張鐵紅，殷俊波，鄒世鋒，劉偉

（1.湖南省地質(zhì)地理信息所，湖南 長沙 410008；2.湖北省國土測繪院，湖北 武漢 430010）

根據(jù)國土資發(fā)[2015]103號《國土資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》精神，要深入貫徹落實不動產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職能整合到一個部門，做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的統(tǒng)一[1]。對原有分散登記的土地使用權(quán)存量數(shù)據(jù)和房產(chǎn)所有權(quán)存量數(shù)據(jù)進行優(yōu)化整合，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記基礎數(shù)據(jù)庫[2-4]，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)提供有力的數(shù)據(jù)支持，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的統(tǒng)一審批、統(tǒng)一登記以及登記信息的實時互通共享[5-7]。本文分析了不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)中土地存量數(shù)據(jù)和房產(chǎn)存量數(shù)據(jù)的現(xiàn)狀及其存在的問題，介紹了數(shù)據(jù)整合的任務和技術(shù)路線，并從準備階段和實施階段兩個方面探討了不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合技術(shù)方法的優(yōu)化路徑以及任務實施過程中可能出現(xiàn)的難點問題及其解決建議。

1 存量數(shù)據(jù)現(xiàn)狀與存在的問題

幾十年來我國土地與房產(chǎn)施行分散登記制度，沉淀了海量的存量登記資料，其標準不一、格式各異、互不關(guān)聯(lián)，以不同的介質(zhì)保存[8-10]，且已登記的房產(chǎn)數(shù)據(jù)沒有空間位置信息、樓棟表數(shù)據(jù)不全、分層分戶圖未數(shù)字化，無法達到不動產(chǎn)登記房地一體的要求，導致房屋落宗緩慢，積壓案卷較多，嚴重影響不動產(chǎn)登記發(fā)證的速度。

1.1 土地數(shù)據(jù)

現(xiàn)階段，各地區(qū)已有土地地籍檔案、用地檔案、招拍掛檔案、第二次全國土地調(diào)查城鎮(zhèn)地籍數(shù)據(jù)庫以及土地登記業(yè)務信息等歷史數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)量較大，與現(xiàn)有標準不一致，資料掃描數(shù)字化任務重，數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和遷移難度大。土地數(shù)據(jù)存在的主要問題為：①已有圖形數(shù)據(jù)坐標系、比例尺不統(tǒng)一；②存在拓撲和屬性錯誤；③數(shù)據(jù)現(xiàn)勢性不佳；④非空間數(shù)據(jù)未與空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，信息不完整；⑤土地歷史與現(xiàn)勢信息未關(guān)聯(lián)；⑥資料掃描任務艱巨或掃描附件不清晰、有缺漏。

1.2 房產(chǎn)數(shù)據(jù)

全國大多數(shù)房產(chǎn)管理局已應用了房產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫，但各業(yè)務系統(tǒng)數(shù)據(jù)孤立[11]，存在“同一實體，多個數(shù)據(jù)源”、“圖、屬、檔分離”等現(xiàn)象，嚴重制約著整個房產(chǎn)信息化建設的發(fā)展。房產(chǎn)數(shù)據(jù)存在的主要問題為：①紙質(zhì)檔案掃描只掃描最后一手信息，中間發(fā)生的轉(zhuǎn)移、變更等信息資料未掃描；②登記信息只登記最后一手信息，中間發(fā)生的轉(zhuǎn)移、變更等信息未登記，登記信息不完整；③產(chǎn)權(quán)狀態(tài)信息不準確，存在大量誤注銷或該注銷未注銷等情況；④大量房產(chǎn)坐落過于籠統(tǒng)，無法準確落宗落幢落戶；⑤存在附件掛接錯誤、附件缺漏、附件不清晰等情況。

除此以外，各地原房產(chǎn)主管部門在存儲空間圖形數(shù)據(jù)時，多采用CAD文件格式，沒有建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫，CAD命名各異且零散存放，并未整合宗地圖形數(shù)據(jù)管理，增加了房產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)落宗的難度。雖然房產(chǎn)抵押、查封、注銷等登記業(yè)務數(shù)據(jù)利用數(shù)據(jù)庫存儲，但未與房產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)實現(xiàn)圖屬聯(lián)動管理，從而導致整合工作量較大。同時，由于國家實行房地統(tǒng)一管理，原房管局、國土局進行職能整合重組后，成立了自然資源和規(guī)劃局不動產(chǎn)登記中心部門，數(shù)據(jù)交接和人員變動在一定程度上導致了不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的丟失，增加了整合難度。

2 數(shù)據(jù)整合的建設任務與技術(shù)路線

2.1 建設任務

1）土地、房屋落宗。利用原始發(fā)證紅線進行坐標系配準，綜合分析宗地四至和宗地權(quán)利人等關(guān)鍵信息，進行土地落宗。在確保歷史登記信息準確無誤的情況下，將房屋空間數(shù)據(jù)與土地宗地空間數(shù)據(jù)進行關(guān)聯(lián)，完成房屋落宗。對于不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中已有的落宗數(shù)據(jù)，根據(jù)國家最新標準進行信息補充完善；對于沒有落宗的歷史登記信息，根據(jù)最新標準進行補充落宗，確保每一棟房屋都有唯一的不動產(chǎn)單元號。

2）業(yè)務信息整理。目前很多地區(qū)的中心城區(qū)范圍已在原房地局辦理了產(chǎn)權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)移、抵押、查封、在建工程抵押、預告、預告抵押等業(yè)務登記，已在原國土局辦理了土地登記、抵押、查封等業(yè)務登記。數(shù)據(jù)整合以內(nèi)業(yè)核查與外業(yè)調(diào)查相結(jié)合的方式對房產(chǎn)、土地歷史登記信息進行逐條檢查、糾錯，并對每條登記信息設置業(yè)務號字段，作為唯一主鍵，用于掛接已落宗的房屋和宗地圖形，實現(xiàn)圖屬關(guān)聯(lián)。

3）附件、圖件整理。大部分地區(qū)原房產(chǎn)局和原國土局已建立數(shù)字化房產(chǎn)和土地附件數(shù)據(jù)庫，整合時需充分利用這些數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)，編輯開發(fā)程序語言，進行數(shù)據(jù)遷移，以滿足更新后不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的存放規(guī)則，實現(xiàn)即時調(diào)閱。對缺少的、不清晰的附件進行補充掃描數(shù)字化，以保證附件的完整性。

同時，某些地區(qū)的政務服務中心為提高辦證效率，實現(xiàn)“只跑一次”的惠民政策，設立了自助打證窗口，這就需要根據(jù)不動產(chǎn)登記自助打證的要求，提前繪制好宗地圖、分層分戶圖并導入登記庫，確保所有圖件與土地、房產(chǎn)圖屬建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，實現(xiàn)精準調(diào)用，輔助自助打證。

2.2 技術(shù)路線

土地房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合流程如圖1所示。

圖1 土地房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合流程圖

3 技術(shù)方法優(yōu)化路徑

3.1 準備階段

1）全面收集不動產(chǎn)資料信息。在收集不動產(chǎn)登記資料信息時，應注重全面收集原國土資料和房產(chǎn)資料，主要包括圖形數(shù)據(jù)和業(yè)務數(shù)據(jù)。圖形數(shù)據(jù)多為地籍圖、地籍區(qū)和地籍子區(qū)分布圖、零散修補測地形圖等；業(yè)務數(shù)據(jù)主要為土地登記卡、土地抵押查封等申請表信息，房產(chǎn)樓盤表信息，房產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移變更，房產(chǎn)抵押查封等信息。若采用系統(tǒng)的方式管理上述資料，在收集資料時應注重系統(tǒng)管理數(shù)據(jù)庫的優(yōu)化設計以及操作手冊、臺賬資料等的收集。

2）選擇適宜的數(shù)據(jù)整合方式。選擇數(shù)據(jù)整合方式時，必須全面分析不同類型不動產(chǎn)數(shù)據(jù)及其收集情況，以加強整合路線的合理性。對于已建設完成的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，應將數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)設計標準與現(xiàn)有數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)進行分析比較，及時補充和完善現(xiàn)有數(shù)據(jù)，搭建數(shù)據(jù)整合清理平臺，建立映射關(guān)系模型，實現(xiàn)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)移。對于不動產(chǎn)電子數(shù)據(jù)和電子檔案，應以數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)設計為基礎，建立映射關(guān)系，包括電子數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)。映射關(guān)系模型能實現(xiàn)信息數(shù)據(jù)的提取和轉(zhuǎn)換，還可將相關(guān)信息錄入不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫。當發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)缺失時，必須按照數(shù)據(jù)庫標準進行優(yōu)化完善。對于不動產(chǎn)紙質(zhì)版檔案，應提取檔案信息數(shù)據(jù)，并按照數(shù)據(jù)庫設計標準將數(shù)據(jù)上傳到數(shù)據(jù)庫，構(gòu)建不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫[11]。

3）建立中間庫，優(yōu)化設計數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)。為提高數(shù)據(jù)整合效率且不影響日常登記業(yè)務的辦理，可建立一個中間庫。設計中間庫時，不僅應嚴格遵照技術(shù)要求與規(guī)范執(zhí)行，還應結(jié)合各地的應用習慣，深入了解原房產(chǎn)登記業(yè)務數(shù)據(jù)的內(nèi)部聯(lián)系，按照數(shù)據(jù)情況對原房產(chǎn)登記業(yè)務數(shù)據(jù)進行分類，增加一些便于分類應用和數(shù)據(jù)整理的字段。

3.2 實施階段

1）土地數(shù)據(jù)整合。土地數(shù)據(jù)整合的具體流程為：①梳理技術(shù)路線，即土地落宗、宗地信息補錄、業(yè)務整理，如圖2所示；②建立檔案管理系統(tǒng)，土地數(shù)據(jù)中的檔案附件繁多、所占空間較大，需建立專門的土地檔案管理系統(tǒng)，用于數(shù)據(jù)庫后臺管理，有助于提高效率，如圖3所示；③分類整理，分批導入。首先分析城鎮(zhèn)地籍數(shù)據(jù)和土地系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫的現(xiàn)勢性、幾何數(shù)據(jù)精度與拓撲關(guān)系、屬性數(shù)據(jù)的完整性和正確性；再根據(jù)分析結(jié)果對數(shù)據(jù)進行分類整理，優(yōu)先導入較重要和質(zhì)量較高的數(shù)據(jù)，對質(zhì)量把握不準的數(shù)據(jù)延后酌情處理；最后在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中對導入的數(shù)據(jù)進行展現(xiàn)和分析，人工補錄缺失內(nèi)容。

圖2 土地登記信息核查技術(shù)路線圖

圖3 土地檔案管理系統(tǒng)界面

2）房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合。房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的具體流程為：①梳理技術(shù)路線，收集資料，提煉房產(chǎn)權(quán)屬與各業(yè)務信息，由戶歸層、層歸幢、幢歸宗，通過不動產(chǎn)單元號建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一編號，如圖4所示；②對老房產(chǎn)數(shù)據(jù)進行初步梳理，建立老房產(chǎn)管理系統(tǒng)，可掛接在不動產(chǎn)日常登記系統(tǒng)下，作為一個模塊展出，方便操作，如圖5所示；③開發(fā)整合工具，提高效率。對老房產(chǎn)數(shù)據(jù)進行深入分析，仔細比對老房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫和不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的現(xiàn)行標準，利用這些數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)，編輯開發(fā)整合工具，建立映射關(guān)系，導入數(shù)據(jù)整合中間庫，進行數(shù)據(jù)遷移；然后進行人工核查，以提高整合效率。

圖4 房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合技術(shù)路線

圖5 老房產(chǎn)管理系統(tǒng)界面

3）房地一體關(guān)聯(lián)。由于我國此前實行兩證分別登記政策，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記分屬兩個不同的職能部門，累積了大量房產(chǎn)與土地存量數(shù)據(jù)，因此對存量數(shù)據(jù)進行房地一體關(guān)聯(lián)，統(tǒng)一到一個系統(tǒng)進行管理，即為存量數(shù)據(jù)整合的關(guān)鍵。房地一體關(guān)聯(lián)的具體流程為：①基于屬性信息通過軟件自動關(guān)聯(lián)，利用土地與房產(chǎn)中的權(quán)利人、坐落等信息，通過軟件進行自動識別建立關(guān)聯(lián)；②人工模糊查詢精細關(guān)聯(lián)，在軟件自動關(guān)聯(lián)的基礎上，人工查詢附件分析，仔細判斷，將土地與房產(chǎn)精細關(guān)聯(lián)，精準入庫。

4 數(shù)據(jù)整合工作的難點及其應對方法

1）正視已登記數(shù)據(jù)錯誤，做好記載。①不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理平臺往往先于存量數(shù)據(jù)整合項目啟動，而在已登記數(shù)據(jù)中存在的落錯宗、落錯幢、落錯戶等錯誤將占用正確的不動產(chǎn)單元號，導致存量數(shù)據(jù)整合時正確的戶室無法落宗；②辦理日常業(yè)務時，存在宗地紅線重疊、幢面重疊、權(quán)利人身份證號填寫亂碼等情況，影響存量數(shù)據(jù)整合的整體質(zhì)量，最主要的是，已發(fā)不動產(chǎn)證的數(shù)據(jù)帶有法律效力，尤其牽涉到抵押、查封等業(yè)務的產(chǎn)權(quán)時，不得擅自修改任何字段，這類錯誤的修改，已超出了數(shù)據(jù)整合方的權(quán)限，因此整合單位必須做好詳細的記載，整理后提交不動產(chǎn)登記中心，隨著后期業(yè)務的陸續(xù)辦理慢慢糾正這些歷史錯誤。

2）抽絲剝繭，消除原始數(shù)據(jù)錯誤。由于歷史原因，原土地和房產(chǎn)數(shù)據(jù)存在錯誤，如坐落不清、樓層錯誤、單元號錯誤、不同樓層同一戶型面積不一致、誤注銷、該注銷未注銷等，這類錯誤是整合方可修改的。首先編寫檢查軟件，利用數(shù)據(jù)自身的規(guī)律，對不符合常規(guī)的數(shù)據(jù)進行提示；然后整合人員抽絲剝繭仔細核查修正錯誤，必要時應進行外業(yè)調(diào)查，以確保數(shù)據(jù)質(zhì)量。

3）預控數(shù)據(jù)動態(tài)變化，建立應對機制?！皵?shù)據(jù)整合永遠在路上”，不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合項目通常是邊整合邊發(fā)證，房產(chǎn)隨時都可能發(fā)生轉(zhuǎn)移，查封抵押等業(yè)務隨時可能新增或解除，而數(shù)據(jù)整合工作量繁重、工作周期長，在整合期的登記業(yè)務存在一定的現(xiàn)勢變化風險，因此需要建立及時的應對機制，降低整合風險。①定期維護，每隔一定時間，將該段時間的產(chǎn)權(quán)、查封解查封、抵押解抵押等日常業(yè)務與整合數(shù)據(jù)進行比對、查重、修改；②設立維保人員，特事特辦，不影響用戶日常業(yè)務辦理。

5 結(jié)語

不動產(chǎn)登記工作所涉及的內(nèi)容較多，且對時間要求高[12]。為了確保不動產(chǎn)登記制度建設的順利實施，必須全面調(diào)查不動產(chǎn)信息，優(yōu)化整合土地數(shù)據(jù)和房產(chǎn)數(shù)據(jù)。首先充分收集資料信息，相關(guān)部門通過多種技術(shù)方法優(yōu)化設計中間庫數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，規(guī)范化處理各類數(shù)據(jù)，為不動產(chǎn)數(shù)據(jù)優(yōu)化整合奠定良好基礎；再深入分析原始數(shù)據(jù)，建立映射關(guān)聯(lián)關(guān)系，導入中間庫，有效提高整合效率；然后在實施過程中，人工綜合分析整理土地、房產(chǎn)、附件、圖件等數(shù)據(jù)，注重細節(jié)，保質(zhì)保量；最后建立應對機制，應對動態(tài)風險，滿足需求變更，提高整合成果應用能力。