王艷玲

近期，房企半年業(yè)績(jī)報(bào)告密集發(fā)布。從已經(jīng)公布的過(guò)百家上市房企業(yè)績(jī)報(bào)告上看，企業(yè)的銷(xiāo)售狀況整體仍未好轉(zhuǎn)，行業(yè)利潤(rùn)走向下滑，還有超50家房企發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)虧公告。

但隨著經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)向好，宏觀政策利好釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐漸有所恢復(fù)好轉(zhuǎn)，穩(wěn)健型優(yōu)質(zhì)房企將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

那么，展望樓市下半場(chǎng)，房企大佬如何分析樓市形勢(shì)？密集發(fā)布的半年報(bào)，透露了哪些新動(dòng)向、新信號(hào)？

“短期房地產(chǎn)市場(chǎng)已觸底”

無(wú)論碧桂園莫斌，還是萬(wàn)科郁亮，在2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上都強(qiáng)調(diào)了一個(gè)觀點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)10萬(wàn)億的大市場(chǎng)，常做常有，常做常新。

“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，三大調(diào)控目標(biāo)，前兩個(gè)基本實(shí)現(xiàn)了”，在萬(wàn)科2022中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮仍然強(qiáng)調(diào)，“短期房地產(chǎn)市場(chǎng)已觸底，市場(chǎng)恢復(fù)是一個(gè)緩慢溫和的過(guò)程，恢復(fù)仍需要時(shí)間”。

中國(guó)海外發(fā)展董事主席顏建國(guó)在業(yè)績(jī)會(huì)上，用“長(zhǎng)期樂(lè)觀、短期承壓”八個(gè)字總結(jié)了當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，他表示，步入市場(chǎng)總量下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)下半場(chǎng)，有效的需求依然繼續(xù)存在，市場(chǎng)空間仍舊巨大。

他預(yù)判，房地產(chǎn)下半場(chǎng)將呈現(xiàn)“市場(chǎng)分化、行業(yè)分化、企業(yè)分化”三大分化趨勢(shì)，但房地產(chǎn)行業(yè)仍是一個(gè)可以長(zhǎng)期堅(jiān)持的行業(yè)，要對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)信心。

“房地產(chǎn)始終是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)消費(fèi)有著絕對(duì)支持作用，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率還有不小的差距，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的人口聚集和需求空間潛力很大，行業(yè)仍然是10萬(wàn)億級(jí)大市場(chǎng)，未來(lái)行業(yè)會(huì)更平穩(wěn)健康發(fā)展?！比A潤(rùn)置地管理層表示，未來(lái)將始終堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，保持戰(zhàn)略定力，有信心有能力完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。

越秀地產(chǎn)執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，下半年“房住不炒”“因城施策”的政策主調(diào)將保持穩(wěn)定，但預(yù)計(jì)下半年調(diào)控政策將在完善中適度寬松，特別是將支持居民自住及改善性的合理購(gòu)房需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

部分企業(yè)今年已無(wú)公開(kāi)市場(chǎng)剛性到期債券

行業(yè)雖短期市場(chǎng)承壓，但是挑戰(zhàn)和機(jī)會(huì)也是并存的。龍湖、旭輝、金地等龍頭民企，正在安全穿越行業(yè)周期。

如旭輝，上半年實(shí)現(xiàn)新增公開(kāi)市場(chǎng)直接融資超46億元，是為數(shù)不多完成境內(nèi)外多渠道融資的民營(yíng)房企。截至2022年6月30日，“三道紅線(xiàn)”維持綠檔。旭輝平均債務(wù)賬期為4.7年，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)占比僅17%，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理。同時(shí)，旭輝還積極主動(dòng)對(duì)債務(wù)進(jìn)行管理，2022年已無(wú)公開(kāi)市場(chǎng)剛性到期債券。

旭輝董事局主席林中認(rèn)為，“民營(yíng)房企雖在此輪調(diào)整中受到了較大沖擊，但未來(lái)生存空間依然很大。旭輝作為示范性民營(yíng)房企，有信心成功穿越行業(yè)周期?！?/p>

再有龍湖，資產(chǎn)負(fù)債率68%，凈負(fù)債率為55.3%，在手現(xiàn)金為875.5億元;現(xiàn)金短債比為4.07倍。從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，一年以?xún)?nèi)到期的短債占比約10.1%，至年底已基本無(wú)償債壓力。

會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席吳亞軍強(qiáng)調(diào)，“行業(yè)底部已經(jīng)顯現(xiàn)，龍湖經(jīng)歷此次周期調(diào)整，看到了一些同路人，管理層也會(huì)更加勤勉”“正如泰坦尼克號(hào)，應(yīng)該在冰山之前就開(kāi)始防備。從心理上講，整個(gè)團(tuán)隊(duì)對(duì)周期是有準(zhǔn)備的?！?/p>

還有碧桂園，截至6月底，其凈借貸比率為48.1%，而剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72%，現(xiàn)金短債比維持在2倍左右。其中，凈負(fù)債率繼續(xù)穩(wěn)定在民企最低區(qū)間。

截至目前，本年內(nèi)碧桂園已無(wú)到期境外優(yōu)先票據(jù)，僅騰越兩筆可回售公司債共計(jì)40億元。碧桂園表示，公司已經(jīng)做好了還款計(jì)劃和安排，并將根據(jù)市場(chǎng)情況考慮再融資等安排，進(jìn)一步調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。

對(duì)于市場(chǎng)，碧桂園總裁莫斌表示，“目前各級(jí)政府、各地政府都在努力將房地產(chǎn)行業(yè)拉回健康發(fā)展的路上。在這些政策下，市場(chǎng)也會(huì)逐步恢復(fù)，碧桂園對(duì)未來(lái)有信心”。

此外，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克也表示，“我們認(rèn)為目前市場(chǎng)處于從低谷逐漸恢復(fù)的過(guò)程中，恢復(fù)的過(guò)程會(huì)比較緩慢。我們會(huì)做好所有的準(zhǔn)備。”

代建業(yè)務(wù)成新增長(zhǎng)點(diǎn)

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)雖然面臨著市場(chǎng)總量下行、盈利空間收窄、部分房企面臨的問(wèn)題尚未解決以及區(qū)域分化加劇等風(fēng)險(xiǎn)局面，但是仍有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

萬(wàn)科在鞏固開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)入快速發(fā)展階段，上半年經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入241.1億，同比增長(zhǎng)30.6%。對(duì)于萬(wàn)物云的上市決定，萬(wàn)科將其形容為“孩子長(zhǎng)大了”。上半年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入143.5億元，同比增長(zhǎng)38.2%。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，“我們不在意短期市場(chǎng)的估值，更看重通過(guò)資本市場(chǎng)支持能夠得到長(zhǎng)期發(fā)展，以及與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的協(xié)同?！?/p>

在華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣看來(lái)，經(jīng)營(yíng)型不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，是公司業(yè)績(jī)和長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的主要貢獻(xiàn)者。今年上半年，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)簽約額1210.4億元，順利完成半年銷(xiāo)售目標(biāo)。經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，如購(gòu)物中心零售額較去年同期增長(zhǎng)7.0%，大幅優(yōu)于市場(chǎng)平均水平。

值得關(guān)注的是，諸多頭部房企都進(jìn)軍“代建”藍(lán)海。

碧桂園2021年內(nèi)部年度總結(jié)會(huì)上，執(zhí)行董事程光煜就表示，“住有所居”的提出對(duì)碧桂園做代建是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。

截至2022年7月，碧桂園建筑機(jī)器人的累計(jì)應(yīng)用施工已超1000萬(wàn)平方米，并對(duì)外參與廣州、深圳、澳門(mén)等地多個(gè)市政重點(diǎn)項(xiàng)目的施工，上半年新成立的科技建造集團(tuán)也將大力拓展外部的代管代建業(yè)務(wù)。

中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CEO陳旭平首次透露了，龍湖集團(tuán)旗下智慧營(yíng)造品牌龍湖龍智造，主要聚焦在龍湖在TOD方面沉淀下來(lái)的能力。

“機(jī)會(huì)比想象來(lái)得快，為了托底土地，很多拿地企業(yè)沒(méi)有操盤(pán)能力，這也為代建業(yè)務(wù)帶來(lái)了機(jī)會(huì)。”陳序平強(qiáng)調(diào)，龍湖的這個(gè)能力是一站式、全鏈條、全業(yè)態(tài)的服務(wù)，是有別于其他的一些純粹做傳統(tǒng)代建代銷(xiāo)服務(wù)的。

此外，華潤(rùn)置地代建代運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)在上半年，也錄得營(yíng)業(yè)額76.0億元;其中，代建代運(yùn)營(yíng)營(yíng)業(yè)額72.0億元。

旭輝董事局主席林中強(qiáng)調(diào)，“在行業(yè)變革期，旭輝從戰(zhàn)略高度認(rèn)識(shí)到代建的重要性。重視代建，拓展代建，對(duì)旭輝未來(lái)發(fā)展至關(guān)重要”。上半年，旭輝建管新拓展項(xiàng)目29個(gè)，累計(jì)在管面積超700萬(wàn)平方米。