王艷玲

吳亞軍

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)起云涌。10月28日，執(zhí)掌龍湖近30年，吳亞軍“一夜之間”辭去了包括董事會主席、執(zhí)行董事等所有職務(wù)。

說起地產(chǎn)界的“鐵娘子”，當(dāng)屬龍湖集團(tuán)創(chuàng)始人吳亞軍。相較于二代接班的女掌門，吳亞軍的創(chuàng)業(yè)史，更堪稱傳奇。

要說龍湖集團(tuán)里，誰是最大“功臣”，大概非吳亞軍莫屬。但眼下，這位叱咤房地產(chǎn)行業(yè)多時(shí)的名將，到了“離開”龍湖的時(shí)候了。

“我非常相信龍湖的團(tuán)隊(duì)”

10月30日，卸任后的吳亞軍，以“戰(zhàn)略發(fā)展顧問”的身份出席龍湖集團(tuán)投資者會議。她戴著一副黑色墨鏡，因剛做完一次眼科手術(shù)，目前還在恢復(fù)中。

吳亞軍開門見山，提及交班的原因，是想要繼續(xù)推進(jìn)龍湖的公司化治理。

2019年，吳亞軍曾率管理層到美的集團(tuán)參觀學(xué)習(xí)。美的創(chuàng)始人何享健將企業(yè)交給職業(yè)經(jīng)理方洪波的故事，給她種下了一顆種子。

十年前，何享健卸任美的集團(tuán)董事長，將彼時(shí)還處低谷的美的，交給了職業(yè)經(jīng)理人方洪波。方洪波也不負(fù)所托，帶著美的集團(tuán)從千億營收，來到了3400億?！褒埡惨蔀檫@樣的標(biāo)桿！”

按照原計(jì)劃，吳亞軍是要在2022年中期業(yè)績前后交接班，但8月初龍湖遭遇做空，銷售額也沒有回正，交接期也因此延遲。

如今，龍湖集團(tuán)第三季度實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額598億，同比實(shí)現(xiàn)回正。

最近一個(gè)月，龍湖在北京、上海、成都、合肥等高能級城市獲取10塊新地，累計(jì)投入超108億元。此外，1至9月龍湖經(jīng)營性收入達(dá)到172億，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長。就在10月21日，標(biāo)普更新了對龍湖集團(tuán)的評級結(jié)果，維持龍湖集團(tuán)“BBB”評級，展望為“穩(wěn)定”。

選擇這個(gè)時(shí)間點(diǎn)交班，吳亞軍稱，龍湖沒什么可擔(dān)心的，公司還會安排提前償還明年的一些債務(wù)，“安全得很”。

就在吳亞軍交班之時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)仍在進(jìn)行深度調(diào)整。

為了安撫風(fēng)聲鶴唳的市場情緒，11月1日股價(jià)暴跌時(shí)，吳亞軍斥資2800萬港元增持龍湖，每股股價(jià)為9.53港元。增持后，她合計(jì)持股43.41%，仍為龍湖實(shí)控人。

在她看來，公司就像一個(gè)杯子，資本市場就是透過燈光，投到墻上的影子，資本市場出現(xiàn)波動(dòng)是正常的。更重要的是，企業(yè)本身好不好，是不是在做正確的事。

“我非常相信龍湖的團(tuán)隊(duì)，他們做的都是長期思考，而不是忙于應(yīng)付，”吳亞軍相信，今年公司的利潤仍然會穩(wěn)中有升，在困難的情況下能做到這一步也極為難得。

從默默無名到世界500強(qiáng)

回望上世紀(jì)90年代，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涌現(xiàn)。1993年，當(dāng)吳亞軍在重慶創(chuàng)辦龍湖，誰也沒想到其會在中國房地產(chǎn)史上畫下濃墨重彩的一筆。

理工科出身、做過記者及編輯的吳亞軍，一貫奉行三原則：不簽名、不上鏡、不接受采訪。她是出名的工作狂，自言唯一愛好就是工作。

重慶的住宅小區(qū)龍湖南苑是吳亞軍的第一個(gè)項(xiàng)目，她努力把項(xiàng)目做到最好。龍湖南苑在建筑質(zhì)量、景觀配套、物業(yè)管理等方面都為重慶樓市樹立了標(biāo)桿，龍湖南苑打出“善待你一生”的廣告，也被當(dāng)時(shí)的重慶市民傳為經(jīng)典。

1999年龍湖西苑項(xiàng)目啟動(dòng)。吳亞軍首創(chuàng)重慶樓市板式圍合、樣板景觀的模式。結(jié)果，樓盤一面市便成搶手貨，市民通宵達(dá)旦排隊(duì)等著放號。業(yè)界人士驚嘆“那房子賣得比白菜還快！”

兩個(gè)項(xiàng)目的空前成功，讓龍湖地產(chǎn)打出了名氣，各地的同行考察團(tuán)紛至沓來。她曾放出豪言，“五年內(nèi)我要成為重慶房地產(chǎn)的領(lǐng)軍人物，十年后我將影響整個(gè)中國的房地產(chǎn)！”

2003 年，國家確定了房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位，同年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破一萬億元。保持低調(diào)的吳亞軍，一直在這條路上狂奔。

2005年，龍湖地產(chǎn)的年銷售額已達(dá)到20億元，排名重慶第一。同年，龍湖地產(chǎn)邁出了全國擴(kuò)張的腳步，分別踏足成都、北京市場。

2009年11月，龍湖在香港上市，股價(jià)逆勢上漲。當(dāng)天，漲幅達(dá)13.3%，總市值高達(dá)400億港幣，迎來了屬于吳亞軍的高光時(shí)刻。

此后，龍湖迎來進(jìn)取的十年。2018年銷售規(guī)模破2000億；2021年銷售額2900億元，距離3000億一步之遙。龍湖連續(xù)12年榮登“福布斯全球上市公司2000強(qiáng)”，位列最新榜單第242位；連續(xù)13年入選《財(cái)富》中國500強(qiáng)，位居最新榜單第54位。

在紛紛擾擾的樓市中，吳亞軍給龍湖定下規(guī)矩：不拿高價(jià)地，不拿地王，市場熱的時(shí)候觀望，冷的時(shí)候下手，借錢但不借貴的錢。

至今，龍湖仍然是唯一一家獲得全投資級的民營房企。在資產(chǎn)負(fù)債控制上，龍湖是民營房企里最好的：凈負(fù)債率從未超過60%；借貸成本是4.56%。這樣的資金成本，幾乎與央企無異。

從重慶走向全國，從默默無名到世界500強(qiáng)。如今的龍湖，在大浪淘沙的新周期下，被譽(yù)為民營房企“安全”的最后一道防線?！罢驱埡兄鴿嶑卑愕淖月?，才走到今天”，龍湖老臣邵明曉如此評價(jià)。

2019年9月3日，遼寧大連，龍湖集團(tuán)LongFor城市展廳。

女性烙印

在資本市場，吳亞軍有著她的氣勢、果斷和殺伐；但在蓋房子這件事上，她又將女性細(xì)膩的情感與審美和諧融入龍湖產(chǎn)品，打造出龍湖獨(dú)特的市場地位。

在地產(chǎn)界有一個(gè)廣為流傳的故事：當(dāng)年宋衛(wèi)平曾專程前往重慶考察，他震驚于龍湖的園林設(shè)計(jì)，連夜通知綠城100多名高管第二天去重慶考察。綠城當(dāng)時(shí)光機(jī)票就花了66萬元。

一直到現(xiàn)在，龍湖仍被譽(yù)為教科書級別的“造林大師”。龍湖用了29年時(shí)間，將造景制園理念從“五重景觀”上升到“五維景觀”，成為房企爭相模仿的對象。

說出“善待你一生”的吳亞軍，始終在用嚴(yán)苛的“細(xì)節(jié)”鞭策自己和員工。地產(chǎn)大佬王石回想?yún)⒂^龍湖時(shí)的經(jīng)歷，他脫下皮鞋，換上拖鞋進(jìn)樣板房參觀。出門時(shí)，他發(fā)現(xiàn)：皮鞋已被掉轉(zhuǎn)了方向，對著房外整齊地?cái)[放。龍湖物業(yè)細(xì)致到如此程度，令王石不禁發(fā)出感嘆：“可怕的龍湖！”

在公開報(bào)道中，龍湖北京一項(xiàng)目創(chuàng)建時(shí)，吳亞軍曾決定將已經(jīng)建好的雕欄砸掉重建，改為更親水的臺階以欣賞景色；吳亞軍還要求員工在客人參觀房屋時(shí)要禮貌留客用餐并考慮到每個(gè)客人喜歡吃哪種食物、需要哪種口味等等；以及有人脫鞋尋訪房屋時(shí)，陪訪人員必須將鞋的方向更改為方便穿戴的方向。

類似的細(xì)節(jié)，留下了很多故事。面對外界的評價(jià)，吳亞軍說，“我就是個(gè)做事的人?！?/p>

但作為女性，在男性荷爾蒙膨脹的地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打30年，她的身體也在超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。

吳亞軍表示，過去幾年，一直有糖尿病，還有甲狀腺減退，前段時(shí)間也做了一個(gè)眼睛手術(shù)，下面可能還有一個(gè)眼睛手術(shù)在等著我，過去幾年她的心臟一直心律過快，但是沒有癥狀就忽略了。最近，又出現(xiàn)了心悸，病因還要去查。

吳亞軍回憶，陪自己去檢查身體的閨蜜當(dāng)時(shí)說了一句話，你不能再干了，你得停下來了，要不然你就看不到你的孩子事業(yè)有成了?！爱?dāng)時(shí)因?yàn)檫@句話我破防了，我想了想，是時(shí)機(jī)了?！?h3>力挽狂瀾

掌舵近30年，吳亞軍展示出來的韌性和“強(qiáng)悍”危機(jī)處理能力，足以令人稱贊。

據(jù)媒體報(bào)道，十年前，龍湖原來和花旗有過一筆4億美元的貸款，當(dāng)時(shí)龍湖正在籌劃上市相關(guān)事宜，花旗提出用這筆貸款簽對賭協(xié)議來換取龍湖的部分股權(quán)。

當(dāng)時(shí)龍湖處境艱難，吳亞軍不愿意稀釋股權(quán)，最終未在協(xié)議上簽字。通過吳亞軍的努力，最終2009年龍湖在香港聯(lián)交所上市前如期歸還了這筆貸款，龍湖也成為當(dāng)年在香港上市規(guī)模最大的內(nèi)地房地產(chǎn)公司。相比之下，恒大多次與外資在可轉(zhuǎn)債上對賭，仍未能擺脫最終的危機(jī)。

2018年，有媒體稱吳亞軍滯留美國已經(jīng)8個(gè)月。當(dāng)時(shí)被曝出龍湖資金鏈緊張，擬發(fā)行的80億債券被中止發(fā)行，133億的借款需要?dú)w還；同時(shí)銷售情況也不樂觀，前四個(gè)月銷量585億元，同比下降了2.38%。另外內(nèi)部團(tuán)隊(duì)出現(xiàn)波動(dòng)，高管頻頻出走。

龍湖又一次到了艱難時(shí)刻，吳亞軍火速回國滅火。

她拋出了一系列眼花繚亂的動(dòng)作：“龍湖地產(chǎn)”更名“龍湖集團(tuán)”、進(jìn)軍城市空間服務(wù)、大“換防”的人事地震、給組織架構(gòu)和管控模式動(dòng)刀。她希望帶領(lǐng)龍湖煥然一新。她說：“行業(yè)是一潭活水，沒有辦法阻擋（被挖角），龍湖更關(guān)注的是更優(yōu)秀的員工是否被放到該放的位置上?！?/p>

2022年8月，龍湖迎來一次重大的危機(jī)。8月9日，網(wǎng)傳龍湖存在大量商業(yè)票據(jù)“逾期”記錄，或?qū)⑵飘a(chǎn)，該消息最后被證明為謠言。10日瑞銀將龍湖、碧桂園服務(wù)等企業(yè)的評級由“買入”下調(diào)至“中性”。

龍湖股價(jià)引發(fā)市場擔(dān)憂，出現(xiàn)暴跌。兩天后，吳亞軍展開行動(dòng)，12日午間龍湖發(fā)布公告稱，公司控股股東及主要股東選擇以新股增持股份來代替收取2021年現(xiàn)金分紅，這部分金額高達(dá)55.57億港元，14日龍湖獲得35億港元的銀團(tuán)貸款。龍湖又在一次危機(jī)中安全著陸。

對于經(jīng)過大風(fēng)浪的吳亞軍而言，龍湖未來將面對的情況才是更為重要的。

理工科出身、做過記者及編輯的吳亞軍，一貫奉行三原則：不簽名、不上鏡、不接受采訪。她是出名的工作狂，自言唯一愛好就是工作。

推進(jìn)公司化治理

在突破2000億銷售時(shí)，擺在龍湖面前的重要問題，是未來。

吳亞軍認(rèn)為，“創(chuàng)始人要經(jīng)歷自我去魅的過程，創(chuàng)始人有魅力對企業(yè)是個(gè)災(zāi)難。”“龍湖沒有英雄”，是吳亞軍在龍湖長期實(shí)行機(jī)構(gòu)化的金句。

2009年龍湖上市前夕，蔡奎辭去公司副董事長及其他公司職務(wù)，開啟龍湖去家族化的第一步。兩年后的2011年，職業(yè)經(jīng)理人邵明曉從吳亞軍手中接過CEO的職位，則進(jìn)一步加快了龍湖去家族化進(jìn)程。

吳亞軍認(rèn)為，龍湖僅僅依賴于少數(shù)幾個(gè)人的能力是不足以支撐的，機(jī)構(gòu)化組織的力量才能走得更遠(yuǎn)。隨后，龍湖推行合伙人制度，整體結(jié)構(gòu)分四層：永久合伙人、長期合伙人、高級合伙人、正式合伙人。

邵明曉擔(dān)任CEO的十年間，龍湖集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)合同銷售額從383億元增長至2900億元；如今，陳序平成為龍湖集團(tuán)成立29年來第二位董事長，也標(biāo)志著龍湖的現(xiàn)代公司化治理進(jìn)入一個(gè)全新階段。

其實(shí)，交班的意圖在去年開始體現(xiàn)。2021年7月，陳序平被提拔為龍湖集團(tuán)COO和地產(chǎn)航道總經(jīng)理，2022年2月底成為龍湖集團(tuán)CEO。

而在去年8月份，陳序平開始打破龍湖“鐵三角”組合，與吳亞軍、邵明曉、趙軼一起出席8月份的中期業(yè)績發(fā)布會并與參會者交流。自此之后，陳序平成了龍湖業(yè)績會上的主要發(fā)言人。

在新任CEO執(zhí)掌下的龍湖集團(tuán)，“聚焦協(xié)同”成為關(guān)鍵詞之一。在今年3月份的業(yè)績會，陳序平表示，今年關(guān)注的是聚焦與協(xié)同?！皯?yīng)對目前行業(yè)形勢，仍然會秉承穩(wěn)健的財(cái)務(wù)運(yùn)營，更加聚焦城市的進(jìn)入性，包括各個(gè)航道在城市的選擇。”

卸任之后，吳亞軍的身份轉(zhuǎn)為戰(zhàn)略發(fā)展顧問，還會繼續(xù)關(guān)注公司的商業(yè)模式，是否符合生意邏輯、能否尋找新的增長點(diǎn)以及如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

吳亞軍曾表示，陳序平是一個(gè)合適的CEO人選，相信他會用成績來回應(yīng)大家的期待。