摘要：涉案商品房未辦理首次登記，不具備辦理轉移登記頒發(fā)不動產(chǎn)證書的條件，如何保障競買人合法權益？根據(jù)相關法律法規(guī)和案例進行分析。

關鍵詞：涉案不動產(chǎn);合同備案;預告登記

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）07-0039-02 收稿日期：2022-06-06

作者簡介：賈非，張家口市房產(chǎn)交易中心。

案件簡介：涉案中的商品房，某房地產(chǎn)開發(fā)公司甲取得了商品房預售許可證，但還未辦理首次登記。期間，甲公司用該商品房擔保，向小額貸款公司乙貸款。因甲公司未按約定及時履行還款義務，乙訴至法院丙，并申請了訴前保全，查封了該商品房，丙法院為首封法院。后來，甲公司經(jīng)營不善涉及多起經(jīng)濟糾紛，該商品房陸續(xù)又被多家法院輪候查封。目前，丙法院對涉案商品房進行了拍賣，經(jīng)拍賣程序后流拍，以物抵債給了乙。丙法院持《裁定書》《協(xié)助執(zhí)行通知書》到房產(chǎn)交易部門和不動產(chǎn)登記部門要求配合將涉案商品房轉移到乙名下，因涉案商品房未辦理首次登記，故無法配合法院執(zhí)行物權轉移。如何保障乙的權利，丙法院陷入了兩難境地。

風險分析：在這起案件中，丙法院作為首封法院，可以先行處置涉案商品房，如果涉案商品房辦理了首次登記，那么一般工作程序是：丙法院解除首封并同時要求相關部門配合將涉案商品房物權轉移到乙名下，其他輪候查封自動解除。而本案涉案商品房未辦理首次登記，無法配合法院執(zhí)行物權轉移，如果丙法院先行解除首封，待辦理了首次登記，再進行物權轉移，存在難以實現(xiàn)物權轉移的風險。一是丙法院先行解除首封，第二順位的輪候查封就會自動上升為首封，上升為首封的法院在不知道丙法院已經(jīng)處置涉案商品房的情況下，有可能再次處置涉案商品房，對于乙來說，存在物權轉移難以實現(xiàn)的風險。二是如果丙法院先行解除首封并能夠實現(xiàn)通知所有輪候查封法院不再繼續(xù)查封的情形，仍存在新出現(xiàn)的法院進行查封，同時也存在甲公司將涉案商品房出售給他人，辦理商品房預售合同網(wǎng)簽備案的可能，乙難以實現(xiàn)物權轉移。

筆者認為：在這起案件中，若要保障乙的權利不受損失，按照現(xiàn)有的政策，應同時采取商品房預售合同備案和預購商品房預告登記兩種業(yè)務方式。

關于商品房預售合同備案，《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》均有明確規(guī)定。商品房預售合同備案，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預售許可后，應當與承購人簽訂商品房預售合同之日起30日內，向房地產(chǎn)管理部門辦理商品房預售合同備案。目前，全國大部分城市均按照住建部的要求，采取了商品房預售合同網(wǎng)簽備案的形式。備案行為屬于行政部門的監(jiān)管措施，對于保護交易安全，防止開發(fā)企業(yè)一房多賣，服務政府決策等方面都有積極作用。但從上述規(guī)定來看，商品房預售合同備案僅為開發(fā)企業(yè)單方義務，開發(fā)企業(yè)銷售商品房后，往往不會及時網(wǎng)簽備案，而現(xiàn)有的法規(guī)條例中沒有相應的罰則，對于此問題，因與本事件關系不大，就不展開論述了。需要重點分析的是：上述規(guī)定中商品房預售合同備案，字面上理解，是對商品房預售合同進行備案，沒有合同無法進行備案。本案中，由于經(jīng)濟糾紛，開發(fā)企業(yè)不會主動與乙簽訂合同，并向房地產(chǎn)管理部門申請備案。沒有商品房預售合同，因流拍以物抵債給了乙，僅有法院的《裁定書》，能否直接備案，值得商榷。筆者認為：行政部門備案行為最根本的目的是，防止開發(fā)企業(yè)一房多賣，保護房屋權利人的根本權益。要實現(xiàn)這個最根本的目的，實質上就是對合同中購房人、房屋坐落、單元號、房間號、建筑面積等具體內容進行備案。本案中，雖然沒有商品房預售合同，但法院的《裁定書》對以物抵債給乙的房屋坐落、單元號、房間號、建筑面積等內容已明確，因此，可以依照法院的《裁定書》《協(xié)助執(zhí)行通知書》將以物抵債給乙的房屋直接備案到乙的名下。

關于預購商品房預告登記，《民法典》第221條規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記是為了保障將來實現(xiàn)物權而進行的一種登記。同樣從上述規(guī)定來看，辦理預購商品房預告登記需要以商品房預售合同為依據(jù)，商品房預售合同是購房人獲得物權的關鍵性材料之一。而本案中，沒有商品房預售合同，顯然不能辦理預購商品房預告登記。而筆者認為：預購商品房預告登記同樣是為了保護房屋權利人的根本權益，本案中，雖然沒有商品房預售合同，但法院的《裁定書》已經(jīng)確認了物權的歸屬，甚至比商品房預售合同在法律效力作用上更強。因此，可以依照法院的《裁定書》《協(xié)助執(zhí)行通知書》將以物抵債給乙的房屋辦理預購商品房預告登記。

還有一點需要強調，本案中，商品房預售合同備案和預購商品房預告登記兩種業(yè)務應同時辦理。原因是，目前我國大部分城市不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)交易分屬兩個部門，也就是商品房預售合同備案和預購商品房預告登記兩種業(yè)務分別在不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)交易辦理。如果僅依據(jù)法院的《裁定書》《協(xié)助執(zhí)行通知書》在不動產(chǎn)登記部門辦理了預購商品房預告登記，有可能出現(xiàn)房產(chǎn)交易部門在不知情情況下，依據(jù)開發(fā)企業(yè)提供的商品房預售合同備案在其他人名下的風險，反之亦然。因此，只在一個部門辦理一種業(yè)務，會出現(xiàn)將來物權轉移風險。只有不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)交易兩個部門加強信息互通，實現(xiàn)信息共享，才能更有效保障權利人合法權益。