張加平

（安徽祺潤(rùn)投資有限責(zé)任公司，安徽 合肥 230001）

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的重要組成之一，在如今新形勢(shì)的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了增速減緩、國(guó)家宏觀調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)的情況，企業(yè)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加大。如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下凸顯自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，按照公司既定的發(fā)展戰(zhàn)略推進(jìn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)，保持企業(yè)可持續(xù)發(fā)展是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)需要特別思考問(wèn)題。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在如今的經(jīng)濟(jì)形式下，其發(fā)展面臨著較大的壓力，該行業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)呈正比、資金密集等特點(diǎn)。隨著如今經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)的供需關(guān)系也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)再以規(guī)模擴(kuò)張為主，而應(yīng)以提高質(zhì)量和效益為主，走轉(zhuǎn)型升級(jí)的道路。

房地產(chǎn)企業(yè)需要將全面預(yù)算管理工作積極地引進(jìn)并且需進(jìn)行廣泛的推廣，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)全體員工的綜合管理，這樣不僅能夠起到促進(jìn)企業(yè)利潤(rùn)效益最大化的作用，實(shí)務(wù)中，如何高效運(yùn)用全面預(yù)算管理，一直爭(zhēng)議不斷，需要因時(shí)因地制宜，結(jié)合各房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)，制定適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，值得企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層深入研究與思考。同時(shí)加強(qiáng)預(yù)算管理還能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)管理升級(jí)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部開展精細(xì)化管理，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠保持健康穩(wěn)定地發(fā)展。本文以QR房地產(chǎn)公司為例探討中小型房地產(chǎn)公司的預(yù)算管理之路徑。

一、全面預(yù)算管理的實(shí)施對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的意義

（一）全面預(yù)算管理的概念

全面預(yù)算管理是企業(yè)中用于內(nèi)部管理控制的方式，指的是將預(yù)算作為其核心，對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算和專項(xiàng)預(yù)算等進(jìn)行有效的管理，強(qiáng)調(diào)企業(yè)在此過(guò)程中需要全面參與其中，對(duì)自身的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行預(yù)算控制，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)中的各項(xiàng)配置資源合理應(yīng)用，減少資源的浪費(fèi)。通過(guò)應(yīng)用完善的預(yù)算管理流程，對(duì)企業(yè)之中的現(xiàn)金流、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)等進(jìn)行預(yù)測(cè)，使企業(yè)中的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)能得到有序進(jìn)行，并且有利于戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性

在房地產(chǎn)企業(yè)中，一方面全面預(yù)算管理能夠促進(jìn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的有效提升。受到成本不斷上升等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)中出現(xiàn)可獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)控制縮減的情況?；谶@種情況，企業(yè)更需要進(jìn)一步深思如何實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的精細(xì)化管理，提升企業(yè)的綜合性管理水平。實(shí)施全面預(yù)算管理有利于企業(yè)內(nèi)部中形成互相協(xié)調(diào)、互相制約的內(nèi)部關(guān)系，有利于預(yù)算人員對(duì)其所需包括成本控制、資金使用情況等信息的獲取，通過(guò)對(duì)可行的預(yù)算執(zhí)行方案的實(shí)施，可以很好地掌握項(xiàng)目各方面的實(shí)際情況，從而對(duì)各環(huán)節(jié)的工作進(jìn)行優(yōu)化。另一方面全面預(yù)算管理的實(shí)施下，能夠促進(jìn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)水平的有效提升。在新形勢(shì)之下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前正處于升級(jí)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段中，企業(yè)也在謀求更好的發(fā)展道路，對(duì)自身的戰(zhàn)略布局加以梳理，分析整個(gè)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展前景，整體規(guī)劃企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理工作，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，將符合其短期、長(zhǎng)期等發(fā)展計(jì)劃進(jìn)行科學(xué)、合理地制定，并且應(yīng)當(dāng)對(duì)戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，使企業(yè)能夠達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo)。而要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，企業(yè)需要構(gòu)建全面預(yù)算管理體系，促進(jìn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)水平提升。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中的現(xiàn)存問(wèn)題

（一）預(yù)算管理意識(shí)較為薄弱

在房地產(chǎn)企業(yè)中，全面預(yù)算管理主要是以其“全面”二字為其開展的管理優(yōu)勢(shì)所在。全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)應(yīng)當(dāng)全員參與，并且該管理需要涵蓋企業(yè)中的各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)中。但在全面管理工作的開展中，發(fā)現(xiàn)常常受到許多不同方面的因素影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不夠重視該項(xiàng)工作，常常將全面預(yù)算管理工作與財(cái)務(wù)工作畫等號(hào)，簡(jiǎn)單地制定其實(shí)施的規(guī)章制度，要求由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)開展預(yù)算工作，在此期間并未設(shè)置專職崗位，但企業(yè)中也缺乏專業(yè)的預(yù)算管理小組，造成了企業(yè)的該項(xiàng)工作全員參與度偏低。

QR房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“QR公司”）是一家以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的中小型投資集團(tuán)公司，由于進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)比較晚，很多管理制度尚不健全，一些新的管理理念也未嘗試。公司決策層對(duì)預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不夠，沒(méi)有意識(shí)到預(yù)算管理對(duì)公司中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的制定和實(shí)現(xiàn)的重要性。2018年之前，該公司每年都會(huì)做一些預(yù)算方面的工作，但效果甚微，到年終復(fù)盤，總是與預(yù)算相差甚遠(yuǎn)，預(yù)算管理變成企業(yè)管理的累贅。從2018年下半年開始，該公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人經(jīng)過(guò)近2個(gè)多月時(shí)間的多輪溝通，從董事長(zhǎng)到部門負(fù)責(zé)人及其他管理層，認(rèn)真梳理預(yù)算管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，最終讓決策層深刻意識(shí)到預(yù)算管理的重要性，并讓董事長(zhǎng)親自主抓該項(xiàng)工作。

（二）未有效落實(shí)預(yù)算編制

在全面預(yù)算管理中，預(yù)算編制是其重要的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，但是在QR公司未能充分理解全面預(yù)算的作用，對(duì)其認(rèn)知不夠正確存在偏差，導(dǎo)致其在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期間未落實(shí)預(yù)算編制，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：首先，預(yù)算編制脫離實(shí)際，隨意性較大。沒(méi)有制定清晰的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)預(yù)算缺乏支撐，想象空間大，缺乏有效編制依據(jù)；其次，預(yù)算編制過(guò)程過(guò)于簡(jiǎn)單，未能充分考慮部門授權(quán)以及工作之間的相關(guān)關(guān)聯(lián)性。

（三）缺乏預(yù)算執(zhí)行效力

預(yù)算執(zhí)行是全面預(yù)算管理的最主要環(huán)節(jié)之一，其執(zhí)行效力將直接對(duì)全面預(yù)算管理產(chǎn)生的效果造成直接的影響。QR公司目前存在的問(wèn)題是：預(yù)算執(zhí)行、分析和績(jī)效考評(píng)未能充分融合，因缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徟鷻C(jī)制，在預(yù)算執(zhí)行中，不夠嚴(yán)謹(jǐn)，過(guò)多的隨意性造成了執(zhí)行效力不佳，未能認(rèn)真總結(jié)分析預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中偏離實(shí)際的原因，沒(méi)有考慮如何將所有員工的績(jī)效與預(yù)算考評(píng)掛鉤，從而調(diào)動(dòng)員工工作的積極性，這些工作都沒(méi)有落到實(shí)處，如何能保障預(yù)算管理工作的有效推進(jìn)呢？

此外，在預(yù)算執(zhí)行中，對(duì)其執(zhí)行的全過(guò)程缺少相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，無(wú)法對(duì)預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行中所存在的偏差進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，這就會(huì)造成預(yù)算管理工作無(wú)法得到有效的落實(shí)，僅僅是浮于形式而無(wú)法發(fā)揮其重要作用，最終就造成了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行效力弱，難以全面開展預(yù)算管理工作。

（四）缺乏完善的預(yù)算管理制度，信息化管理水平低

任何工作的開展都需要遵守相關(guān)規(guī)章制度，正所謂“無(wú)規(guī)矩不成方圓”。預(yù)算管理工作的有效落實(shí)及順利開展，必須基于完善的預(yù)算管理制度之下，根據(jù)相關(guān)制度，能夠?yàn)殚_展的預(yù)算工作提供重要保障及支撐。而在房地產(chǎn)企業(yè)中，開展各種項(xiàng)目流程較為復(fù)雜、組織鏈條長(zhǎng)，因此在建立預(yù)算管理制度方面難度較大，若是在制定預(yù)算管理制度中，并未從全方面進(jìn)行全面考慮，必然會(huì)對(duì)全面預(yù)算工作的落實(shí)造成不利影響。在目前的情況下，許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的預(yù)算管理制度主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是在引起預(yù)算管理制度中，許多房地產(chǎn)企業(yè)都是直接使用自己同行業(yè)其他企業(yè)中的管理制度，并不考慮這種制度是否適合自己的企業(yè)，缺乏可行性與適用性；二是企業(yè)中現(xiàn)有的規(guī)章制度無(wú)法起到有效的約束作用，也無(wú)法對(duì)自己全體員工的實(shí)際行為進(jìn)行有效的規(guī)范；三是覆蓋范圍不足，較為狹窄，僅僅是在財(cái)務(wù)部門內(nèi)開展；四是缺乏有效的制衡機(jī)制。在開展預(yù)算管理工作中，許多部門之間缺乏有效的溝通交流，對(duì)預(yù)算管理工作的開展缺乏主動(dòng)性與積極性。

QR公司預(yù)算管理信息化水平不高。由于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布在省內(nèi)，各項(xiàng)目部人員配置比較充分，且自主權(quán)比較高，合肥總部主要采用財(cái)務(wù)管控型模式，各項(xiàng)工作開展主要依賴線下運(yùn)行，使得公司信息化管理基礎(chǔ)薄弱，信息化建設(shè)是全面預(yù)算管理發(fā)展的必然趨勢(shì)，信息化管理平臺(tái)提供的信息的時(shí)效性對(duì)預(yù)算管理非常重要。

（五）缺乏預(yù)算績(jī)效考核機(jī)制

在許多的房地產(chǎn)中缺乏有效的預(yù)算績(jī)效考核機(jī)制是其常見的問(wèn)題。預(yù)算考核機(jī)制的存在主要目的是綜合評(píng)價(jià)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行情況，對(duì)預(yù)算管理中的缺陷與不足進(jìn)行分析，從而及時(shí)采取有效的措施對(duì)工作制度等方面加以改進(jìn)，完成分析報(bào)告，為來(lái)年企業(yè)開展的預(yù)算工作提供參考。雖然有許多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)引入了全面預(yù)算管理，但是對(duì)其事后環(huán)節(jié)等關(guān)注度不高，缺乏有效的預(yù)算績(jī)效考核機(jī)制。有部分企業(yè)雖然已經(jīng)建立了預(yù)算績(jī)效考核機(jī)制，但是由于存在考核力度缺乏的問(wèn)題，造成了該機(jī)制無(wú)法發(fā)揮其重要作用而，加上缺乏合理的激勵(lì)機(jī)制，缺乏有效的績(jī)效獎(jiǎng)懲手段，這些情況下也不利于預(yù)算考核工作的開展，無(wú)法充分調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的工作積極性，這也就影響了全面預(yù)算管理的有效落實(shí)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對(duì)策

（一）提升企業(yè)的全面預(yù)算管理意識(shí)

在開展全面預(yù)算管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)需要著手于實(shí)際，對(duì)全面預(yù)算管理工作進(jìn)行全面、正確地理解，并且加強(qiáng)對(duì)全體員工預(yù)算管理意識(shí)的培養(yǎng)，使企業(yè)能夠在正確的認(rèn)知下開展工作。為了促進(jìn)企業(yè)全面預(yù)算管理意識(shí)的有效提升，房地產(chǎn)企業(yè)可采取多種方式進(jìn)行，如可通過(guò)開展專題宣傳的形式，組織員工參與其中，能夠?qū)θ骖A(yù)算工作的概念及其內(nèi)涵加以全面、充分地理解，使員工能充分意識(shí)到參與對(duì)于工作開展的重要影響，使之在工作中能保持良好的思想態(tài)度，積極配合全面預(yù)算工作。

QR公司聘請(qǐng)外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)對(duì)員工進(jìn)行了相關(guān)全面預(yù)算管理工作的培訓(xùn)，提升全面預(yù)算管理的編制專業(yè)知識(shí)和管理能力，同時(shí)提升員工素養(yǎng)和參與預(yù)算的積極性，使員工之間能進(jìn)行充分溝通交流，學(xué)習(xí)好的方法及經(jīng)驗(yàn)，保證全面預(yù)算管理能夠真正落到實(shí)處，進(jìn)而提高企業(yè)的全面預(yù)算管理水平。同時(shí)也能營(yíng)造更好的內(nèi)部環(huán)境，員工之間能夠更好地配合。

（二）采取科學(xué)的預(yù)算編制方法

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制環(huán)節(jié)中，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)將業(yè)務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算相結(jié)合，對(duì)預(yù)算編制流程加以梳理完善，預(yù)算計(jì)劃也應(yīng)當(dāng)按照自身的項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行合理制定。在預(yù)算編制方法制定期間，企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分考慮其及靈活性與適用性，如可采取彈性預(yù)算法、零基預(yù)算法等，再與自身的管理現(xiàn)狀、市場(chǎng)環(huán)境、實(shí)際需求等結(jié)合，最終確定合適的方法。在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期工作中，企業(yè)需要充分開展調(diào)研，以免出現(xiàn)預(yù)算的盲目編制等不良情況，企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立專門的預(yù)算管理小組，并且在此過(guò)程中，各部門都應(yīng)積極配合工作，將自身部門的預(yù)算完成，并且及時(shí)遞交預(yù)算結(jié)果，再通過(guò)審批等流程，對(duì)其具體的工作目標(biāo)、任務(wù)等科學(xué)、合理地制定出來(lái)，并將文件下發(fā)到各部門中，使之嚴(yán)格落實(shí)。

（三）提升企業(yè)的預(yù)算管理執(zhí)行效力

房地產(chǎn)企業(yè)需要將監(jiān)督控制力度加大，在社會(huì)發(fā)展的今天，我們已經(jīng)步入信息化時(shí)代，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)充分利用各項(xiàng)信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)全面預(yù)算工作的全過(guò)程跟蹤監(jiān)控。首先，企業(yè)需要將預(yù)算管理信息化系統(tǒng)建立起來(lái)，嚴(yán)格規(guī)范審批流程，明令禁止越權(quán)審批等不良行為；其次，需要將預(yù)警監(jiān)督機(jī)制建立起來(lái)，以便能及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算超支現(xiàn)象，及時(shí)上報(bào)處理。此外，需要對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行全方位監(jiān)控，對(duì)影響預(yù)算與實(shí)際有偏差的影響因素進(jìn)行分析，及時(shí)將安全隱患排出。

（四）將預(yù)算管理制度體系建立并完善

在預(yù)算管理制度體系構(gòu)建過(guò)程中，一是需要對(duì)責(zé)任中心的權(quán)利、職責(zé)等加以明確，確定各環(huán)節(jié)的主要負(fù)責(zé)人，在工作中要求員工嚴(yán)格按照崗位責(zé)任制度開展工作；二是需要將執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)確立，將制度體系按照自身所需制定，并在發(fā)展期間不斷改進(jìn)完善，形成定額標(biāo)準(zhǔn)；三是要在上下結(jié)合方式中進(jìn)行制定，對(duì)預(yù)算管理體系加以優(yōu)化整合，納入不同層級(jí)、不同部門，在其中增設(shè)制衡機(jī)制；四是要對(duì)預(yù)算工作的“法律效力”加以強(qiáng)化，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需基于全面預(yù)算開展，加大對(duì)工作的監(jiān)督控制力度。

QR公司在2018年下半年主導(dǎo)制定了預(yù)算管理相關(guān)制度和流程，明確了預(yù)算編制的原則、內(nèi)容、分類、編制流程、預(yù)算的執(zhí)行、分析與調(diào)整以及預(yù)算的決算與考核。并聘請(qǐng)外部機(jī)構(gòu)配合參與制定和執(zhí)行過(guò)程跟蹤調(diào)整。自2019年1月1日至2020年12月31日試行兩年，試運(yùn)行效果很好。目前得以全面推行。

（五）完善全面預(yù)算績(jī)效考核

房地產(chǎn)企業(yè)需要重視預(yù)算績(jī)效考核工作，將考核機(jī)制建立并完善，從而更好地評(píng)價(jià)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程，同時(shí)可根據(jù)考核結(jié)果對(duì)預(yù)算方案的調(diào)整提供重要參考。房地產(chǎn)企業(yè)可采取一些科學(xué)合理的考核模式，如多層級(jí)預(yù)算考核模式，按照由上至下的原則，對(duì)各崗位、層級(jí)的職責(zé)進(jìn)行明確劃分，對(duì)預(yù)算績(jī)效考核指標(biāo)加以細(xì)化分析，加深考核深度，可通過(guò)將績(jī)效考核結(jié)果掛鉤薪資等獎(jiǎng)勵(lì)的方式提升員工的積極性，以促進(jìn)全面預(yù)算工作的有效落實(shí)。

四、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)2019年-2021年三年預(yù)算管理工作的推進(jìn)、分析和總結(jié)，目前QR公司已經(jīng)形成了良好的預(yù)算管理文化，極大地提高了員工素養(yǎng)，包括專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德修養(yǎng)。權(quán)責(zé)清晰明確，目標(biāo)完成情況與績(jī)效考評(píng)已直接掛鉤。近年來(lái)通過(guò)資源的不斷優(yōu)化配置和升級(jí)調(diào)整，使得公司管理制度體系更加健全，對(duì)投資機(jī)會(huì)的把控能力已大大增強(qiáng)。全面提高了風(fēng)險(xiǎn)防范能力，極大保證了公司的可持續(xù)發(fā)展。

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)要想能夠適應(yīng)如今經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢(shì)，需要重視自身的全面預(yù)算管理工作，不斷提升自身的預(yù)算管理水平，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)其轉(zhuǎn)型升級(jí)。