范海亮 亓金媛 彭慶
作者簡(jiǎn)介:范海亮,(1987-),男,籍貫:山東省淄博市,民族:漢,學(xué)歷:本科,職稱:工程師,研究方向:建筑設(shè)計(jì)及房地產(chǎn)開發(fā)。
亓金媛,(1989-),女,籍貫:山東省萊蕪市,民族:漢,學(xué)歷:本科,職稱:工程師,研究方向:景觀設(shè)計(jì)及房地產(chǎn)開發(fā)。
彭慶,(1989-),女,籍貫:黑龍江省黑河市,民族:漢,學(xué)歷:本科,職稱:工程師,研究方向:建筑設(shè)計(jì)及房地產(chǎn)開發(fā)。
摘要:房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,提高了我國經(jīng)濟(jì)活力,有助于實(shí)現(xiàn)土地資源的高效化整合,為社會(huì)生產(chǎn)生活創(chuàng)造更加可靠的保障。近年來,在我國工業(yè)化進(jìn)程逐步加快的趨勢(shì)下,對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)開發(fā)的關(guān)注度逐步提高,有利于激發(fā)人們的創(chuàng)業(yè)積極性,實(shí)現(xiàn)工業(yè)企業(yè)的集成化管理,增強(qiáng)工業(yè)發(fā)展動(dòng)力。本文將對(duì)工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)開發(fā)的相關(guān)概念加以介紹,提出工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)開發(fā)中的具體問題及原因,探索工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)開發(fā)的相關(guān)建議,為實(shí)踐工作提供參考。
關(guān)鍵詞:工業(yè)地產(chǎn);園區(qū)開發(fā);問題;建議
隨著我國工業(yè)企業(yè)的增多,必須構(gòu)建更加完善的服務(wù)體系,提供良好的發(fā)展環(huán)境,逐步增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。相較于商業(yè)地產(chǎn)而言,工業(yè)地產(chǎn)在投資回報(bào)上具有較大的優(yōu)勢(shì),而且可以有效降低風(fēng)險(xiǎn),因此國家在工業(yè)地產(chǎn)調(diào)控中出臺(tái)了多項(xiàng)政策和法規(guī),以改善工業(yè)行業(yè)及地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展境況。然而,由于我國在工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)開發(fā)中的起步較晚,因此在實(shí)踐中也會(huì)面臨較多因素的影響,導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)成效不高,容易引發(fā)混亂性問題,不利于行業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。為此,應(yīng)該結(jié)合工業(yè)地產(chǎn)的基本特點(diǎn)和園區(qū)開發(fā)需求,制定切實(shí)可行的規(guī)劃方案,以實(shí)現(xiàn)對(duì)日常工作的科學(xué)指導(dǎo),促進(jìn)園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施,改善資源整合效果,創(chuàng)造更高的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益。
1工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)開發(fā)概述
地產(chǎn)屬性為工業(yè)類用地則統(tǒng)稱為工業(yè)地產(chǎn),比如倉儲(chǔ)建筑、廠房和辦公樓等等,相較于其他類型的地產(chǎn)而言,其投資相對(duì)更大,而且增值服務(wù)類型繁多,可以獲得更高的投資收益。根據(jù)工業(yè)生產(chǎn)內(nèi)容的差異化,也可以分為重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)等,開發(fā)模式也具有多元化的特點(diǎn),可以由私人或者企業(yè)實(shí)施開發(fā),也可以在地產(chǎn)商和工業(yè)園區(qū)的引導(dǎo)下實(shí)施開發(fā)利用。為了實(shí)現(xiàn)資源的集成化利用,當(dāng)前工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式逐漸得到廣泛應(yīng)用,增進(jìn)了政府部門和企業(yè)之間的密切合作,有助于在政府政策支持下獲得更高的經(jīng)營效益,同時(shí)增強(qiáng)工業(yè)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力,實(shí)現(xiàn)不同企業(yè)之間的合作共贏。工業(yè)地產(chǎn)的土地性質(zhì)、特點(diǎn)、類型和開發(fā)模式如圖1所示。
2工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)開發(fā)的問題
2.1配套設(shè)施缺失
缺乏完善的硬件配套設(shè)施,這是工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)開發(fā)中面臨的普遍性問題,會(huì)對(duì)園區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生限制,出現(xiàn)后勁不足的狀況,無法滿足各類工業(yè)生產(chǎn)需求,降低了園區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。受到傳統(tǒng)發(fā)展理念的影響,在工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)開發(fā)中只注重產(chǎn)業(yè)及房產(chǎn)建設(shè),忽視了基礎(chǔ)設(shè)施在實(shí)踐工作中的重要作用,第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的融合度不高。未能從教育、衛(wèi)生醫(yī)療和科技等方面入手開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),導(dǎo)致園區(qū)的整體環(huán)境質(zhì)量較差,無法達(dá)到現(xiàn)代化生產(chǎn)的要求。
2.2服務(wù)模式滯后
當(dāng)前工業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力逐漸增大,在園區(qū)開發(fā)中以獲得更高的利潤(rùn)為目標(biāo),忽視了管理運(yùn)營服務(wù)模式的構(gòu)建,這也會(huì)導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營中的矛盾問題凸顯。尤其是隨著園區(qū)技術(shù)含量的提高,對(duì)于先進(jìn)人才的需求量逐漸增長(zhǎng),然而在開發(fā)建設(shè)中卻存在人才缺失的狀況,團(tuán)隊(duì)建設(shè)力度不高,無法為實(shí)踐工作提供可靠的人才保障,不利于整體服務(wù)水平的提升。
2.3招商引資力度低
為了達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo),必須采取有效的招商引資措施,以吸引更多客戶,實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)資源的深度開發(fā)與利用。但是,從目前實(shí)際情況來看,工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)開發(fā)中的招商引資力度相對(duì)較低,政府部門的引導(dǎo)作用不明顯,而且未能結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平和工業(yè)企業(yè)需求制定詳細(xì)的規(guī)范和條例等,導(dǎo)致招商引資過程中的規(guī)范性不足,未能針對(duì)企業(yè)經(jīng)營能力和信譽(yù)等實(shí)施全面評(píng)估。容易受到人為因素的干擾,導(dǎo)致破壞了招商引資的良好秩序,沒有達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)通過審核,不利于園區(qū)的未來開發(fā)與可持續(xù)發(fā)展。
2.4產(chǎn)業(yè)鏈不完善
未能形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈條,也是在園區(qū)開發(fā)中面臨的主要問題,產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)和城市之間的融合度較低,無法充分發(fā)揮園區(qū)的集群作用。尤其是在前期規(guī)劃過程中沒有結(jié)合實(shí)際情況制定有效的規(guī)劃方案,而且如前所述招商引資工作不規(guī)范,會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)集中度產(chǎn)生負(fù)面影響,各個(gè)工業(yè)企業(yè)之間的銜接效果不佳,這也是導(dǎo)致資源利用率下降的主要原因。在選址過程中沒有考慮到工業(yè)企業(yè)的實(shí)際需求和特色產(chǎn)業(yè)布局特點(diǎn),與產(chǎn)業(yè)鏈存在脫節(jié)的情況。
3工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)開發(fā)的建議
3.1編制開發(fā)規(guī)劃
園區(qū)開發(fā)規(guī)劃方案的編制,是開展實(shí)踐工作的基礎(chǔ)與前提,應(yīng)該遵循因地制宜的基本原則對(duì)方案實(shí)施全面優(yōu)化,提高整體執(zhí)行效果。首先,應(yīng)該在政府引導(dǎo)下,實(shí)現(xiàn)與企業(yè)和房地產(chǎn)商的全面合作。在傳統(tǒng)開發(fā)建設(shè)模式下,主體單一化問題會(huì)引發(fā)各類矛盾問題,為了降低園區(qū)開發(fā)的阻力,需要構(gòu)建完善的交流溝通平臺(tái),促進(jìn)三者之間的密切合作,以解決實(shí)踐工作中的信息孤島問題,加快各項(xiàng)手續(xù)的辦理速度,以避免造成資源浪費(fèi)的狀況。其次,應(yīng)該以產(chǎn)城融合為目標(biāo)實(shí)施開發(fā)規(guī)劃。應(yīng)該了解園區(qū)所在區(qū)域的城市規(guī)劃方向及具體目標(biāo),確保在工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)開發(fā)中保持高度協(xié)同,這也是增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集聚力的關(guān)鍵,有利于增強(qiáng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,為城市的可持續(xù)發(fā)展奠定保障。增進(jìn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)和城市之間的互動(dòng),以創(chuàng)造更高的社會(huì)價(jià)值。最后,應(yīng)該促進(jìn)園區(qū)綠色化發(fā)展。環(huán)境污染問題是工業(yè)行業(yè)目前面臨的主要問題,因此在園區(qū)開發(fā)中應(yīng)該以環(huán)境保護(hù)為目標(biāo),構(gòu)建完善的綠色生態(tài)體系,解決人與自然之間的矛盾問題,促進(jìn)園區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。
3.2明確基本原則
首先,應(yīng)該遵循科學(xué)性原則。科學(xué)合理的開發(fā)模式不僅能夠降低整體成本投入,而且可以實(shí)現(xiàn)多重要素的高效整合,從生態(tài)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)角度出發(fā)提高園區(qū)整體建設(shè)水平。為此,應(yīng)該做好實(shí)地調(diào)查和資料搜集工作,分析國內(nèi)外園區(qū)開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合實(shí)際情況加以融合應(yīng)用,針對(duì)各類開發(fā)規(guī)劃方案加以對(duì)比分析,選擇更加科學(xué)的方案。通過專家論證的方式,及時(shí)發(fā)現(xiàn)方案中的具體問題及原因,防止在開發(fā)過程中造成難以挽回的損失。其次,應(yīng)該遵循客觀性原則。我國各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異,因此在園區(qū)開發(fā)中應(yīng)該以客觀性為基本原則,了解工業(yè)地產(chǎn)資源儲(chǔ)量、工業(yè)企業(yè)分布特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平等,做好資源與經(jīng)濟(jì)、文化之間的良好銜接。最后,應(yīng)該遵循理論結(jié)合實(shí)踐的原則。以產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈理論和可持續(xù)發(fā)展理論為指導(dǎo)實(shí)施開發(fā),同時(shí)要增強(qiáng)發(fā)展模式的可操作性,降低后續(xù)工作的阻力。
3.3加強(qiáng)政府引導(dǎo)
3.3.1出臺(tái)扶持政策
政府部門在園區(qū)開發(fā)中應(yīng)該發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用,通過政策引領(lǐng)的方式提高開發(fā)工作規(guī)范性,以促進(jìn)本地區(qū)地產(chǎn)行業(yè)和工業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展。在政策制定過程中遵循因地制宜的原則,不能照搬其他地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn),而是要通過政策給予地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相應(yīng)的指示,使其明確園區(qū)開發(fā)的基本目標(biāo)與方向,在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中提高開發(fā)水平,達(dá)到工業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃要求。在扶持政策的引導(dǎo)下,也為產(chǎn)城融合創(chuàng)造了條件,確保在工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中與城市發(fā)展保持協(xié)同,提高該區(qū)域的整體經(jīng)濟(jì)水平。此外,還應(yīng)該加大資金支持,解決開發(fā)過程中的資金短缺問題。工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)開發(fā)的資金需求量較大,政府部門應(yīng)該設(shè)置相應(yīng)的財(cái)政經(jīng)費(fèi),同時(shí)做好監(jiān)管工作,提高資金利用率。此外,還應(yīng)該創(chuàng)造良好的金融環(huán)境,拓展資金來源與籌集渠道,增強(qiáng)園區(qū)的長(zhǎng)效發(fā)展動(dòng)力,使企業(yè)獲得更多的貸款支持。
3.3.2強(qiáng)化招商引資
如前所述,招商引資是促進(jìn)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵,尤其是政府部門應(yīng)該主動(dòng)帶頭開展招商引資工作,以重塑產(chǎn)業(yè)鏈功能,解決傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈中的弊端,提高企業(yè)的協(xié)同度,達(dá)到共贏的目的。明確園區(qū)內(nèi)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn),從激發(fā)產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)的角度出發(fā),充分利用工業(yè)地產(chǎn)的自身優(yōu)勢(shì),向周圍區(qū)域大面積輻射,拉動(dòng)其他行業(yè)的快速發(fā)展。應(yīng)該做好工業(yè)產(chǎn)業(yè)評(píng)估工作,了解潛力產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢(shì),增強(qiáng)扶持力度,或者結(jié)合過往成功經(jīng)驗(yàn)引進(jìn)潛力產(chǎn)業(yè),提高產(chǎn)業(yè)鏈條的完整性。在產(chǎn)業(yè)鏈條的支持下,可以有效平衡需求端和供給端的關(guān)系,提高工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)效益。政府部門應(yīng)該制定明確的招商引資標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,嚴(yán)格控制招商引資流程,降低人為因素的干擾,嚴(yán)格審查企業(yè)相關(guān)資質(zhì)。
3.4提高企業(yè)自主性
3.4.1創(chuàng)新融資模式
企業(yè)在園區(qū)開發(fā)中也發(fā)揮著至關(guān)重要的作用,因此應(yīng)該提高企業(yè)積極性與主動(dòng)性,擺脫固有融資模式的限制,逐步拓展融資渠道,獲得更多的資金支持。尤其是在園區(qū)開發(fā)中多采用主體企業(yè)引導(dǎo)的模式,能夠充分發(fā)揮企業(yè)的資源、技術(shù)和人才優(yōu)勢(shì),逐步形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。企業(yè)應(yīng)該明確工業(yè)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢(shì),通過對(duì)比分析和實(shí)地調(diào)查的方式確定最佳投資項(xiàng)目,在決策中獲取更多的信息支持,防止造成決策失誤的情況。充分發(fā)揮大型工業(yè)企業(yè)的引導(dǎo)作用,在其他企業(yè)發(fā)展中提供必要的資金支持,同時(shí)為其提供稅收優(yōu)惠政策及扶持政策,實(shí)現(xiàn)不同企業(yè)之間的互幫互助,推動(dòng)園區(qū)的穩(wěn)定發(fā)展。融資模式的逐步拓展,可以緩解政府的財(cái)政壓力,避免造成資金鏈斷裂的狀況。
3.4.2提高責(zé)任意識(shí)
工業(yè)企業(yè)應(yīng)該增強(qiáng)自身的責(zé)任意識(shí),在園區(qū)開發(fā)中出謀劃策,共同構(gòu)建良好的發(fā)展環(huán)境,不僅能夠提高園區(qū)的整體競(jìng)爭(zhēng)力,而且有利于自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng),提高企業(yè)效益。提高企業(yè)的主體意識(shí),除了要從經(jīng)濟(jì)建設(shè)的角度出發(fā)制定發(fā)展規(guī)劃外,還應(yīng)該明確產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)構(gòu)建的基本目標(biāo),在企業(yè)合作當(dāng)中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型增強(qiáng)工業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力。在了解自身社會(huì)責(zé)任的基礎(chǔ)上,規(guī)范自身的經(jīng)營行為,為推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。尤其是在綠色化發(fā)展背景下,應(yīng)該逐步改善生產(chǎn)模式,引入清潔化生產(chǎn)工藝,防止在工業(yè)生產(chǎn)中造成環(huán)境污染及資源浪費(fèi)問題,促進(jìn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速轉(zhuǎn)型。此外,積極開展人才培訓(xùn)工作,確保工作人員能夠掌握先進(jìn)技術(shù)手段,塑造良好的企業(yè)形象,為園區(qū)發(fā)展培養(yǎng)更多的高素質(zhì)人才。
3.4.3促進(jìn)產(chǎn)城融合
工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須與城市規(guī)劃建設(shè)保持高度協(xié)同,了解當(dāng)?shù)爻鞘形磥戆l(fā)展的基本目標(biāo),始終以可持續(xù)發(fā)展為基本原則,在產(chǎn)城融合中創(chuàng)造更高的綜合效益。工業(yè)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到自身在產(chǎn)城融合中的重要作用,不僅要關(guān)注自身的生產(chǎn)運(yùn)作情況,更要與其他企業(yè)進(jìn)行密切交流,提供更多的客戶資源,提高園區(qū)的整體影響力與輻射力,為城市經(jīng)濟(jì)水平的提高創(chuàng)造條件。
3.5協(xié)同房地產(chǎn)商
3.5.1加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控
除了要依靠政府部門及工業(yè)企業(yè)外,還應(yīng)該充分發(fā)揮房地產(chǎn)商在園區(qū)開發(fā)中的作用,在新時(shí)代環(huán)境下積極轉(zhuǎn)型升級(jí),為資金配置和營銷等工作奠定保障。了解當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求狀況,在轉(zhuǎn)型中明確具體風(fēng)險(xiǎn)類型及等級(jí),以逐步加大資金投入力度,拓展園區(qū)開發(fā)深度。尤其是園區(qū)開發(fā)的資金需求量較大,容易受到政策因素、經(jīng)濟(jì)因素和市場(chǎng)因素等影響而造成資金風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)該明確資金使用需求,了解開發(fā)項(xiàng)目的基本特點(diǎn),結(jié)合過往工作情況制定資金預(yù)算并嚴(yán)格監(jiān)督實(shí)施過程,達(dá)到實(shí)時(shí)化控制的目的。此外,由于很多地區(qū)在工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)開發(fā)中的起步較晚,很多政策及法律法規(guī)不夠成熟,必須實(shí)時(shí)關(guān)注政策變化情況,以降低政策風(fēng)險(xiǎn),突破后期開發(fā)工作中的瓶頸,避免造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及預(yù)警機(jī)制,將資金和政策風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍之內(nèi),采取多元化的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施。
3.5.2創(chuàng)新服務(wù)模式
房地產(chǎn)商不僅要提高開發(fā)建設(shè)能力,更要增強(qiáng)自身的服務(wù)能力,構(gòu)建全新的服務(wù)模式,為園區(qū)的開發(fā)及運(yùn)營創(chuàng)造可靠保障,有利于工業(yè)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣毮懿块T增進(jìn)交流與溝通,了解具體的政策及法律法規(guī)要求,自覺做好內(nèi)部控制工作,在自主監(jiān)督和外部監(jiān)督的過程中發(fā)現(xiàn)自身的問題,不斷改進(jìn)服務(wù)模式,落實(shí)當(dāng)?shù)卣咭?。加?qiáng)服務(wù)人才隊(duì)伍的建設(shè),加強(qiáng)對(duì)相關(guān)工作人員的專業(yè)化培訓(xùn),使其了解園區(qū)建設(shè)的基本要求,掌握各類應(yīng)急處理措施,為客戶提供更具人性化的服務(wù)。服務(wù)模式的逐步創(chuàng)新,可以改善園區(qū)內(nèi)部的工業(yè)生產(chǎn)環(huán)境,有利于運(yùn)營效率的提升,同時(shí)增強(qiáng)自身的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
4結(jié)語
工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)開發(fā)工作的全面推進(jìn),可以實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)資源的高效化利用,為我國工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。但是,由于相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足,在實(shí)踐中也會(huì)面臨配套設(shè)施缺失、服務(wù)模式滯后、招商引資力度低和產(chǎn)業(yè)鏈不完善等問題,容易造成資源浪費(fèi)的狀況,無法形成良好的集群效應(yīng)。為此,在編制開發(fā)規(guī)劃和明確基本原則的前提下,要逐步增進(jìn)政府和企業(yè)、房地產(chǎn)商之間的交流與溝通,以確定合理的開發(fā)建設(shè)方案。政府部門要通過政策扶持的方式為開發(fā)工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境,同時(shí)強(qiáng)化招商引資,構(gòu)建更加完整的產(chǎn)業(yè)鏈。企業(yè)則應(yīng)該通過創(chuàng)新融資模式、提高責(zé)任意識(shí)和促進(jìn)產(chǎn)城融合等方式,加大開發(fā)力度、提高開發(fā)成效。
房地產(chǎn)商在園區(qū)開發(fā)中要做好風(fēng)險(xiǎn)管控和服務(wù)模式創(chuàng)新,以增強(qiáng)工業(yè)地產(chǎn)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。
參考文獻(xiàn)
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