呂斌

現(xiàn)實(shí)生活中，房屋輾轉(zhuǎn)買賣常會出現(xiàn)過戶難問題。第一個買受人因存在違約行為，后又將房屋低價賣給他人，如此便會影響最終房屋買受人的利益。那么，最終買受人能否請求最初的出賣人直接將房屋過戶給自己呢？

王剛是某單位的職工，1995年，單位給他分了一套福利房。后來，單位將這套福利房出售給王剛，王剛支付了購房款。2007年4月，房屋產(chǎn)權(quán)管理部門向王剛發(fā)放了該房屋的所有權(quán)證。

在取得房屋所有權(quán)證之前，王剛的同事趙寧看中了這套房子。王剛和趙寧口頭約定將這套福利房賣給趙寧，房款為3萬元，趙寧分多次支付購房款。1998年10月，趙寧支付第一筆購房款后，一家人就搬進(jìn)這套房子居住。之后趙寧又分別支付了第二筆、第三筆購房款，一共向王剛支付了2.75萬元，剩余2500元，雙方約定辦理房屋過戶手續(xù)時付清。

2000年，福利房過渡到商品房時，需要趙寧交納4244元的費(fèi)用。趙寧不同意交納，認(rèn)為這筆錢應(yīng)該由王剛出，雙方發(fā)生爭議。趙寧甚至要求退房，解除合同關(guān)系，但之后這件事不了了之，福利房過渡到商品房的費(fèi)用仍由王剛承擔(dān)。

2002年12月，趙寧與同事劉璐簽訂購房協(xié)議書，將這套從王剛手里“買”的房子以2.2萬元的價格賣給劉璐，雙方約定房款分三次付清。劉璐分兩次共支付了1.8萬元后，搬進(jìn)了這套房子，居住使用至今。剩余房款4000元，雙方約定在辦理房屋過戶手續(xù)時由劉璐付清。

其間，王剛多次向趙寧索要當(dāng)時沒有支付的購房款，都被趙寧拒絕。王剛后來輾轉(zhuǎn)打聽到趙寧已將房子低價賣給劉璐，氣不打一處來：“房子還沒有真正屬于她，在我不知道的情況下就將房子賣給他人?！蓖鮿傄髣㈣打v房。

劉璐則認(rèn)為房子是自己出錢買的，堅決不搬出去，并以債權(quán)人代位權(quán)糾紛向法院起訴王剛，將趙寧列為第三人，主張自己是所有權(quán)人，請求王剛協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。

王剛為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，遂向律師尋求幫助。律師了解案情后，圍繞本案爭議的焦點(diǎn)“劉璐能否要求王剛直接將房屋過戶給自己”進(jìn)行了分析。

律師認(rèn)為，首先，劉璐的訴訟請求是要求法院判令被告王剛協(xié)助其到房管、國土部門辦理房屋過戶手續(xù)，但事實(shí)與理由部分主張的法律關(guān)系卻是債權(quán)人代位權(quán)。而房屋登記過戶制度是物權(quán)范疇，債權(quán)人代位權(quán)糾紛屬于債權(quán)范疇，我國合同法及相關(guān)司法解釋已明確將代位權(quán)客體限定為具有金錢給付內(nèi)容的到期債權(quán)，由此已排除物權(quán)作為代位權(quán)客體的適用，劉璐關(guān)于代位行使物權(quán)的訴請缺乏法律依據(jù)。從另一層面來講，根據(jù)合同的相對性，王剛與第三人趙寧口頭約定房屋買賣協(xié)議，并未與劉璐有買賣房屋的約定，請求王剛協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，只能由第三人趙寧行使，劉璐不是合同的相對人，無權(quán)請求王剛將房屋過戶到自己名下。

其次，本案訴爭的房產(chǎn)目前登記在王剛名下，所有權(quán)人仍然是王剛，劉璐不是所有權(quán)人。我國不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。

再次，王剛與趙寧口頭約定房屋買賣協(xié)議，由于趙寧未付清房款，王剛享有先履行抗辯權(quán)，不具備雙方約定的關(guān)于房屋辦理過戶的條件。并且趙寧作為無權(quán)處分人，將該房產(chǎn)低于市場價賣給了劉璐，劉璐明知房屋權(quán)屬狀況仍然購買，劉璐不是善意取得。劉璐占有王剛的房屋侵害了王剛所享有的物權(quán)。

最后，由于劉璐的起訴無事實(shí)和法律依據(jù)，法院準(zhǔn)許其撤回起訴，維護(hù)了王剛的合法權(quán)益。

【律師提醒】

此案的案由是債權(quán)人代位權(quán)糾紛，而本案辦理房屋過戶則是物權(quán)變更行為。處理債權(quán)人代位權(quán)糾紛的法律依據(jù)主要是《合同法》第七十三條、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第四部分關(guān)于代位權(quán)的規(guī)定等，將代位權(quán)客體限定為具有金錢給付內(nèi)容的到期債權(quán)，已排除物權(quán)作為代位權(quán)客體的適用。劉璐關(guān)于代位行使物權(quán)的訴訟請求缺乏法律依據(jù)，無法將案件事實(shí)和法律適用結(jié)合起來，只能選擇撤訴處理。

律師提醒廣大市民，遇到房屋買賣糾紛，首先要了解房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。房改房可以分為完全產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)兩種，在購買之前一定要調(diào)查清楚，要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣并了解房屋的性質(zhì)。其次，要確認(rèn)房屋登記的面積、使用期限。在房產(chǎn)證中，包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)實(shí)際面積等信息。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積、戶型、土地使用期限、是否已補(bǔ)分?jǐn)偂Ａ硗?，土地出讓金也是房改房必須交付的一?xiàng)相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)由原業(yè)主支付。最后，房屋買賣合同上要約定明確的付款時間、房屋交付時間、違約金、過戶時間等內(nèi)容，買房后要及時辦理房屋過戶手續(xù)。