陳波

摘 要 經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)普遍存在農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，雖然建立了適應當?shù)剞r(nóng)業(yè)發(fā)展的流轉(zhuǎn)機制，但農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價格無序，缺乏科學合理的價格體系，在一定程度上影響了土地資源的配置效率。以上海市崇明區(qū)為例，調(diào)查了農(nóng)用地流轉(zhuǎn)和種植生產(chǎn)的收益情況;在農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價值分析的基礎(chǔ)上，對流轉(zhuǎn)價格進行了理論測算;以此提出大都市郊區(qū)農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格的相關(guān)結(jié)論與思考。

關(guān)鍵詞 郊區(qū);農(nóng)用地經(jīng)營權(quán);流轉(zhuǎn)價格;上海市崇明區(qū)

中圖分類號：F321.1 文獻標志碼：A DOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2022.10.029

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是深化農(nóng)村土地制度改革的一項重要內(nèi)容。黨的十八屆三中全會提出，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行。在快速的城市化進程中，大量農(nóng)村勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，集約化、規(guī)模化、專業(yè)化經(jīng)營成為提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的有效途徑，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)是經(jīng)濟發(fā)展的必然選擇和迫切需求。在此背景下，很多地方，特別是經(jīng)濟發(fā)達的城市，對集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)改革進行了有益的探索與實踐，如廣東省的土地股份合作社、成都市的還權(quán)賦能、嘉興市的“兩分兩換”及溫州市的“三分三改”等，形成了家庭經(jīng)營、家庭農(nóng)場、專業(yè)農(nóng)戶和農(nóng)業(yè)合作社等多種農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式[1-2]。盡管如此，我國現(xiàn)有的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場仍不完善，尤其在流轉(zhuǎn)價格問題上沒有系統(tǒng)的理論共識和實踐應用的估價體系[3]。由于現(xiàn)行估價體系不完善，缺乏系統(tǒng)、科學的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估方法，弱化了市場對資源的配置作用，勢必減慢土地資源市場化配置的前進步伐，阻礙土地資源優(yōu)化配置格局的形成[4]。本文以上海市崇明區(qū)為例，調(diào)查了農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，在農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價值分析的基礎(chǔ)上，運用收益還原法對流轉(zhuǎn)價格進行理論測算，以此提出大都市郊區(qū)農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格的相關(guān)結(jié)論與思考。

1 上海市崇明區(qū)農(nóng)用地情況調(diào)研

為研究大都市郊區(qū)農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格，對上海市崇明區(qū)進行了實地調(diào)研，分別收集經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和種植生產(chǎn)的相關(guān)案例1 132例和1 018例，調(diào)研工作覆蓋了崇明區(qū)18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、240個村組，上海市崇明區(qū)農(nóng)用地情況如下。

1.1 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；潭鹊?/p>

根據(jù)案例，崇明區(qū)糧食生產(chǎn)667 m2年均凈收益為1 363元，其經(jīng)濟效益偏低的主要原因是土地碎片化和管理粗放化。據(jù)統(tǒng)計，崇明區(qū)農(nóng)民人均耕地面積僅為0.1 hm2，并以自營承包地為主。從流轉(zhuǎn)意愿看，當?shù)剞r(nóng)戶更多地選擇小規(guī)模種植并配合短期兼業(yè)，無擴大種植規(guī)模意愿或有意脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

1.2 流轉(zhuǎn)價格與生產(chǎn)收益存在價值偏差

一般來說，農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)價格與種植收益呈正相關(guān)，即可獲得的種植收益越高，市場流轉(zhuǎn)價格越高。實際調(diào)研發(fā)現(xiàn)，崇明區(qū)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的市場價格一般以崇明區(qū)統(tǒng)一的政府指導價（2016年每667 m2為

1 140元）為基準，適當參考周邊區(qū)域的流轉(zhuǎn)經(jīng)驗和生產(chǎn)經(jīng)驗確定。部分區(qū)域的流轉(zhuǎn)價格偏高，抬高了承包戶的心理預期，抑制轉(zhuǎn)入需求，阻礙了農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的成交;對于流轉(zhuǎn)價格偏低的區(qū)域，農(nóng)戶則傾向于自營承包地，以獲得生產(chǎn)收益和農(nóng)業(yè)補貼。

1.3 承包戶的流轉(zhuǎn)意愿不高

相較于上海市其他郊區(qū)，崇明區(qū)的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)率偏低，且基本以短期出租為主，究其原因有以下3點。1）受生態(tài)島功能定位和交通條件的限制，當?shù)囟⑷a(chǎn)業(yè)發(fā)展相對緩慢，長期的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和有限的就業(yè)機會使得農(nóng)民對承包土地的依賴性較強。2）隨著城市擴張和農(nóng)村土地制度改革的深入，農(nóng)民對農(nóng)用地價值有較高的預期，即使將經(jīng)營權(quán)暫時轉(zhuǎn)讓，仍希望可以隨時收回，以應對政策、經(jīng)濟、社會等方面變化對農(nóng)用地價值的提升。3）對缺乏政府背書的流轉(zhuǎn)存在顧慮。流轉(zhuǎn)價格不合理、農(nóng)用地質(zhì)量或相關(guān)設(shè)施被破壞、款項支付信用差、到期難以收回等問題亟待解決。

2 農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格的理論測算

基于對崇明區(qū)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場及種植情況的調(diào)查，農(nóng)民對農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)出與轉(zhuǎn)入意愿均偏低，缺乏科學、完整的價格管理體系和定價機制，阻礙農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展及農(nóng)業(yè)的規(guī)?；a(chǎn)。進行農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價格的相關(guān)探索與研究有利于提高農(nóng)民農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的意愿，保障流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)益，對大都市郊區(qū)的農(nóng)村土地制度改革和土地資源配置具有重要的現(xiàn)實意義。

2.1 價值基礎(chǔ)與價格內(nèi)涵

產(chǎn)權(quán)和收益是現(xiàn)代估價方法的2大基礎(chǔ)[4]。1）從產(chǎn)權(quán)的角度，學術(shù)界對“三權(quán)分置”后的土地承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)定位仍存在爭議。承包權(quán)的性質(zhì)有“成員權(quán)”和“物權(quán)”2種觀點，經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)有債權(quán)說、物權(quán)說和二元說[5-6]。2）從收益的角度，農(nóng)用地存在資源與資產(chǎn)的雙重屬性。資產(chǎn)屬性追求經(jīng)濟效率價值，通過農(nóng)用地流轉(zhuǎn)提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟效益;資源屬性則蘊含農(nóng)民的社會保障價值理念[7]。

《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見》對土地經(jīng)營權(quán)的界定，是土地經(jīng)營權(quán)人對流轉(zhuǎn)土地依法享有一定期限內(nèi)占有、耕作并取得相應收益的權(quán)利。流轉(zhuǎn)過程中的原農(nóng)用地承包關(guān)系不變，承包方繼續(xù)履行原農(nóng)用地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務，只是轉(zhuǎn)移一定年限的農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)，出租價格的實質(zhì)是生產(chǎn)收益權(quán)利交換的價值體現(xiàn)，而不涉及農(nóng)用地社會保障功能的轉(zhuǎn)移[8]。按照土地估價的理論，經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格是農(nóng)用地作為生產(chǎn)資料投入生產(chǎn)，預計未來可以獲得相應的收益，按照一定的還原利率并在一定期限內(nèi)貼現(xiàn)的價值總額。

2.2 理論測算

采用收益還原法的估價理論[9-10]，以崇明區(qū)農(nóng)用地種植情況調(diào)查作為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，進行農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格的理論測算與分析。農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價格P測算公式為：

（1）

式中：A為農(nóng)用地預期年純收益;r為土地還原利率;n為土地使用年期。

2.2.1 預期收益

農(nóng)用地種植的預期收益采用直接生產(chǎn)經(jīng)營方式下農(nóng)作物收入與成本的差額計算。其中，收入是指按照法定用途，合理有效地利用土地所取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年收益，僅考慮客觀正?？沙掷m(xù)可貨幣化的經(jīng)濟收益，不考慮農(nóng)產(chǎn)品再加工銷售價值、偶發(fā)性收益等;成本指農(nóng)用地使用者在進行生產(chǎn)經(jīng)營活動中所支出的年平均客觀總費用，主要考慮補貼外的物資投入成本、機械使用與維修成本、人工成本等直接費用及間接費用。根據(jù)實際調(diào)研情況，近年的農(nóng)用地種植收益基本保持平穩(wěn)，本次研究設(shè)定預期收益在流轉(zhuǎn)年期內(nèi)保持不變。1CDA8246-0F9A-4DA0-A6E6-3B4CBE5B6341

2.2.2 土地還原利率

采用安全利率加風險調(diào)整值法確定土地還原利率。當前的三年期國債票面年利率約為4%，銀行一年期存款年利率為1.5%，三年期存款利率為2.75%。綜合考慮，將安全利率設(shè)定為2%，種植業(yè)的風險調(diào)整值一般為1%～2%，考慮近年氣候條件的影響，將農(nóng)用地的還原利率確定為4%。

2.2.3 收益年期

本次研究對3種收益年期分別進行理論測算。1）短期流轉(zhuǎn)。崇明區(qū)的流轉(zhuǎn)案例多為1年期，一般不超過5年。2）中長期流轉(zhuǎn)。按照承包期內(nèi)的剩余年限進行流轉(zhuǎn)，設(shè)定15年。3）長期流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)年期不應超過最長承包期，即30年。

2.2.4 耕作制度與種植作物

基于崇明區(qū)農(nóng)用地種植情況的調(diào)查，本次流轉(zhuǎn)價格測算也僅考慮分布范圍較廣、流轉(zhuǎn)較多的水稻-小麥輪作、水稻-綠肥輪作、水稻-蔬菜輪作及水稻-蟹混養(yǎng)等耕作制度和種植作物。

2.3 流轉(zhuǎn)價格的理論測算結(jié)果

2.3.1 純糧食種植的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價格基本相當

根據(jù)調(diào)查與測算（結(jié)果見表1），水稻-小麥和水稻-綠肥等純糧食種植模式下，土地投入的預期收益基本與經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的政府指導價、市場平均價相當。

2.3.2 不同耕作制度的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價格差異較大

水稻-蔬菜、水稻-蟹等種植模式的土地收益，均大幅高于政府指導價和同類型的市場平均價。

2.3.3 不同年期的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價格差異明顯

由于土地還原利率的影響，不同年期的流轉(zhuǎn)價格并不按照年期而成比例增長。按照崇明區(qū)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場的實際情況，流轉(zhuǎn)方式以短期出租為主，短期流轉(zhuǎn)價格的測算結(jié)果較為符合流轉(zhuǎn)雙方的傳統(tǒng)認知。

2.4 小結(jié)

2.4.1 科學的評估方法與詳實的數(shù)據(jù)是確定流轉(zhuǎn)價格的關(guān)鍵

農(nóng)用地作為生產(chǎn)資料投入生產(chǎn)，預計未來可以獲得相應的收益，這是農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價值的理論基礎(chǔ)。收益還原法能夠還原農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各項投入產(chǎn)出，并反映生產(chǎn)收益，是流轉(zhuǎn)價格評估最直接有效的方法。探索科學的評估方法與過程、建立詳實有效的數(shù)據(jù)庫是當前農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估的主要困難，尚需要大量的數(shù)據(jù)調(diào)研、理論研究和實踐探索工作。

2.4.2 精細化的價格管理體系是流轉(zhuǎn)市場發(fā)展的必備要素之一

政府指導價一定程度上反映了當?shù)剞r(nóng)用地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)價格，引導了市場的健康發(fā)展。按照本次研究成果，政府指導價與純糧食種植模式的一年期流轉(zhuǎn)價格基本一致。但是，崇明區(qū)統(tǒng)一的政府指導價無法反映農(nóng)用地價值的差異化特征，難以保障農(nóng)用地承包戶與生產(chǎn)者的利益。當流轉(zhuǎn)市場發(fā)展至一定程度，有必要建立更為科學合理的價格管理體系和定價方式，考慮不同耕作制度（或用地類型）、不同區(qū)域、不同年期及不同權(quán)利限制條件等多方面因素影響下的價格差異，更為精細化地體現(xiàn)當?shù)氐膬r格水平和分布情況，適應特色化的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場發(fā)展需要。

3 結(jié)語

大都市郊區(qū)是農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)展相對較快的區(qū)域。當流轉(zhuǎn)市場發(fā)展至一定程度，以經(jīng)驗定價的方式將成為農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)展的阻礙因素，應建立適應當?shù)匕l(fā)展的、科學合理的價格管理體系和定價方式，提高流轉(zhuǎn)意愿并保障流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)益，并進一步完善流轉(zhuǎn)機制，促進流轉(zhuǎn)市場的深入發(fā)展，有利于提高土地資源的配置效率。

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（責任編輯：劉寧寧）1CDA8246-0F9A-4DA0-A6E6-3B4CBE5B6341