李學(xué)剛

聊城市茌平區(qū)建筑市場服務(wù)中心 山東 聊城 252000

1 房產(chǎn)測繪技術(shù)概述

1.1 房產(chǎn)測繪的主要目的和內(nèi)容

在房產(chǎn)測繪中，通過選用適宜的測繪技術(shù)和方式，掌握與房產(chǎn)相關(guān)的各項(xiàng)信息，然后再對(duì)各類信息進(jìn)行系統(tǒng)化規(guī)劃管理，即可為相關(guān)工作人員提供參考，比如，從政府角度出發(fā)，通過加強(qiáng)房產(chǎn)測繪管理，便于全面了解區(qū)域房產(chǎn)信息，為城市規(guī)劃發(fā)展提供參考。另外，我國建筑行業(yè)發(fā)展迅速，建筑工程建設(shè)數(shù)量和規(guī)模均顯著增加，同時(shí)房地產(chǎn)交易活動(dòng)頻繁，對(duì)于房產(chǎn)信息的需求越來越高。房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)并非一成不變，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程不斷加快以及房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)于房產(chǎn)測繪的需求也越來越高，因此，亟須對(duì)房產(chǎn)測繪技術(shù)方法進(jìn)行詳細(xì)探究[1]。

1.2 房產(chǎn)測繪基本工作流程

在開展房產(chǎn)測繪前，首先需做好完善的準(zhǔn)備工作，了解房產(chǎn)測繪目標(biāo)的基本信息，結(jié)合技術(shù)條件選用房產(chǎn)測繪技術(shù)以及所需測量設(shè)備，并對(duì)各類設(shè)備的使用性能進(jìn)行檢查，制定完善的測繪流程，在測繪流程的制定過程中，關(guān)于各項(xiàng)細(xì)節(jié)問題，應(yīng)當(dāng)與申請(qǐng)方進(jìn)行溝通交流。在房產(chǎn)測繪過程中，需密切關(guān)注各類測量設(shè)備的運(yùn)行情況，常見設(shè)備類型包括全站儀、GPS設(shè)備等等，要求定期對(duì)各類設(shè)備進(jìn)行維護(hù)管理，避免出現(xiàn)質(zhì)量隱患而影響房產(chǎn)測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性。在信息采集完成后，需對(duì)房產(chǎn)測繪目標(biāo)的分戶圖、房產(chǎn)圖進(jìn)行對(duì)比分析，如果發(fā)現(xiàn)有一定的差異，則要求再次開展測繪工作，并將測繪所得結(jié)果進(jìn)行整理，并作出合理分類。

2 房產(chǎn)測繪技術(shù)

2.1 數(shù)字化成圖技術(shù)

隨著數(shù)字化技術(shù)的不斷發(fā)展，對(duì)于傳統(tǒng)房產(chǎn)測繪作業(yè)方式產(chǎn)生較大影響。在房產(chǎn)測繪中，測繪成型是十分關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，將數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用于房產(chǎn)測繪中，即可突破傳統(tǒng)的成圖技術(shù)方法。在數(shù)字化成圖技術(shù)的實(shí)際應(yīng)用中，可對(duì)房產(chǎn)測繪中的各類數(shù)據(jù)信息進(jìn)行全面細(xì)致的分析，并據(jù)此繪制房產(chǎn)測繪圖，彌補(bǔ)傳統(tǒng)房產(chǎn)測繪成型中的不足，保證房產(chǎn)測繪的高效性。另外，將房產(chǎn)測繪所得數(shù)據(jù)輸入信息分析模塊中進(jìn)行整合，即可快速繪制房產(chǎn)圖。由此可見，在房產(chǎn)測繪中，數(shù)字化成圖技術(shù)的應(yīng)用優(yōu)勢顯著，可促進(jìn)測繪效率的提升，同時(shí)保證測繪所得結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性[2]。

2.2 GPS-RTK技術(shù)

在房產(chǎn)測繪中，GPS-RTK技術(shù)屬于高精度技術(shù)類型，測量結(jié)果精度在厘米范圍內(nèi)，并且測量方式便捷，測量速度快，時(shí)效性強(qiáng)。在具體的房產(chǎn)測繪中，在GPS接收機(jī)以及基站的實(shí)際應(yīng)用中，可采用數(shù)字信號(hào)傳輸方式，在應(yīng)用RTK技術(shù)完成定位后，即可持續(xù)性發(fā)射無線電信號(hào)，而接收機(jī)在接收到信號(hào)后，即可與基站形成直線，與此同時(shí)，GPS接收機(jī)可可對(duì)基站所發(fā)射的載波信號(hào)以及流動(dòng)站觀測所得載波信號(hào)進(jìn)行分析，確定流動(dòng)站和基站之間的基線向量，在輸入坐標(biāo)值后，即可最終確定流動(dòng)站坐標(biāo)數(shù)據(jù)信息。

采用RTK技術(shù)即可對(duì)地面目標(biāo)點(diǎn)的坐標(biāo)進(jìn)行測量，將相關(guān)數(shù)據(jù)輸入GPS定位系統(tǒng)中后，即可完成圖形繪制，提升房產(chǎn)測繪所得結(jié)果準(zhǔn)確性。RTK技術(shù)的有效距離在10km以內(nèi)，測繪結(jié)果精度在1cm以內(nèi)。通過對(duì)GPS測繪技術(shù)的應(yīng)用原理進(jìn)行分析，多顆衛(wèi)星可同時(shí)接收同一組信號(hào)，而信號(hào)的發(fā)射點(diǎn)與各個(gè)衛(wèi)星之間的距離有所不同，通過測量信號(hào)返回視差，即可對(duì)控制點(diǎn)經(jīng)緯度進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算。在GPS測繪技術(shù)的實(shí)際應(yīng)用中，大氣對(duì)流層的穩(wěn)定性比較差，因此很難保證測量結(jié)果精度。通過對(duì)RTK測量技術(shù)的精度進(jìn)行分析，可將其劃分為4種類型，包括一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)以及圖根。對(duì)于控制點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)設(shè)置在基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，并且視野開闊的區(qū)域，盡量避免受到水域、高壓線等因素的影響。在房產(chǎn)測繪前，首先需確定檢測點(diǎn)，一般為等級(jí)相同的已知點(diǎn)，同時(shí)，對(duì)于檢測點(diǎn)誤差，應(yīng)當(dāng)控制在一定范圍內(nèi)。

2.2.1 全站儀。部分房屋建筑工程建設(shè)位置、形狀均比較特殊，為了準(zhǔn)確描述房屋建筑的位置以及形狀，需確定建筑工程點(diǎn)坐標(biāo)，為了提升房產(chǎn)測繪效率，對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行準(zhǔn)確測量，可應(yīng)用全站儀。全站儀為光電儀器，技術(shù)原理比較簡單，是由電子經(jīng)緯儀、光電測距儀、微處理器等所組成的。通過將其應(yīng)用于房產(chǎn)測繪中，可顯著提升房產(chǎn)測繪自動(dòng)化水平，同時(shí)在獲得測量結(jié)果后即可進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，并及時(shí)保存測量所得結(jié)果，以電子簿的形式保存測量數(shù)據(jù)。根據(jù)實(shí)踐研究發(fā)現(xiàn)，全站儀的技術(shù)優(yōu)勢顯著，與傳統(tǒng)的房產(chǎn)測繪技術(shù)相比，操作方式便捷，并且數(shù)據(jù)管理水平比較高。

2.2.2 GIS技術(shù)。通過將GIS技術(shù)應(yīng)用于房產(chǎn)測繪中，可對(duì)房產(chǎn)圖形進(jìn)行細(xì)致化繪制，另外還可創(chuàng)建房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)，提升房產(chǎn)測繪效率，將圖形屬性進(jìn)行雙向連接，在房產(chǎn)公攤面積計(jì)算中，可保證測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性以及可靠性，與此同時(shí)，在應(yīng)用系統(tǒng)完成計(jì)算后，即可形成分戶分層平面圖。GIS房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)是由多個(gè)模塊所組成的，包括登錄模塊、注冊(cè)模塊、測繪信息管理模塊、房屋信息管理模塊、查詢統(tǒng)計(jì)模塊、成果輸出模塊等等，各個(gè)功能模塊之間相互關(guān)聯(lián)，可顯著提升房產(chǎn)測繪效率。

2.3 手持測距儀技術(shù)

手持測距儀技術(shù)屬于數(shù)字定位技術(shù)，在方差測量中的應(yīng)用較為常見。在房產(chǎn)測繪中應(yīng)用手持測距儀技術(shù)，可對(duì)圖形作出定義，在房產(chǎn)面積計(jì)算中所得結(jié)果準(zhǔn)確性比較高，并形成分戶平面圖以及分層平面圖。另外，在手持測距儀技術(shù)的實(shí)際應(yīng)用中，可將房產(chǎn)數(shù)據(jù)和地理信息進(jìn)行有效結(jié)合，便于房產(chǎn)信息管理。

2.4 影像技術(shù)

在房產(chǎn)測繪中應(yīng)用影像技術(shù)，可采用RS技術(shù)獲取空間數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測繪立體化，直觀地展示出房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息。在測圖過程中，可采用1∶500比例，如果房產(chǎn)面積比較大，則可適當(dāng)擴(kuò)大比例。遙感衛(wèi)星技術(shù)優(yōu)勢顯著，可顯著提升房產(chǎn)測繪所得圖像準(zhǔn)確性，同時(shí)還可有效降低比例尺的限制影響。

2.5 三維激光掃描技術(shù)

三維激光掃描技術(shù)的應(yīng)用方式便捷，測量所得結(jié)果精度高，并且主動(dòng)性強(qiáng)，具有全天候測量優(yōu)勢，與傳統(tǒng)的房產(chǎn)測繪技術(shù)相比優(yōu)勢顯著。在房產(chǎn)測繪中應(yīng)用三維激光掃描技術(shù)，可將房產(chǎn)環(huán)境特征作為依據(jù)，選擇與目標(biāo)距離比較小，并且通視條件比較好的區(qū)域設(shè)站，對(duì)于相鄰測站之間的距離，可根據(jù)測量區(qū)域地物特征進(jìn)行調(diào)整。在控制測量過程中，首先確定測區(qū)范圍，然后根據(jù)“外部控制，內(nèi)部加密”的原則設(shè)置控制點(diǎn)[3]。

3 房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制要點(diǎn)

3.1 組建專業(yè)測繪團(tuán)隊(duì)

房產(chǎn)測繪的專業(yè)性要求比較高，要求測繪工作人員掌握專業(yè)知識(shí)，并積累豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，保證高效完成房產(chǎn)測繪任務(wù)。對(duì)此，需組織專業(yè)房產(chǎn)測繪人員成立測繪團(tuán)隊(duì)，定期組織房產(chǎn)測繪隊(duì)伍開展專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，確保其能夠掌握專業(yè)的測繪技術(shù)。在具體的培訓(xùn)教育階段，可重點(diǎn)講解房產(chǎn)測繪難點(diǎn)，同時(shí)組織開展外出學(xué)習(xí)活動(dòng)，使得測繪人員掌握先進(jìn)的測繪技術(shù)方法，同時(shí)掌握各類測繪儀器設(shè)備的應(yīng)用方式，提高責(zé)任意識(shí)，認(rèn)真負(fù)責(zé)的參與各項(xiàng)房產(chǎn)測繪工作。

3.2 加強(qiáng)資料及圖紙審核

在開展房產(chǎn)測繪之前，測繪單位應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)局、土地局等進(jìn)行溝通交流，對(duì)房地產(chǎn)公司所提供的資料進(jìn)行全面細(xì)致的分析，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙、平面效果圖、3D效果圖、圖紙變更資料等進(jìn)行嚴(yán)格審核，保證所有圖紙內(nèi)容均能夠滿足繪圖要求，在房產(chǎn)測繪過程中盡量避免重復(fù)測算。除此以外，在房產(chǎn)測繪中，還需設(shè)置圖紙資料接收窗口，并安排專業(yè)人員對(duì)各類房產(chǎn)資料進(jìn)行審查，避免出現(xiàn)資料不全或者資料不規(guī)范問題，以便提升房產(chǎn)測繪效率。對(duì)于所接收的各類圖紙，均要求測繪人員進(jìn)行專門審核，如果對(duì)測繪圖紙中的內(nèi)容存疑，則應(yīng)當(dāng)及時(shí)與有關(guān)部門工作人員溝通交流，保證測繪方案的準(zhǔn)確性和可靠性。

3.3 加強(qiáng)房產(chǎn)測繪儀器管理

隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)測繪中的技術(shù)類型和儀器設(shè)備類型均顯著增加，在全站儀、GPS技術(shù)等的實(shí)際應(yīng)用中，均要求保證各類儀器設(shè)備的穩(wěn)定性，在房產(chǎn)測繪中發(fā)揮重要作用。為提升房產(chǎn)測繪效率和質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)定期對(duì)各類儀器設(shè)備進(jìn)行檢修以及維護(hù)管理，避免由于儀器設(shè)備故障隱患而影響房產(chǎn)測繪結(jié)果準(zhǔn)確性。在房產(chǎn)測繪儀器設(shè)備維護(hù)管理中，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：①制定房產(chǎn)測繪計(jì)劃表，對(duì)房產(chǎn)測繪儀器設(shè)備使用性能進(jìn)行檢查，根據(jù)檢查所得結(jié)果上報(bào)儀器設(shè)備的信息，包括采購信息、審查信息、應(yīng)用信息等等，然后對(duì)各類儀器設(shè)備的保養(yǎng)要求進(jìn)行分析，制定適宜的檢修周期，同時(shí)，配備專業(yè)質(zhì)檢人員對(duì)測繪儀器設(shè)備進(jìn)行專業(yè)管理。比如，在全站儀的實(shí)際應(yīng)用中，需將全站儀存儲(chǔ)在干燥場地，如果全站儀的使用頻率比較低，閑置時(shí)間超過一個(gè)月，則在使用前需進(jìn)行通電檢查，判斷全站儀使用功能。②定期對(duì)各類儀器設(shè)備表面進(jìn)行清灰處理，比如，可采用軟毛刷清理各類儀器設(shè)備表面的灰塵，同時(shí)定期做好維護(hù)管理，保證房產(chǎn)測繪所得結(jié)果的準(zhǔn)確性以及可靠性。

3.4 掌握測繪工具及信息技術(shù)

在傳統(tǒng)的房產(chǎn)測繪中，一般采用皮尺、測距儀等，智能化水平比較低，而新時(shí)期，在房產(chǎn)測繪中已涌現(xiàn)出很多新型技術(shù)和設(shè)備，但是在各類復(fù)雜因素的影響下，在房產(chǎn)測繪中，一般沒有配備高精度測繪設(shè)備。在房產(chǎn)測繪中，為提升測繪效率，需推廣應(yīng)用信息化技術(shù)，保證所得結(jié)果的準(zhǔn)確性以及可靠性，包括GIS技術(shù)、CAD技術(shù)、CASS技術(shù)等等，同時(shí)根據(jù)先進(jìn)的質(zhì)量控制理論對(duì)房產(chǎn)測繪技術(shù)方法進(jìn)行更新，積累豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，并將網(wǎng)絡(luò)計(jì)算機(jī)技術(shù)應(yīng)用于房產(chǎn)測繪中。通常情況下，在房產(chǎn)公攤面積計(jì)算中，首先需獲得外業(yè)數(shù)據(jù)，然后繪制CAD圖，數(shù)據(jù)量龐大，在數(shù)據(jù)處理中需耗費(fèi)較多時(shí)間和人力，對(duì)此，可編制AutoLISP語言程序解決上述問題，對(duì)此，要求房產(chǎn)測繪掌握專業(yè)的外業(yè)測繪方法以及計(jì)算機(jī)信息處理方式，在獲取測量數(shù)據(jù)后，采用計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行處理分析，保證房產(chǎn)測繪的高效性[4]。

3.5 注重測繪流程監(jiān)管

在房產(chǎn)測繪過程中，要求測繪人員開展房產(chǎn)變更測量、房產(chǎn)繪圖以及房產(chǎn)調(diào)研等等，與其他工程測量內(nèi)容和方式相比，復(fù)雜程度比較高，要求獲得上級(jí)批復(fù)，同時(shí)與房產(chǎn)測繪申請(qǐng)單位之間加強(qiáng)溝通交流，在選用適宜的房產(chǎn)測繪技術(shù)以及設(shè)備后開展測量工作，將所得數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，并完成繪圖工作，即可確定房產(chǎn)的實(shí)際面積、高度等等。在房產(chǎn)測繪中所涉及的環(huán)節(jié)比較多，房產(chǎn)測繪過程監(jiān)管不當(dāng)，則無法保證房產(chǎn)測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性，同時(shí)還會(huì)造成信息不對(duì)稱問題，對(duì)此，要求監(jiān)管部門明確監(jiān)督管理職責(zé)，在房產(chǎn)測繪初期，對(duì)于批復(fù)材料以及所選用的技術(shù)、設(shè)備，均需進(jìn)行全面細(xì)致的檢查。另外，還需制定完善的房產(chǎn)測繪監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)，為測繪人員相關(guān)工作提供指引，保證在房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制中有章可依。

3.6 落實(shí)多級(jí)檢查制度。

為保證房產(chǎn)測繪結(jié)果質(zhì)量，在開展房產(chǎn)測繪時(shí)，在每一步測繪工作完成后，均要求對(duì)測繪所得結(jié)果進(jìn)行自檢，在自檢合格后，還要求作業(yè)隊(duì)之間互檢。對(duì)于過程檢驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)貫徹落實(shí)在房產(chǎn)測繪全過程中，將房產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)，對(duì)測繪圖紙、數(shù)據(jù)等進(jìn)行抽樣檢查，保證各個(gè)測繪環(huán)節(jié)均符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

4 結(jié)束語

綜上所述，本文對(duì)房產(chǎn)測繪技術(shù)以及質(zhì)量控制要點(diǎn)進(jìn)行了詳細(xì)探究。我國城市化進(jìn)程不斷加快，在城市規(guī)劃、工程項(xiàng)目建設(shè)以及房產(chǎn)管理中，均需將房產(chǎn)測繪所得結(jié)果作為依據(jù)，尤其是在房屋銷售、產(chǎn)權(quán)變更中，均要求參考房產(chǎn)測繪結(jié)果。對(duì)此，需對(duì)房產(chǎn)測繪技術(shù)進(jìn)行創(chuàng)新，在房產(chǎn)測繪全過程中加強(qiáng)監(jiān)督管理，保證房產(chǎn)測繪所得結(jié)果的準(zhǔn)確性以及可靠性。