王曉霞

9月29日和9月30日，中央有關(guān)部門在國慶節(jié)前密集發(fā)布了三項(xiàng)支持首套房和居民換購住房的政策，顯示出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、支持住房剛性需求的決心。

9月29日，中國人民銀行（下稱“央行”）、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（下稱“銀保監(jiān)會(huì)”）聯(lián)合發(fā)布通知，宣布階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。對(duì)于2022年6～8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，央行、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。

9月30日，央行又宣布自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。這是央行時(shí)隔7年首次下調(diào)這一利率。為落實(shí)相關(guān)政策，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近日，湖南、安徽、海南、吉林、哈爾濱、杭州、成都、濟(jì)南、昆明、鄭州、南寧、石家莊、無錫、天水、瀘州、襄陽、宜昌等多地已發(fā)布相關(guān)通告。事實(shí)上，即便地方有關(guān)部門沒有專門發(fā)布通知，自今年10月1日起，這一政策也已開始執(zhí)行。

此外，財(cái)政部在9月30日也發(fā)布支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)居民換購住房繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅;新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

近兩年來中國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)。房地產(chǎn)終端需求的下降疊加政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力整肅，跟疫情前水平相比，很多房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)指標(biāo)都處于被腰斬的狀態(tài)。今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，給中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長帶來了巨大壓力，消費(fèi)者購房意愿和對(duì)房地產(chǎn)的市場預(yù)期均偏弱。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有50個(gè)和56個(gè)，比上月分別增加10個(gè)和5個(gè)。1～8月份，全國商品房銷售面積同比下降23%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.4%。

面對(duì)仍在下行的房地產(chǎn)市場，中央果斷出手予以支持，并不意味著“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位發(fā)生改變。目前出臺(tái)的政策，主要著眼于落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，其政策效應(yīng)也有待進(jìn)一步釋放。

在疫情持續(xù)散點(diǎn)多發(fā)、穩(wěn)增長壓力依舊較大、失業(yè)率特別是青年失業(yè)率仍處于相對(duì)較高水平、消費(fèi)增長乏力的大環(huán)境下，這些政策能否刺激、能在多大程度上刺激剛性住房需求，仍是一個(gè)未知數(shù)。今年4月以來，盡管央行下調(diào)了首套房貸利率下限、并兩次下調(diào)5年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），房地產(chǎn)銷售回暖仍顯波折。

拿階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限這一政策來看，據(jù)貝殼研究院、中金等市場分析機(jī)構(gòu)專家對(duì)國家統(tǒng)計(jì)局房價(jià)漲跌公開數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)整理，70個(gè)大中城市中，符合條件的包括安慶、包頭、北海等23個(gè)城市，占比約三分之一。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華分析，從積極的方面來說，金融主管部門從市場實(shí)際出發(fā)，引導(dǎo)部分房價(jià)持續(xù)低迷的城市大幅調(diào)低首套房貸利率，有利于緩解當(dāng)?shù)毓妼?duì)房地產(chǎn)市場的悲觀預(yù)期，從而在一定程度上有利于抑制市場過快下行。從消極方面看，該項(xiàng)政策要對(duì)市場產(chǎn)生預(yù)期的顯著積極的效果，還存在兩個(gè)大的障礙：一是由于房價(jià)數(shù)據(jù)不符合要求，部分可能最需要金融支持政策的城市反而被排除在外;二是在當(dāng)前仍處于房地產(chǎn)市場下行階段，在市場觸底回升之前，購房需求難有以效增長。

華泰證券固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)也認(rèn)為，本輪地產(chǎn)政策相比2015年仍相對(duì)克制，但至少從政策端來看，不應(yīng)懷疑存量工具儲(chǔ)備和穩(wěn)增長的決心。