黃飛龍

昆山鑫欣實(shí)業(yè)有限公司 江蘇 蘇州 215316

近年來隨著城鎮(zhèn)化水平不斷提高，城市建設(shè)加速擴(kuò)張，帶來城市土地供應(yīng)與城市生態(tài)環(huán)境的沖突，高密度高容積率城市建設(shè)項目如雨后春筍一般遍地開花，如何解決高密度帶來的城市過負(fù)，項目初期設(shè)計階段如何通過策略分析顯得尤為關(guān)鍵。城市綜合體作為城市發(fā)展的客觀需求，但與國家和城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、社會結(jié)構(gòu)變化和生態(tài)文明價值等一系列問題息息相關(guān)。

1 緊湊高密度環(huán)境下城市商務(wù)綜合體的形態(tài)及其范式

1.1 緊湊城市

可持續(xù)發(fā)展是21世紀(jì)人類的共同主題，基于生態(tài)、健康的可持續(xù)發(fā)展思想，如何實(shí)現(xiàn)更加緊湊、更加高效的城市形態(tài)是當(dāng)前城市建設(shè)研究的重心。“緊湊城市”（Compact city）理念在20世紀(jì)后期開始被重視，《緊縮城市-一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài)？》一書，來自英國、荷蘭和澳大利亞的城市研究者，集中全面討論了緊湊城市發(fā)展如何從節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材可持續(xù)發(fā)展的角度和對社會的、經(jīng)濟(jì)的、交通的、環(huán)境的多方位視覺進(jìn)行了研究[1]。在城市化人口持續(xù)增加，土地供應(yīng)日益緊張的城市建設(shè)中，唯有更加緊湊化和高效化才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)性發(fā)展。城市綜合體通過立體化的空間組織手段，有效規(guī)避緊湊的城市環(huán)境負(fù)面影響，在特定的環(huán)境下更加有效利用空間、改善環(huán)境，提高城市活力，使“緊湊城市”得以有序發(fā)展。

1.2 城市綜合體發(fā)展模式和趨勢

在密集高速發(fā)展的城市建設(shè)環(huán)境和有限的用地環(huán)境下，高密度、復(fù)合功能的城市商務(wù)綜合體對城市發(fā)展、土地綜合利用上以其獨(dú)特的優(yōu)勢，成為城市建設(shè)活力的產(chǎn)物。而當(dāng)代城市空間發(fā)展日已趨向城市有機(jī)化、活力化城市發(fā)展理念，在沙里寧《城市：它的發(fā)展、衰敗與未來》一書中提出有機(jī)疏散理論以解決城市布局和發(fā)展問題，強(qiáng)調(diào)城市的空間布局應(yīng)該遵循人的活動規(guī)律，人的活動與城市空間結(jié)合形成“功能”，城市功能的“有機(jī)化”意味著城市空間應(yīng)更符合人的活動規(guī)律，相互聯(lián)系、相互融合的特征，就像具有整體性的生命體一樣。正是這種有機(jī)化的理念，要求城市建設(shè)發(fā)展進(jìn)程中，需將城市發(fā)展向可持續(xù)發(fā)展、人性化城市發(fā)展，代表城市發(fā)展的綜合體項目高度復(fù)合了城市居住、工作、休閑、交通、娛樂等多種功能，又與城市外部公共空間具有高度協(xié)同效應(yīng)，激活城市活力成為城市綜合體價值的重要體現(xiàn)。中國近年城市進(jìn)程發(fā)展中，面對城市人口增加、基礎(chǔ)設(shè)施條件落后、城市環(huán)境惡化等諸多問題，因城市綜合體作為典型空間組織形式，無論從土地規(guī)劃、城市-建筑設(shè)計、城市交通組織，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式等方面起到了重要作用。

1.3 綜合型城市商務(wù)綜合體

把住宅、辦公、商場、酒店、會議中心等這些具有不同的使用功能的要素組合在一起，形成一組建筑群或者一個綜合體建筑是當(dāng)下城市中很正常的土地開發(fā)模式。美國城市土地學(xué)會（ULI）提出的“混合使用”（Mixed-use）概念特出的“多用途使用”定義為：包含三種或三種以上能夠提供收益主要功能相互支持，各分部之間功能和空間上的一體化，按照一個有條的計劃開發(fā)[2]，這與近些年我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式形成共性。隨著社會的發(fā)展，城市人的消費(fèi)、生活方式更趨向體驗、主題、功能多樣發(fā)展， “一站式”的商務(wù)綜合體項目成為近年城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。為了降低商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險，商業(yè)、居住、酒店、辦公多種業(yè)態(tài)產(chǎn)生相互支持，提升單一業(yè)態(tài)土地價值，多業(yè)態(tài)人流又縮短了商業(yè)的市場培育期和項目回收期，利于項目總體收益平衡，規(guī)避市場風(fēng)險等多種因素，使綜合體項目功能綜合多樣化和大型化成為重要趨勢，但又受限于土地開發(fā)限制，城市綜合體項目向高密度高容積率方向發(fā)展。本文以蘇州工業(yè)園區(qū)CBD協(xié)鑫廣場項目為案例，試圖歸納其在三維立體模式、雜交與共生和空間補(bǔ)償?shù)确矫娴脑O(shè)計策略，總結(jié)項目經(jīng)驗和得失。

2 工程案例

2.1 總體概況

協(xié)鑫廣場位于蘇州工業(yè)園區(qū)CBD核心位置，由全球著名的凱里森（Callison）建筑事務(wù)所設(shè)計，項目占地面積2.14萬㎡，總建筑面積約25.5萬㎡，地上建筑面積18.3 ㎡ ，地下建筑面積7.2 ㎡ ，容積率8.5，建筑密度達(dá)48%，建筑高度140 m，由三座塔樓、5層商業(yè)裙房及地下4層空間組成，是協(xié)鑫集團(tuán)在蘇州打造的首個綠色低碳、高效便捷的一站式高端城市綜合體（見圖1）。

圖1 建筑效果圖

2.2 交通條件

協(xié)鑫廣場項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)環(huán)金雞湖商務(wù)CBD，城市主干道現(xiàn)代大道以南，星湖大道西側(cè)，毗鄰地鐵一號線，與金雞湖月光碼頭約800m，周邊有成熟商圈、博覽中心及文化中心、游樂設(shè)施等，地理位置優(yōu)越，三條主干線交通通達(dá)便捷，可通過軌道交通、公交、騎行多種方式出行，尤其項目未來與地鐵1號線設(shè)置地下通道直接無縫連接讓客群出行有豐富選擇。

基地外部按主支道路主要車輛出入情況，按進(jìn)入路線和駛出動劃分，以底層架空（酒店入口空間）為節(jié)點(diǎn)，進(jìn)入和駛出動線各形成獨(dú)立環(huán)島體系，重點(diǎn)解決酒店進(jìn)出及貨車進(jìn)出動線問題。項目內(nèi)部人行通過水平與垂直交通動線，以酒店為核心，裙房商業(yè)為輻射，將各主要功能空間緊密連接在一起，打通辦公、公寓、酒店客戶人流匯聚于商業(yè)裙房，內(nèi)部主次中庭形成聚客空間，激發(fā)商業(yè)客流和氛圍。垂直交通方面，通過電梯系統(tǒng)軟件分析錯時使用坪效，合理設(shè)置豎向交通人流流線，通過分層電梯、扶梯等高效運(yùn)輸。

2.3 功能業(yè)態(tài)分析

項目涵蓋酒店式公寓、甲級寫字樓、香格里拉酒店、精品商業(yè)4種主要業(yè)態(tài)，旨在打造綜合居住、辦公、購物、休閑生活等“一站式”工作生活服務(wù)一體的綜合型都市地標(biāo)。裙房商業(yè)匯聚高端餐飲、親子教育、休閑娛樂空間，跟酒店功能互補(bǔ)，極大范圍滿足了辦公商務(wù)，公寓居住、酒店外出群體就近購物消費(fèi)需求（見圖2）。

圖2 功能業(yè)態(tài)分析圖

3 設(shè)計策略

3.1 三維立體模式

三維立體指通過三維手段實(shí)現(xiàn)的緊湊形態(tài)下的城市生活方式，“立體城市”和“城市綜合體”概念就關(guān)聯(lián)在一起-都是通過三維手段實(shí)現(xiàn)更加緊湊、高效、宜居的城市環(huán)境。把“城市綜合體”看作“立體城市”思想在當(dāng)代城市中重要的實(shí)踐表現(xiàn)，也是在當(dāng)代城市發(fā)展趨勢下產(chǎn)生的一種城市現(xiàn)象。三維立體模式可通過1）容量承載度2）公共開放度3）功能多樣度以及4）功能協(xié)同度四個方面標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評價和判別。對于城市綜合體項目如何充分利用高空和地下空間，在三維空間上與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，與城市交通緊密結(jié)合，將多功能業(yè)態(tài)進(jìn)行高效組合并形成獨(dú)立體系，又整體協(xié)同等諸多問題是進(jìn)行城市綜合體設(shè)計上的關(guān)鍵。協(xié)鑫廣場項目在設(shè)計階段通過運(yùn)用一般疊合模式、外部空間三維連續(xù)立體化、地下空間開拓等方面策略。

3.1.1 一般疊加模式

協(xié)鑫廣場由地下、裙房和塔樓三個主要部分疊合組成，并通過底部裙房商業(yè)進(jìn)行水平疊合串聯(lián)，將購物中心的主要展示界面沿南面人流較多的興祺巷水平向展開，同時在中間架空空間設(shè)置交通環(huán)島為酒店服務(wù)。除了物理形式的疊合設(shè)計外，更通過裙房商業(yè)將酒店、辦公、公寓三種業(yè)態(tài)疊合，裙房商業(yè)給酒店游客、公寓住戶、辦公商務(wù)人群提供了休閑購物娛樂等服務(wù)功能，而三種業(yè)態(tài)人群又保證了商業(yè)人流，所形成的疊合效應(yīng)不言而喻。

3.1.2 外部公共空間基面三維連續(xù)立體化

塔樓的布局上，酒店式公寓位于最西側(cè)可眺望金雞湖之角落，五星級酒店居中，東側(cè)則設(shè)置辦公塔樓，保證了最大化的景觀及城市視線通廊。同時，三座塔樓高度保持嚴(yán)整的140米高度，其統(tǒng)一的高度與協(xié)調(diào)的立面設(shè)計，體現(xiàn)整體商務(wù)區(qū)“屏風(fēng)”形象，視線可分可合，與商業(yè)裙房的高低錯落關(guān)系，塑造了生動有序的天際線。室內(nèi)外商業(yè)廣場，休閑步行街和寧靜舒適的屋頂花園的完美結(jié)合為人們帶來了得天獨(dú)厚的購物，工作和生活環(huán)境，仿佛置身于“城中之城”。

3.1.3 地下空間的開拓

項目整體規(guī)劃四層地下空間，地下一層主要為酒店配套后勤用房，地下二為主要設(shè)備用房及停車，地下三、四層為集中停車場。在設(shè)計初期，在基地東側(cè)地下二層預(yù)留通道與軌道交通1號線接駁，將軌交客流轉(zhuǎn)化為購物消費(fèi)人群，從而激活地下-地面活力。超大地下車庫，提供了900多個地下車位，先進(jìn)的地下物流體系及全視頻智能停車引導(dǎo)系統(tǒng)，保障了停車無憂。

3.2 雜交與共生

雜交與共生是高密度城市綜合體的一種表現(xiàn)方式，無論從建筑體型、水平與豎向關(guān)系上，通過分離、復(fù)合、穿插、串聯(lián)、并聯(lián)及層疊組合的靈活設(shè)計手法策略應(yīng)用，將獨(dú)立功能業(yè)態(tài)、規(guī)模層次、環(huán)境特征等從而成為豐富的綜合體空間形態(tài)，而反之豐富的空間布局又對不同功能業(yè)態(tài)起到積極作用。

協(xié)鑫廣場設(shè)計階段通過確定商業(yè)裙房為鏈接紐帶，通過水平方向的延伸，將將商業(yè)零售、休閑娛樂、辦公、酒店、公寓等建筑功能和空間緊密聯(lián)結(jié)，輔助與城市軌道公共交通和公共廣場空間打造，互補(bǔ)互利，形成巨大協(xié)同促進(jìn)效應(yīng)，提升了建筑與城市的活力，增加了建筑綜合體作為城市匯聚空間。

3.3 空間補(bǔ)償

在緊湊高密度環(huán)境下，雖建筑可以往上發(fā)展，但豎向疊合模式解決了高密度、高容積率容量承載度的問題，但由此帶來的開發(fā)空間和景觀空間缺失，是設(shè)計上需要進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注的[3]。協(xié)鑫廣場項目最開始就對周邊環(huán)境進(jìn)行分析，著重解決與周邊環(huán)境如何協(xié)同，爭取最大景觀視線空間，以金雞湖景觀視線和城市景觀視線通廊分析，使各棟單體樓層都能享受到良好景觀。架空裙房商業(yè)底層，形成城市公共視線通廊，營造次級地面空間補(bǔ)償。另外，在商業(yè)裙房屋頂，與酒店宴會廳結(jié)合，營造屋頂“空中花園”，共享高密度下的開放空間和景觀。

4 研究結(jié)論

高密度高容積率下的協(xié)鑫廣場城市綜合體，最初策略上就確立以三維立體空間模式、雜家與共生、空間補(bǔ)償3個方面開展設(shè)計工作。當(dāng)然，受到地塊限制因素，投資與收益關(guān)系等諸多因素影響，從城市綜合體與城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，尤其是從實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價值、社會價值角度來看本項目是值得稱贊的。當(dāng)然，項目設(shè)計策略受限較多，仍舊存在一定不足，比如：1）地塊營造公共空間不足，尤其是商業(yè)內(nèi)庭受基地影響，公共空間不多，開放度不足；2）水平與垂直交通上過于依賴商業(yè)裙房的動線，人行交通上未能在空間層級上開拓，業(yè)態(tài)人流組織過于單一，未能最大化營造出24小時全天侯生活圈。3）建筑整體立面設(shè)計比較單一，塔樓與裙房劃分比較明顯，塔樓體量偏于呆板，第五立面挖掘不足，都是項目值得反思的。

隨著社會發(fā)展進(jìn)步，人們?nèi)找嫔钏教岣?，如何在緊湊密度環(huán)境下，通過設(shè)計策略手法，提升城市建設(shè)水平，促進(jìn)城市高密度建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展,是需要我們著重思考的，須要樹立與城市和諧發(fā)展觀，激活城市活力，可持續(xù)創(chuàng)造設(shè)計思維為城市活力賦能。