鄭飛飛

摘要：社會經濟的快速發(fā)展帶動城市化建設進程的不斷加快，商業(yè)地產行業(yè)獲得迅猛的發(fā)展。與此同時，我國商業(yè)地產在發(fā)展過程中存在諸多問題，經營與開發(fā)管理成為制約商業(yè)地產穩(wěn)步發(fā)展的重要影響因素。從社會整體經濟環(huán)境變化角度來看，市場上部分住宅開發(fā)商開始向商業(yè)地產領域轉型，但由于未能充分了解商業(yè)地產的特性而出現諸多經營問題。通過促進商業(yè)地產行業(yè)經營與地產開發(fā)有機結合，從根源上解決商業(yè)地產現存問題，促進我國商業(yè)地產的維穩(wěn)發(fā)展。

關鍵詞：商業(yè)經營;商業(yè)地產開發(fā);結合機制

商業(yè)地產是城市商業(yè)經濟發(fā)展的重要表現形式和物質載體，與社會整體經濟環(huán)境和城市總體經濟發(fā)展水平密切相關。社會經濟的快速發(fā)展無疑為商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展帶來良好的市場運作環(huán)境。為進一步促進商業(yè)地產市場成熟運作發(fā)展，規(guī)范地產市場環(huán)境秩序，地產行業(yè)商業(yè)經營與地產開發(fā)為整個行業(yè)發(fā)展探索出一條正確的發(fā)展路徑。本文立足于商業(yè)地產特性及其開發(fā)經營模式，針對商業(yè)經營與地產開發(fā)的有機結合提出相應的策略以供參考。

一、我國商業(yè)地產開發(fā)運營模式探析

（一）商業(yè)地產

從概念界定的角度看，商業(yè)地產與工業(yè)地產、住宅地產有著本質上的區(qū)別，主要涉及商業(yè)經濟與地產經濟，多應用于商務辦公、娛樂餐飲以及健身休閑等商業(yè)活動，如我們常見的購物中心、市中心商業(yè)街以及酒店、商業(yè)寫字樓等都屬于商業(yè)地產規(guī)劃范疇。商業(yè)地產因經營模式、經營用途以及設計、投資等方面的不同而承擔著更高的風險。同時在一定程度上，商業(yè)地產的經營開發(fā)模式及其商業(yè)用途對地產的運營產生直接影響，目前常見的有出售、租售或兩者相結合的運營模式，具有經濟收益高、經營風險大且內容功能多樣化的顯著特征。從經濟效益角度看，商業(yè)地產以租金為主要收入來源，同時后期的運營管理水平及其商業(yè)地段經濟發(fā)展水平等要素對地產收益均產生不同程度的影響。因此可以看出，商業(yè)經營與地產開發(fā)對整個商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展產生直接的沖擊和影響[1]。

（二）開發(fā)運作模式

首先，純出租模式下以零散出租獨立經營和全部出租統(tǒng)一經營這兩種運營模式為主。其中在零散出租經營模式下，商業(yè)地產開發(fā)商往往會將產權從物業(yè)中進行分割，以分開招商引資的方式來確定商鋪運營主體，但整體上仍然由物業(yè)方進行集中管理。此種管理模式多適用于批發(fā)市場等大規(guī)模的地產管理。在整體出租模式下，開發(fā)商以整體打包物業(yè)并進行出租或分割出租的方式由企業(yè)獨立規(guī)劃運營，此時開發(fā)商不需要組建自己的專業(yè)經營團隊，具有項目收益率低、租期較長且套現難度大等特點。

其次，純出售模式下主要包括整體出售和零散出售、分散或統(tǒng)一經營兩種開發(fā)運營模式。整體出售模式能夠明顯緩解企業(yè)資金壓力，適用于資金實力不強的企業(yè)，具有短期見效快、資金回籠速度快且風險低的特點，但開發(fā)企業(yè)并未真正進入商業(yè)項目。而零散出售、統(tǒng)一經營模式下，開發(fā)商具有快速收回資金和緩解資金壓力的能力，能夠加快資金周轉，握有開發(fā)管理權，但由于物業(yè)被整體分割導致增加開發(fā)管理難度。

此外，租售相結合的運營模式主要涉及出售后的返租、分割出售出租等模式。其中售后返租運營模式主要是指地產開發(fā)商將物業(yè)整體出售之后，開發(fā)商仍然擁有經營權，能夠進行統(tǒng)一經營。而當開發(fā)商地產項目所有權被進行分割之后，地產企業(yè)往往面臨著重新選擇經營方式的難題。另外部分出售或出租的運營模式在國內得到較為廣泛的運用，即地產開發(fā)商僅通過出售或出租部分物業(yè)的方式來回籠部分資金，對于剩余的物業(yè)由開發(fā)商組建的專業(yè)經營團隊進行統(tǒng)一運營管理。

二、商業(yè)經營與地產開發(fā)脫節(jié)問題分析

在商業(yè)地產開發(fā)運營過程中，由于未能協(xié)調好商業(yè)經營與地產開發(fā)之間的結合關系而導致兩者的結合存在脫節(jié)現象，進而在實際經營中容易出現各種運營問題[2]。

（一）戰(zhàn)略規(guī)劃問題

從政府部門的角度看，過于重視城市商業(yè)地產的招商引資，在一定程度上忽視了商業(yè)地產規(guī)劃布局的合理性。同時隨著城市商業(yè)項目建設數量的增加，商業(yè)地產規(guī)模與空間的規(guī)劃設計和資源配置成為顯著問題。商業(yè)地產的開發(fā)不僅是指城市形象的開發(fā)，更重要的在于商業(yè)地產自身的運營管理，由于缺少市場經濟環(huán)境的支持而導致商業(yè)地產戰(zhàn)略規(guī)劃合理性不足。另外部分地產企業(yè)對于項目的經營管理未能制定完善的發(fā)展戰(zhàn)略，多抱著項目剛建設完成要收益的心理，未能重視地產項目在整個地產領域的戰(zhàn)略發(fā)展，導致自身經營發(fā)展存在明顯的局限性。

（二）開發(fā)運營問題

從開發(fā)商的角度看，物業(yè)建設與地產市場的培育經營存在失衡現象，過于注重地產商鋪的銷售而忽視對地產的招商引資與開發(fā)運營。同時因過于追求商業(yè)地產項目經濟效益最大化，未能協(xié)調好效益最大化與價值最大化間的關系，因而阻礙我國商業(yè)地產的穩(wěn)步發(fā)展。例如為了在短期內快速緩解資金壓力，部分開發(fā)商以最快速度實行分割零散出售模式，為了追求項目資金快速回籠而未能從整體上考慮到地產項目后期運營管理的重要性，導致后期管控風險不斷增大，且整體經營難度明顯增加。在此情況下極容易出現地產項目市場招商混亂且產權管理復雜等多方面問題，不利于商業(yè)地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）投機與投資問題

從地產項目投資角度看，商鋪的購置與經營關系失衡，忽視了對商鋪經營風險的管控。同時商業(yè)地產項目的經營能力與商鋪自身售價及其返租回報率有著密切的聯(lián)系。當過去追求地方利益時會導致開發(fā)運營管理目光短淺，不利于商業(yè)地產的長效發(fā)展，從而導致商業(yè)經營與地產開發(fā)結合的專業(yè)缺失。當商業(yè)地產招商大于規(guī)劃、開發(fā)超過經營，商業(yè)地產項目很難高效經營起來。

此外，地產項目投資效益方面與資金的來源及其管理水平有很大關聯(lián)。目前，商業(yè)地產開發(fā)項目的建設資金主要來源于自有資金和銀行貸款[3]。在項目建設前期往往需要投入大量資金，尤其隨著生態(tài)環(huán)境保護理念的滲透落實，需要前期投入的資金量更大，同時地產項目普遍存在回報周期長的特性，因而地產企業(yè)往往需要頂著極大的壓力來進行資金周轉管理。從資金來源到資金周轉管理，其穩(wěn)定性對地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展產生較深的影響。

三、商業(yè)經營與商業(yè)地產開發(fā)結合機制構建

（一）優(yōu)化處理商業(yè)經營與地產開發(fā)結合關系

如何協(xié)調好商業(yè)經營與地產開發(fā)間的相互關系是結合機制構建完善性的重要保障。商業(yè)地產作為我國房地產項目的重要分支，在當前對兩者結合關系的處理尚未獲得較好的可借鑒的經驗模式。在處理商業(yè)經營與地產開發(fā)結合關系時，既要保證能夠解決現存開發(fā)運營管理問題，還要保證不為城市商業(yè)引發(fā)新的問題，唯有從根本上協(xié)調好商業(yè)與地產的關系，才能促進兩者更好的結合，以便充分發(fā)揮兩者各自的最大效用。作為商業(yè)地產開發(fā)商必須同時具備商業(yè)和地產雙重專業(yè)背景，避免因專業(yè)缺失而導致商業(yè)地產項目開發(fā)供求錯位。例如某城市市中心購物廣場這一地產項目商業(yè)定位，其物業(yè)形態(tài)設計主要為批發(fā)型建筑風格。作為地產項目的開發(fā)商應當充分做好長效發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃部署工作，合理計算商業(yè)地產項目的投資回報率，重視地產項目經濟效益與價值的平衡性，確保項目后期經營管理效益最大化。同時要避免急于采取短期投資就賣行為，避免項目生存發(fā)展空間被擠壓，做好地產開發(fā)項目融資工作。

（二）強化地產開發(fā)商資金整合能力

對于開發(fā)商而言，資金的整合能力決定了商業(yè)地產項目運作的旺盛程度，通過不斷提高自身資源整合能力，保證地產項目具有旺盛的運作生命力。同時，地產項目開發(fā)商應當具備一定的社會資源，對具備地域特征的地產項目布局進行合理規(guī)劃部署，避免地產項目重復建設或返工，以足夠的社會資源維持地產項目運作的生命力。從市場競爭角度來看，地產開發(fā)商的社會責任感對自身的長效發(fā)展產生重要影響，在一定程度上決定了市場商業(yè)競爭站位[4]。

另外，地產開發(fā)商憑借良好的資源整合能力促進商家與地產項目的有機結合，著重協(xié)調好招商與布局運作間的關系，避免在實際運作管理中出現項目招商困境，為地產項目的資金運轉提供有力的經驗保障。地產項目商業(yè)經營與地產開發(fā)的結合實質上是商業(yè)與地產開發(fā)資本的有機結合，開發(fā)商企業(yè)所擁有的大量現金流成為商業(yè)資本利用的資金優(yōu)勢，有利于增強地產項目商業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的穩(wěn)定性。此外，商業(yè)經營與地產開發(fā)的結合也是地產項目與開發(fā)運營管理模式的結合，旨在全面增強地產商業(yè)項目運作管理的專業(yè)性，避免商業(yè)經營與開發(fā)管理相脫節(jié)。

（三）優(yōu)化創(chuàng)新地產項目開發(fā)運營模式

當前，我國商業(yè)地產已經開始嘗試轉型，以萬科為例，采用輕資產運營管理模式的思路是受國外地產開發(fā)模式的影響。同時，萬達商業(yè)主要采用訂單式先進的經營模式，由開發(fā)商與商業(yè)企業(yè)共同結成戰(zhàn)略聯(lián)盟，充分考慮商圈經濟需求，與商業(yè)企業(yè)形成良好的合作關系。當前，國內商業(yè)地產市場尚未完全發(fā)展成熟，商業(yè)地產的創(chuàng)新開發(fā)應當立足于商業(yè)與地產的實際發(fā)展現狀，采用訂單式開發(fā)運營模式來規(guī)避地產項目招商、投資等關鍵環(huán)節(jié)可能存在的各類風險，對開發(fā)商企業(yè)進行過濾，確保開發(fā)運營模式符合地產項目多樣化運作需求，最大程度保證商業(yè)地產項目運作管理水平。

結語

綜上所述，商業(yè)地產作為房地產的重要分支，在國內發(fā)展時間相對較短，在開發(fā)運營模式及管理理念上尚未更好地可借鑒經驗，為此需要結合實際情況在開發(fā)運作過程中進行不斷摸索。商業(yè)經營與地產開發(fā)的有機結合為商業(yè)地產行業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造出現實路徑，本文通過全方位的分析闡述提出兩者結合機制的構建策略。

參考文獻：

[1]丁敏君.商業(yè)經營和商業(yè)地產開發(fā)的結合機制[J]. 商場現代化，2020（5）：11-12.

[2]張國明.商業(yè)地產的開發(fā)、經營和管理[J]. 黑龍江科學，2017，8（7）：44-45.

[3]賈光松.商業(yè)地產開發(fā)及經營管理存在的問題和對策[J]. 中國市場，2020（8）：103-104.

[4]賴爐強.探討商業(yè)地產開發(fā)及經營管理存在的問題及對策[J]. 品牌研究，2020（28）：84.