王晴

（渭南華泰安實業(yè)發(fā)展有限公司，陜西 渭南 714000）

房地產行業(yè)在我國社會經濟發(fā)展中起到了關鍵性作用，和其他產業(yè)建設發(fā)展有著一定的關聯(lián)性。房地產企業(yè)在當前各個地區(qū)得到了快速發(fā)展，但是房地產企業(yè)在經營過程中，大多比較重視金融投資和房地產項目開發(fā)建設，對預算管理的關注度不高，在某種程度上影響房地產企業(yè)更好發(fā)展。不炒房是當前我國房地產新政策中重點關注的內容，并且在當前經濟大環(huán)境影響下，使得房地產企業(yè)資金統(tǒng)籌成本、建設成本及運營管理成本等不斷增多，所以，為了實現(xiàn)更好發(fā)展，房地產企業(yè)開始邁入穩(wěn)定發(fā)展階段，而通過強化房地產企業(yè)全面預算管理，能夠幫助企業(yè)整合各項資源，節(jié)約成本，實現(xiàn)自身的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。對于房地產企業(yè)來說，其具有鮮明的行業(yè)特點，也就是成本投入量大、投資回收周期長、投資風險高等，容易受到國家政策影響，具備諸多不可控因素。通過加強全面預算管理，可以幫助房地產企業(yè)更好地實現(xiàn)成本控制，實現(xiàn)資源科學調配和應用，防控風險，幫助房地產企業(yè)更好地適應未來市場發(fā)展環(huán)境，從而實現(xiàn)企業(yè)的長效發(fā)展。

一、房地產企業(yè)實施全面預算管理的必要性

（一）有助于房地產企業(yè)資源科學調配，提高資源使用率

在房地產企業(yè)經營發(fā)展中，引進全面預算管理理念，對企業(yè)發(fā)展有著重要意義，可以幫助房地產企業(yè)整合內部資源，實現(xiàn)資源科學分配，提高資源使用效率，讓企業(yè)在市場競爭中穩(wěn)定發(fā)展。在當前房地產企業(yè)經營過程中，其內部資源存在一些不足，特別是對于部分小規(guī)模的房地產企業(yè)，通過加強全面預算管理，對企業(yè)經營活動和項目資金投入情況提前有所了解，避免資金盲目應用，造成資源浪費。與此同時，房地產企業(yè)通過實施全面預算管理，可以實現(xiàn)內部資源科學優(yōu)化，有助于實現(xiàn)企業(yè)效益最大化，給房地產企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展打下扎實的基礎。

（二）有助于房地產企業(yè)運營成本支出降低，提高企業(yè)經營水平

對于房地產企業(yè)來說，投資項目數(shù)量多，規(guī)模大，施工周期長，資金占用時間長，要想實現(xiàn)房地產企業(yè)資金科學應用，應該做好全面預算管理工作，將預算管理理念融入企業(yè)各個環(huán)節(jié)中，從而幫助企業(yè)減少各項成本支出，提高資金的利用效率從而提高企業(yè)經營效益，為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤。在當前我國房地產政策改革發(fā)展中，房地產企業(yè)全面預算管理應結合現(xiàn)有的管理體系和政策，如通過完善獎罰制度，利用制度對各個部門工作行為有效約束，強化監(jiān)督管理，控制經營成本等相關措施有利于全面預算管理的推進。并且，通過全面預算管理，能夠把資金應用控制在合理范疇中而不至于與企業(yè)總體的發(fā)展方向相差太大，從而保證房地產企業(yè)各項經濟活動的有序進行，提高企業(yè)經營發(fā)展水平。

二、國家房產新政下房地產企業(yè)全面預算管理存在的問題

（一）缺乏完善的全面預算管理組織

全面預算管理要滲透到房地產企業(yè)經營管理的各個環(huán)節(jié)中，除了要強化成本控制管理之外，和一般財務預算管理還有著一定差異，所以需要在專業(yè)組織部門的配合下進行。從目前情況來看，一些房地產企業(yè)領導過于強調項目開發(fā)與建設，缺少對預算管理工作的關注，更不會成立相應的管理組織機構，而是安排財務部門負責。在實際工作中，由財務部門編制預算管理計劃，將其分配到職能部門中，再由各職能部門領導進行預算編制和控制，在費用預算編制結束以后，再整合到財務部門，集中反饋給房地產企業(yè)領導部門，由其審核。由此可以得知，當前部分房地產企業(yè)還缺少專業(yè)的預算管理組織結構，導致財務部門和其他職能部門在實施預算管理工作時，不能獲得理想的工作效果，工作過于形式化，無法將全面預算管理工作切實滲透到企業(yè)的各項經濟活動中，從而無法保證預算管理目標的有效完成。

（二）全面預算管理編制不合理

從目前情況來說，一些房地產企業(yè)在編制預算管理方案過程中，通常比較重視短期經營目標，沒有重視預算是否與戰(zhàn)略發(fā)展要求相迎合，導致各個階段編制的預算管理指標無法充分銜接，并且企業(yè)預算管理目標和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略不相符，無法保證預算管理成效。部分房地產企業(yè)在預算編制環(huán)節(jié)中，缺少對市場環(huán)境、政策變化等因素影響探究，沒有及時調整預算數(shù)據(jù)，使得預算編制方案和企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展要求不統(tǒng)一，影響預算管理價值發(fā)揮，阻礙企業(yè)整體管理水平的提升。

（三）預算考核標準不科學

當前，房地產企業(yè)在預算績效考核中，過于注重財務指標，使得預算考核評價缺少全面性和有效性，預算管理結果不能真實展現(xiàn)出企業(yè)經營發(fā)展狀況。例如，在預算編制環(huán)節(jié)中，各個部門為了順利完成預算指標而故意縮減指標或者比較強調短期效益，與企業(yè)長期發(fā)展方向不符。另外，企業(yè)預算評估對象以管理層人員為主，基層人員參與積極性比較低，使得預算考核評價不能對基層人員進行有效激勵，預算管理實際效果和預期效果之間存在差異，長時間如此，嚴重影響預算管理的應用效果。

（四）全面預算管理監(jiān)督不到位

在房地產企業(yè)經營發(fā)展中，經營業(yè)務包含了房地產項目開發(fā)、房地產項目銷售等，展現(xiàn)出投資規(guī)模大、資金占用時間長、資金回籠速度慢等特點。在房地產企業(yè)經營中，通過全面預算管理，實現(xiàn)對企業(yè)資金的合理管控，科學調配內部資源，實現(xiàn)資源科學應用，提高資源使用率。然而，在實際工作中，沒有在企業(yè)創(chuàng)建良好工作氛圍，把工作重點放在預算編制上，在預算執(zhí)行環(huán)節(jié)中，缺少有效的監(jiān)督管理機制，預算執(zhí)行監(jiān)管不嚴，預算管理中各種問題沒有及時被發(fā)現(xiàn)和處理，預算執(zhí)行率下降，不能保證預算管理結果的可行性和有效性，預算管理整體效果并不理想。

三、基于國家房產新政下加強房地產企業(yè)全面預算管理的相關對策

（一）完善的全面預算管理組織機構

在國家房產新政背景下，房地產企業(yè)在實施全面預算管理工作時，要想保證預算管理目標順利完成，需要成立專業(yè)的預算管理組織機構，優(yōu)化組織機構。在組織機構設計過程中，一般采取分層管理機構模式，確定各個部門工作職責和管理要求，在具體機構中，涉及了預算決策部門、管理部門、執(zhí)行部門、監(jiān)管部門等。其中，頂層決策部門為預算管理委員會，工作職責是分配各個職能部門工作權限，做好管理體系建設工作；管理部門則是對房地產企業(yè)日常經營活動進行預算和監(jiān)管，配有對應的財務管理人員，根據(jù)崗位工作要求，各司其職，對內部經營過程全面監(jiān)督管理，減少預算風險；執(zhí)行部門則是由房地產企業(yè)各個部門或者下屬公司組成，由其進行預算管理；監(jiān)督管理部門應定期檢查預算執(zhí)行結果，了解整體工作情況，便于企業(yè)領導和各個部門人員能夠及時了解企業(yè)經營發(fā)展狀況，給企業(yè)調整發(fā)展戰(zhàn)略提供數(shù)據(jù)參考。通過優(yōu)化預算組織架構，從房地產企業(yè)實際入手，調整預算管理方案，科學編制預算管理計劃，將預算管理工作落實到位，保證預算管理目標快速完成。不管哪個組織機構，均應該確定工作職責和目標，為參與預算管理活動的人員提供專業(yè)指導，挖掘其工作潛力，營造良好工作環(huán)境，保證全面預算管理工作有序進行。在預算管理實施過程中，加強執(zhí)行過程監(jiān)督管理，對人員行為有效約束，減少預算風險問題出現(xiàn)，保證企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標順利完成，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化。

（二）規(guī)范全面預算的編制與執(zhí)行

在預算管理編制與執(zhí)行環(huán)節(jié)中，其決定了預算整體效果，能夠為后續(xù)預算發(fā)展奠定良好基礎。

所以在實際工作中，根據(jù)國家房產新政策要求，把企業(yè)戰(zhàn)略目標、效益目標、銷售目標、未來發(fā)展目標等融入預算編制中，給企業(yè)資源整合和分配提供參考。一方面，保證編制內容的合理劃分。房地產企業(yè)所有人員需要參與到預算編制活動中，要想調動人員參與主動性，保證預算編制的合理性，應該科學劃分編制職責，讓所有人員意識到預算編制的價值，并且保證預算管理編制內容和人員職責分配相迎合，讓預算編制更具精細化，有效提高企業(yè)預算管理水平。例如，在銷售業(yè)務預算中，做好銷售成本、銷售收入預算等工作，由銷售部門進行編制；有關財務費用預算比如利息費用、融資費用等資金成本預算以及各項稅費預算則是由財務部門編制；項目開發(fā)成本預算則安排成本部門、工程部門、規(guī)劃部門一同負責，只有明確工作職責，各司其職，才能將預算管理工作落實到位，提高預算編制管理水平。另一方面，統(tǒng)一預算編制口徑?？趶浇y(tǒng)一應該注重企業(yè)之間產業(yè)標準規(guī)范性，更要重視預算編制與預算考核的統(tǒng)一性。根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標，細化經營發(fā)展方案，之后分級預算管理。傳統(tǒng)預算編制流程是上級部門向基層部門下發(fā)預算管理目標，在完成預算編制工作以后，逐層反饋，由管理層進行審核，之后下發(fā)給基層部門，在修改以后提交上級部門，整個過程比較復雜，消耗的時間長，增加時間成本。并且在反復修改反饋中，也會產生各種錯誤問題，使得預算編制結果和實際不符。在這種情況下，應該統(tǒng)一預算編制口徑，結合房地產企業(yè)戰(zhàn)略目標情況，管理層完成各個項目預算目標的分解工作，然后將其反饋給職能部門，讓職能部門更好地了解企業(yè)預算目標，綜合考量，順利完成預算編制。在審核結果下發(fā)過程中，應對預算編制內容進行整合與處理，防止預算編制不合理。與此同時，預算編制人員應定期組織開展培訓活動，對預算編制要求和標準有所了解，統(tǒng)一口徑，減少預算編制理解偏差問題，讓預算編制數(shù)據(jù)變得更加準確和完善，提高預算編制質量。除此之外，還要提高預算編制執(zhí)行力，制定可行性的預算管理計劃，順利完成預算管理指標。房地產企業(yè)預算編制不可脫離經濟環(huán)境和國家政策，對各項預算數(shù)據(jù)綜合考量，提供指導性，便于保證房地產企業(yè)預算管理目標順利完成。在完成預算編制工作以后，不可消極應付，需要嚴格按照計劃要求將其落實到位，根據(jù)各個環(huán)節(jié)設定對應預算管理指標，將其落實到位。預算管理對應不同利潤中心，這些獨立組織需要承擔對應預算管理職責。在預算執(zhí)行環(huán)節(jié)中，預算編制執(zhí)行人員應該認真考量，從而檢測預算編制方案的可行性，以房地產企業(yè)開發(fā)項目為重點，保證全面預算管理工作有序進行。

（三）構建完善的預算考評體系

預算考核評價是否規(guī)范將會給預算編制和執(zhí)行效果帶來一定影響，房地產企業(yè)可以結合實際情況，制定完善的預算考核評價體系，引導預算管理工作的有序進行。通常情況下，在預算考核評價中，涉及的內容有以下幾點：第一，針對性。預算績效考核應具備針對性，不同類型預算考核應設有對應的考核體系，如地區(qū)項目預算管理考核與部門預算管理考核充分分離，結合已經完善的預算管理成果進行客觀考核。第二，激勵性?？己嗽u價結果需要和獎罰充分結合，在一般情況下，正向激勵效果遠遠好于負面激勵，因此應設置較多的正向激勵指標從而達到預期的激勵效果。第三，謹慎性。預算管理重點在于預算數(shù)據(jù)是否準確無誤，在項目執(zhí)行環(huán)節(jié)中，相關人員應該認真記錄實際情況和預算指標的偏差情況，及時反饋調整。第四，多樣性。除了固定預算考核指標之外，要想更好地了解預算執(zhí)行情況，房地產企業(yè)需要設有其他參考指標，如工作進度指標、工作效率指標、客戶滿意度指標、員工成長性指標等非財務指標，保證指標的橫向與縱向多樣性，考核結果不會只是根據(jù)單一的財務指標進行確定。第五，考核量化。具體預算考核指標能夠幫助企業(yè)節(jié)約管理成本，參考各個部門預算執(zhí)行中工作職責和工作難易程度等，確定適用于各部門的預算考核指標，完善預算管理工作的考核評價體系。

（四）加強預算監(jiān)督與反饋

房地產企業(yè)在開展全面預算管理工作時，不僅要構建預算風險管理體系、工作體系，還要科學建立全面預算管理監(jiān)督反饋制度，保證各項預算管理工作順利進行，實現(xiàn)及時如實反饋，便于企業(yè)領導更好地了解企業(yè)的經營發(fā)展狀況，即刻做出調整，給房地產企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展提供支持。一方面，房地產企業(yè)需要成立獨立的內部監(jiān)督管理部門，確定管理職責，保證監(jiān)督管理工作有序進行，將上級部門提出的預算管理職責和反饋機制落實到位。另一方面，房地產企業(yè)應該強化預算管理執(zhí)行過程監(jiān)督管理，通過完善各種監(jiān)督管理體系和考核機制，對各個部門工作行為進行有效約束，保證預算管理工作執(zhí)行的效率和質量。

四、結束語

總而言之，在房地產企業(yè)經營發(fā)展管理中，各項經濟業(yè)務活動都需要得到全面預算管理的支持，其有利于整合企業(yè)內部資源，并且屬于一個系統(tǒng)化的工作。所以，為了促進房地產企業(yè)健康發(fā)展，應從實際入手，了解企業(yè)預算管理整體情況，結合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，制定合理的預算管理方案，調整預算編制方式，加大預算執(zhí)行力度，提高房地產企業(yè)全面預算管理水平，增強企業(yè)綜合競爭實力，給企業(yè)更好發(fā)展奠定良好基礎。