王曉羚

工業(yè)上樓是以多層及高層廠房為載體，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)空間高密度組織及工業(yè)用地高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)的空間模式，是都市工業(yè)發(fā)展的重要載體形式。推動(dòng)工業(yè)上樓可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空間供給方式從“供地”向“供樓”轉(zhuǎn)變，有利于形成微型產(chǎn)業(yè)集群、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、實(shí)現(xiàn)城市精細(xì)化管理，對(duì)于提高工業(yè)用地集約利用水平，全面增強(qiáng)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)支撐等中心城區(qū)核心功能具有重要意義。為探索成都推動(dòng)工業(yè)上什么樣的樓，如何推動(dòng)工業(yè)上樓等問(wèn)題，本研究在總結(jié)國(guó)內(nèi)外推動(dòng)工業(yè)上樓基本類(lèi)型和典型做法的基礎(chǔ)上，結(jié)合成都中心城區(qū)發(fā)展實(shí)際，提出推進(jìn)工業(yè)上樓的思考與建議。

國(guó)內(nèi)外工業(yè)上樓的基本類(lèi)型

自20世紀(jì)50年代以來(lái)，先發(fā)國(guó)家和地區(qū)為解決城市土地資源緊缺問(wèn)題開(kāi)始對(duì)推動(dòng)工業(yè)上樓進(jìn)行了探索，基本形成工業(yè)大廈、堆疊式廠房、工業(yè)綜合體三種類(lèi)型。在產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)、產(chǎn)業(yè)空間等方面存在一定的共性：一是以24米以上高層廠房為主，用地容積率較高；二是樓板荷載、建筑層高、生產(chǎn)輔助設(shè)施等設(shè)計(jì)適應(yīng)生產(chǎn)需要；三是上樓產(chǎn)業(yè)一般為輕型產(chǎn)業(yè)，能耗低、污染輕，生產(chǎn)工業(yè)流程相對(duì)簡(jiǎn)單，需要的室內(nèi)空間尺度較小，內(nèi)部物流與管線(xiàn)較少。

工業(yè)大廈——香港實(shí)踐

20世紀(jì)50年代，香港為解決土地資源緊缺與工業(yè)發(fā)展需求的矛盾，將低技術(shù)、勞動(dòng)密集的手工業(yè)、輕工業(yè)搬上高樓，形成工業(yè)大廈。隨著產(chǎn)業(yè)不斷更新升級(jí)，工業(yè)大廈主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)也變成以服裝、醫(yī)藥、電子等輕型產(chǎn)業(yè)為主，例如新梅怡廣場(chǎng)，高達(dá)24層。工業(yè)大廈地塊容積率高，通常可達(dá)3.0以上，建筑通常在50米以上，以研發(fā)和輕型生產(chǎn)為主。工業(yè)大廈優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)業(yè)集聚度高，可塑造園區(qū)地標(biāo)形象，但由于樓層較多，使物流組織難度增大，樓板荷載、柱跨間距等限制對(duì)生產(chǎn)有較大影響，因而產(chǎn)業(yè)適配性差，僅適用于中小規(guī)模的高端制造及研發(fā)試驗(yàn)、設(shè)計(jì)等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)。

堆疊式廠房——新加坡實(shí)踐

20世紀(jì)80年代，由于產(chǎn)業(yè)相對(duì)偏重，新加坡主要發(fā)展堆疊式廠房，如現(xiàn)代化工業(yè)基地裕廊工業(yè)區(qū)，大量采用了堆疊式廠房提升產(chǎn)業(yè)集聚度。堆疊式廠房建筑高度為24米以下，4-9層廠房，以三層為一個(gè)單元向上堆疊，將地塊容積率提高至2.0以上。堆疊式廠房配有直達(dá)貨梯、裝卸貨平臺(tái)等生產(chǎn)輔助設(shè)施，可實(shí)現(xiàn)中試生產(chǎn)制造、研發(fā)辦公、物流倉(cāng)儲(chǔ)三大功能。堆疊式廠房?jī)?yōu)勢(shì)在于符合相關(guān)規(guī)范，平面排布更集中，物流組織靈活，對(duì)生產(chǎn)限制小，產(chǎn)業(yè)適配性強(qiáng)，大部分生產(chǎn)可上樓。但因容積率不高，產(chǎn)業(yè)集聚度低于工業(yè)大廈。

工業(yè)綜合體——珠三角實(shí)踐

珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)配套完善，但土地資源緊張，企業(yè)上樓意愿強(qiáng)烈，深圳、東莞等地紛紛探索融合工業(yè)大廈與堆疊式廠房的工業(yè)綜合體模式，如東莞松湖智谷（生產(chǎn)區(qū)）。工業(yè)綜合體整體采用樓宇外觀建設(shè)，容積率約2.2，通常為24-50米，圍合式布置研發(fā)或高端制造生產(chǎn)用房，中央設(shè)置公共配套軸帶，提供食堂、咖啡廳、嵌入式幼托、健身房等功能，注重各種生產(chǎn)要素的集聚，塑造產(chǎn)業(yè)生態(tài)。工業(yè)綜合體優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)業(yè)集聚度良好，有一定形象展示功能。因物流可利用室外吊裝平臺(tái)解決，對(duì)生產(chǎn)限制相對(duì)較小，有較好產(chǎn)業(yè)適配性，適用于兼顧產(chǎn)研功能與形象展示的場(chǎng)景。

先發(fā)地區(qū)推動(dòng)工業(yè)上樓的主要做法

2019年，深圳寶安區(qū)率先在全國(guó)范圍內(nèi)出臺(tái)《深圳市寶安區(qū)工業(yè)上樓工作指引（試行）》，隨后青島、東莞、佛山等地紛紛出臺(tái)相關(guān)政策，在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)投資主體、開(kāi)發(fā)建設(shè)基本要求、自持比例及分割轉(zhuǎn)讓等方面做了具體規(guī)定。

明確工業(yè)樓宇建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

深圳、東莞等地對(duì)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目具體建筑高度（層數(shù)）、標(biāo)準(zhǔn)層面積、層高、承重、柱間距、貨梯設(shè)置、物流系統(tǒng)、卸貨平臺(tái)、平面布局等都做了明確要求。如深圳要求工業(yè)樓宇樓層高層荷載不低于650公斤/平方米、每個(gè)生產(chǎn)單元至少設(shè)置1臺(tái)載重2噸以上的貨梯，而全至科技創(chuàng)新園科創(chuàng)大廈樓層整體荷載達(dá)750公斤/平方米，每個(gè)生產(chǎn)單元配備了2臺(tái)載重3噸及4臺(tái)載重2噸大型貨梯。

明確可上樓產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件

深圳、東莞等地均明確了鼓勵(lì)工業(yè)上樓產(chǎn)業(yè)、有條件上樓產(chǎn)業(yè)和不建議上樓產(chǎn)業(yè)。如深圳重點(diǎn)鼓勵(lì)新一代通信設(shè)備、超高清視頻顯示、智能終端、新材料、高端醫(yī)療器械、安全節(jié)能環(huán)保、精密儀器、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代時(shí)尚等產(chǎn)業(yè)上樓，不建議農(nóng)副食品加工業(yè)、家具制造業(yè)、化學(xué)纖維制造業(yè)、橡膠和塑料制品業(yè)、食品制造業(yè)、汽車(chē)制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)上樓。東莞規(guī)定造紙和紙制品業(yè)，文教、工美、體育和娛樂(lè)用品，紡織業(yè)等為有條件上樓產(chǎn)業(yè)。

明確工業(yè)樓宇開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)

深圳、東莞均將投資強(qiáng)度、稅收效益等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為政府部門(mén)考核園區(qū)開(kāi)發(fā)主體、園區(qū)開(kāi)發(fā)主體考核入駐企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。如東莞寮步鎮(zhèn)政府與園區(qū)開(kāi)發(fā)主體、園區(qū)開(kāi)發(fā)主體與入駐企業(yè)均需簽訂投資協(xié)議，園區(qū)開(kāi)發(fā)主體投資強(qiáng)度不低于600萬(wàn)元/畝、年稅收貢獻(xiàn)不低于100萬(wàn)元/畝；入駐企業(yè)需自進(jìn)駐后年平均交稅不低于1000元/平方米，計(jì)量指標(biāo)精細(xì)到元/平方米。

明確工業(yè)樓宇經(jīng)營(yíng)方式

深圳制定的工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法，對(duì)企業(yè)自建工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓建筑面積、轉(zhuǎn)讓類(lèi)型等方面進(jìn)行了明確規(guī)定；東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地工業(yè)廠房滿(mǎn)足建筑面積與總建筑面積比小于80%、基本單元面積不低于300平方米等條件，允許產(chǎn)權(quán)分割，并采取“先租賃后出讓”的方式，對(duì)擬上市企業(yè)、國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)總部以及其他類(lèi)型企業(yè)分類(lèi)實(shí)施。青島規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須自持總建筑面積的30%以上，其中配套設(shè)施面積必須全部自持，自持部分只能自用或出租，允許整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏梅指钷D(zhuǎn)讓。

成都市推動(dòng)工業(yè)上樓的思考與建議

成都市委市政府做出了“三個(gè)做優(yōu)做強(qiáng)”重大部署，要求中心城區(qū)推動(dòng)城市有機(jī)更新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，全面增強(qiáng)高端要素運(yùn)籌、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)支撐等核心功能，有序疏解非核心功能，加快實(shí)現(xiàn)由中心聚集向輻射帶動(dòng)轉(zhuǎn)變。發(fā)展都市工業(yè)，作為中心城區(qū)克服產(chǎn)業(yè)“空心化”，做優(yōu)做強(qiáng)核心功能的重要舉措，面臨著存量土地逐漸減少、建設(shè)指標(biāo)緊缺、土地成本不斷攀升的局面。推動(dòng)中心城區(qū)工業(yè)上樓，可以實(shí)現(xiàn)存量產(chǎn)業(yè)用地提容增效，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高端和高端產(chǎn)業(yè)聚集，塑造城市地標(biāo)形象，是實(shí)現(xiàn)城市精明增長(zhǎng)的重要探索。

分區(qū)域探索上樓模式

根據(jù)工業(yè)大廈易集聚高端企業(yè)、凸顯地標(biāo)形象，堆疊式廠房適配中大型生產(chǎn)，工業(yè)綜合體利于中小企業(yè)孵化的特征，按照中心城區(qū)、城市新區(qū)、郊區(qū)新城核心功能差異化導(dǎo)向，結(jié)合具體產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目需求具體分析確定建設(shè)不同的建筑模式，在不同區(qū)域布局堆疊式廠房以滿(mǎn)足生產(chǎn)需求，布局工業(yè)綜合體和工業(yè)大廈以滿(mǎn)足研發(fā)和形象展示需求。

明確上樓產(chǎn)業(yè)類(lèi)別

圍繞全市“支柱+新興+未來(lái)”的制造業(yè)體系，明確鼓勵(lì)工業(yè)上樓產(chǎn)業(yè)、有條件上樓產(chǎn)業(yè)和不建議上樓產(chǎn)業(yè)類(lèi)別，并制定完善的評(píng)估體系，鼓勵(lì)輕型生產(chǎn)與高端制造產(chǎn)業(yè)優(yōu)先上樓，匹配城市未來(lái)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。鼓勵(lì)投融資機(jī)構(gòu)、研發(fā)機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)等入駐，助力企業(yè)發(fā)展。

出臺(tái)工業(yè)樓宇開(kāi)發(fā)管理辦法

重點(diǎn)導(dǎo)控建筑空間是否適于生產(chǎn)，對(duì)土地開(kāi)發(fā)面積、容積率、建筑層高、樓板荷載、柱網(wǎng)間距、生產(chǎn)輔助設(shè)施、配套服務(wù)設(shè)施等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)做出詳細(xì)規(guī)定，保障空間的生產(chǎn)適宜性。明確工業(yè)樓宇的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，設(shè)定工業(yè)樓宇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)入資格、企業(yè)入駐資格等要求，進(jìn)一步優(yōu)化工業(yè)樓宇、標(biāo)準(zhǔn)廠房產(chǎn)權(quán)分割條件及流程。

推動(dòng)工業(yè)樓宇試點(diǎn)示范

以存量樓宇功能改造和新城高端樓宇規(guī)劃建設(shè)為抓手，大力實(shí)施樓宇增量、載體提質(zhì)和“騰籠引鳳”工程，鼓勵(lì)建設(shè)高層工業(yè)樓宇，著力推廣“工業(yè)上樓”模式。制定工業(yè)樓宇認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，動(dòng)態(tài)認(rèn)定一批工業(yè)樓宇，給予一定的政策優(yōu)惠。

創(chuàng)新工業(yè)用地管理辦法

牢牢守住工業(yè)用地底線(xiàn)，劃定工業(yè)用地區(qū)塊線(xiàn)，在容積率、地下空間的開(kāi)發(fā)利用率等方面給予部分彈性指標(biāo)，保障工業(yè)發(fā)展空間。對(duì)工業(yè)用地實(shí)施精細(xì)化管理，加大全市低效閑置工業(yè)用地的盤(pán)活力度，鼓勵(lì)對(duì)邊角地、夾心地等分散低效的工業(yè)用地進(jìn)行整合利用，開(kāi)發(fā)工業(yè)樓宇項(xiàng)目。