■ 周 越 柴 山

（坤元資產(chǎn)評估有限公司，浙江杭州 310007）

一、不動產(chǎn)價(jià)值的增值稅稅務(wù)權(quán)益影響及市場法修正

（一）不動產(chǎn)交易增值稅概述

不動產(chǎn)交易涉及的稅費(fèi)主要有增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)（個(gè)人）所得稅、印花稅、契稅等。其中，增值稅是主要稅種之一，也是其他稅費(fèi)計(jì)算的重要基礎(chǔ)。

2016年5月始，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等四大行業(yè)營改增改革全面推開，房地產(chǎn)建造及交易等納稅人由原來繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅?？紤]到營改增政策過渡及稅負(fù)銜接，針對一般納稅人轉(zhuǎn)讓其（以開發(fā)、直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式）形成的不動產(chǎn)行為，實(shí)行了一般計(jì)稅方法及簡易計(jì)稅方法兩種征收辦法；針對小規(guī)模納稅人、個(gè)人、其他納稅人轉(zhuǎn)讓（其購買或自建等）不動產(chǎn)涉及的增值稅繳納行為，區(qū)分全額、差額繳納情形，對增值稅計(jì)稅方法進(jìn)行了一系列規(guī)制。此外，不動產(chǎn)形成及交易中亦涉及到相應(yīng)增值稅減免情形。由此，鑒于交易各方性質(zhì)、不動產(chǎn)形成途徑與時(shí)間、類型、地方稅收政策等的多樣性，加之交易中約定的（增值稅等）稅負(fù)承擔(dān)（如賣方凈到手、買賣雙方各自承擔(dān)等）方式各異情形，如何充分收集信息，將交易實(shí)例與待估對象的價(jià)值內(nèi)涵修正一致，已成為不動產(chǎn)評估中至關(guān)重要的一環(huán)。

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第39號——公允價(jià)值計(jì)量》第二條“公允價(jià)值，是指市場參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格”、第十六條“公允價(jià)值是出售該項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移該項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格”規(guī)定，會計(jì)意義上的公允價(jià)值更多的是聚焦于“賣”經(jīng)濟(jì)行為之上的脫手價(jià)值；而根據(jù)《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》第四條“市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額”闡述可推斷，不動產(chǎn)的主流評估價(jià)值類型系建立于交易之上的價(jià)值，即“買”或“賣”經(jīng)濟(jì)行為之上的價(jià)值。可見，市場價(jià)值與公允價(jià)值存在一定的差異，除卻“賣”的脫手價(jià)值類型外，部分經(jīng)濟(jì)行為中，尚存在“買”的進(jìn)入價(jià)值或重置價(jià)值類型。但筆者認(rèn)為，在不動產(chǎn)評估領(lǐng)域，若不考慮企業(yè)整體價(jià)值評估中對于外購不動產(chǎn)需計(jì)入契稅等交易稅費(fèi)等情形，結(jié)合當(dāng)前不動產(chǎn)市場總體供求情況分析，兩種價(jià)值類型并無實(shí)質(zhì)差異，均更倚重買方基于自身稟賦的出價(jià)而非賣方報(bào)價(jià)，并牢牢錨定于買方的理性決策?；诖耍韵轮饕獜馁I方角度出發(fā)，分析市場（交易）價(jià)格中增值稅等稅務(wù)權(quán)益的影響，以此為后續(xù)市場法評估奠定基礎(chǔ)。

（二）買方角度的增值稅稅務(wù)權(quán)益內(nèi)涵

以單項(xiàng)不動產(chǎn)交易評估為例。營改增后，由于賣方（為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、其他主體等）經(jīng)營業(yè)務(wù)類型、（為一般納稅人、小規(guī)模納稅人、個(gè)人等）納稅人性質(zhì)、（一般計(jì)稅、簡易計(jì)稅、免稅等）計(jì)稅方式、不動產(chǎn)原取得方式和時(shí)間、（經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)過程中）買方取得的不動產(chǎn)交易憑證（發(fā)票）不同，同一含稅價(jià)值（價(jià)格）可能意味著不同的增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)值，造成不動產(chǎn)的不含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)值（價(jià)格）出現(xiàn)差異，進(jìn)而影響買方當(dāng)前及后續(xù)（交易或價(jià)值）運(yùn)營價(jià)值。因此，買方往往會撥開增值稅稅務(wù)權(quán)益的面紗，梳理各不動產(chǎn)不含增值稅稅務(wù)權(quán)益報(bào)價(jià)，以此為基點(diǎn)展開后續(xù)博弈。由此，將不同增值稅稅負(fù)內(nèi)涵的交易價(jià)格統(tǒng)一還原為不含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)格，實(shí)為不動產(chǎn)交易的基準(zhǔn)價(jià)格邏輯，市場法評估亦須錨定該等交易實(shí)質(zhì)，通過分析修正，還原交易實(shí)例的不含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)格，進(jìn)而開展后續(xù)評估。

由上文可見，從買方角度來看，營改增后不動產(chǎn)含增值稅價(jià)值內(nèi)涵包含兩部分，即不動產(chǎn)增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)值及不動產(chǎn)的不含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)值，即：

不動產(chǎn)不含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)值=不動產(chǎn)含增值稅價(jià)值-不動產(chǎn)增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)值

不動產(chǎn)增值稅稅務(wù)權(quán)益，即附著在增值稅發(fā)票等稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的交易憑據(jù)上的，會為其記載的不動產(chǎn)買方帶來（包括但不限于現(xiàn)時(shí)或未來增值稅抵扣權(quán)益等）經(jīng)濟(jì)利益的對應(yīng)權(quán)益。交易中是否開具發(fā)票，是增值稅普通發(fā)票還是專用發(fā)票等，發(fā)票或憑據(jù)上的交易額能否抵減，抵減的金額及節(jié)奏如何……這一系列的問題，都可能影響增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)值。

相反，賣方的稅務(wù)權(quán)益來源于其歷史交易中取得的發(fā)票憑證，或經(jīng)濟(jì)活動中形成的相應(yīng)權(quán)益，屬于賣方的既有利益，除非在完全賣方市場條件下，通常對交易定價(jià)無實(shí)質(zhì)影響。

綜上，如何從買方角度厘定不動產(chǎn)增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)值，并將含增值稅價(jià)值（價(jià)格）修正還原為不含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)值（價(jià)格），成為決定市場法評估成敗的關(guān)鍵之一。

（三）市場法評估中不含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)值（價(jià)格）的確定

以常見的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估為例。

1.評估前的準(zhǔn)備工作

市場法評估之初，需做好下述準(zhǔn)備工作：

一是交易實(shí)例及評估對象在經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)過程中的增值稅涉稅事項(xiàng)的調(diào)查工作。需要調(diào)查的內(nèi)容主要包括：（可比交易實(shí)例及待估不動產(chǎn)）賣方的納稅人資格（一般納稅人、小規(guī)模納稅人或個(gè)人等）、賣方是否為銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，計(jì)稅方法（一般計(jì)稅方法或簡易計(jì)稅方法）、原始取得方式（購買或自建等）、取得憑據(jù)（是否具備符合稅務(wù)規(guī)制的發(fā)票或憑證等）、適用稅率（增值稅率或征收率）、（交易實(shí)例及本次交易既定或潛在）買方納稅人資格、交易方式對（潛在）買方增值稅稅務(wù)權(quán)益的影響。

二是根據(jù)調(diào)查情況結(jié)合本次經(jīng)濟(jì)行為做好相關(guān)評估假設(shè)工作。主要包括：關(guān)于評估對象（或交易案例）賣方的增值稅情況假設(shè)：例如不動產(chǎn)原始購買價(jià)格不明確，應(yīng)根據(jù)核查驗(yàn)證進(jìn)行合理假設(shè)；關(guān)于本次經(jīng)濟(jì)行為中交易要素的假設(shè)：例如合理假設(shè)潛在買方的納稅人資格、計(jì)稅方法、稅率，以及賣方擬選定的計(jì)稅方法、交易稅率、是否開具發(fā)票及發(fā)票的種類等。

2.基于增值稅稅務(wù)權(quán)益差異的市場法評估對策

不動產(chǎn)市場法評估中，建議采取以下步驟：

（1）將交易實(shí)例與評估對象的價(jià)格（價(jià)值）口徑調(diào)整一致

交易實(shí)例價(jià)格一般包括凈到手價(jià)格、各自承擔(dān)稅負(fù)價(jià)格等類型，通常情況下，含增值稅價(jià)格更具可比性，鑒于此，實(shí)務(wù)中將交易價(jià)格統(tǒng)一調(diào)整為含增值稅價(jià)格更易操作與理解（暫不考慮免稅情形等）。

常見交易中，增值稅的計(jì)算方式如下：

（2）增值稅稅務(wù)權(quán)益影響因素的修正

表1 常見不動產(chǎn)交易中的增值稅計(jì)算方式

顧名思義，需考慮交易實(shí)例與評估對象間增值稅稅務(wù)權(quán)益差異的影響，在權(quán)益狀況修正中做適當(dāng)調(diào)整。

步驟一中，已將交易實(shí)例價(jià)格統(tǒng)一調(diào)整為含增值稅價(jià)格。在此基礎(chǔ)上，以評估對象（潛在）買方（一般納稅人、小規(guī)模納稅人等）納稅人性質(zhì)為設(shè)定前提，將交易實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整為不含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)格。

絕對額調(diào)整的公式如下：

不含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)格=交易實(shí)例含增值稅價(jià)格-交易實(shí)例增值稅稅務(wù)權(quán)益調(diào)整金額

交易實(shí)例增值稅稅務(wù)權(quán)益調(diào)整金額=（設(shè)定的）買方（通過交易形成）的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

系數(shù)調(diào)整的公式：

不含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)格=交易實(shí)例含增值稅價(jià)格×100÷交易實(shí)例增值稅稅務(wù)權(quán)益調(diào)整系數(shù)

交易實(shí)例增值稅稅務(wù)權(quán)益調(diào)整系數(shù)=交易實(shí)例含增值稅價(jià)格÷交易實(shí)例不含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)格×100

以下從筆者對增值稅實(shí)踐的理解出發(fā)，就一般納稅人作為買方的主要交易情形，整理的增值稅稅務(wù)權(quán)益調(diào)整系數(shù)參考表。

（3）經(jīng)其他因素修正后得出評估價(jià)值

實(shí)務(wù)中，也可在第二步確定的交易實(shí)例（不含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)格）比準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上，按照評估對象設(shè)定的（潛在）買方（計(jì)稅方法、稅率等）特征，計(jì)算出交易實(shí)例含稅價(jià)格，進(jìn)而對其他（交易條件、時(shí)間、區(qū)域、實(shí)物、權(quán)益因素等）要素修正，確定評估對象的含增值稅價(jià)值。

金額調(diào)整的公式：

比準(zhǔn)價(jià)格（含增值稅價(jià)格）=比準(zhǔn)價(jià)格（不含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)格）+評估對象的增值稅稅務(wù)權(quán)益調(diào)整金額

評估對象增值稅稅務(wù)權(quán)益調(diào)整金額=（設(shè)定的）買方（通過交易形成）的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

系數(shù)調(diào)整的公式：

比準(zhǔn)價(jià)格（含增值稅價(jià)格）=比準(zhǔn)價(jià)格（不含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)格）×評估對象增值稅稅務(wù)權(quán)益調(diào)整系數(shù)÷100

表2 一般納稅人購買不動產(chǎn)情形之增值稅稅務(wù)權(quán)益調(diào)整系數(shù)表

評估對象增值稅稅務(wù)權(quán)益調(diào)整系數(shù)=【比準(zhǔn)價(jià)格（不含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)格）+評估對象增值稅稅務(wù)權(quán)益調(diào)整金額】÷比準(zhǔn)價(jià)格（不含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)格）×100

（評估對象增值稅稅務(wù)權(quán)益調(diào)整系數(shù)確定方式可參照第二步）

二、不動產(chǎn)價(jià)值的完全稅務(wù)權(quán)益影響及市場法修正

（一）不動產(chǎn)交易的其他稅種概述

不動產(chǎn)交易涉及的其他稅費(fèi)主要有城市維護(hù)建設(shè)稅（簡稱城建稅）、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅、企業(yè)（個(gè)人）所得稅、印花稅、契稅等，前5項(xiàng)一般由賣方承擔(dān)，契稅由賣方繳納，印花稅由買賣雙方結(jié)合（賣方“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”，買方簽訂《商品房買賣合同》，領(lǐng)取《房屋產(chǎn)權(quán)證》，與銀行簽訂《購房貸款合同》行為等）情形分別繳納。

一般來說，依據(jù)不動產(chǎn)所在區(qū)域按7%、5%、1%結(jié)合地方優(yōu)惠政策計(jì)征城建稅，按3%、2%結(jié)合地方優(yōu)惠政策計(jì)征教育費(fèi)附加及地方教育附加；對于土地增值稅，除對部分情形予以核定征收外，主要采取四級超率累進(jìn)稅率方式予以征收，其中，屬于《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定的“舊房及建筑物”，可采用發(fā)票加成金額扣除法（按照賣方購入不動產(chǎn)時(shí)取得發(fā)票所載金額，從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算加成金額）或結(jié)合舊房評估價(jià)值，進(jìn)而計(jì)算扣除項(xiàng)目金額；對于企業(yè)所得稅，除部分核定征收情形外，一般采用查賬征收方式（在轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時(shí)，并非單獨(dú)以不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的盈虧情況計(jì)算納稅，而是將盈虧并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額后一并計(jì)算納稅）；對于個(gè)人所得稅，依據(jù)房產(chǎn)類型、面積、產(chǎn)權(quán)取得年限、行為實(shí)質(zhì)、所在城市，結(jié)合個(gè)人所得稅率、征收率及當(dāng)?shù)貎?yōu)惠政策等，予以計(jì)征；對于契稅，一般依據(jù)不含增值稅價(jià)格，按3%-5%稅率計(jì)征，對于住宅等物業(yè)，根據(jù)面積、第幾套、價(jià)格、購買主體性質(zhì)等，結(jié)合征收率及地方優(yōu)惠政策予以計(jì)征。

此外，部分城市已試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收，對其結(jié)合交易單價(jià)、總價(jià)、名下套數(shù)及第幾套、戶均面積、戶籍等，依據(jù)適用稅率予以計(jì)征。

從目前相關(guān)稅法和稅務(wù)總局公告文件看，上述稅金的計(jì)稅基礎(chǔ)均為不動產(chǎn)不含增值稅的交易價(jià)格。

（二）買方角度的稅務(wù)權(quán)益內(nèi)涵

1.不同稅負(fù)承擔(dān)方式下交易價(jià)格的影響

仍以單項(xiàng)不動產(chǎn)交易評估為例。目前市場交易中存在諸多稅費(fèi)承擔(dān)方式，除雙方各自承擔(dān)方式外，較普遍的還有“凈到手”方式。所謂“凈到手”方式，即應(yīng)由買賣雙方各自繳納的稅費(fèi)，約定均由買方承擔(dān)的交易方式。

考慮到交易實(shí)例及評估對象涉及的稅費(fèi)承擔(dān)方式之多樣性，交易價(jià)格間較難直接比較，因此通常需揭示買方實(shí)際的購買成本，普遍做法為把不同稅負(fù)內(nèi)涵的交易價(jià)格統(tǒng)一還原為含增值稅價(jià)格，進(jìn)而確認(rèn)不含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)格。

2．“增值稅沉沒成本”（具體定義詳見下文）對應(yīng)權(quán)益價(jià)值影響

通常情況下，不動產(chǎn)的含增值稅價(jià)值與不動產(chǎn)含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)值金額相等，統(tǒng)稱為不動產(chǎn)含增值稅價(jià)值。但是，不動產(chǎn)的不含增值稅價(jià)值與不含增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)值不必然相等，原因是賣方繳納的銷項(xiàng)稅額或應(yīng)納增值稅額不一定等于買方（基于本次交易形成）的（后續(xù)）稅務(wù)權(quán)益，交易后買方并不一定能以與賣方銷項(xiàng)稅等同的金額用于進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。

表3 買賣雙方視角的交易價(jià)格內(nèi)涵比較

增值稅銷項(xiàng)稅額或應(yīng)納增值稅額與增值稅稅務(wù)權(quán)益并不必然相等，前者一般大于等于后者，本文將兩者差異定義為“增值稅沉沒成本”。

對于一般納稅人買方來說，前述增值稅沉沒成本并非毫無價(jià)值。一是該等成本將可能通過折舊攤銷或納入后次交易成本而減少應(yīng)稅所得額，進(jìn)而帶來未來所得稅支出的減少。二是若該等不動產(chǎn)期后再次被交易，前述沉沒成本將進(jìn)入扣除成本，未來土地增值稅支出得以下降。

（三）基于完全稅務(wù)權(quán)益差異的市場法評估對策

在考慮完全稅務(wù)權(quán)益的不動產(chǎn)市場法情境下，建議采取下述步驟：

1.將交易實(shí)例與評估對象價(jià)格口徑調(diào)整一致

本步驟下，將交易價(jià)格統(tǒng)一調(diào)整為含增值稅價(jià)格。對于“凈到手”的交易實(shí)例價(jià)格，應(yīng)結(jié)合核查驗(yàn)證輔之合理假設(shè)，加計(jì)賣方轉(zhuǎn)嫁的相關(guān)（增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅、企業(yè)（個(gè)人）所得稅、賣方印花稅、房產(chǎn)稅等）稅費(fèi)，修正至統(tǒng)一的含增值稅價(jià)格。

2.增值稅稅務(wù)權(quán)益及增值稅沉沒成本對應(yīng)權(quán)益的影響修正

筆者認(rèn)為，在權(quán)益狀況修正中，除考慮交易實(shí)例與評估對象增值稅稅務(wù)權(quán)益差異的影響外，還需按照評估對象設(shè)定的（潛在）買方具體特征（后續(xù)持有或轉(zhuǎn)售意圖、所得稅率、盈利狀況等），計(jì)算出增值稅沉沒成本的（折現(xiàn)）權(quán)益價(jià)值影響。在對兩者權(quán)益共同影響的修正基礎(chǔ)上，考慮其他（交易條件、時(shí)間、區(qū)域、實(shí)物、權(quán)益因素等）要素修正，進(jìn)而確定最終價(jià)值。

舉例如下：假設(shè)選取下述2宗交易實(shí)例，買方實(shí)際支付現(xiàn)金均為100萬元，具體如圖1所示。

從一般納稅人買方角度來看，同一現(xiàn)金支付額的不同交易情形下，由于賣方經(jīng)營業(yè)務(wù)與性質(zhì)、計(jì)稅方式、不動產(chǎn)交易憑證（發(fā)票）不同，買方可取得的現(xiàn)時(shí)或未來增值稅抵扣權(quán)益（即增值稅稅務(wù)權(quán)益）價(jià)值，以及基于增值稅沉沒成本帶來的未來所得稅抵減價(jià)值均可能不同，買方的實(shí)際購買成本隨之變動。由此，評估專業(yè)人員應(yīng)先行求取各案例中買方的實(shí)際購買成本，并據(jù)此開展后續(xù)評定估算。由圖1可見，交易實(shí)例一中，在凈到手交易價(jià)格基礎(chǔ)上，加計(jì)賣方轉(zhuǎn)嫁的相關(guān)稅金（暫不考慮印花稅等小金額稅種影響），（考慮附加稅迭代）計(jì)算的增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)值為8.12萬元，實(shí)際購買成本為91.88萬元；交易實(shí)例二中，雖然無增值稅稅務(wù)權(quán)益，但基于賣方開具普通發(fā)票的4.76萬元增值稅將為買方帶來1.19萬元的未來所得稅抵減價(jià)值，因此，實(shí)際購買成本為98.81萬元。

圖1 相同現(xiàn)金支出的不同交易情形下之實(shí)際購買成本

三、衍生思考

上文主要聚焦于不動產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)交易情形，鑒于評估場景的多樣性，以下，結(jié)合筆者實(shí)踐，提出一定的衍生觀點(diǎn)。

1.交易實(shí)例或（潛在）買方性質(zhì)不同情境下的評估。筆者以為，若交易實(shí)例與評估對象的（潛在）買方性質(zhì)存在差異，如實(shí)例中買方為小規(guī)模納稅人，而評估對象（潛在）買方為一般納稅人，鑒于同一交易中，針對不同的買方，賣方現(xiàn)金流入無實(shí)質(zhì)影響，因此，可以將交易實(shí)例的買方模擬為一般納稅人，據(jù)此計(jì)算買方的實(shí)際購買成本，進(jìn)而開展后續(xù)評定估算。前文主要針對一般納稅人的買方展開論述。若買方為小規(guī)模納稅人或其他納稅主體，鑒于增值稅稅務(wù)價(jià)值不再存在，不同的交易情境對修正系數(shù)及評估結(jié)果影響的敏感性將顯著下降。

2.買方未來經(jīng)營狀況及不動產(chǎn)銷售意圖對評估價(jià)值的影響。以上更多基于買方有足夠的銷項(xiàng)稅金及應(yīng)納稅所得額可供抵扣（抵減）為前提，若該等前提發(fā)生變化，則買方的實(shí)際購買成本將上升，市場法修正系數(shù)隨之變動；此外，若未來再次銷售前述不動產(chǎn)，則應(yīng)在實(shí)際購買成本中考慮稅費(fèi)沉沒成本帶來的后續(xù)土地增值稅稅負(fù)節(jié)約價(jià)值；此外，可適當(dāng)引入折現(xiàn)計(jì)算方式。

3.不同評估目的、評估對象項(xiàng)下的不動產(chǎn)市場法評估。筆者認(rèn)為，（具備發(fā)達(dá)市場交易環(huán)境的）單項(xiàng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓目的下的不動產(chǎn)市場法評估中，無論是轉(zhuǎn)讓還是購買行為，評估方法及參數(shù)等并無顯著差異。企業(yè)整體價(jià)值評估中，若整體評估方法為資產(chǎn)基礎(chǔ)法，不動產(chǎn)采用市場法評估，除視資產(chǎn)類別（如固定資產(chǎn)等）可能視具體情況考慮契稅權(quán)益價(jià)值（而投資性房地產(chǎn)則無需考慮）外，其他評估方法及參數(shù)并無明顯區(qū)別。

4.評估價(jià)值含（增值）稅口徑與報(bào)告披露。交易方為一般納稅人時(shí)，單項(xiàng)資產(chǎn)評估價(jià)值是否含稅，一般無硬性要求，只要符合交易慣例及委托方需求，便于有效交易，報(bào)告中充分披露即可。在國資項(xiàng)目中，基于稅費(fèi)籌劃考慮，通常采用含稅價(jià)口徑頻度更高。但對于以下評估目的，需特別關(guān)注：一是抵押目的下，抵押價(jià)值為價(jià)值類型的不動產(chǎn)評估中，鑒于一般需扣除實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的稅費(fèi)，宜采用不含稅價(jià)值；二是以政府收儲、征用為目的評估中，通常采用不含稅價(jià)值，并提請交易雙方就可能的營業(yè)稅沉沒成本事宜另行磋商；三是涉及司法處置的不動產(chǎn)評估，拍賣公告多會明確交易稅費(fèi)由買受人承擔(dān)，針對評估委托書中通常要求出具市場價(jià)值和司法處置價(jià)值兩種結(jié)論的特征，以最可能達(dá)成交易的買方類型設(shè)定（潛在）買方類型，無論采用含稅價(jià)值，或不含稅價(jià)值，甚至分別采用兩種價(jià)值，均不會造成實(shí)質(zhì)障礙。

資產(chǎn)所在單位為一般納稅人時(shí)，整體資產(chǎn)（或構(gòu)成最小盈利主體的資產(chǎn)組）評估中，為與現(xiàn)行賬面處理原則（及部分交易擬采用特殊稅務(wù)重組、免稅重組的籌劃情形）相匹配，建議采用不含稅價(jià)口徑。若涉及特殊的經(jīng)濟(jì)行為，可依據(jù)價(jià)值實(shí)質(zhì)靈活調(diào)整。當(dāng)評估對象所在主體是小規(guī)模納稅人或其他主體時(shí)，評估結(jié)果一般采用含稅價(jià)。

另外，需要關(guān)注同一不動產(chǎn)（可能的）另一種評估結(jié)果是否含稅，如選取的另一種方法為收益法，其結(jié)果往往不含增值稅，此時(shí)，若市場法采用含稅價(jià)，易造成兩項(xiàng)評估結(jié)果口徑不一致的情形。評估報(bào)告披露中，應(yīng)明確評估結(jié)果是否包含增值稅。另外，應(yīng)明確評估對象的不含增值稅評估價(jià)值，不等同于評估對象的不含增值稅稅務(wù)權(quán)益的評估價(jià)值，重點(diǎn)披露評估價(jià)值的增值稅內(nèi)涵。若涉及潛在買方類型、參數(shù)來源等假設(shè)的，應(yīng)予充分披露。

5.土地使用權(quán)市場法評估的特殊考慮。從相關(guān)文件來看，土地一級市場的出讓成交價(jià)格為免稅價(jià)格，非用于房地產(chǎn)開發(fā)情形下，買方是不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的。通常的經(jīng)濟(jì)行為是基于二級市場交易實(shí)現(xiàn)的，二級市場買方取得增值稅專用發(fā)票后可進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，其含稅價(jià)值與一級市場成交價(jià)內(nèi)涵并不一致。同時(shí)，考慮到一二級市場供求情況差異（較多情形下，一級市場土地出讓價(jià)格并非真正意義上的市場價(jià)值），若采用一級市場成交價(jià)格進(jìn)行市場法評估，應(yīng)特別關(guān)注一二級市場差價(jià)、二級市場增值稅稅務(wù)權(quán)益價(jià)值（及對所得稅與土地增值稅的后續(xù)影響）等多重影響。

不動產(chǎn)交易價(jià)格受多種因素影響，由于交易各方性質(zhì)、不動產(chǎn)狀況、發(fā)票類型、經(jīng)濟(jì)行為、評估對象等各要素均可能存在差異，因此，對于市場法操作路徑與方式，難以一言以蔽之。實(shí)務(wù)中，應(yīng)錨定交易方博弈本質(zhì)，抓住主要矛盾，秉承實(shí)質(zhì)重于形式原則，構(gòu)建有效估值體系，探究價(jià)值真相。