于青　雷玄

經(jīng)歷多年“高杠桿”推動(dòng)的“高增長(zhǎng)”后，房地產(chǎn)業(yè)如今已進(jìn)入“慢時(shí)代”。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)很難適應(yīng)和滿足中國(guó)城市發(fā)展的需要，龍頭房地產(chǎn)公司紛紛尋求轉(zhuǎn)型突破，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)龍頭企業(yè)凱德集團(tuán)上表現(xiàn)得尤為明顯。

了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)該都知道凱德集團(tuán)在行業(yè)中的地位如何。公開(kāi)資料顯示，凱德集團(tuán)是一家全球化、多元化房地產(chǎn)集團(tuán)，總部設(shè)在新加坡。凱德集團(tuán)業(yè)務(wù)橫跨30多個(gè)國(guó)家的250多座城市，投資組合橫跨多元房地產(chǎn)類別，包括綜合體、購(gòu)物中心、辦公樓、旅宿、住宅以及新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心。

1994年，凱德集團(tuán)正式進(jìn)入中國(guó)，并逐步深化其在中國(guó)業(yè)務(wù)發(fā)展。目前，凱德已在中國(guó)40多個(gè)城市運(yùn)營(yíng)管理200多個(gè)項(xiàng)目。因此，凱德集團(tuán)的業(yè)務(wù)仍然是以其總部地區(qū)新加坡及中國(guó)市場(chǎng)為核心。

通過(guò)多年的市場(chǎng)深耕，凱德集團(tuán)多個(gè)項(xiàng)目受到關(guān)注與大眾喜愛(ài)，從新加坡花園洋房式住宅，到廣受消費(fèi)者喜愛(ài)的“來(lái)福士”、“凱德廣場(chǎng)”和“凱德MALL”，27年來(lái)，凱德在中國(guó)市場(chǎng)打造了眾多標(biāo)志性項(xiàng)目，其中不乏重慶來(lái)福士、蘇州中心等城市級(jí)地標(biāo)項(xiàng)目，為業(yè)務(wù)所在地的居住品質(zhì)提升和商業(yè)升級(jí)貢獻(xiàn)了重要力量，廣受投資者、合作方和消費(fèi)者的認(rèn)可和贊譽(yù)。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，凱德集團(tuán)的發(fā)展模式，一直是業(yè)內(nèi)學(xué)習(xí)的對(duì)象。然而，受制于疫情及政策的影響，諸多不確定的情況考驗(yàn)著行業(yè)，影響著房企，這也導(dǎo)致了凱德集團(tuán)不得不開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型。財(cái)報(bào)顯示，2020年凱德集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈虧損約76.9億元，而2019年同期凈利潤(rùn)約104.62億元。長(zhǎng)久以往的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，會(huì)導(dǎo)致整體市場(chǎng)回報(bào)率越來(lái)越低的可能。

對(duì)此，凱德集團(tuán)方面表示，虧損主要是公司投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值重估以及非現(xiàn)金性質(zhì)的項(xiàng)目和股權(quán)投資減值。重估虧損只限于一些受新冠疫情嚴(yán)重沖擊的項(xiàng)目，公司其余投資組合項(xiàng)目維持堅(jiān)韌。

值得注意的是，去年6月份，凱德集團(tuán)和中國(guó)平安簽署合作協(xié)議，凱德向平安人壽出售中國(guó)六個(gè)來(lái)福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán);該資產(chǎn)組合的總資產(chǎn)價(jià)值為467億元人民幣，平安人壽總投資金額不超過(guò)330億元，該交易預(yù)計(jì)于2021年三季度完成。

或因交易對(duì)象是中國(guó)“隱形地主”中國(guó)平安旗下的平安人壽，凱德集團(tuán)的這筆大額資產(chǎn)處置頗為外界關(guān)注。凱德集團(tuán)稱，通過(guò)此次交易，其將實(shí)現(xiàn)資本回收超過(guò)20億新元（約逾人民幣96億元）。

上述交易完成后，凱德集團(tuán)在各項(xiàng)目中的持股比例降低，從交易前通過(guò)私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%;并繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理。

那么，除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，凱德集團(tuán)還涉獵了哪些內(nèi)容呢？

今年3月凱德集團(tuán)宣布進(jìn)行業(yè)務(wù)重組。凱德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤曾表示，從2021年9月起，凱德集團(tuán)將以兩個(gè)明確界定的實(shí)體公司運(yùn)營(yíng)，即上市的房地產(chǎn)投資管理公司凱德投資以及私有化后的凱德地產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，截至 2021年9月30日，凱德投資的管理資產(chǎn)規(guī)模約為1208億新元，管理房地產(chǎn)基金規(guī)模約843億新元，通過(guò)6支上市房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和商業(yè)信托以及遍及亞太、歐洲和美國(guó)的20多支私募基金持有。旗下多元化房地產(chǎn)資產(chǎn)類別涵蓋商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、辦公樓、旅宿和新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心。

在凱德投資上市后，凱德集團(tuán)又開(kāi)始了物流市場(chǎng)的布局，公告稱，凱德投資旗下的凱德中國(guó)信托以16.834億元擬向非關(guān)聯(lián)第三方收購(gòu)一個(gè)物流資產(chǎn)包，其中包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)。這是凱德中國(guó)信托首次進(jìn)軍中國(guó)物流市場(chǎng)。

實(shí)際上，近年來(lái)隨著物流地產(chǎn)的不斷升溫，包括萬(wàn)科、招商、海航、碧桂園、綠地、遠(yuǎn)洋等在內(nèi)的房企都已在物流領(lǐng)域有所布局，其中萬(wàn)科先發(fā)制人，走在了前列。除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)跨入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，電商、快遞等企業(yè)也在爭(zhēng)搶物流市場(chǎng)。去年9月，京東初擬收購(gòu)中國(guó)物流資產(chǎn)26.38%股份。資料顯示，中國(guó)物流資產(chǎn)為國(guó)內(nèi)本土最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商之一。

雖然物流地產(chǎn)需求旺盛，收益回報(bào)客觀，能夠?qū)崿F(xiàn)資本閉環(huán)，然而對(duì)于房企龐大的業(yè)務(wù)收入而言仍難以起到支撐作用。就拿行業(yè)先鋒萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，2021年上半年，萬(wàn)緯物流管理項(xiàng)目的營(yíng)收為13.4億元（包括高標(biāo)庫(kù)營(yíng)業(yè)收入9.2億元，冷庫(kù)營(yíng)業(yè)收入4.2億元）;而萬(wàn)科其他業(yè)務(wù)萬(wàn)物云（物業(yè)服務(wù)）營(yíng)收則高達(dá)103.8億元，倉(cāng)儲(chǔ)物流營(yíng)收貢獻(xiàn)僅占比不足1%。

與此同時(shí)，房產(chǎn)企業(yè)即使在走向輕資產(chǎn)的商業(yè)、物管、長(zhǎng)租、物流等各賽道的路上，遇到的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還會(huì)越來(lái)越多，這些都在考驗(yàn)著像凱德集團(tuán)類似的房企們?cè)谕?、融、管、退各環(huán)節(jié)中的實(shí)力。