解 彬

（融創(chuàng)物業(yè)服務(wù)集團有限公司哈爾濱分公司，黑龍江 哈爾濱 150000）

在消費不斷升級的環(huán)境下，再加上受到新冠肺炎疫情的影響，物業(yè)行業(yè)迎來行業(yè)價值挖掘的重要階段，資本價值不斷釋放，諸多物業(yè)公司在資本市場下實現(xiàn)了高速發(fā)展。近年來，物業(yè)公司加強對多業(yè)態(tài)運營服務(wù)模式挖掘，擴充服務(wù)范疇，服務(wù)類型更加廣泛。預(yù)算管理作為當(dāng)前公司內(nèi)部控制管理主要采用的方式，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司在經(jīng)營發(fā)展中通過靈活應(yīng)用，整合調(diào)配內(nèi)部資源，提高公司經(jīng)營管理水平。為了充分地發(fā)揮預(yù)算管理的價值，需要結(jié)合多業(yè)態(tài)物業(yè)公司經(jīng)營狀況和財務(wù)管理要求，在資金預(yù)算報表、資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表的作用下，通過財務(wù)預(yù)算信息對公司未來發(fā)展進行科學(xué)的預(yù)測，幫助公司管理層及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，從而實現(xiàn)多業(yè)態(tài)物業(yè)公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。

一、預(yù)算管理在多業(yè)態(tài)物業(yè)公司應(yīng)用的意義

預(yù)算管理是多業(yè)態(tài)物業(yè)公司整體規(guī)劃和財務(wù)管理的統(tǒng)稱，具體展現(xiàn)在多業(yè)態(tài)物業(yè)公司財務(wù)預(yù)算管理活動中，其中涉及利潤表中各項指標(biāo)預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算等。財務(wù)預(yù)算根據(jù)決策目標(biāo)，科學(xué)規(guī)劃，按照操作內(nèi)容和實際情況確定管理目標(biāo)。通常來說，預(yù)算規(guī)劃作為工作起點，在工作中應(yīng)該全面提高公司整體利潤，精準(zhǔn)財務(wù)預(yù)算，管控資金流向?，F(xiàn)階段，在多業(yè)態(tài)物業(yè)公司經(jīng)營發(fā)展中，預(yù)算管理發(fā)揮著關(guān)鍵性作用。

在預(yù)算分析中，預(yù)算在多業(yè)態(tài)物業(yè)公司管理結(jié)構(gòu)中承載著重要職責(zé)，為多業(yè)態(tài)物業(yè)公司經(jīng)營發(fā)展提供了方向。多業(yè)態(tài)物業(yè)公司在日常經(jīng)營管理中，應(yīng)該做好公司管理者和投資者之間關(guān)系協(xié)調(diào)工作，科學(xué)分配相關(guān)利益，展現(xiàn)出預(yù)算管理在多業(yè)態(tài)物業(yè)公司經(jīng)營發(fā)展中的價值。如果多業(yè)態(tài)物業(yè)公司沒有制定明確的發(fā)展規(guī)劃，隨意使用預(yù)算模式，必然會造成多業(yè)態(tài)物業(yè)公司在進行財務(wù)預(yù)算管理過程中出現(xiàn)管理混亂的狀況。多業(yè)態(tài)物業(yè)公司在經(jīng)營和發(fā)展過程中，應(yīng)該充分發(fā)揮預(yù)算管理的價值，整合并調(diào)配現(xiàn)有資源。在編制預(yù)算方案過程中，應(yīng)結(jié)合服務(wù)區(qū)域?qū)嶋H情況，制定詳細(xì)的管理計劃，合理分配資源。例如，對于規(guī)劃小區(qū)內(nèi)部停車位、健身區(qū)域等，應(yīng)該結(jié)合實際情況安裝監(jiān)控系統(tǒng)，為小區(qū)內(nèi)部人員提供一個安全的環(huán)境，利用有效物業(yè)資源滿足業(yè)主不同需求，以減少物業(yè)成本支出。

多業(yè)態(tài)物業(yè)公司通過加強預(yù)算管理，結(jié)合實際情況對預(yù)算內(nèi)容合理劃分，明確各部門工作職責(zé)，科學(xué)部署，全面提高公司整體管理水平，為多業(yè)態(tài)物業(yè)公司更好發(fā)展奠定扎實的基礎(chǔ)。

二、預(yù)算管理在多業(yè)態(tài)物業(yè)公司中的應(yīng)用特點

（一）全員性

多業(yè)態(tài)物業(yè)公司在開展預(yù)算管理工作時，預(yù)算主體為公司全體人員，涉及各個部門，需要建立一套完善的預(yù)算內(nèi)管理體系，為后續(xù)預(yù)算管理工作順利進行提供支持。

（二）全面性

在進行預(yù)算管理過程中，涉及多業(yè)態(tài)物業(yè)公司各項經(jīng)營業(yè)務(wù)，例如資本預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算、財務(wù)預(yù)算等，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司需要整合預(yù)算管理內(nèi)容，保證管理目標(biāo)快速完成。

（三）綜合性

預(yù)算管理中涉及物業(yè)管理、物質(zhì)調(diào)價、經(jīng)營發(fā)展等成果，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司屬于服務(wù)型企業(yè)，需要專業(yè)人才比較多，相關(guān)人員應(yīng)加強多業(yè)態(tài)物業(yè)公司全過程經(jīng)營管理和預(yù)算。

（四）適應(yīng)性

多業(yè)態(tài)物業(yè)公司在管理過程中，應(yīng)該對市場發(fā)展變化有一定了解。在預(yù)算編制過程中，需要把經(jīng)營發(fā)展活動中資金流出和流入的經(jīng)濟事宜融入其中。資金預(yù)算在多業(yè)態(tài)物業(yè)公司預(yù)算管理中占據(jù)重要地位，在充足資金情況下，以保證物業(yè)服務(wù)工作有序進行，讓服務(wù)范疇內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施得到良好保護與管理。預(yù)算管理作為一項幫助各個部門及項目科學(xué)調(diào)配和使用資金的管理工作，需要展現(xiàn)出一定的適應(yīng)性。

三、多業(yè)態(tài)物業(yè)公司預(yù)算管理的實施要點

（一）預(yù)算計劃

多業(yè)態(tài)物業(yè)公司需要結(jié)合實際情況和經(jīng)營發(fā)展要求，科學(xué)地制定預(yù)算管理計劃，通過采用滾動預(yù)算、彈性預(yù)算、固定預(yù)算等方式，定期進行差額預(yù)算管理。對于多業(yè)態(tài)物業(yè)公司中固定管理計劃和費用支出，應(yīng)該選用固定預(yù)算管理模式。多業(yè)態(tài)物業(yè)公司如果存在一些無法確定的成本，相關(guān)人員需要結(jié)合公司實際情況進行預(yù)算管理，并采用零散預(yù)算管理模式。在實際預(yù)算管理過程中，應(yīng)該做好多業(yè)態(tài)物業(yè)公司內(nèi)部調(diào)查工作，對于公司具體勞務(wù)成本和市場發(fā)展需求，制定可行性預(yù)算管理計劃，認(rèn)真分析公司各個階段的預(yù)算管理內(nèi)容，細(xì)化預(yù)算目標(biāo)，實現(xiàn)有限資源的科學(xué)使用，保證預(yù)算管理效益。

（二）預(yù)算編制

在預(yù)算編制過程中，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司編制的預(yù)算方案應(yīng)該和公司發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營計劃相迎合，并從事前、事中、事后多個方面進行預(yù)算控制，督促各個部門及人員參與其中。公司制定的預(yù)算方案一經(jīng)實施，不可以隨意修改。如果面對突發(fā)狀況需要調(diào)整時，應(yīng)該嚴(yán)格按照調(diào)整要求操作。公司在設(shè)定預(yù)算管理指標(biāo)時，應(yīng)該在保證總量均衡的情況下，以收定支，保證指標(biāo)設(shè)定的合理性，根據(jù)各個部門及崗位管理要求，把公司各個成員在預(yù)算管理中的職責(zé)進行科學(xué)的劃分，實施歸口管理，防止發(fā)生管理重復(fù)或者管理空白的狀況。

（三）預(yù)算執(zhí)行

在執(zhí)行預(yù)算管理工作時，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司應(yīng)該按照剛性要求，也就是在確定預(yù)算方案以后，相關(guān)部門人員應(yīng)該根據(jù)預(yù)算方案進行工作，不可以隨意修改，以保證預(yù)算管理方案落實到位，提高預(yù)算執(zhí)行水平和效率。

（四）預(yù)算調(diào)整

在預(yù)算調(diào)整過程中，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司應(yīng)該按照合理性要求，在保證不會破壞原定預(yù)算管理方案的情況下，滿足預(yù)期經(jīng)濟管理要求。如果需要對預(yù)算方案進行調(diào)整，應(yīng)該根據(jù)公司實際收入情況、成本和利潤來變更。

（五）預(yù)算考核

在預(yù)算考核過程中，需要對人員工作效率進行考核，按照以下要求落實。第一，目標(biāo)要求。多業(yè)態(tài)物業(yè)公司需要為所有人員制定合理的預(yù)算考核指標(biāo)，給后續(xù)考核工作開展提供依據(jù)。第二，激勵要求。根據(jù)預(yù)算考核結(jié)果，制定詳細(xì)的獎勵對策，對公司員工進行有效激勵，調(diào)動員工工作積極性，提高人員工作效率。第三，例外要求。多業(yè)態(tài)物業(yè)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)容易受到外部因素影響，所以，在對人員績效考核過程中，公司需要把外部環(huán)境變化融入其中，如果由于外部因素使得人員預(yù)算目標(biāo)沒有完成，可以結(jié)合實際情況進行處理。第四，分級要求。各層級人員負(fù)責(zé)對應(yīng)工作內(nèi)容，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司應(yīng)該根據(jù)績效分解層級，逐級對各個層級人員績效考核。

四、多業(yè)態(tài)物業(yè)公司加強預(yù)算管理的相關(guān)對策

（一）營造良好的預(yù)算管理環(huán)境

只有將相關(guān)機制作用充分發(fā)揮，才能實現(xiàn)公司的健康發(fā)展。為了保證預(yù)算管理作用全面發(fā)揮，需要在公司內(nèi)部創(chuàng)建良好工作環(huán)境。在實際中，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司應(yīng)對人員工作職責(zé)意識、工作積極性予以充分調(diào)動，保證各個崗位職能全面發(fā)揮，為各項管理計劃順利執(zhí)行提供有利條件。而預(yù)算管理體系只有在這種工作環(huán)境下才能發(fā)揮最大效能。如果所處的外部環(huán)境具備不可控性，公司管理層應(yīng)該及時作出判斷與決策，督促所有人員快速反應(yīng)，建立相應(yīng)的管理體系。當(dāng)前，在企業(yè)深入改革發(fā)展過程中，服務(wù)行業(yè)是改革的重要產(chǎn)業(yè)，需要結(jié)合時代發(fā)展作出科學(xué)規(guī)劃，通過切實的預(yù)算管理模式，促進多業(yè)態(tài)物業(yè)公司管理水平的提高，實現(xiàn)物業(yè)公司的健康發(fā)展。

（二）更新預(yù)算管理理念

為了提高多業(yè)態(tài)物業(yè)公司內(nèi)部控制水平，需要從更新預(yù)算管理理念角度出發(fā)，通過優(yōu)化預(yù)算管理思想，科學(xué)地設(shè)定預(yù)算管理目標(biāo)，給公司各項財務(wù)核算管理工作開展提供支持。在管理理念上，應(yīng)該結(jié)合時代發(fā)展要求，把現(xiàn)代化預(yù)算管理思想融入其中，例如，利用信息化方式，調(diào)整預(yù)算管理流程，建立信息化預(yù)算管理平臺，根據(jù)公司經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r，加強財務(wù)信息風(fēng)險評估和預(yù)警，規(guī)范財務(wù)核算程序，建立多層次的財務(wù)分析報告，給后續(xù)預(yù)算管理工作開展提供依據(jù)。同時，公司預(yù)算管理工作需要和公司戰(zhàn)略發(fā)展相互結(jié)合，保證預(yù)算管理的實效性和規(guī)范性。在實際操作中，要求管理人員從長遠(yuǎn)發(fā)展角度出發(fā)，具備長期戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，根據(jù)當(dāng)前公司實際情況和管理要求，制定滿足公司戰(zhàn)略發(fā)展的預(yù)算管理方案，促進公司經(jīng)濟效益和管理水平的提高。

（三）選擇科學(xué)的預(yù)算編制方法

多業(yè)態(tài)物業(yè)公司在開展預(yù)算編制工作時，需要參考其他公司成功案例和編制方式，及時找到自身存在的問題并研究處理。以某多業(yè)態(tài)物業(yè)公司為例，該公司結(jié)合上年度經(jīng)營狀況，通過采用固定預(yù)算管理方式，對下年度相關(guān)指標(biāo)科學(xué)預(yù)測，重點從經(jīng)營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)成本、預(yù)計利潤、現(xiàn)金收支等多方面入手科學(xué)評估與預(yù)測，編制滿足自身經(jīng)營發(fā)展要求的預(yù)算管理方案。但這并非唯一方案，需要公司結(jié)合自身發(fā)展要求和戰(zhàn)略規(guī)劃，選擇適宜的預(yù)算編制方法。從目前情況來說，以彈性預(yù)算、滾動預(yù)算、固定預(yù)算為根本的預(yù)算編制方式在當(dāng)前各個行業(yè)中應(yīng)用廣泛，并且取得了良好的編制效果。

（四）加強預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督

根據(jù)以往工作經(jīng)驗和其他公司管理案例，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司在開展預(yù)算管理工作時，需要從預(yù)算執(zhí)行角度入手，做好預(yù)算執(zhí)行過程中的監(jiān)督管理工作。在實際工作中，物業(yè)公司要把預(yù)算執(zhí)行融入績效考核活動中，建立一套完善的績效考核體系。公司在確定預(yù)算管理方案后，應(yīng)該制定執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)管理對策，對預(yù)算執(zhí)行成果進行考核，根據(jù)考核結(jié)果，對部門和員工進行激勵，根據(jù)各個部門工作表現(xiàn)提出獎罰措施，從而強化人員職責(zé)意識，規(guī)范自身工作行為，防止不必要工作問題出現(xiàn)，提高公司預(yù)算管理水平。在預(yù)算獎罰過程中，例如，針對降低下年度預(yù)算指標(biāo)，并對積極響應(yīng)預(yù)算方案、調(diào)整經(jīng)營活動的人員提供相應(yīng)獎勵，提高人員嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算管理工作的意識，增加預(yù)算執(zhí)行剛性。為了取得理想的預(yù)算管理成果，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司還要為各個層級設(shè)計合理的預(yù)算調(diào)整目標(biāo)和權(quán)限，實施預(yù)算柔性管理。因為公司在經(jīng)營發(fā)展中，容易受到內(nèi)外因素影響，不可控因素比較多，容易使公司遭受風(fēng)險，導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟損失。在保證預(yù)算執(zhí)行剛性的情況下，應(yīng)該為各個層級預(yù)算人員設(shè)定預(yù)算管理權(quán)限，具體需要根據(jù)各個層級管理范疇，按照人員工作職責(zé)確定相關(guān)權(quán)限，保證能夠及時對預(yù)算方案進行修改，讓公司預(yù)算管理方案在新環(huán)境中有序執(zhí)行，提高物業(yè)公司預(yù)算管理水平。

（五）建立健全績效評估機制

為了保證預(yù)算管理工作順利進行，取得理想的管理效果，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司需要結(jié)合當(dāng)前預(yù)算管理情況，科學(xué)地構(gòu)建預(yù)算管理體系，安排專業(yè)人員負(fù)責(zé)預(yù)算執(zhí)行過程追蹤和監(jiān)督，把具體管理內(nèi)容落實到公司各個層級中，在財務(wù)部門整合預(yù)算報表后，把預(yù)算控制方案下發(fā)到對應(yīng)職能部門。在預(yù)算績效考核和評價機制上，要求管理人員定期根據(jù)預(yù)算執(zhí)行情況進行審核，確定審核數(shù)據(jù)，將其作為預(yù)算執(zhí)行考核的參考依據(jù)，加強事后評估。在完善績效評估機制過程中，多業(yè)態(tài)物業(yè)公司需要科學(xué)設(shè)定績效評價指標(biāo)，對于預(yù)算管理執(zhí)行過程中存在的問題，采取相關(guān)措施進行處理，并對預(yù)算執(zhí)行過程有效評價。在整體評價中，包括事前、事中、事后等內(nèi)容，利用大數(shù)據(jù)、云計算等現(xiàn)代化技術(shù)，對各項指標(biāo)進行分析，確定預(yù)算執(zhí)行成果，做出合理化評價。多業(yè)態(tài)物業(yè)公司需要安排工作經(jīng)驗豐富、專業(yè)水平高的財務(wù)人員負(fù)責(zé)，定期進行績效評價，編制可行性的評價報告，把預(yù)算管理情況如實反饋給上級部門，為下一個周期的預(yù)算管理方案制定提供依據(jù)。

五、結(jié)語

通過加強預(yù)算管理，讓多業(yè)態(tài)物業(yè)公司內(nèi)部控制資源得到科學(xué)、合理的分配，實現(xiàn)組織協(xié)調(diào)，滿足公司戰(zhàn)略的發(fā)展要求。在實際工作中，管理人員可以結(jié)合預(yù)算管理現(xiàn)狀，及時找到存在的問題，合理使用預(yù)算管理對策，加強公司經(jīng)營成果的預(yù)測和分析，確定公司管理中的漏洞和不足，從更新預(yù)算管理理念、選擇科學(xué)的預(yù)算編制方式等方面入手，加強預(yù)算管理體系建設(shè)，對預(yù)算執(zhí)行過程進行監(jiān)督和考核，完善預(yù)算績效評價機制，從根源上促進多業(yè)態(tài)物業(yè)公司預(yù)算管理工作的順利開展，確保預(yù)算管理目標(biāo)的實現(xiàn)。