn)象，但僅流拍1宗。

對(duì)于這樣一個(gè)流拍率并不高的數(shù)據(jù)，關(guān)榮雪認(rèn)為，深圳第二輪集中供地中出現(xiàn)土地流拍，不過(guò)相對(duì)而言雖有點(diǎn)出乎意料，但又在情理之中。

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處調(diào)整階段，房企資金壓力仍然較大，拿地也隨之受限，同時(shí)銷售端未見(jiàn)明顯改善，也在一定程度上加劇了房企的謹(jǐn)慎心理”關(guān)榮雪稱。

14城已完成集中供地

億翰智庫(kù)此前發(fā)布的報(bào)告分析稱，截至2022年7月27日，19城已發(fā)布第二批次集中供地公告，14城已經(jīng)完成土地出讓。

在土地供應(yīng)上，各城市依然相對(duì)謹(jǐn)慎保守。為了避免土地的大面積流拍，目前各城市在土地推出之前往往會(huì)和市場(chǎng)做提前一輪的溝通，在土地出讓結(jié)果有一定的確定性后，才會(huì)將土地推入市，因此土地的供應(yīng)量在一定程度上也能反映當(dāng)前市場(chǎng)的需求。

從第二輪集中供地的情況來(lái)看，土地供應(yīng)仍不敢放量，19城第二輪集中供地總建筑面積4241.6萬(wàn)㎡，較首輪集中供地減少4.3%，總起拍價(jià)5465.7億元，與首輪集中供地基本持平。

如果和2021年相比，第二輪集中供地的總建筑面積只占2021年的17.2%，前兩輪集中供地的總建筑面積占2021年的35.2%，只相當(dāng)于2021年首輪集中供地的量。供應(yīng)不放量，反映的是地方政府對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)信心的不足。