秦佳麗

A股市場(chǎng)一直有“靚女先嫁”的傳統(tǒng)——業(yè)績(jī)好的公司會(huì)搶發(fā)業(yè)績(jī)預(yù)告。在當(dāng)前的中報(bào)季，上市房企則沒(méi)有業(yè)績(jī)方面的顧慮，都在積極發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告。據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計(jì)，已發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企中，預(yù)告凈利虧損和盈利的數(shù)量基本持平，其中，國(guó)央企表現(xiàn)較好。從盈利企業(yè)來(lái)看，結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)銷售收入增加，資產(chǎn)處置收益及投資收益增長(zhǎng)，是這些房企盈利的重要因素。

那么，房企在下半年會(huì)否有更好表現(xiàn)？就此，多位業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從低谷向上走，需要政策的更多呵護(hù)。有房企人士表示，房企融資難的問(wèn)題還需要進(jìn)一步破解，因?yàn)槭袌?chǎng)端的利好政策基本上都出了，下半年政策可能會(huì)向企業(yè)端聚焦。

在已發(fā)布今年中期業(yè)績(jī)預(yù)告的房企中，有37家房企預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)為正。《紅周刊》查詢Wind數(shù)據(jù)了解到，目前占據(jù)凈利潤(rùn)規(guī)模TOP5陣營(yíng)的房企由國(guó)央企“包圓”，分別為招商蛇口、金融街、浦東金橋、外高橋、廣宇發(fā)展，預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)上限可達(dá)21億元、12.69億元、9.47億元、6.97億元、4.35億元。行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)下，國(guó)央企業(yè)績(jī)穩(wěn)健優(yōu)勢(shì)凸顯。（見(jiàn)表1）

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind

國(guó)央企業(yè)績(jī)預(yù)喜的原因包括，報(bào)告期內(nèi)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積增長(zhǎng)、主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率提升等。譬如，外高橋在公告中表示，盡管報(bào)告期內(nèi)房產(chǎn)租賃與進(jìn)出口貿(mào)易等業(yè)務(wù)收入和毛利下滑，但由于本期商品房銷售結(jié)轉(zhuǎn)面積、收入和毛利有較大增長(zhǎng)，因此公司主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增幅較大，今年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)約58.7%。

此外，資產(chǎn)處置收益、投資收益等成為部分房企盈利的重要支撐。以金融街為例，金融街上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)10.87億元至12.69億元，同比增長(zhǎng)80%～110%。根據(jù)其業(yè)績(jī)預(yù)告，公司將持有的北京金融街麗思卡爾頓酒店出售給北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司，另通過(guò)“開(kāi)發(fā)銷售+資產(chǎn)管理”模式所運(yùn)營(yíng)的上海靜安融悅中心項(xiàng)目產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益，兩項(xiàng)損益合計(jì)對(duì)公司歸母凈利潤(rùn)影響約9億元。

相比上述國(guó)央企，一些房企實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)“高增”或扭虧為盈?！都t周刊》查詢Wind數(shù)據(jù)了解到，中潤(rùn)資源、ST海投、沙河股份、ST銀億4家房企預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)上限超過(guò)200%;沙河股份、中潤(rùn)資源、天?；?、ST銀億、市北高新、電子城6家房企預(yù)計(jì)中期業(yè)績(jī)扭虧為盈。（見(jiàn)表2）

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind

在業(yè)績(jī)“高增”和扭虧為盈股中，大多是受益項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，不過(guò)，也有房企是因?yàn)橘Y產(chǎn)處置收益、REITs項(xiàng)目融資收益、業(yè)務(wù)重組等因素帶來(lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)。以中潤(rùn)資源、市北高新為例，這兩家公司凈利潤(rùn)增長(zhǎng)1倍-5倍不等，根據(jù)公告，兩家房企均是通過(guò)處置資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增收，中潤(rùn)資源處置子公司四川平武中金礦業(yè)有限公司股權(quán)，市北高新將持有的上海靜安區(qū)江場(chǎng)三路221號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓給靜安疾控，分別收益3.02億元和2.49億元。

ST銀億是因債務(wù)重組而實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，根據(jù)業(yè)績(jī)預(yù)告，由于報(bào)告期公司根據(jù)重整計(jì)劃完成部分以股抵債后產(chǎn)生債務(wù)重組收益約9.9億元，ST銀億預(yù)計(jì)上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為3.5億元至4億元，較上年同期增長(zhǎng)188%-200%。

不過(guò)，中潤(rùn)資源、ST銀億預(yù)計(jì)扣非凈利潤(rùn)分別虧損0.4億元至0.75億元、6.5億元至7億元。

相比盈利或扭虧的房企，業(yè)績(jī)預(yù)虧的房企則是“各有各的難處”?！都t周刊》查詢Wind數(shù)據(jù)了解到，在43家業(yè)績(jī)預(yù)虧房企中，房企普遍將凈利潤(rùn)下滑原因歸為竣工交用結(jié)利項(xiàng)目比去年同期減少、本期結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)銷售收入大幅下滑等。

不過(guò)，《紅周刊》同時(shí)了解到，聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目毛利率較低、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型不順、押注區(qū)域化發(fā)展等因素，進(jìn)一步導(dǎo)致房企業(yè)績(jī)承壓。以業(yè)績(jī)首虧的首開(kāi)股份為例，該家房企在公告中坦言虧損原因包括“聯(lián)合項(xiàng)目毛利率較低，部分項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，造成投資收益同比降幅較大”。

《紅周刊》了解到，素有“京城地主”之稱的首開(kāi)股份自2016年以來(lái)加大京外區(qū)域布局，聯(lián)合開(kāi)發(fā)是其外拓過(guò)程的重要策略，保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科等頭部房企均是其聯(lián)合開(kāi)發(fā)合作對(duì)象。與之對(duì)應(yīng)的，該公司權(quán)益占比近年整體下行，2019年至2021年，首開(kāi)股份銷售額中權(quán)益占比分別為62%、49%、54%;其間公司銷售毛利率也逐年下滑，近三年依次為37.59%、27.96%、19.81%。聯(lián)合開(kāi)發(fā)所伴隨的低毛利率問(wèn)題仍在今年顯現(xiàn)，根據(jù)業(yè)績(jī)預(yù)告，上半年首開(kāi)股份歸母凈利潤(rùn)預(yù)虧13億元到14億元，較去年同期減少約253%至264%。

疫情因素導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售遇到許多困難，同時(shí)疊加房企融資難的問(wèn)題，都對(duì)房企業(yè)績(jī)形成壓力。

首鋼地產(chǎn)天津市場(chǎng)經(jīng)理馬騰飛向《紅周刊》表示，“房企目前最大的壓力，就是資金問(wèn)題。面對(duì)債務(wù)到期，但是回款不足，賣不動(dòng)房子，又難以借新債，只能賤賣資產(chǎn)‘保命’。目前市場(chǎng)層面的政策其實(shí)已經(jīng)出盡，很難再有更大的動(dòng)作了。所以未來(lái)的政策方向，很可能是企業(yè)端的，讓企業(yè)能多緩一口氣?！?/p>

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓也向《紅周刊》表示，房企要破局重生，一方面有賴于自身產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整和產(chǎn)品創(chuàng)新，拓展?fàn)I銷渠道，體現(xiàn)產(chǎn)品性價(jià)比，維持后續(xù)市場(chǎng)的供給量;另一方面則依靠銷售端利好政策的出臺(tái)，比如信貸政策可以繼續(xù)增加釋放力度。

值得一提的是，近一個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售規(guī)模、開(kāi)發(fā)到位資金等出現(xiàn)環(huán)比回升趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)，1～6月份房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)銷售跌幅首次有了收窄趨勢(shì)，其中全國(guó)商品房銷售面積、銷售額分別同比下降22.2%和28.9%，降幅較1～5月分別收窄1.4和2.6個(gè)百分點(diǎn)。主要原因是6月份單月銷售面積和金額環(huán)比反彈幅度均在60%以上。此外，1～6月份房企到位資金、定金預(yù)收款、按揭貸款降幅，分別較1～5月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)、1.3個(gè)百分點(diǎn)、1.8個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，謝逸楓表示，6月份全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)改善，與穩(wěn)樓市等政策的積極推動(dòng)、房企價(jià)格促銷、購(gòu)房者市場(chǎng)觀望情緒變化等系列因素有關(guān)。他提醒說(shuō)，目前市場(chǎng)仍屬于階段性回升，尚難斷定是觸底反彈信號(hào)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)整體數(shù)據(jù)同比還是處于負(fù)增長(zhǎng)階段，不過(guò)，伴隨下半年全國(guó)性樓市政策出臺(tái)，以及購(gòu)房者觀望情緒的轉(zhuǎn)變，某些單項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)有由負(fù)轉(zhuǎn)正的可能。”

據(jù)了解，今年已有200余座城市出臺(tái)刺激性政策，在前期限購(gòu)限售、住房公積金、房貸利率等門(mén)檻放松的基礎(chǔ)上，近期各城市祭出更多“穩(wěn)樓市”措施。譬如，杭州桐廬縣鼓勵(lì)“團(tuán)購(gòu)買房”并推出85折團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。

而一項(xiàng)長(zhǎng)期“利好”政策也于近期出臺(tái)，就是國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》，提出深化戶籍制度改革，具體涉及放開(kāi)放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制、全面取消城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下的城市落戶限制等。謝逸楓表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，發(fā)改委對(duì)落戶限制深化調(diào)整，能夠增加區(qū)域城市的需求潛力，釋放更多剛性需求，一定程度作用于穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙告訴《紅周刊》，“整體來(lái)說(shuō)，今年寬松政策會(huì)貫穿全年，下半年隨著市場(chǎng)有回穩(wěn)的跡象，政策調(diào)控的頻率會(huì)有所下降，若市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期，政策端還有進(jìn)一步發(fā)力的空間?！?/p>

也因此，王小嬙看好國(guó)央企房企的前景，因?yàn)閲?guó)央企等大型房企具備融資優(yōu)勢(shì)，也更受購(gòu)房者信任，發(fā)展優(yōu)勢(shì)更強(qiáng)。

謝逸楓則表示，其目前看好三類房企，一類是具備拿地優(yōu)勢(shì)、銷售業(yè)績(jī)好、融資渠道寬松的國(guó)央企;二類是諸如龍湖、萬(wàn)科、碧桂園等資金實(shí)力較好的品牌民企;三類是地方龍頭房企，本土資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勁，具備發(fā)展?jié)摿Α?/p>